สมาคมบลจ.เร่งหาข้อสรุปเกณฑ์การจ่ายผลตอบแทนกองอสังหา Leasehold หลังสมาชิกเห็นต่างวิธีการจ่ายคืนเงินต้นให้กับผู้ถือหน่วย ระหว่างจ่ายยิลด์สูงกว่าหรือจ่ายต้นสูงกว่าในช่วงแรก ก่อนส่งให้ก.ล.ต. พิจารณาต่อ "โชติกา" ชี้ เกณฑ์ใหม่คุมต่างชาติถือเกิน 49% สำหรับ Freehold วิธีปฏิบัติยังไม่ชัดเจน พร้อมเตรียมนำข้อจำกัดให้กองทุนจ่ายปันผลจากกำไรสุทธิเท่านั้น หารือบริษัทสมาชิก เหตุเกิดปัญหาทำให้กระแสเงินสดมารวมอยู่ในกองทุน
นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ทหารไทย จำกัด ในฐานะคณะทำงานด้านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) สมาคมบริษัทจัดการลงทุน เปิดเผยว่า ขณะนี้สมาคมฯ กำลังอยู่ระหว่างหาข้อสรุปเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การจ่ายผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) เนื่องจากบริษัทสมาชิกยังมีความเห็นต่างกันถึงวิธีการจ่ายคืนเงินต้นให้กับผู้ถือหน่วย
ทั้งนี้ เดิมทีมีการกำหนดวิธีการจ่ายผลตอบแทนเอาไว้ว่า ให้นำเงินต้นมาหารกับจำนวนอายุการลงทุนของกองทุน ผลลัพท์ได้ออกมาเท่าไหร่ก็ทยอยจ่ายคืนให้กับผู้ถือหน่วยตามนั้น ซึ่งวิธีดังกล่าวมีบริษัทจัดการกองทุนที่ไม่เห็นด้วย และได้เสนอแนวทางใหม่เพิ่มมาอีก 2 แนวทาง คือ ในช่วงแรกให้จ่ายผลตอบแทนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่าให้กับผู้ถือหน่วยในสัดส่วนที่สูงกว่า การทยอยจ่ายคืนเงินต้น ส่วนอีกแนวทางคือ การคิดลดจากกระแสเงินสด เหมือนวิธีการผ่อนบ้าน ซึ่งในช่วงแรกผ่อนดอกเบี้ยเยอะผ่อนเงินต้นน้อยๆ เช่นเดียวกัน คือ ในช่วงแรกให้กองทุนทยอยจ่ายคืนเงินต้นในสัดส่วนที่สูงกว่าผลตอบแทนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่า
อย่างไรก็ตาม ส่วนตัวแล้วมองว่าถ้าผู้ถือหน่วยได้เงินต้นกลับคืนมาเร็วน่าจะเป็นวิธีที่ดีกว่า เพราะผลตอบแทนที่เกิดจากค่าเช่าสามารถจ่ายทีหลังก็ได้
"ถ้าเงินต้นของเรากูกคืนมาเร็วน่าจะดีกว่า เพราะอย่างน้อยก็ทำให้เราอุ่นใจว่าอย่างน้อยเราก็ๆได้เงินต้นกลับคืนมา เพราะผลตอบแทนที่เกิดจากการลงทุนค่อยจ่ายคืนมาทีหลังก็ได้"นางโชติกากล่าว
ทั้งนี้ ทางสมาคม บลจ. จะปรึกษากับสมาคมผู้สอบบัญชีก่อนว่าแนวทางใดน่าจะเหมาะสมมากที่สุด แล้วหาข้อสรุปเพื่อเสนอให้สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) พิจารณาและออกเป็นประกาศบังคับใช้ต่อไป
นอกจากวิธีการจ่ายผลตอบแทนที่ยังไม่ได้ข้อสรุปแล้ว หลักเกณฑ์ใหม่ที่สำนักงานก.ล.ต. กำหนดให้สัดส่วนนักลงทุนต่างชาติห้ามถือหน่วยลงทุนเกิน 49% นั้น ยังมีช่องว่างในขั้นตอนของการปฏิบัติ โดยเฉพาะกองทุนที่ลงทุนในกรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์นั้นๆ (Freehold) ที่ต้องปฏิบัติตามเกณฑ์ดังกล่าว เพราะถ้าบังคับใช้จริงยังไม่ชัดเจนว่าใครจะเป็นคนที่เข้ามาตรวจสอบว่า กองทุนดังกล่าวมีสัดส่วนผู้ถือหน่วยต่างชาติอยู่แล้วกี่เปอร์เซนต์ ซึ่งกองทุนอสังหาเองจะทราบได้ก็ต่อเมื่อมีการปิดสมุดทะเบียนเพื่อจ่ายเงินปันผลเท่านั้น
"หากมีนักลงทุนต่างชาติสนใจเข้าไปซื้อในกระดานแล้วเขาจะรู้ได้ยังไงว่า สัดส่วนนักลงทุนต่างชาติ ณ ขณะนั้นสูงกว่าเกณฑ์ที่หนดๆไว้ 49% หรือยัง ซึ่งเรื่องนี้วิธีปฏิบัติจริงๆ ยังไม่ชัดเจน"นางโชติกากล่าว
ทั้งนี้ การกำหนดสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติห้ามถือหน่วยลงทุนเกิน 49% นั้น มีผลเฉพาะกองทุนประเภท Freehold เท่านั้น ส่วนกองทุน Leasehold นั้นไม่ได้บังคับใช้กฏดังกล่าว เช่นเดียวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) ซึ่งเป็นกองทุนประเภท Leasehold แต่อย่างไรก็ตาม ต้องรายงานสัดส่วนนักลงทุนทั้งหมดให้ทราบด้วย
นางโชติกากล่าวว่า ในแง่ของการจ่ายเงินปันผล หลังจากสำนักงาน ก.ล.ต. เปลี่ยนหลักเกณฑ์ให้กองทุนจ่ายเงินปันผลจากจากกำไรสุทธิ จากเดิมที่ให้จ่ายปันผลจากกระแสเงินสด อาจจะเป็นปัญหาให้กองทุนเหลือเงินสด และไม่สามารถนำเงินสดดังกล่าวออกไปทำอะไรได้ ซึ่งจริงแล้วน่าจะเปิดทางให้กองทุนสามารถนำออกไปจ่ายปันผลได้ด้วยเช่นกัน
"ในการประชุมครั้งต่อไปจะมีการเสนอเรื่องที่ ก.ล.ต. ให้กองทุนอสังหาฯ จ่ายปันผลจากกำไรสุทธิ จากเดิมที่จ่ายปันผลจาก Operating Cashflow ซึ่งหลักเกณฑืดังกล่าว เกิดปัญหาทำให้กระแสเงินสดมารวมอยู่ในกองทุนไม่สามารถนำกระแสเงินสดที่ได้ไปลงทุนต่อ และหากจะปันผลได้ต้องมีกำไรสุทธิเท่านั้น"นางโชิกากล่าว
นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ทหารไทย จำกัด ในฐานะคณะทำงานด้านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) สมาคมบริษัทจัดการลงทุน เปิดเผยว่า ขณะนี้สมาคมฯ กำลังอยู่ระหว่างหาข้อสรุปเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การจ่ายผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) เนื่องจากบริษัทสมาชิกยังมีความเห็นต่างกันถึงวิธีการจ่ายคืนเงินต้นให้กับผู้ถือหน่วย
ทั้งนี้ เดิมทีมีการกำหนดวิธีการจ่ายผลตอบแทนเอาไว้ว่า ให้นำเงินต้นมาหารกับจำนวนอายุการลงทุนของกองทุน ผลลัพท์ได้ออกมาเท่าไหร่ก็ทยอยจ่ายคืนให้กับผู้ถือหน่วยตามนั้น ซึ่งวิธีดังกล่าวมีบริษัทจัดการกองทุนที่ไม่เห็นด้วย และได้เสนอแนวทางใหม่เพิ่มมาอีก 2 แนวทาง คือ ในช่วงแรกให้จ่ายผลตอบแทนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่าให้กับผู้ถือหน่วยในสัดส่วนที่สูงกว่า การทยอยจ่ายคืนเงินต้น ส่วนอีกแนวทางคือ การคิดลดจากกระแสเงินสด เหมือนวิธีการผ่อนบ้าน ซึ่งในช่วงแรกผ่อนดอกเบี้ยเยอะผ่อนเงินต้นน้อยๆ เช่นเดียวกัน คือ ในช่วงแรกให้กองทุนทยอยจ่ายคืนเงินต้นในสัดส่วนที่สูงกว่าผลตอบแทนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่า
อย่างไรก็ตาม ส่วนตัวแล้วมองว่าถ้าผู้ถือหน่วยได้เงินต้นกลับคืนมาเร็วน่าจะเป็นวิธีที่ดีกว่า เพราะผลตอบแทนที่เกิดจากค่าเช่าสามารถจ่ายทีหลังก็ได้
"ถ้าเงินต้นของเรากูกคืนมาเร็วน่าจะดีกว่า เพราะอย่างน้อยก็ทำให้เราอุ่นใจว่าอย่างน้อยเราก็ๆได้เงินต้นกลับคืนมา เพราะผลตอบแทนที่เกิดจากการลงทุนค่อยจ่ายคืนมาทีหลังก็ได้"นางโชติกากล่าว
ทั้งนี้ ทางสมาคม บลจ. จะปรึกษากับสมาคมผู้สอบบัญชีก่อนว่าแนวทางใดน่าจะเหมาะสมมากที่สุด แล้วหาข้อสรุปเพื่อเสนอให้สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) พิจารณาและออกเป็นประกาศบังคับใช้ต่อไป
นอกจากวิธีการจ่ายผลตอบแทนที่ยังไม่ได้ข้อสรุปแล้ว หลักเกณฑ์ใหม่ที่สำนักงานก.ล.ต. กำหนดให้สัดส่วนนักลงทุนต่างชาติห้ามถือหน่วยลงทุนเกิน 49% นั้น ยังมีช่องว่างในขั้นตอนของการปฏิบัติ โดยเฉพาะกองทุนที่ลงทุนในกรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์นั้นๆ (Freehold) ที่ต้องปฏิบัติตามเกณฑ์ดังกล่าว เพราะถ้าบังคับใช้จริงยังไม่ชัดเจนว่าใครจะเป็นคนที่เข้ามาตรวจสอบว่า กองทุนดังกล่าวมีสัดส่วนผู้ถือหน่วยต่างชาติอยู่แล้วกี่เปอร์เซนต์ ซึ่งกองทุนอสังหาเองจะทราบได้ก็ต่อเมื่อมีการปิดสมุดทะเบียนเพื่อจ่ายเงินปันผลเท่านั้น
"หากมีนักลงทุนต่างชาติสนใจเข้าไปซื้อในกระดานแล้วเขาจะรู้ได้ยังไงว่า สัดส่วนนักลงทุนต่างชาติ ณ ขณะนั้นสูงกว่าเกณฑ์ที่หนดๆไว้ 49% หรือยัง ซึ่งเรื่องนี้วิธีปฏิบัติจริงๆ ยังไม่ชัดเจน"นางโชติกากล่าว
ทั้งนี้ การกำหนดสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติห้ามถือหน่วยลงทุนเกิน 49% นั้น มีผลเฉพาะกองทุนประเภท Freehold เท่านั้น ส่วนกองทุน Leasehold นั้นไม่ได้บังคับใช้กฏดังกล่าว เช่นเดียวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) ซึ่งเป็นกองทุนประเภท Leasehold แต่อย่างไรก็ตาม ต้องรายงานสัดส่วนนักลงทุนทั้งหมดให้ทราบด้วย
นางโชติกากล่าวว่า ในแง่ของการจ่ายเงินปันผล หลังจากสำนักงาน ก.ล.ต. เปลี่ยนหลักเกณฑ์ให้กองทุนจ่ายเงินปันผลจากจากกำไรสุทธิ จากเดิมที่ให้จ่ายปันผลจากกระแสเงินสด อาจจะเป็นปัญหาให้กองทุนเหลือเงินสด และไม่สามารถนำเงินสดดังกล่าวออกไปทำอะไรได้ ซึ่งจริงแล้วน่าจะเปิดทางให้กองทุนสามารถนำออกไปจ่ายปันผลได้ด้วยเช่นกัน
"ในการประชุมครั้งต่อไปจะมีการเสนอเรื่องที่ ก.ล.ต. ให้กองทุนอสังหาฯ จ่ายปันผลจากกำไรสุทธิ จากเดิมที่จ่ายปันผลจาก Operating Cashflow ซึ่งหลักเกณฑืดังกล่าว เกิดปัญหาทำให้กระแสเงินสดมารวมอยู่ในกองทุนไม่สามารถนำกระแสเงินสดที่ได้ไปลงทุนต่อ และหากจะปันผลได้ต้องมีกำไรสุทธิเท่านั้น"นางโชิกากล่าว
