เกณฑ์จ่ายผลตอบแทนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ลีสโฮลด์ได้ข้อสรุป สำนักงาน ก.ล.ต. เสนอให้จ่ายปันผลได้ไม่เกินส่วนของกำไรสุทธิ แต่ยังเปิดทางให้กองทุนที่มีกระแสเงินสดมากพอ ต้องลดทุนหากใจดีอยากจ่ายคืนให้ผู้ถือหน่วย ส่วนจะจ่ายเท่าไหร่นั้น ให้อิสระผู้จัดการกองทุนตัดสินใจเอง
นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.) ทหารไทย จำกัด เปิดเผยว่า ขณะนี้ได้ข้อสรุปเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การจ่ายเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) ประเภทสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) จากสำนักงานคณะกรรมการกำหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เรียบแล้ว ซึ่งเกณฑ์ของ ก.ล.ต. กำหนดให้การจ่ายปันผลดังกล่าวต้องไม่เกินส่วนของกำไรสุทธิของกองทุนนั้นๆ
ทั้งนี้ หากมีกระแสเงินสด (Cash flow) มากพอซึ่งเป็นส่วนเกินจากกำไรสุทธิก็สามารถที่จะลดทุนได้ ซึ่งจะขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้จัดการกองทุนว่าจะจ่ายปันผลหรือว่าลดทุน แต่ตามกฎเกณฑ์จะจ่ายเงินปันผลได้ก็ต่อเมื่อต้องมีกำไรเท่านั้น
“ก.ล.ต. ต้องการให้รู้ว่านี่คือผลการดำเนินงาน แยกเป็นเงินปันผล หรือว่าส่วนของเงินต้นที่ต้องมีการลดทุน ในส่วนนี้ต้องมีการคิดการด้อยค่าของทรัพย์สิน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วผู้จัดการกองทุนไม่มีใครอยากจะเก็บเงินสดไว้เยอะๆ เมื่อมีมากก็ต้องจ่ายให้ผู้ถือหน่วยออกไปมาก แต่ ก.ล.ต. อนุญาตให้จ่ายได้ไม่เกินส่วนที่มีกำไรสุทธิ” นางโชติกา กล่าว
อย่างไรก็ตาม การจ่ายปันผลให้กับผู้ถือหน่วยในอัตราส่วนเท่าไหร่นั้น ก.ล.ต. ไม่ได้กำหนด แล้วแต่ผู้จัดการกองทุนของแต่ละ บลจ. จะไปตกลงกันเอง ซึ่งที่ผ่านมาการจ่ายปันผลของกองทุนอสังหาฯ ขั้นต่ำจะอยู่ที่ 90% โดยสามารถมีการปรับเปลี่ยนได้อาจจะจ่าย 100% ก็ได้ แต่ต้องไม่เกินกำไรสุทธิ หากจะจ่ายเกินส่วนนี้จะเรียกว่า “การลดทุน”
ก่อนหน้านี้ บริษัทสมาชิกยังมีความเห็นต่างกันถึงวิธีการจ่ายคืนเงินต้นให้กับผู้ถือหน่วย จากหลักเกณฑ์เดิมที่มีการกำหนดวิธีการจ่ายผลตอบแทนเอาไว้ว่า ให้นำเงินต้นมาหารกับจำนวนอายุการลงทุนของกองทุน ผลลัพท์ได้ออกมาเท่าไหร่ก็ทยอยจ่ายคืนให้กับผู้ถือหน่วยตามนั้น ซึ่งวิธีดังกล่าวมีบริษัทจัดการกองทุนที่ไม่เห็นด้วย และได้เสนอแนวทางใหม่เพิ่มมาอีก 2 แนวทาง คือ ในช่วงแรกให้จ่ายผลตอบแทนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่าให้กับผู้ถือหน่วยในสัดส่วนที่สูงกว่า การทยอยจ่ายคืนเงินต้น ส่วนอีกแนวทางคือ การคิดลดจากกระแสเงินสด เหมือนวิธีการผ่อนบ้าน ซึ่งในช่วงแรกผ่อนดอกเบี้ยเยอะผ่อนเงินต้นน้อยๆ เช่นเดียวกัน คือ ในช่วงแรกให้กองทุนทยอยจ่ายคืนเงินต้นในสัดส่วนที่สูงกว่าผลตอบแทนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่า
นอกจากวิธีการจ่ายผลตอบแทนที่ยังไม่ได้ข้อสรุปแล้ว หลักเกณฑ์ใหม่ที่สำนักงานก.ล.ต. กำหนดให้สัดส่วนนักลงทุนต่างชาติห้ามถือหน่วยลงทุนเกิน 49% นั้น ยังมีช่องว่างในขั้นตอนของการปฏิบัติ โดยเฉพาะกองทุนที่ลงทุนในกรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์นั้นๆ (Freehold) ที่ต้องปฏิบัติตามเกณฑ์ดังกล่าว เพราะถ้าบังคับใช้จริงยังไม่ชัดเจนว่าใครจะเป็นคนที่เข้ามาตรวจสอบว่า กองทุนดังกล่าวมีสัดส่วนผู้ถือหน่วยต่างชาติอยู่แล้วกี่เปอร์เซนต์ ซึ่งกองทุนอสังหาเองจะทราบได้ก็ต่อเมื่อมีการปิดสมุดทะเบียนเพื่อจ่ายเงินปันผลเท่านั้น
ทั้งนี้ การกำหนดสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติห้ามถือหน่วยลงทุนเกิน 49% นั้น มีผลเฉพาะกองทุนประเภท Freehold เท่านั้น ส่วนกองทุน Leasehold นั้นไม่ได้บังคับใช้กฏดังกล่าว แต่อย่างไรก็ตาม ต้องรายงานสัดส่วนนักลงทุนทั้งหมดให้ทราบด้วย
นอกจากนั้น สมาคมบลจ. ยังแสดงความเป็นห่วงเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การจ่ายปันผล หลังจากสำนักงาน ก.ล.ต. เปลี่ยนหลักเกณฑ์ให้กองทุนจ่ายเงินปันผลจากจากกำไรสุทธิ จากเดิมที่ให้จ่ายปันผลจากกระแสเงินสดว่า อาจจะเป็นปัญหาให้กองทุนเหลือเงินสด และไม่สามารถนำเงินสดดังกล่าวออกไปทำอะไรได้ ซึ่งจริงแล้วน่าจะเปิดทางให้กองทุนสามารถนำออกไปจ่ายปันผลได้ด้วยเช่นกัน
นางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.) ทหารไทย จำกัด เปิดเผยว่า ขณะนี้ได้ข้อสรุปเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การจ่ายเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) ประเภทสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) จากสำนักงานคณะกรรมการกำหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เรียบแล้ว ซึ่งเกณฑ์ของ ก.ล.ต. กำหนดให้การจ่ายปันผลดังกล่าวต้องไม่เกินส่วนของกำไรสุทธิของกองทุนนั้นๆ
ทั้งนี้ หากมีกระแสเงินสด (Cash flow) มากพอซึ่งเป็นส่วนเกินจากกำไรสุทธิก็สามารถที่จะลดทุนได้ ซึ่งจะขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้จัดการกองทุนว่าจะจ่ายปันผลหรือว่าลดทุน แต่ตามกฎเกณฑ์จะจ่ายเงินปันผลได้ก็ต่อเมื่อต้องมีกำไรเท่านั้น
“ก.ล.ต. ต้องการให้รู้ว่านี่คือผลการดำเนินงาน แยกเป็นเงินปันผล หรือว่าส่วนของเงินต้นที่ต้องมีการลดทุน ในส่วนนี้ต้องมีการคิดการด้อยค่าของทรัพย์สิน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วผู้จัดการกองทุนไม่มีใครอยากจะเก็บเงินสดไว้เยอะๆ เมื่อมีมากก็ต้องจ่ายให้ผู้ถือหน่วยออกไปมาก แต่ ก.ล.ต. อนุญาตให้จ่ายได้ไม่เกินส่วนที่มีกำไรสุทธิ” นางโชติกา กล่าว
อย่างไรก็ตาม การจ่ายปันผลให้กับผู้ถือหน่วยในอัตราส่วนเท่าไหร่นั้น ก.ล.ต. ไม่ได้กำหนด แล้วแต่ผู้จัดการกองทุนของแต่ละ บลจ. จะไปตกลงกันเอง ซึ่งที่ผ่านมาการจ่ายปันผลของกองทุนอสังหาฯ ขั้นต่ำจะอยู่ที่ 90% โดยสามารถมีการปรับเปลี่ยนได้อาจจะจ่าย 100% ก็ได้ แต่ต้องไม่เกินกำไรสุทธิ หากจะจ่ายเกินส่วนนี้จะเรียกว่า “การลดทุน”
ก่อนหน้านี้ บริษัทสมาชิกยังมีความเห็นต่างกันถึงวิธีการจ่ายคืนเงินต้นให้กับผู้ถือหน่วย จากหลักเกณฑ์เดิมที่มีการกำหนดวิธีการจ่ายผลตอบแทนเอาไว้ว่า ให้นำเงินต้นมาหารกับจำนวนอายุการลงทุนของกองทุน ผลลัพท์ได้ออกมาเท่าไหร่ก็ทยอยจ่ายคืนให้กับผู้ถือหน่วยตามนั้น ซึ่งวิธีดังกล่าวมีบริษัทจัดการกองทุนที่ไม่เห็นด้วย และได้เสนอแนวทางใหม่เพิ่มมาอีก 2 แนวทาง คือ ในช่วงแรกให้จ่ายผลตอบแทนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่าให้กับผู้ถือหน่วยในสัดส่วนที่สูงกว่า การทยอยจ่ายคืนเงินต้น ส่วนอีกแนวทางคือ การคิดลดจากกระแสเงินสด เหมือนวิธีการผ่อนบ้าน ซึ่งในช่วงแรกผ่อนดอกเบี้ยเยอะผ่อนเงินต้นน้อยๆ เช่นเดียวกัน คือ ในช่วงแรกให้กองทุนทยอยจ่ายคืนเงินต้นในสัดส่วนที่สูงกว่าผลตอบแทนที่เกิดจากรายได้ค่าเช่า
นอกจากวิธีการจ่ายผลตอบแทนที่ยังไม่ได้ข้อสรุปแล้ว หลักเกณฑ์ใหม่ที่สำนักงานก.ล.ต. กำหนดให้สัดส่วนนักลงทุนต่างชาติห้ามถือหน่วยลงทุนเกิน 49% นั้น ยังมีช่องว่างในขั้นตอนของการปฏิบัติ โดยเฉพาะกองทุนที่ลงทุนในกรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์นั้นๆ (Freehold) ที่ต้องปฏิบัติตามเกณฑ์ดังกล่าว เพราะถ้าบังคับใช้จริงยังไม่ชัดเจนว่าใครจะเป็นคนที่เข้ามาตรวจสอบว่า กองทุนดังกล่าวมีสัดส่วนผู้ถือหน่วยต่างชาติอยู่แล้วกี่เปอร์เซนต์ ซึ่งกองทุนอสังหาเองจะทราบได้ก็ต่อเมื่อมีการปิดสมุดทะเบียนเพื่อจ่ายเงินปันผลเท่านั้น
ทั้งนี้ การกำหนดสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติห้ามถือหน่วยลงทุนเกิน 49% นั้น มีผลเฉพาะกองทุนประเภท Freehold เท่านั้น ส่วนกองทุน Leasehold นั้นไม่ได้บังคับใช้กฏดังกล่าว แต่อย่างไรก็ตาม ต้องรายงานสัดส่วนนักลงทุนทั้งหมดให้ทราบด้วย
นอกจากนั้น สมาคมบลจ. ยังแสดงความเป็นห่วงเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การจ่ายปันผล หลังจากสำนักงาน ก.ล.ต. เปลี่ยนหลักเกณฑ์ให้กองทุนจ่ายเงินปันผลจากจากกำไรสุทธิ จากเดิมที่ให้จ่ายปันผลจากกระแสเงินสดว่า อาจจะเป็นปัญหาให้กองทุนเหลือเงินสด และไม่สามารถนำเงินสดดังกล่าวออกไปทำอะไรได้ ซึ่งจริงแล้วน่าจะเปิดทางให้กองทุนสามารถนำออกไปจ่ายปันผลได้ด้วยเช่นกัน
