หลังจากที่ความผันผวนทางเศรษฐกิจเข้ามาถาโถมประเทศไทย ทำให้นักลงทุนยังคงกังวลเเละไม่กล้าเสี่ยงที่จะลงทุนในช่วงระยะนี้ ประกอบกับการฝากเงินธนาคารเพื่อกินดอกเบี้ยเเบบสมัยก่อน ก็คงจะไม่ราบรื่นเหมือนเเต่ก่อน เพราะอีกไม่นานนี้ พระราชบัญญัติคุ้มครองเงินฝากที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคม 2551 นักลงทุนจึงพยายามมองหาการลงทุนในรูปเเบบอื่นๆที่มีความเสี่ยงพอรับได้ ให้ผลตอบเเทนค่อนข้างดี ไม่ผันผวนตามภาวะหรือสถานการณ์ที่จะกระทบกับการลงทุน ที่สำคัญต้องชนะอัตราเงินเฟ้อที่อยู่ในระดับสูงในขณะนี้ด้วย
การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ถือว่าเป็นการลงทุนที่สามารถตอบโจทย์การเอาชนะเงินเฟ้อได้ดีที่สุด...การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คงไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับบ้านเราแล้ว เพราะปัจจุบันมีกองทุนที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ถึง 18 กองทุนด้วยกัน ได้เเก่ 1.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บางกอก 2.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท 3.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ฟิวเจอร์พาร์ค 4.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โกลด์ 5. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เจซี 6.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มิลเลียนแนร์ 7.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เมเจอร์ซีนีเพล็ก ไลฟ์สไตล์ 8.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอเอฟซี - นิชดาธานี 9.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ 10.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แสนสิริ
11.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สนามบินสมุย 12.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไทคอน 13. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไทยอินดัสเตรียล หนึ่ง 14.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที ยู โดม เรสซิเดนนท์ชียล 15.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ยูโอบี อะพาร์ทเมนท์ หนึ่ง 16.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สิทธิการเช่า เออร์บานา 17.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 18.กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ ฮอสพิทอลลิตี้ เเละกำลังอยู่ในระหว่างการจัดตั้ง คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลักซ์ชัวร์รี่ และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ Multi-National Residence Fund
เชื่อว่าตอนนี้ ผู้ลงทุนหลายคนคงกำลังตัดสินใจอยู่ว่า หากจะเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะต้องทำความเข้าใจในส่วนไหนกันบ้าง เอาเป็นว่าไปรู้จักกับกองทุนประเภทดังกล่าวให้มากขึ้นกันก่อน
ลักษณะทั่วๆไปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ ต้องเป็นกองทุนปิดแบบไม่มีกำหนดอายุกองทุน และ หรือ เป็นกองทุนรวมที่ไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน โดยขนาดของกองทุนจะต้องไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท ในการเสนอขายครั้งแรก (IPO) จะต้องขายหน่วยลงทุนในวงกว้างเพื่อให้สามารถระดมทุนจากผู้ลงทุนไม่น้อยกว่า 250 ราย โดยมีเกณฑ์ในการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ลงทุนรายย่อยก่อนเสมอกองทุนรวมประเภทนี้ก็มีทั้งแบบที่เป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เหมือนการซื้อขาด (หรือที่เราเรียกว่า Freehold) และ แบบที่เป็นการลงทุนในสิทธิการเช่า เหมือนการเซ้ง (หรือที่เรียกว่า Leasehold ) ซึ่งทั้ง 2 แบบจะมีอายุของสิทธิการเช่ามากน้อยแตกต่างกันไป
Freehold ซื้อบ้าน
Freehold หมายถึง การที่กองทุนรวมมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ทำให้กองทุนรวมสามารถหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้แบบไม่มีกำหนดอายุ หรือตลอดไปตราบเท่าที่กองทุนยังถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่ นอกจากนั้นแล้วกองทุนรวมยังสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆ ออกสู่ตลาดได้เมื่อเห็นสมควรหรือเมื่อเกิดมีเหตุบางประการที่ทำให้ต้องเลิกกองทุน โดยมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจมีมูลค่าสูงขึ้นตามระยะเวลา ทำให้กองทุนมีโอกาสที่จะได้รับผลกำไรจากการขายทรัพย์สินนั้นๆ ได้
Leasehold เซ้งบ้าน
Leasehold หมายถึง การที่กองทุนรวมไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนแต่เป็นการครอบครองโดยสิทธิการเช่า มีแต่เพียงสิทธิ์ที่จะหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์โดยการให้ผู้อื่นเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนในช่วงระยะเวลาที่ทำสัญญากับเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น โดยเมื่อครบกำหนดสัญญาดังกล่าว กองทุนรวมจะไม่มีสิทธิ์จัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้อีกและต้องคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ซึ่งลักษณะสิทธิการเช่าเช่นนี้ยิ่งระยะเวลาการเช่าเหลือลดน้อยลงเท่าไหร่ มูลค่าของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ก็จะยิ่งลดลงไปเรื่อยๆ จนกระทั่งครบกำหนดสัญญาเช่า แต่หากรายได้ค่าเช่าหรือการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มมากขึ้น ก็อาจจะทำให้มูลค่าสิทธิการเช่านั้นๆ เพิ่มสูงขึ้นได้ โดยสิทธิในการเช่าเเบบนี้อาจเรียก ภาษาชาวบ้านว่า "เซ้ง"นั่นเอง
โชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทจัดการกองทุน (บลจ.) ทหารไทย จำกัด กล่าวถึงผลตอบเเทนของทั้ง 2 ลักษณะ ว่า การลงทุนในกองทุนที่ซื้อกรรมสิทธิ หรือ Freehold นั้น ผู้ถือหน่วยลงทุนจะมีความเป็นเจ้าของโดยแท้จริงตั้งแต่ปีแรก ซึ่งมีโอกาสที่จะเพิ่มค่าให้กับผู้ถือหน่วยได้ในระยะยาวจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่จะเพิ่มค่าขึ้นในอนาคต
โดยการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็น Freehold จะให้ผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุนในรูปของเงินปันผลในช่วงที่กองทุนรวมดำเนินการอยู่ ซึ่งเป็นการนำผลกำไรจากค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์นำมาปันผลให้แก่ผู้ลงทุน และหากเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปในอนาคตหรือเลิกกองทุนผู้ลงทุนยังมีโอกาสได้รับเงินลงทุนคืนตามมูลค่าหน่วยลงทุนที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอีกด้วย
ส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีนโยบายลงทุนแบบ Leasehold นั้น จะมีสิทธิ์เก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่มาจากเงินปันผลเฉพาะในช่วงเวลาที่อยู่ในสัญญาเช่าเท่านั้น และมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หรือ Net Asset Value (NAV) ของกองทุนประเภท Leasehold นี้จะค่อยๆ ลดลงจนเหลือศูนย์ ณวันสิ้นสุดสัญญาเช่ากับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ดังนั้น ในการคิดผลตอบแทนจริงจากการลงทุนในกองทุนรวมแบบ Leaseholdนั้น จึงควรคำนึงถึงส่วนของเงินต้นที่ลงทุนไปด้วย เพราะผู้ลงทุนจะไม่มีโอกาสได้รับเงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เหมือนกองทุนรวมแบบ Freehold
อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์ทั้งหลายก็ยังมองว่า ความเสี่ยงจากการลงทุนในกองทุนประเภทนี้ ยังอยู่ในเกณฑ์ที่พอรับได้ อีกทั้งในเเง่ของผลตอบเเทนก็น่าสนใจอยู่พอสมควร ที่สำคัญการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์นั้น ความเป็นไปได้ในเรื่องของการขาดทุนมีน้อยกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนในตลาดทุนหรือตลาดตราสารหนี้
การลงทุนในกองทุนรวมไม่ว่าจะเป็นกองทุนใดก็เเล้วเเต่ ผู้ที่จะลงทุนก็ควรศึกษาข้อมูลการลงทุนให้ดีเสียก่อน เพราะการลงทุนมีความเสี่ยงพอสมควร ซึ่งความเสี่ยงที่ว่านี้ก็ขึ้นอยู่กับว่า ท่านยอมรับความเสี่ยงได้มากน้อยเเค่ไหน
