อินไซด์ผลงานกองอสังหาฯ ทางเลือกลงทุนเอาชนะเงินเฟ้อ

ท่ามกลางภาวะความผันผวนในตลาดการลงทุนของประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนผ่านหุ้นที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาภายนอกและภายในประเทศอย่างต่อเนื่อง จนทำให้ดัชนีขึ้น-ลงรุนแรงไม่เว้นวัน หรือจะเป็นตลาดตราสารหนี้เองที่ปัจจุบันยิลด์สวิงไม่แพ้ตลาดหุ้น โดยตอนนี้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไปปรับตัวลดลง ขณะที่พันธบัตรอายุน้อยกว่า 1 ปี ยิลด์ปรับเพิ่มขึ้น โดยอัตราผลตอบแทนที่ปรับตัวลดลงเป็นผลมาจากความกังวลของนักลงทุนเรื่องอัตราเงินเฟ้อลดลงหลังราคาน้ำมันเริ่มกลับมาอยู่ในทิศทางที่เป็นบวกมากขึ้น ขณะที่ผลจาก 6 มาตรการ 6 เดือนฝ่าวิกฤติเพื่อคนไทยของรัฐบาล อาจจะทำให้ตัวเลขเงินเฟ้อของไทยไม่ถึง 2 หลัก จนเกิดแรงซื้อพันธบัตรเข้ามามากจนอัตราผลตอบแทนปรับตัวลดลง

ทั้งนี้จากความผันผวนที่เกิดขึ้นทำให้นักลงทุนบางส่วนขยาดและเลือกที่จะหาทางเลือกการลงทุนอย่างอื่นที่จะสามารถให้ผลตอบแทนที่ดี ในขณะที่ความเสี่ยงไม่สูง และหนึ่งในทางเลือกที่น่าจะสามารถตอบสนองความต้องการได้ก็คือ "การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์" แต่คำถามต่อมาคือ แล้วจะเลือกลงทุนในกองทุนใดดี? แต่ละกองทุนมีผลงานเป็นอย่างไงบ้าง? ดังนั้นวันนี้ "ผู้จัดการรายวัน" จึงรวบรวมข้อมูลมาตีแผ่ให้ได้ทราบกัน

ข้อมูลจากบทวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ณ วันที่ 4 สิงหาคม 2551 เปิดมุมมองต่อการอุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวน 12 รายที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ยังมีส่วนลดจากมูลค่าสินทรัพย์อยู่มาก อย่างไรก็ตามมีเพียง กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สนามบินสมุย (SPF) , กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) ที่มีสภาพคล่องสูงพอในภาวะที่ดัชนีปรับตัวลง

ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไทยอินดัสเตรียล 1 (TIF1) , กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรทได้ประกาศเพิ่มทุน ส่วนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี (MNIT) ได้ปรับมูลค่าสินทรัพย์ใหม่ ซึ่งมูลค่าสินทรัพย์รวมมีการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อย ซึ่งถ้าเปรียบเทียบแล้วกองทุนอันดับต้นๆ ของไทยนั้นมีอัตราเงินปันผลตอบแทนสูงถึง 7.07%

สำหรับ 10 อันดับกองทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุด ได้แก่ อันดับ 1 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สนามบินสมุย มีผลตอบแทน 11.91% , อันดับ 2 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไทยอินดัสเตรียล 1 มีผลตอบแทน 10.38% , อันดับ 3 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) มีผลตอบแทน 9.80% , อันดับ 4 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF) มีผลตอบแทน 9.79% , อันดับ 5 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท มีผลตอบแทน 8.90%

อันดับ 6 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มิลเลียนแนร์ (MIPF) มีผลตอบแทน 7.69% , อันดับ 7 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน มีผลตอบแทน 7.59% , อันดับ 8 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บ้านแสนสิริ (SIRIPF) มีผลตอบแทน 7.44% , อันดับ 9 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก (BKKCP) มีผลตอบแทน 7.07% และอันดับ 10 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี มีผลตอบแทน 6.93%

ส่วนถ้าจะพิจารณาในเรื่องของสภาพคล่องที่เป็นปัญหาใหญ่ที่นักลงทุนมักจะเป็นห่วงว่าถ้าลงทุนแล้วการซื้อขายในตลาดมีสภาพคล่องเพียงใดนั้น บทวิเคราะห์ได้ระบุว่า 10 กองทุนฯ ที่มีสภาพคล่องการซื้อขายในตลท.มากที่สุด ประกอบไปด้วย อันดับ 1 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุย มีมูลค่าเฉลี่ยการซื้อขาย 7.37 ล้านบาทต่อวัน , อันดับ 2 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ มีมูลค่าเฉลี่ยการซื้อขาย 6.15 ล้านบาทต่อวัน , อันดับ 3 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน มีมูลค่าเฉลี่ยการซื้อขาย 2.86 ล้านบาทต่อวัน , อันดับ 4 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท มีมูลค่าเฉลี่ยการซื้อขาย 2.25 ล้านบาทต่อวัน , อันดับ 5 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มัลติเนชั่นแนลเรสซิเดนซ์ฟันด์ (MNRF) มีมูลค่าเฉลี่ยการซื้อขาย 0.67 ล้านบาทต่อวัน

อันดับ 6 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ฟิวเจอร์พาร์ค มีมูลค่าเฉลี่ยการซื้อขาย 0.51 ล้านบาทต่อวัน , อันดับ 7 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บ้านแสนสิริ มีมูลค่าเฉลี่ยการซื้อขาย 0.37 ล้านบาทต่อวัน , อันดับ 8 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลักซ์ชัวรี่ (LUXF) มีมูลค่าเฉลี่ยการซื้อขาย 0.31 ล้านบาทต่อวัน , อันดับ 9 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ยูโอบี อะพาร์ทเมนท์ หนึ่ง มีมูลค่าเฉลี่ยการซื้อขาย 0.21 ล้านบาทต่อวัน และอันดับ 10 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที ยู โดม เรสซิเดนท์เชียลคอมเพล็กซ์ (TU-PF) มีมูลค่าเฉลี่ยการซื้อขาย 0.09 ล้านบาทต่อวัน

ขณะเดียวกัน กองทุนที่มีส่วนต่างราคามากสุดเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วย (NAV) 5 อันดับแรก คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ยูโอบี อะพาร์ทเมนท์ หนึ่ง ที่ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2551 กองทุนมีราคาซื้อขายที่ 6.75 บาท และมีมูลค่าทรัพยสินสุทธิต่อหน่วยที่ 10.3460 บาท คิดเป็นส่วนต่าง -34.76% , อันดับ 2 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุย ซึ่ง ณ วันที่ 30 มิถุนายน มีราคาซื้อขายที่ 7.75 บาท ขณะที่มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วยที่ 11.7849 บาท คิดเป็นส่วนต่าง -34.24%

อันดับ 3 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บางกอก ณ วันที่ 30 มิถุนายน มีราคาซื้อขายที่ 8.20 บาท มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วย 11.7411 บาท คิดเป็นส่วนต่าง -30.16% , อันดับ 4 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน กองทุนมีราคาซื้อขายที่ 7.65 บาท และมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วย 10.6882 บาท คิดเป็นส่วนต่าง -28.43% และอันดับ 5 คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โกลด์ (GOLDPF) ที่ ณ วันที่ 30 มิถุนายน กองทุนมีราคาซื้อขายที่ 8.80 บาท และมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วย 11.9307 บาท คิดเป็นส่วนต่าง -26.24%

นางสาวยุพเรศ ลิขิตแสนสุข ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สำหรับมาร์เกตแค็ปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยส่วนใหญ่จะมีนโยบายลงทุนในสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการค้าปลีก เช่นห้างสรรพสินค้า แต่ตอนนี้เริ่มมีการขยายสินทรัพย์สู่อสังหาริมทรัพย์ประเภทเซอร์วิตอพาร์เมนต์เพิ่มมากขึ้น ขณะที่ถ้าเปรียบเทียบกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยกับต่างประเทศแล้ว ต้องยอมรับว่ากองทุนของไทยจะดูดีกว่า เพราะทางการไทยไม่อนุญาตให้กองทุนกู้ยืมเงินได้ทำให้ไม่มีความเสี่ยงเรื่องการเงินเทียบเท่า

"กองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยสามารถให้ผลตอบแทนในระดับสูงที่สุดเมื่อเทียบในภูมิภาคเอเชีย ขณะที่มีส่วนต่างของผลตอบแทนจากการลงทุนกับผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลค่อนข้างมาก นอกจากนี้กองทุนที่มีผลตอบแทนสูงยังสามารถให้ยิลด์ที่มากกว่าอัตราเงินเฟ้อในปัจจุบันอีกด้วย" นางสาวยุพเรศ กล่าว

สำหรับเคล็ดลับในการเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น นางสาวยุพเรศ ได้ให้คำแนะนำว่า ผู้ลงทุนต้องพิจารณา 2 ปัจจัยประกอบกัน คือ 1.การจ่ายปันผลและมูลค่าการซื้อขายของแต่ละกองทุน และ2.ราคาหุ้นเทียบกับมูลค่าหน่วยลงทุน (NAV) ของแต่ละกองทุน ซึ่งถ้าราคาที่ทำการซื้อขายในตลท.จะทำให้การเข้าลงทุนเป็นการซื้อขายถูก