Money Tips
โดย บลจ.บัวหลวง
การลงทุนในทุกวันนี้ นักลงทุนมีทางเลือกให้ลงทุนอยู่หลากหลายช่องทางมากกว่าในอดีต สาเหตุเนื่องมาจากโลกในปัจจุบันเป็นโลกที่ไร้พรมแดน การติดต่อสื่อสารกันทำได้ง่ายและสะดวกรวดเร็วขึ้น จนทำให้โลกของการลงทุนมีการเชื่อมโยงและถ่ายทอดส่งถ่ายข้อมูลถึงกันและกัน ส่งให้เกิดการพัฒนารูปแบบต่างๆ เกิดขึ้นมากมาย สำหรับประเทศไทยก็เช่นกัน การลงทุนเริ่มมีความหลากหลายมากขึ้น มีสินค้าการเงินใหม่ๆ ที่ได้รับความนิยมในต่างประเทศเข้ามาให้เป็นทางเลือกของผู้ลงทุน และในภาวะที่เต็มไปด้วยเงินเฟ้อ แต่ผลตอบแทนของการฝากเงินและตราสารหนี้ต่ำอย่างปัจจุบัน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นทางเลือกที่โดดเด่นขึ้นมาอีกครั้ง หลังจากเงียบหายไปในช่วงปีที่ผ่านมา เพราะเชื่อว่าเป็นรูปแบบการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนชนะเงินเฟ้อได้
การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับประชาชนทั่วไป แม้ได้ชื่อว่าเป็นกองทุนรวมแต่ก็มีความแตกต่างจากกองทุนรวมประเภทอื่นๆ อยู่มาก คุณลักษณะสำคัญๆ ของกองทุนประเภทนี้คือ
-กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เช่นเดียวกับกองทุนรวมประเภทอื่น
-กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนปิด เปิดขายครั้งเดียว เพื่อระดมเงินไปลงทุน
-เปิดขายให้กับนักลงทุนทั่วไป ทั้งนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อย
-เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท โดยซื้อทรัพย์สิน หรือซื้อสิทธิการเช่าโดยตรง มีการระบุชัดเจนว่าไปลงทุนในทรัพย์สินใด ไม่ใช่การลงทุนในบริษัทที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
-รายได้ของกองทุนส่วนใหญ่มาจากค่าเช่า ที่เป็นผลตอบแทนสม่ำเสมอให้กับผู้ลงทุน
-จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อสภาพคล่องในการซื้อ-ขายหน่วยลงทุน เนื่องจากเป็นกองทุนปิดผู้ลงทุนไม่สามารถขายคืนหน่วยลงทุนกับกองทุนรวมได้เหมือนกองทุนเปิดทั่วๆไป
-กองทุนจะทยอยจ่ายผลประโยชน์ให้ผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นเงินปันผลตามงวดระยะเวลาและผลการดำเนินงาน เพื่อให้ผู้ลงทุนมีรายรับสม่ำเสมอ
จากลักษณะของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถสรุปประเด็นที่น่าสนใจได้ดังนี้
1.ใช้เงินลงทุนจำนวนไม่มากก็สามารถเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ได้
2.มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เลือกลงทุนหลากหลายประเภทของทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็น โรงงาน อาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรม โรงภาพยนต์ ศูนย์การค้า ฯลฯ
3.เป็นทรัพย์สินอีกกลุ่มหนึ่งที่นำมารวมในพอร์ตเพื่อช่วยกระจายความเสี่ยงการลงทุนของผู้ลงทุนได้
4.สภาพคล่องดีกว่าการลงทุนในทรัพย์สินโดยตรง เพราะมีตลาดหลักทรัพย์เป็นตลาดรองสำหรับการซื้อขาย
5.มีมืออาชีพมาบริหารจัดการ ซึ่งลดภาระค่าใช้จ่ายและประหยัดเวลาเมื่อเทียบกับการลงทุนในทรัพย์สินโดยตรง
6.ผู้ลงทุนจะมีรายรับในรูปเงินปันผลสม่ำเสมอขึ้นกับรายได้จากการบริหารทรัพย์สิน (เก็บค่าเช่า ขายทรัพย์สิน)
7.ถือเป็นการศึกษาอย่างหนึ่ง เพราะก่อนที่จะลงทุน จะต้องศึกษารายละเอียดทรัพย์สินหรือเงื่อนไขอื่นๆ ทำให้ผู้ลงทุนมีความรู้เพิ่มขึ้น
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบ่งได้เป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ เพื่อให้นักลงทุนได้ทราบว่ากองทุนที่กำลังจะลงทุนหรือที่ลงทุนอยู่นั้นมีลักษณะอย่างไรซึ่งแบ่งตามลักษณะการได้มาของทรัพย์สินคือ
1.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทซื้อ (Freehold) คือ กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ด้วยวิธีการซื้อกรรมสิทธิในทรัพย์สินนั้นๆ มาเป็นของกองทุน ทำให้กองทุนมีกรรมสิทธิหรือมีความเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ดังนั้นกองทุนสามารถบริหารจัดการหรือนำทรัพย์สินไปหาประโยชน์ได้ ซึ่งรายได้จะเกิดขึ้น 2 ลักษณะคือ รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน ส่วนใหญ่แล้วเป็นการเช่าระยะยาว และรายได้จากการขายทรัพย์สิน ปัจจุบันได้มีหลายกองทุนซึ่งแต่ละกองทุนก็มีการลงทุนในทรัพย์สินต่างๆหลายประเภท อาทิเช่น คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน บ้านเดี่ยว โรงงาน เป็นต้น
2. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) คือ กองทุนลงทุนในสิทธิการเช่าทรัพย์สินเพียงอย่างเดียว (โดยส่วนใหญ่เป็นการเช่าระยะยาว) มิได้มีกรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของแต่อย่างใด ดังนั้นกองทุนประเภทนี้จึงมีรายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินเพียงอย่างเดียว ซึ่งกองทุนประเภทนี้ปัจจุบันมีหลายกองทุนเช่นเดียวกัน ซึ่งแต่ละกองทุนก็มีการลงทุนในทรัพย์สินต่างๆหลายประเภท อาทิเช่น โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน เป็นต้น
สำหรับปัจจัยที่ผู้สนใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนึงได้แก่
1.พิจารณาและตัดสินใจลงทุนจากตัวทรัพย์สินและเงื่อนไขที่กองทุนเข้าไปลงทุน มิใช่พิจารณาผลตอบแทนที่การันตีของกองทุน
ในปัจจุบันบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนส่วนใหญ่จะชักชวนผู้ลงทุนด้วยการการันตีอัตราผลตอบแทนกองทุน ภายในระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งเมื่อหมดระยะเวลานั้นแล้วผู้ลงทุนจะต้องประเมินด้วยว่าทรัพย์สินนั้นๆ สามารถที่จะบริหารจัดการก่อให้เกิดรายได้กับกองทุนโดยอัตราผลตอบแทนควรจะใกล้เคียงหรือสูงกว่าที่ผู้ถือหน่วยเคยได้รับหรือไม่
2.หากเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สิทธิการเช่าแล้ว กองทุนจะมีการทยอยจ่ายคืนเงินต้นบางส่วนไปพร้อมกับเงินปันผล เงินลงทุนจะถูกทยอยจ่ายคืนผู้ลงทุนไปเรื่อยๆจนครบ นั่นหมายความว่ามูลค่าหน่วยลงทุน ณ วันที่กองทุนครบระยะเวลาการเช่าจะเท่ากับศูนย์ ปัจจุบันนี้ทางการ ได้ให้บริษัทจัดการแจ้งกับผู้ถือหน่วยว่าในการจ่ายเงินแต่ละครั้งจะต้องระบุว่าเป็นการจ่ายคืนเงินต้นเท่าไร และเป็นเงินปันผลที่เกิดจากการดำเนินงานเท่าไร
3.สภาพคล่องเมื่อต้องการซื้อ-ขาย ปัจจุบันนี้เมื่อนักลงทุนต้องการที่จะซื้อหรือต้องการที่จะขาย จะต้องซื้อ-ขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ หรือไม่ก็ทำการซื้อ-ขายกันเอง (Over The Counter) ซึ่งการซื้อ-ขายผ่ายตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งปริมาณการซื้อ-ขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ยังมีปริมาณค่อนข้างน้อย ซึ่งเป็นหน้าที่ของทางการและบริษัทจัดการที่จะต้องหารือและมีมาตรการต่างๆ ออกมาสนับสนุน
4.บุคลากรของบริษัทจัดการกองทุนต้องมีความเป็นมืออาชีพและมีประสบการณ์ในสายงานอสังหาริมทรัพย์ การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เพราะจะต้องรอบรู้ทั้งด้านกฎหมายภาษี กฎหมายที่ดิน กฎหมายอาคารชุด อีกทั้งต้องมีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลเพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว
5.ความโปร่งใสของทีมงานบริษัทจัดการเนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้งมีมูลค่าสูง ซึ่งทีมงานของบริษัทหลักทรัพย์จัดการจะต้องคำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยเป็นอันดับหนึ่งเสมอ
โดย บลจ.บัวหลวง
การลงทุนในทุกวันนี้ นักลงทุนมีทางเลือกให้ลงทุนอยู่หลากหลายช่องทางมากกว่าในอดีต สาเหตุเนื่องมาจากโลกในปัจจุบันเป็นโลกที่ไร้พรมแดน การติดต่อสื่อสารกันทำได้ง่ายและสะดวกรวดเร็วขึ้น จนทำให้โลกของการลงทุนมีการเชื่อมโยงและถ่ายทอดส่งถ่ายข้อมูลถึงกันและกัน ส่งให้เกิดการพัฒนารูปแบบต่างๆ เกิดขึ้นมากมาย สำหรับประเทศไทยก็เช่นกัน การลงทุนเริ่มมีความหลากหลายมากขึ้น มีสินค้าการเงินใหม่ๆ ที่ได้รับความนิยมในต่างประเทศเข้ามาให้เป็นทางเลือกของผู้ลงทุน และในภาวะที่เต็มไปด้วยเงินเฟ้อ แต่ผลตอบแทนของการฝากเงินและตราสารหนี้ต่ำอย่างปัจจุบัน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นทางเลือกที่โดดเด่นขึ้นมาอีกครั้ง หลังจากเงียบหายไปในช่วงปีที่ผ่านมา เพราะเชื่อว่าเป็นรูปแบบการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนชนะเงินเฟ้อได้
การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สำหรับประชาชนทั่วไป แม้ได้ชื่อว่าเป็นกองทุนรวมแต่ก็มีความแตกต่างจากกองทุนรวมประเภทอื่นๆ อยู่มาก คุณลักษณะสำคัญๆ ของกองทุนประเภทนี้คือ
-กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เช่นเดียวกับกองทุนรวมประเภทอื่น
-กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนปิด เปิดขายครั้งเดียว เพื่อระดมเงินไปลงทุน
-เปิดขายให้กับนักลงทุนทั่วไป ทั้งนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อย
-เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท โดยซื้อทรัพย์สิน หรือซื้อสิทธิการเช่าโดยตรง มีการระบุชัดเจนว่าไปลงทุนในทรัพย์สินใด ไม่ใช่การลงทุนในบริษัทที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
-รายได้ของกองทุนส่วนใหญ่มาจากค่าเช่า ที่เป็นผลตอบแทนสม่ำเสมอให้กับผู้ลงทุน
-จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อสภาพคล่องในการซื้อ-ขายหน่วยลงทุน เนื่องจากเป็นกองทุนปิดผู้ลงทุนไม่สามารถขายคืนหน่วยลงทุนกับกองทุนรวมได้เหมือนกองทุนเปิดทั่วๆไป
-กองทุนจะทยอยจ่ายผลประโยชน์ให้ผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นเงินปันผลตามงวดระยะเวลาและผลการดำเนินงาน เพื่อให้ผู้ลงทุนมีรายรับสม่ำเสมอ
จากลักษณะของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถสรุปประเด็นที่น่าสนใจได้ดังนี้
1.ใช้เงินลงทุนจำนวนไม่มากก็สามารถเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ได้
2.มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เลือกลงทุนหลากหลายประเภทของทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็น โรงงาน อาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรม โรงภาพยนต์ ศูนย์การค้า ฯลฯ
3.เป็นทรัพย์สินอีกกลุ่มหนึ่งที่นำมารวมในพอร์ตเพื่อช่วยกระจายความเสี่ยงการลงทุนของผู้ลงทุนได้
4.สภาพคล่องดีกว่าการลงทุนในทรัพย์สินโดยตรง เพราะมีตลาดหลักทรัพย์เป็นตลาดรองสำหรับการซื้อขาย
5.มีมืออาชีพมาบริหารจัดการ ซึ่งลดภาระค่าใช้จ่ายและประหยัดเวลาเมื่อเทียบกับการลงทุนในทรัพย์สินโดยตรง
6.ผู้ลงทุนจะมีรายรับในรูปเงินปันผลสม่ำเสมอขึ้นกับรายได้จากการบริหารทรัพย์สิน (เก็บค่าเช่า ขายทรัพย์สิน)
7.ถือเป็นการศึกษาอย่างหนึ่ง เพราะก่อนที่จะลงทุน จะต้องศึกษารายละเอียดทรัพย์สินหรือเงื่อนไขอื่นๆ ทำให้ผู้ลงทุนมีความรู้เพิ่มขึ้น
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบ่งได้เป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ เพื่อให้นักลงทุนได้ทราบว่ากองทุนที่กำลังจะลงทุนหรือที่ลงทุนอยู่นั้นมีลักษณะอย่างไรซึ่งแบ่งตามลักษณะการได้มาของทรัพย์สินคือ
1.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทซื้อ (Freehold) คือ กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ด้วยวิธีการซื้อกรรมสิทธิในทรัพย์สินนั้นๆ มาเป็นของกองทุน ทำให้กองทุนมีกรรมสิทธิหรือมีความเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ดังนั้นกองทุนสามารถบริหารจัดการหรือนำทรัพย์สินไปหาประโยชน์ได้ ซึ่งรายได้จะเกิดขึ้น 2 ลักษณะคือ รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน ส่วนใหญ่แล้วเป็นการเช่าระยะยาว และรายได้จากการขายทรัพย์สิน ปัจจุบันได้มีหลายกองทุนซึ่งแต่ละกองทุนก็มีการลงทุนในทรัพย์สินต่างๆหลายประเภท อาทิเช่น คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน บ้านเดี่ยว โรงงาน เป็นต้น
2. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) คือ กองทุนลงทุนในสิทธิการเช่าทรัพย์สินเพียงอย่างเดียว (โดยส่วนใหญ่เป็นการเช่าระยะยาว) มิได้มีกรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของแต่อย่างใด ดังนั้นกองทุนประเภทนี้จึงมีรายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินเพียงอย่างเดียว ซึ่งกองทุนประเภทนี้ปัจจุบันมีหลายกองทุนเช่นเดียวกัน ซึ่งแต่ละกองทุนก็มีการลงทุนในทรัพย์สินต่างๆหลายประเภท อาทิเช่น โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน เป็นต้น
สำหรับปัจจัยที่ผู้สนใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนึงได้แก่
1.พิจารณาและตัดสินใจลงทุนจากตัวทรัพย์สินและเงื่อนไขที่กองทุนเข้าไปลงทุน มิใช่พิจารณาผลตอบแทนที่การันตีของกองทุน
ในปัจจุบันบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนส่วนใหญ่จะชักชวนผู้ลงทุนด้วยการการันตีอัตราผลตอบแทนกองทุน ภายในระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งเมื่อหมดระยะเวลานั้นแล้วผู้ลงทุนจะต้องประเมินด้วยว่าทรัพย์สินนั้นๆ สามารถที่จะบริหารจัดการก่อให้เกิดรายได้กับกองทุนโดยอัตราผลตอบแทนควรจะใกล้เคียงหรือสูงกว่าที่ผู้ถือหน่วยเคยได้รับหรือไม่
2.หากเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สิทธิการเช่าแล้ว กองทุนจะมีการทยอยจ่ายคืนเงินต้นบางส่วนไปพร้อมกับเงินปันผล เงินลงทุนจะถูกทยอยจ่ายคืนผู้ลงทุนไปเรื่อยๆจนครบ นั่นหมายความว่ามูลค่าหน่วยลงทุน ณ วันที่กองทุนครบระยะเวลาการเช่าจะเท่ากับศูนย์ ปัจจุบันนี้ทางการ ได้ให้บริษัทจัดการแจ้งกับผู้ถือหน่วยว่าในการจ่ายเงินแต่ละครั้งจะต้องระบุว่าเป็นการจ่ายคืนเงินต้นเท่าไร และเป็นเงินปันผลที่เกิดจากการดำเนินงานเท่าไร
3.สภาพคล่องเมื่อต้องการซื้อ-ขาย ปัจจุบันนี้เมื่อนักลงทุนต้องการที่จะซื้อหรือต้องการที่จะขาย จะต้องซื้อ-ขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ หรือไม่ก็ทำการซื้อ-ขายกันเอง (Over The Counter) ซึ่งการซื้อ-ขายผ่ายตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งปริมาณการซื้อ-ขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ยังมีปริมาณค่อนข้างน้อย ซึ่งเป็นหน้าที่ของทางการและบริษัทจัดการที่จะต้องหารือและมีมาตรการต่างๆ ออกมาสนับสนุน
4.บุคลากรของบริษัทจัดการกองทุนต้องมีความเป็นมืออาชีพและมีประสบการณ์ในสายงานอสังหาริมทรัพย์ การจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เพราะจะต้องรอบรู้ทั้งด้านกฎหมายภาษี กฎหมายที่ดิน กฎหมายอาคารชุด อีกทั้งต้องมีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลเพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว
5.ความโปร่งใสของทีมงานบริษัทจัดการเนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้งมีมูลค่าสูง ซึ่งทีมงานของบริษัทหลักทรัพย์จัดการจะต้องคำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยเป็นอันดับหนึ่งเสมอ
