บลจ.วรรณส่งพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ มูลค่า 520 ล้าน เน้นลงทุนในบ้านเดี่ยว 64 หลังของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค พร้อมรับประกันรายได้ 55 ล้านบาทนาน 5 ปี คาดให้ผลตอบแทนที่ 7.5% ต่อปี ขณะที่ PF จะเข้ามาถือหน่วยลงทุนประมาณ 10% ของกองทุน เพื่อปกป้องไม่ให้ราคาหน่วยลงทุนต่ำลั่นในอนาคตขยายมูลค่าโครงการเป็น 1,000 ล้านบาท นอกจากนี้เตรียมศึกษาและปั้นโครงการอสังหาฯเข้าพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์อีก 2 โครงการ รับอานิสงส์โครงการรถไฟฟ้า 9 สายหนุนภาคอสังหาฯฟื้นตัว
นายสมจินต์ ศรไพศาล กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) วรรณ จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทเตรียมเปิดเสนอขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PROPERTY PREFECT FUND : PFFUND) มูลค่าโครงการ 520 ล้านบาท ไม่กำหนดอายุโครงการ โดยจะเปิดให้จองซื้อระหว่างวันที่ 12-22 กุมภาพันธ์นี้ และมีมูลค่าเงินลงทุนขั้นต่ำที่ 10,000 บาท
"ในภาวะที่ตลาดหุ้นมีความผันผวนสูง ทำให้กระแสรายได้ไม่ความเสถียร และผันแปรไปตามหุ้นด้วย ขณะที่การลงทุนในประเภทอื่นให้ผลตอบแทนที่ต่ำ และธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) มีแนวโน้มปรับลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง ทำให้ทางเลือกของนักลงทุนน้อยลงด้วย การที่กองทุนนี้มีการรับรองรายได้และผลตอบแทนที่ 7.5% จึงนับว่าเป็นการลงทุนที่ดี นอกเหนือจากการปรับเพิ่มของอสังหาริมทรัพย์ด้วย"นายสมจินต์ กล่าว
สำหรับกองทุนPFFUND จะเน้นลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบไปด้วยที่ดินและบ้านพักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ในโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทรา จำนวน 17 หลัง และโครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ จำนวน 47 หลัง รวมเป็น 64 หลัง โดยกองทุนซื้อมาเพียง 510 ล้านบาท
ส่วนการประเมินราคาตามราคาตลาดของบริษัท ไทยประเมินราคา ลินน์ ฟิลลิปส์ จำกัด อยู่ที่ 643 ล้านบาท และการประเมินราคาตามราคาตลาดจากบริษัท บรูค เรียลเอสเตท จำกัด อยู่ที่ 637 ล้านบาท ขณะที่การประเมินจากการกระแสรายได้ของบริษัท ไทยประเมินราคาฯ อยู่ที่ 623 ล้านบาท และการประเมินราคาตามราคาตลาดจากบริษัท บรูค เรียลเอสเตทฯ อยู่ที่ 597 ล้านบาท
ทั้งนี้ กองทุน PFFUND ซึ่งเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จะรับประกันรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการให้แก่งกองทุนรวมขั้นต่ำปีละ 55 ล้านบาท (ก่อนหักค่าใช้จ่ายของกองทุนรวม) และค้ำประกันการรับประกันรายได้โดยธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) เป็นระยะเวลา 5 ปี โดยกองทุนนี้มีนโยบายจ่ายปันผลให้แก่นักลงทุนไม่เกินปีละ 2 ครั้ง ในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ
นอกจากนี้ จุดเด่นของกองทุนอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อยู่ที่กองทุนได้ลงทุนซื้อกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (Freehold) ทำให้นักลงทุนมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวทั้ง 64 หลัง จึงมีความมั่นคงสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน และยังมีโอกาสได้รับกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคตอีกด้วย ขณะเดียวกัน บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัดจะเข้ามาถือหน่วยลงทุนประมาณ 10% ของกองทุนนี้ด้วย โดยมีมูลค่าหน่วยลงทุนประมาณ 50 ล้านบาท และอาจจะเพิ่มการถือหน่วยลงทุนเป็น 1 ใน 3 ของกองทุน โดยมีมูลค่าประมาณ 150 ล้านบาท เพื่อปกป้องราคาไม่ให้มีราคาต่ำด้วย
นายชายนิด โง้วศิริมณี ประธนเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จุดเด่นของอสังหาริมทรัพย์ใน 2 โครงการนี้อยู่ที่ทำเล ที่ตั้ง ซึ่งโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทรา อยู่ติดถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา โดยกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้บริหารระดับสูงชาวต่างชาติที่ทำงานในย่านสุขุมวิท แต่ต้องการอยู่บ้านเดี่ยวที่เดินทางได้สะดวกสบาย ส่วนโครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ตั้งอยู่บนถนนราคมคำแหง ติดโรงเรียนนานาชาติร่วมฤดีวิเทศศึกษา ซึ่งเป็นโรงเรียนนานาชาติชั้นนำที่ก่อตั้งมานานถึง 50 ปี มีนักเรียนกว่า 1,900 คน โดยมีนักเรียนต่างชาติประมาณ 900 คน และยังมีอาจารย์ที่เป็นชาวต่างชาติอีก 350 คน ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก รวมทั้งยังใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ สามารถรองรับผู้ที่ทำงานเกี่ยวข้องกับสนามบินด้วย ทั้ง 2 โครงการจึงมีศักยภาพในการหาผู้เช่าได้อย่างสม่ำเสมอ
ขณะเดียวกัน กองทุน PFFUND ยังได้บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นมืออาชีพที่เชี่ยวชาญในตลาดเช่าเป็น Sole Agent โดยคาดว่าจะมีผู้เช่าบ้านจากทั้ง 2 โครงการประมาณ 40% และบริษัทยังมีแผนการทำตลาดต่อเนื่องไปอีก 6 เดือน คาดว่าจะสามารถเพิ่มจำนวนผู้เช่าบ้านภายในสิ้นปี 2551 ได้ประมาณ 80% และอัตราค่าเช่าบ้านอาจจะมีการปรับขึ้นไปอีก เนื่องจากปัจจุบันค่าเช่าค่อนข้างต่ำกว่าคูแข่งที่อยู่ที่ประมาณ 100,000 บาท โดยค่าเช่าของโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทราอยู่ที่ 65,000-85,000 บาทต่อเดือน ขณะที่โครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ค่าเช่าบ้านอยู่ที่ 55,000-80,000 บาทต่อเดือน
ทั้งนี้ บริษัทเตรียมพิจารณาเพิ่มขนาดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็น 1,000 ล้านบาทในอนาคตด้วย และจะจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในอาคารที่พักอาศัยให้นักศึกษา และให้มหาวิทยาลัยเช่าพื้นที่ด้วย โดยมีโครงการหอพักนิสิตนักศึกษาของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์เป็นต้นแบบ ซึ่งมีเนื้อที่กว่า 100 ไร่ ซึ่งอยู่ในระหว่างการเจรจาและศึกษารูปแบบโครงการ คาดว่าจะสามารถสร้างแล้วเสร็จภายใน 5 ปีข้างหน้า
นอกจากนี้ ยังมีนโยบายจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในศูนย์การค้าแบบเปิด โดยมีการให้เช่าอาคารสำนักงานในบริเวณเดียวกัน ในทำเลรัชดา-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย มีเนื้อที่กว่า 10 ไร่ มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โดยจะมีนักลงทุนต่างชาติเข้ามาเป็นพันธมิตรในการร่วมลงทุนด้วย
"หลังจากการเลือกตั้ง และมีรัฐบาลชุดใหม่ และการยกเลิกมาตรการ 30% และมีแนวโน้มที่ธนาคารกลางสหรัฐลดดอกดเบี้ยลงอีก คาดว่าจะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ โดยในแง่ของการเมืองยังไม่มีอะไรเพิ่ม แต่จะได้อานิสงส์จากโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ (เมกะโปรเจกต์) อย่างโครงการรถไฟฟ้า อัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยถูก และมีเงินไหลเข้ามาจากต่างชาติ ที่ผ่านมา ไม่มีการลงทุนในเมกะโปรเจกต์เลย ซึ่งการลงทุนในเมกะโปรเจกต์ล่าสุด ก็เป็นการลงทุนในสนามบินสวรรณภูมิเมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว คาดว่าจะมีการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าอย่างน้อย 4-5 โครงการ และจะแล้วเสร็จภายใน 4-5 ปีข้างหน้า"
