บลจ.วรรณ เชื่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ PFFUND สามารถยืนเหนือราคาจองแน่ ชี้เป็นอีกหนึ่งทางเลือกลงทุนในช่วงดอกเบี้ยต่ำ มั่นใจนักลงทุนให้การตอบรับ แต่ด้านโบรกเกอร์หวั่นเอ็นเอวี ดิสเคนท์ ประเมินสินทรัพย์ที่ลงทุนสร้างรายได้สู้อาคารสำนักงานไม่ได้ ขณะที่มูลค่าโครงการมีขนาดเล็ก ทำให้ความสนใจมีน้อย
นายสมจินต์ ศรไพศาล กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) วรรณ จำกัด เปิดเผยว่าถึงการเข้าซื้อขายวันแรก(20มี.ค.) ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PROPERTY PREFECT FUND : PFFUND) ว่า จะสามรถอยู่ในระดับที่เหนือกว่าราคาที่จองได้ เนื่องจากการที่ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ประกาศลดอัตราดอกเบี้ย ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายของประเทศต่างๆ ส่วนใหญ่จะอยู่ในระดับที่ทรงตัวหรือปรับตัวลดลงตาม ซึ่งส่งผลให้ผลตอบแทนของตราสารหนี้ทรงตัวในระดับที่ต่ำ ขณะเดียวกันอัตราเงินเฟ้อจะมีการปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งเป็นสาเหตุให้การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าอัตราดอกเบี้ย จึงนับว่าเป็นทางเลือกที่น่าสนใจอีกทางหนึ่ง
อย่างไรก็ตาม กองทุน PFFUND ยังไม่มีนโยบายในการเพิ่มขนาดของกองทุนดังกล่าวแต่อย่างใด แต่จะบริหารกองทุนอย่างเต็มที่ เพื่อให้การเช่าพื้นที่มีอัตราเพิ่มขึ้น รวมทั้งดูแลให้กองทุนมีผลการดำเนินงานที่ดี จากการบริหารการจัดการ การเช่า ตลอดจนการดูแลและรักษาสินทรัพย์ ขณะเดียวกันข้อดีของกองทุนนี้คือการที่มีประกันการรับประกันรายได้ปีละ 55 ล้านบาทโดยธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) เป็นระยะเวลา 5 ปี ทำให้เรื่องการจ่ายเงินปันผลภายใน 5 ปีแรกจะเป็นไปอย่างต่อเนื่อง
สำหรับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีมูลค่าโครงการ 520 ล้านบาท ไม่กำหนดอายุโครงการ ซึ่งจะเน้นลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบไปด้วยที่ดินและบ้านพักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ในโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทรา จำนวน 17 หลัง และโครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ จำนวน 47 หลัง รวมเป็น 64 หลัง โดยกองทุนซื้อมาเพียง 510 ล้านบาท
ส่วนการประเมินราคาตามราคาตลาดของบริษัท ไทยประเมินราคา ลินน์ ฟิลลิปส์ จำกัด อยู่ที่ 643 ล้านบาท และการประเมินราคาตามราคาตลาดจากบริษัท บรูค เรียลเอสเตท จำกัด อยู่ที่ 637 ล้านบาท ขณะที่การประเมินจากการกระแสรายได้ของบริษัท ไทยประเมินราคาฯ อยู่ที่ 623 ล้านบาท และการประเมินราคาตามราคาตลาดจากบริษัท บรูค เรียลเอสเตทฯ อยู่ที่ 597 ล้านบาท
นอกจากนี้ กองทุน PFFUND ยังได้รับการประกันรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการให้แก่งกองทุนรวมขั้นต่ำปีละ 55 ล้านบาท (ก่อนหักค่าใช้จ่ายของกองทุนรวม) และค้ำประกันการรับประกันรายได้โดยธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) เป็นระยะเวลา 5 ปี และกองทุนนี้มีนโยบายจ่ายปันผลให้แก่นักลงทุนไม่เกินปีละ 2 ครั้ง ในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ
โดย จุดเด่นของกองทุน PFFUND อยู่ที่การได้ลงทุนซื้อกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (Freehold) ทำให้นักลงทุนมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวทั้ง 64 หลัง จึงมีความมั่นคงสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน และยังมีโอกาสได้รับกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคตอีกด้วย ขณะเดียวกัน บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จะเข้ามาถือหน่วยลงทุนประมาณ 10% ของกองทุนนี้ หรือมีมูลค่าหน่วยลงทุนประมาณ 50 ล้านบาท และอาจจะเพิ่มการถือหน่วยลงทุนเป็น 1 ใน 3 ของกองทุน โดยมีมูลค่าประมาณ 150 ล้านบาท เพื่อปกป้องราคาไม่ให้มีราคาต่ำด้วย
ขณะเดียวกัน กองทุน PFFUND ยังได้บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นมืออาชีพที่เชี่ยวชาญในตลาดเช่าเป็น Sole Agent โดยคาดว่าจะมีผู้เช่าบ้านจากทั้ง 2 โครงการประมาณ 40% และบริษัทยังมีแผนการทำตลาดต่อเนื่องไปอีก 6 เดือน คาดว่าจะสามารถเพิ่มจำนวนผู้เช่าบ้านภายในสิ้นปี 2551 ได้ประมาณ 80% และอัตราค่าเช่าบ้านอาจจะมีการปรับขึ้นไปอีก เนื่องจากปัจจุบันค่าเช่าค่อนข้างต่ำกว่าคูแข่งที่อยู่ที่ประมาณ 100,000 บาท โดยค่าเช่าของโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทราอยู่ที่ 65,000-85,000 บาทต่อเดือน ขณะที่โครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ค่าเช่าบ้านอยู่ที่ 55,000-80,000 บาทต่อเดือน
ก่อนหน้านี้ นายชายนิด โง้วศิริมณี ประธนเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จุดเด่นของอสังหาริมทรัพย์ใน 2 โครงการนี้อยู่ที่ทำเล ที่ตั้ง ซึ่งโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทรา อยู่ติดถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา โดยกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้บริหารระดับสูงชาวต่างชาติที่ทำงานในย่านสุขุมวิท แต่ต้องการอยู่บ้านเดี่ยวที่เดินทางได้สะดวกสบาย ส่วนโครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ตั้งอยู่บนถนนราคมคำแหง ติดโรงเรียนนานาชาติร่วมฤดีวิเทศศึกษา ซึ่งเป็นโรงเรียนนานาชาติชั้นนำที่ก่อตั้งมานานถึง 50 ปี มีนักเรียนกว่า 1,900 คน โดยมีนักเรียนต่างชาติประมาณ 900 คน และยังมีอาจารย์ที่เป็นชาวต่างชาติอีก 350 คน ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก รวมทั้งยังใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ สามารถรองรับผู้ที่ทำงานเกี่ยวข้องกับสนามบินด้วย ทั้ง 2 โครงการจึงมีศักยภาพในการหาผู้เช่าได้อย่างสม่ำเสมอ
อีกทั้ง บริษัทเตรียมพิจารณาเพิ่มขนาดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็น 1,000 ล้านบาทในอนาคตด้วย และจะจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในอาคารที่พักอาศัยให้นักศึกษา และให้มหาวิทยาลัยเช่าพื้นที่ด้วย โดยมีโครงการหอพักนิสิตนักศึกษาของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์เป็นต้นแบบ ซึ่งมีเนื้อที่กว่า 100 ไร่ ซึ่งอยู่ในระหว่างการเจรจาและศึกษารูปแบบโครงการ คาดว่าจะสามารถสร้างแล้วเสร็จภายใน 5 ปีข้างหน้า
นายสุกิจ อุดมศิริกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ นครหลวงไทย จำกัด กล่าวว่า สินทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุนนั้น เป็นสินทรัพย์ประเภทบ้าน เช่า ซื้อ นั้นมีความโดดเด่นน้อยกว่า สินทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอื่นๆ ซึ่งจะเป็น ออฟฟิศหรือพื้นที่ให้เช่า ดังนั้นในการซื้อขายวันแรกนี้ อาจมีโอกาสที่มูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วยลงทุนอาจเกิดการดิสเคานท์
นักวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ทรีนีตี้ จำกัด กล่าวถึงการเข้าซื้อขายวันแรกของ PFFUND ว่า กองทุนดังกล่าวมีความน่าสนใจน้อยเนื่องจากมีขนาดมูลค่าโครงการที่ 520 ล้านบาท ซึ่งนับว่าเล็กมากหากเปรียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วยกัน อย่างไรก็ตามกองทุนดังกล่าวนับว่ามีผลดีต่อ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ในแง่ของยอดขายและรายได้ที่บริษัทได้รับจากกองทุนรวม
นอกจากนี้ หากเปรียบในแง่ลูกค้าแล้ว นับว่ากลุ่มลูกค้าของ PFFUND ยังมีปริมาณน้อยกว่ากลุ่มลูกค้าของกองทุนอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ รวมถึงสภาพคล่องของหน่วยลงทุนที่อยู่น้อย ซึ่งเหตุเหล่านี้น่าจะเป็นอีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้นักลงทุนให้ความสนใจในการซื้อขายหน่วยลงทุน PFFUND น้อยลง
นายสมจินต์ ศรไพศาล กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) วรรณ จำกัด เปิดเผยว่าถึงการเข้าซื้อขายวันแรก(20มี.ค.) ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PROPERTY PREFECT FUND : PFFUND) ว่า จะสามรถอยู่ในระดับที่เหนือกว่าราคาที่จองได้ เนื่องจากการที่ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ประกาศลดอัตราดอกเบี้ย ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายของประเทศต่างๆ ส่วนใหญ่จะอยู่ในระดับที่ทรงตัวหรือปรับตัวลดลงตาม ซึ่งส่งผลให้ผลตอบแทนของตราสารหนี้ทรงตัวในระดับที่ต่ำ ขณะเดียวกันอัตราเงินเฟ้อจะมีการปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งเป็นสาเหตุให้การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าอัตราดอกเบี้ย จึงนับว่าเป็นทางเลือกที่น่าสนใจอีกทางหนึ่ง
อย่างไรก็ตาม กองทุน PFFUND ยังไม่มีนโยบายในการเพิ่มขนาดของกองทุนดังกล่าวแต่อย่างใด แต่จะบริหารกองทุนอย่างเต็มที่ เพื่อให้การเช่าพื้นที่มีอัตราเพิ่มขึ้น รวมทั้งดูแลให้กองทุนมีผลการดำเนินงานที่ดี จากการบริหารการจัดการ การเช่า ตลอดจนการดูแลและรักษาสินทรัพย์ ขณะเดียวกันข้อดีของกองทุนนี้คือการที่มีประกันการรับประกันรายได้ปีละ 55 ล้านบาทโดยธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) เป็นระยะเวลา 5 ปี ทำให้เรื่องการจ่ายเงินปันผลภายใน 5 ปีแรกจะเป็นไปอย่างต่อเนื่อง
สำหรับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีมูลค่าโครงการ 520 ล้านบาท ไม่กำหนดอายุโครงการ ซึ่งจะเน้นลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบไปด้วยที่ดินและบ้านพักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ในโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทรา จำนวน 17 หลัง และโครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ จำนวน 47 หลัง รวมเป็น 64 หลัง โดยกองทุนซื้อมาเพียง 510 ล้านบาท
ส่วนการประเมินราคาตามราคาตลาดของบริษัท ไทยประเมินราคา ลินน์ ฟิลลิปส์ จำกัด อยู่ที่ 643 ล้านบาท และการประเมินราคาตามราคาตลาดจากบริษัท บรูค เรียลเอสเตท จำกัด อยู่ที่ 637 ล้านบาท ขณะที่การประเมินจากการกระแสรายได้ของบริษัท ไทยประเมินราคาฯ อยู่ที่ 623 ล้านบาท และการประเมินราคาตามราคาตลาดจากบริษัท บรูค เรียลเอสเตทฯ อยู่ที่ 597 ล้านบาท
นอกจากนี้ กองทุน PFFUND ยังได้รับการประกันรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการให้แก่งกองทุนรวมขั้นต่ำปีละ 55 ล้านบาท (ก่อนหักค่าใช้จ่ายของกองทุนรวม) และค้ำประกันการรับประกันรายได้โดยธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) เป็นระยะเวลา 5 ปี และกองทุนนี้มีนโยบายจ่ายปันผลให้แก่นักลงทุนไม่เกินปีละ 2 ครั้ง ในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ
โดย จุดเด่นของกองทุน PFFUND อยู่ที่การได้ลงทุนซื้อกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (Freehold) ทำให้นักลงทุนมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวทั้ง 64 หลัง จึงมีความมั่นคงสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน และยังมีโอกาสได้รับกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคตอีกด้วย ขณะเดียวกัน บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จะเข้ามาถือหน่วยลงทุนประมาณ 10% ของกองทุนนี้ หรือมีมูลค่าหน่วยลงทุนประมาณ 50 ล้านบาท และอาจจะเพิ่มการถือหน่วยลงทุนเป็น 1 ใน 3 ของกองทุน โดยมีมูลค่าประมาณ 150 ล้านบาท เพื่อปกป้องราคาไม่ให้มีราคาต่ำด้วย
ขณะเดียวกัน กองทุน PFFUND ยังได้บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นมืออาชีพที่เชี่ยวชาญในตลาดเช่าเป็น Sole Agent โดยคาดว่าจะมีผู้เช่าบ้านจากทั้ง 2 โครงการประมาณ 40% และบริษัทยังมีแผนการทำตลาดต่อเนื่องไปอีก 6 เดือน คาดว่าจะสามารถเพิ่มจำนวนผู้เช่าบ้านภายในสิ้นปี 2551 ได้ประมาณ 80% และอัตราค่าเช่าบ้านอาจจะมีการปรับขึ้นไปอีก เนื่องจากปัจจุบันค่าเช่าค่อนข้างต่ำกว่าคูแข่งที่อยู่ที่ประมาณ 100,000 บาท โดยค่าเช่าของโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทราอยู่ที่ 65,000-85,000 บาทต่อเดือน ขณะที่โครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ค่าเช่าบ้านอยู่ที่ 55,000-80,000 บาทต่อเดือน
ก่อนหน้านี้ นายชายนิด โง้วศิริมณี ประธนเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จุดเด่นของอสังหาริมทรัพย์ใน 2 โครงการนี้อยู่ที่ทำเล ที่ตั้ง ซึ่งโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทรา อยู่ติดถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา โดยกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้บริหารระดับสูงชาวต่างชาติที่ทำงานในย่านสุขุมวิท แต่ต้องการอยู่บ้านเดี่ยวที่เดินทางได้สะดวกสบาย ส่วนโครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ตั้งอยู่บนถนนราคมคำแหง ติดโรงเรียนนานาชาติร่วมฤดีวิเทศศึกษา ซึ่งเป็นโรงเรียนนานาชาติชั้นนำที่ก่อตั้งมานานถึง 50 ปี มีนักเรียนกว่า 1,900 คน โดยมีนักเรียนต่างชาติประมาณ 900 คน และยังมีอาจารย์ที่เป็นชาวต่างชาติอีก 350 คน ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก รวมทั้งยังใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ สามารถรองรับผู้ที่ทำงานเกี่ยวข้องกับสนามบินด้วย ทั้ง 2 โครงการจึงมีศักยภาพในการหาผู้เช่าได้อย่างสม่ำเสมอ
อีกทั้ง บริษัทเตรียมพิจารณาเพิ่มขนาดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็น 1,000 ล้านบาทในอนาคตด้วย และจะจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลงทุนในอาคารที่พักอาศัยให้นักศึกษา และให้มหาวิทยาลัยเช่าพื้นที่ด้วย โดยมีโครงการหอพักนิสิตนักศึกษาของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์เป็นต้นแบบ ซึ่งมีเนื้อที่กว่า 100 ไร่ ซึ่งอยู่ในระหว่างการเจรจาและศึกษารูปแบบโครงการ คาดว่าจะสามารถสร้างแล้วเสร็จภายใน 5 ปีข้างหน้า
นายสุกิจ อุดมศิริกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ นครหลวงไทย จำกัด กล่าวว่า สินทรัพย์ที่กองทุนเข้าไปลงทุนนั้น เป็นสินทรัพย์ประเภทบ้าน เช่า ซื้อ นั้นมีความโดดเด่นน้อยกว่า สินทรัพย์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอื่นๆ ซึ่งจะเป็น ออฟฟิศหรือพื้นที่ให้เช่า ดังนั้นในการซื้อขายวันแรกนี้ อาจมีโอกาสที่มูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วยลงทุนอาจเกิดการดิสเคานท์
นักวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ทรีนีตี้ จำกัด กล่าวถึงการเข้าซื้อขายวันแรกของ PFFUND ว่า กองทุนดังกล่าวมีความน่าสนใจน้อยเนื่องจากมีขนาดมูลค่าโครงการที่ 520 ล้านบาท ซึ่งนับว่าเล็กมากหากเปรียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วยกัน อย่างไรก็ตามกองทุนดังกล่าวนับว่ามีผลดีต่อ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ในแง่ของยอดขายและรายได้ที่บริษัทได้รับจากกองทุนรวม
นอกจากนี้ หากเปรียบในแง่ลูกค้าแล้ว นับว่ากลุ่มลูกค้าของ PFFUND ยังมีปริมาณน้อยกว่ากลุ่มลูกค้าของกองทุนอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ รวมถึงสภาพคล่องของหน่วยลงทุนที่อยู่น้อย ซึ่งเหตุเหล่านี้น่าจะเป็นอีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้นักลงทุนให้ความสนใจในการซื้อขายหน่วยลงทุน PFFUND น้อยลง
