เหตุการณ์เมื่อวันที่ 19 ธันวาคมปี 2549 ที่ผ่านมาเชื่อว่าหลายคนคงจำได้ดีว่าสิ่งที่เกิดขึ้นกระทบต่อบรรยากาศการลงทุนในตลาดทุนบ้านเรามากแค่ไหน โดยเฉพาะการสร้างประวัติศาสตร์หน้าใหม่ของดัชนีหุ้นไทยที่ร่วงลงกว่า 100 จุดภายในวันเดียวอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน...ซึ่งสิ่งที่เกิดขึ้นกับตลาดหุ้นนี้เอง ได้ส่งผลลามไปถึงการลงทุนที่มีความเกี่ยวข้องอย่าง "กองทุนรวม" ด้วยเช่นกัน
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เจ้าของไอเดียมาตรการ 30% บอกว่าเป็นมาตรการที่ดีที่สุดในการสกัดกั้นการเก็งกำไรค่าเงินบาท...ซึ่งออกมาเพื่อควบคุมการไหลเข้าของเงินต่างชาติทุกช่องทาง และหนึ่งในช่องทางนั้น ได้รวมการลงทุนผ่าน "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์)" เข้าไปด้วย...
หลังออกมาตรการดังกล่าวมาควบคุมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บุคคลในวงการรวมถึงบุคคลที่เกี่ยวข้องต่างเห็นพ้องเป็นเสียงเดียวกันว่า เป็นการแก้ปัญหาที่ไม่ตรงจุด เพราะกองทุนนี้เป็นการลงทุนระยะยาว ซึ่งไม่เห็นว่าจะเป็นช่องทางในการเก็งกำไรค่าเงินบาทได้อย่างไร ประกอบกับที่ผ่านมา กองทุนเหล่านี้ก็มีจำนวนอยู่ไม่มาก และสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติเองก็ไม่สูงมากจนส่งผลให้ค่าเงินบาทแข็งขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญแต่อย่างใด
อีกหนึ่งประเด็นที่สำคัญคือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เป็นกองทุนที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และกำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุน ส่วนหนึ่งเพราะให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงและตอบโจทย์การลงทุนที่สามารถเอาชนะเงินเฟ้อได้ ถึงแม้จะมีข้อเสียตรงที่ไม่มีสภาพคล่องมากพอก็ตาม...แต่การที่ออกมาตรการ 30% มาและให้มีผลถึงกองทุนนี้ด้วย ทำให้กลายเป็นมาตรการปิดประตูไปโดยปริยาย เพราะนักลงทุนต่างชาติซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายใหญ่ของกองทุนประเภทนี้ หายกันไปหมด
แม้ตลอดระยะเวลากว่า 1 ปีที่มาตรการนี้มีผลจะมีผู้เกี่ยวข้องหลายฝ่ายพยายามเจรจากับธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อขอผ่อนผันให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ เนื่องจากต้องการให้ตลาดเดินต่อไปข้างหน้า หลังผู้ประกอบการหลายรายที่มีแผนระดมทุนผ่านกองทุนประเภทนี้ต้องสะดุดกันไปเป็นแถว...แต่ความพยายามอย่างต่อเนื่องนี้ก็ไม่ได้รับความสนใจจากผู้ออกกฎแต่อย่างใด และเหตุนี้เองทำให้ช่วง 1 ปีที่ผ่านมา เราได้เห็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ออกมาระดมทุนในตลาดเพียง 3 กองทุน ซึ่งก็เป็นเพียงกองทุนขนาดเล็กๆ เท่านั้น
โดยในจำนวน 3 กองทุนนั้น ประกอบด้วย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โกลด์ ของบลจ.กสิกรไทย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ ไลฟ์สไตล์ ของบลจ.ไอเอ็นจี และกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เออร์บานา ของบลจ.นครหลวงไทย ซึ่งทั้ง 3 กองทุนเน้นระดมทุนจากนักลงทุนสถาบันและรายย่อยในประเทศเท่านั้น...
...หากลองย้อนหลังกลับไปในช่วงปี 2550 ที่ผ่านมา จะเห็นได้อย่างชัดเจนว่า หลังจากมาตรการ 30% ออกมา ตลาดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ชะงักลงไปทันที ไม่ว่าจะเป็นกองเล็กหรือกองใหญ่ หรือแม้กระทั้งกองทุนที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แล้ว ส่วนหนึ่งเพราะนักลงทุนต่างชาติที่ถือหน่วยลงทุนอยู่เทขายออกไป
ในช่วงนั้น มีหลายคนประเมินกันว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองใหม่ที่จะออกมาระดมทุน รวมถึงกองทุนเก่าที่จะเพิ่มทุน ซึ่งมีมูลค่าสูงถึง 7 หมื่นล้านบาทถูกลอยแพกันไปหมด...แน่นอนว่าสิ่งที่เกิดขึ้นกระทบต่อแผนการระดมทุนของบลจ.เป็นอย่างมาก
และถึงแม้ว่า หลังจากนั้น ธปท. จะผ่อนคลายมาตรการกันสำรอง 30% สำหรับการลงทุนในกองทุนรวมทุกประเภท รวมถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วย แต่หลายฝ่านมองว่า การผ่อนคลายดังกล่าวไม่ได้ส่งผลดีอะไรต่อการลงทุนผ่านกองทุนอสังหาฯ เลย เนื่องจากผู้ลงทุนยังต้องมีการป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนกับสถาบันการเงินในประเทศไทยอย่างน้อย 3 เดือนก่อน ซึ่งนักลงทุนยังมองว่า ยังกลายเป็นต้นทุนที่ไม่จำเป็นเช่นเดิม
จากแรงกดดันดังกล่าว ทำให้ทั้งบริษัทจัดการกองทุน รวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ต่างเร่งหาทางออกเพื่อไม่ให้แผนดังกล่าวสะดุด ซึ่งทางออกหนึ่งที่ได้รับความสนใจคือ การตั้งกองทุนแล้วออกไปขายในต่างประเทศ
นริศ เชยกลิ่น รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการเงินและบัญชี บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กล่าวว่า บริษัทมีแนวโน้มไปเสนอขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่พร้อมจดทะเบียนในตลาดสิงคโปร์ หาก ธปท. ยังไม่ยกเลิกมาตรการสำรอง 30% โดยจะตัดสินใจหลังการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ เนื่องจากเชื่อว่ารัฐบาลใหม่อาจจะเข้ามาทบทวนมาตรการดังกล่าวอีกครั้ง
และอีกหนึ่งความพยายามหลังจากนั้น คือ การขอยกเว้นมาตรการ 30% สำหรับกรณีที่กองทุนทำการเพิ่มทุนจดทะเบียน โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติที่ถือหน่วยกองทุนอยู่ก่อนหน้าแล้ว...การเจรจาในครั้งนี้ ดูเหมือนจะได้รับความสนใจจากธปท. เพราะล่าสุด ได้ออกมาตรการมาผ่อนปรนสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองเดิมที่ต้องการเพิ่มทุน
โดยรายละเอียดของมาตรการผ่อนคลายดังกล่าว เป็นการผ่อนคลายมาตรการดำรงเงินสำรองเงินนำเข้าระยะสั้น ในส่วนของหนี้สกุลเงินตราต่างประเทศของภาคธุรกิจ และเงินลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อลดต้นทุนทางการเงินและสนับสนุนการลงทุนในประเทศ ด้วยการยกเว้นการกันเงินสำรองและการทำ Fully Hedge กรณีนิติบุคคลในประเทศนำเงินตราต่างประเทศที่เป็นเงินกู้ยืมมาขายรับบาทในจำนวนตามสัญญาเงินกู้ไม่เกิน 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และมีกำหนดระยะเวลาการกู้ที่ชัดเจนตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป
สำหรับกรณีนิติบุคคลในประเทศที่มีเงินกู้สกุลเงินตราต่างประเทศ โดยมีแหล่งเงินได้ค่าสินค้าหรือบริการจากต่างประเทศในอนาคตเพื่อนำมาชำระคืนเงินกู้ดังกล่าวได้เต็มจำนวน (Natural Hedge)ให้สามารถยื่นขออนุญาตต่อธปท.เป็นรายกรณี พร้อมเอกสารหลักฐานตามที่กำหนด รวมทั้งยกเว้นการกันเงินสำรองและการทำ Fully Hedge
ขณะที่ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองเดิม นำเงินตราต่างประเทศมาขายรับเงินบาทเพื่อชำระค่าซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองเดิมที่ออกขายเพิ่มเติม โดยผู้ถือหน่วยลงทุนดังกล่าวจะต้องเป็นผู้ที่มีชื่ออยู่ในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนดังกล่าว ณ วันปิดสมุดทะเบียนก่อนการขายหน่วยลงทุนเพิ่มเติม
และหลังจากธปท. เริ่มผ่อนคลายมากขึ้น หลายคนมีความหวังว่า จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีว่า หลังจากนี้ภาครัฐคงจะมีการผ่อนผันให้แก่กองทุนอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้นตามลำดับ และรัฐบาลใหม่ที่จะเข้ามาบริหารประเทศ ก็จะยกเลิกมาตรการ 30% ในที่สุด ซึ่งแน่นอนว่า การผ่อนคลายมาตรการ 30% ในครั้งนี้ น่าจะส่งผลดีต่อการขยายกองทุนอสังหาริมทรัพย์กองเดิมที่มีอยู่ในตลาด เพราะหากมีการขยายกองทุน นักลงทุนต่างชาติเองก็น่าจะให้ความสนใจเข้ามาลงทุนมากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดสำหรับกองทุนที่จะจัดตั้งใหม่นั้นก็ยังมีอยู่ และต้องเผชิญกับกฏเหล็ก 30% ต่อไป
มาริษ ท่าราบ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด ประเมินว่า หลังจากธปท. ยอมผ่อนผันเกณฑ์การกันสำรอง 30% ให้แก่นักลงทุนต่างประเทศ ที่เป็นผู้ถือหน่วยเดิมในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทำให้อาจจะมีกองทุนที่จะทำการขยายกองทุนเพิ่มขึ้น โดยกองทุนที่คาดว่าจะทำการขยายขนาด ประกอบไปด้วย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) ที่จะขยายกองทุนประมาณ 10,000 ล้านบาท , กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) ที่น่าจะขยายกองทุนประมาณ 9,000 ล้านบาท และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) ที่น่าจะขยายกองทุนประมาณ 2,000 ล้านบาท ทั้งนี้รวมเป็นมูลค่ากองทุนที่อาจจะขยายเพิ่มทั้งสิ้นประมาณ 20,000 ล้านบาท ทำให้ในปี 2551 ถ้าไม่รวมกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีการขายหน่วยลงทุนใหม่มูลค่าของกองทุนอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งระบบ (เอ็นเอวี) น่าจะปรับตัวขึ้นเป็น 78,000 ล้านบาท คิดเป็นมาร์เก็ตแคปประมาณ 1% ของมูลค่าตลาดรวม จากปัจจุบันที่ทั้งระบบมีเอ็นเอวีประมาณ 56,000 ล้านบาท
นที ดำรงกิจการ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการกองทุนตราสารหนี้ บลจ.นครหลวงไทย บอกว่า การที่ภาครัฐยอมผ่อนผันมาตรการ 30% จะส่งผลดีต่อการขยายกองทุนอสังหาริมทรัพย์เดิมที่มีอยู่ในตลาด ซึ่งถ้าจะมีการขยายกองทุนก็น่าจะมีนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาลงทุนมากยิ่งขึ้นแต่สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีการจัดตั้งใหม่นั้นก็ยังคงต้องปฎิบัติตามเกณฑ์ 30% อยู่ อย่างไรก็ตาม การที่ภาครัฐยอมผ่อนผันให้ก็เป็นจุดเริ่มต้นที่ดีว่าหลังจากนี้ภาครัฐคงจะมีการผ่อนผันให้แก่กองทุนอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้นตามลำดับ
ส่วนประเด็นที่มีการตั้งข้อสงสัยว่า หลังจากนี้บลจ.ต่างๆจะหันมาขยายกองทุนเดิมแทนการออกกองทุนใหม่หรือไม่นั้น มองว่าการขยายกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ใช้เรื่องง่าย เพราะจำเป็นต้องอาศัยการวางแผนและมีขั้นตอนที่ต้องปฎิบัติ ซึ่งสำหรับกองทุนที่จะทำการขยายน่าจะเป็นส่วนของกองทุนที่มีการเตรียมการตั้งแต่ก่อนหน้านี้มากกว่า แต่สำหรับกองทุนที่มีแผนจะเปิดระดมทุนใหม่นั้น ก็คงจะต้องเลื่อนการขายหน่วยลงทุนออกไป หรือทำการโรดโชว์สร้างความเข้าใจแก่นักลงทุนต่างชาติแทน
ถึงแม้มาตรการ 30% จะเริ่มผ่อนคลายลงเรื่อยๆ แต่ในปีนี้เชื่อว่าหลายคนยังจับตามาตรการ 30% ที่เป็นปัญหาสำคัญต่อการขยายตัวอยู่ในตอนนี้ ซึ่งหากมาตราการดังกล่าวถูกยกเลิกอย่างสมบูรณ์ไปในที่สุด แน่นอนว่าบรรยากาศการลงทุนก็จะดีขึ้น...ซึ่งปัจจัยนี้ ถือว่าเป็นปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญอันดับแรกเลยทีเดียว
ต้องยอมรับว่า การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการกระจายความเสี่ยงเพื่อหาผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนอีกหลายประเภท โดยเฉพาะเงินฝากและการลงทุนในตราสารหนี้ที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำติดดินในขณะนี้ นอกจากนี้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ยังสามารถตอบโจทย์การลงทุนในช่วงเงินเฟ้อขยับขึ้นได้เป็นอย่างดี เพราะหากเงินเฟ้อขยับเมื่อไหร่ รายได้ค่าเช่าในสินทรัพย์ที่กองทุนลงทุนอยู่จะขยับตามไปด้วย ซึ่งจะมีส่วนให้ผลตอบแทนของกองทุนปรับขึ้นด้วย
