CMMU เผยการรวมตัวกันของผู้ประกอบการค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันในย่านค้าปลีกดั้งเดิม ดึงดูดผู้บริโภคได้ดี สร้างการเติบโตแบบธรรมชาติ เตือนนักพัฒนาอสังหาฯ มองความยั่งยืนในการพัฒนาธุรกิจ
วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล (CMMU) เปิดผลวิจัยชี้การรวมตัวกันของผู้ประกอบการค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันในย่านค้าปลีกดั้งเดิมดึงดูดผู้บริโภคได้ดี สร้างการเติบโตแบบธรรมชาติ (Organic Growth) อันนำไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน โดยประเทศไทยมีตัวอย่างของความสำเร็จดังกล่าว อาทิ ย่านการค้าประตูน้ำเพื่อขายเครื่องแต่งกาย ย่านวรจักรเพื่อขายอะไหล่ ย่านบ้านหม้อเพื่อขายเครื่องใช้ไฟฟ้า
จากข้อมูลพบว่าย่านการค้าดั้งเดิมส่วนใหญ่มีอายุเฉลี่ยมากกว่า 70 ปีขึ้นไป และผู้ประกอบการในย่านดังกล่าวทำการค้าขายมานานกว่า 30 ปี สะท้อนถึงการตอบโจทย์การทำธุรกิจค้าปลีกแบบยั่งยืนอย่างแท้จริง อย่างไรก็ตามจากสถานการณ์ปัจจุบันในช่วง 3 - 5 ปีที่ผ่านมากลับพบว่า มีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ย่านการค้าดั้งเดิมเปลี่ยนเป็นโมเดิร์นเทรดด้วยเม็ดเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 500 - 2,000 ล้านบาท ซึ่งหลายรายไม่ประสบผลสำเร็จ
ทั้งนี้ CMMU ร่วมกับสถาบันบริหารธุรกิจซาอิด มหาวิทยาลัยอ๊อกซ์ฟอร์ด (SAID Business School, University Of OXFORD) และมูลนิธิมั่นพัฒนา จัดการประชุมวิชาการด้านธุรกิจค้าปลีกในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ครั้งที่ 8 ภายใต้หัวข้อ “ธุรกิจค้าปลีกในตลาดเกิดใหม่: ความยั่งยืนและความท้าทายด้านการควบคุม”
ผศ.ดร. แรนดอล แชนนอน อาจารย์ประจำสาขาการตลาด หลักสูตรนานาชาติ วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล กล่าวว่า คนไทยมีความผูกพันกับการทำธุรกิจค้าปลีกรูปแบบดั้งเดิม (Traditional Trade) อันเป็นยุคแรกของกิจการค้าปลีกจนทำให้เกิดเป็น ย่านการค้าปลีกต่างๆมากมาย โดยแต่ละย่านมักจะมีสินค้าเด่นของแต่ละย่าน ต่อมารูปแบบการค้าปลีกมีการเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัยและไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นด้านสังคม วัฒนธรรม และการดำเนินชีวิตตามสภาพเศรษฐกิจ จนทำให้เกิดรูปแบบการค้าปลีกสมัยใหม่ (Morden Trade) อาทิ ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และไฮเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งเป็นแหล่งรวบรวมสินค้าหลากหลายชนิดทั้งสินค้าอุปโภคและบริโภค พร้อมอำนวยความสะดวกให้กับผู้บริโภคในลักษณะครบวงจร (One-stop Shopping)
จากพัฒนาการของย่านการค้าปลีกดังกล่าว ประกอบกับในปัจจุบันยังสามารถพบเห็นย่านการค้าปลีกดั้งเดิมที่ยังคงประสบความสำเร็จจนถึงทุกวันนี้ ทำให้เกิดข้อสงสัยถึงปัจจัยของความสำเร็จอย่างยั่งยืนของย่านการค้าปลีกดั้งเดิม และได้ทำการวิจัยหัวข้อ “การก่อตั้งและความยั่งยืนของย่านค้าปลีกสินค้าชนิดเดียวกันในเมืองใหญ่” (The Formation and Sustainability of Same Product Retail Store Clusters in a Modern Mega City)
โดยได้ทำการสำรวจธุรกิจค้าปลีกในกรุงเทพฯที่มีร้านค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันภายในบริเวณ 5 เมตร จำนวน 14,468 ร้าน ใน 299 ย่านธุรกิจค้าปลีกทั่วกรุงเทพฯ พบว่าการประกอบธุรกิจค้าขายในย่านการค้าดั้งเดิมมีโอกาสที่ยั่งยืนมากกว่าการค้าขายในห้างสรรพสินค้า (Department Store) เห็นได้จากย่านการค้าดั้งเดิมต่างๆในเขตกรุงเทพฯที่มีอายุเฉลี่ยมากกว่า 70 ปีขึ้นไป อาทิ บางลำพู สำเพ็ง โบ๊เบ๊ วรจักร ฯลฯ และมากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ประกอบการค้าปลีกในย่านดังกล่าวทำการค้าขายมานานกว่า 30 ปี ซึ่งผู้ประกอบการค้าปลีกเป็นผู้เช่าพื้นที่และอาจโดนบังคับให้ย้ายออกได้ทุกเมื่อ
ทั้งนี้ การรวมตัวกันของผู้ประกอบการค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันหรือสามารถเรียกว่าลักษณะ “คลัสเตอร์” (Cluster) เป็นการอยู่ร่วมกันแบบส่งเสริมกัน เพิ่มแรงในการดึงดูดผู้บริโภคให้เข้ามาเลือกชมสินค้า สามารถเปรียบเทียบกันระหว่างร้านค้า และให้เกิดการแข่งขันกันภายในย่านการค้าเดียวกัน ซึ่งทำให้เกิดการเจริญเติบโตแบบธรรมชาติ (Organic Growth) และกลายเป็นการเติบโตอย่างยั่งยืน
หนึ่งในตัวแปรสำคัญที่ทำให้ย่านธุรกิจค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันประเภทเดียวกันประสบความสำเร็จในประเทศไทย คือ พฤติกรรมผู้บริโภคของคนไทย ซึ่งเมื่อต้องการซื้อสินค้าประเภทใดประเภทหนึ่ง จะคำนึงถึงย่านการค้าที่มีชื่อเสียงในสินค้าประเภทนั้นๆ (Destination Venue) ก่อนเป็นอันดับแรก เช่น ต้องการซื้อเสื้อผ้าเครื่องแต่งกายจะนึกถึงย่านประตูน้ำ ต้องการซื้ออะไหล่จะนึกถึงย่านวรจักร ต้องการซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าจะนึกถึงย่านบ้านหม้อ ทำให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนในย่านการค้าเหล่านี้เป็นอย่างมาก ในทางกลับกันจำนวนผู้บริโภคที่ไปห้างสรรพสินค้า เพื่อเดินเล่น เลือกชมสินค้าต่างๆ และรับประทานอาหารที่ร้านอาหารมีมากกว่าผู้บริโภคที่ไปเพื่อเจาะจงซื้อสินค้า ด้วยเหตุผลต่างๆเหล่านี้ทำให้พื้นที่การค้าในย่านค้าปลีกดั้งเดิมประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน
จากโอกาสทางธุรกิจดังกล่าว ทำให้มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ย่านการค้าดั้งเดิม มีห้างสรรพสินค้าเกิดขึ้นในย่านต่างๆมากมาย อาทิ จตุจักร วรจักร โบ๊เบ๊ ซึ่งหลายแห่งไม่ประสบความสำเร็จตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ กลายเป็นหลุมพรางที่ทำให้นักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนย่านธุรกิจค้าปลีกประเภทเดียวกันให้กลายเป็นแหล่งการค้าแบบโมเดิร์นเทรด ที่จำหน่ายสินค้าหลากหลายประเภทและมีร้านอาหารมากมายพร้อมให้บริการ
อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลพบว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าชั้นนำมีราคาเฉลี่ย 1,500 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ในย่านการค้าดั้งเดิม (ที่ขายสินค้าประเภทเดียวกัน) ชื่อดังมีค่าเช่าสูงกว่า 10,000 บาทต่อตารางเมตรและยังมีผู้เช่าอย่างหนาแน่น ซึ่งนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาปัจจัยดังกล่าวเพื่อมองความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แต่ละโครงการใช้เม็ดเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 500 - 2,000 ล้านบาท
วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล (CMMU) เปิดผลวิจัยชี้การรวมตัวกันของผู้ประกอบการค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันในย่านค้าปลีกดั้งเดิมดึงดูดผู้บริโภคได้ดี สร้างการเติบโตแบบธรรมชาติ (Organic Growth) อันนำไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน โดยประเทศไทยมีตัวอย่างของความสำเร็จดังกล่าว อาทิ ย่านการค้าประตูน้ำเพื่อขายเครื่องแต่งกาย ย่านวรจักรเพื่อขายอะไหล่ ย่านบ้านหม้อเพื่อขายเครื่องใช้ไฟฟ้า
จากข้อมูลพบว่าย่านการค้าดั้งเดิมส่วนใหญ่มีอายุเฉลี่ยมากกว่า 70 ปีขึ้นไป และผู้ประกอบการในย่านดังกล่าวทำการค้าขายมานานกว่า 30 ปี สะท้อนถึงการตอบโจทย์การทำธุรกิจค้าปลีกแบบยั่งยืนอย่างแท้จริง อย่างไรก็ตามจากสถานการณ์ปัจจุบันในช่วง 3 - 5 ปีที่ผ่านมากลับพบว่า มีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ย่านการค้าดั้งเดิมเปลี่ยนเป็นโมเดิร์นเทรดด้วยเม็ดเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 500 - 2,000 ล้านบาท ซึ่งหลายรายไม่ประสบผลสำเร็จ
ทั้งนี้ CMMU ร่วมกับสถาบันบริหารธุรกิจซาอิด มหาวิทยาลัยอ๊อกซ์ฟอร์ด (SAID Business School, University Of OXFORD) และมูลนิธิมั่นพัฒนา จัดการประชุมวิชาการด้านธุรกิจค้าปลีกในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ครั้งที่ 8 ภายใต้หัวข้อ “ธุรกิจค้าปลีกในตลาดเกิดใหม่: ความยั่งยืนและความท้าทายด้านการควบคุม”
ผศ.ดร. แรนดอล แชนนอน อาจารย์ประจำสาขาการตลาด หลักสูตรนานาชาติ วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล กล่าวว่า คนไทยมีความผูกพันกับการทำธุรกิจค้าปลีกรูปแบบดั้งเดิม (Traditional Trade) อันเป็นยุคแรกของกิจการค้าปลีกจนทำให้เกิดเป็น ย่านการค้าปลีกต่างๆมากมาย โดยแต่ละย่านมักจะมีสินค้าเด่นของแต่ละย่าน ต่อมารูปแบบการค้าปลีกมีการเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัยและไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นด้านสังคม วัฒนธรรม และการดำเนินชีวิตตามสภาพเศรษฐกิจ จนทำให้เกิดรูปแบบการค้าปลีกสมัยใหม่ (Morden Trade) อาทิ ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และไฮเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งเป็นแหล่งรวบรวมสินค้าหลากหลายชนิดทั้งสินค้าอุปโภคและบริโภค พร้อมอำนวยความสะดวกให้กับผู้บริโภคในลักษณะครบวงจร (One-stop Shopping)
จากพัฒนาการของย่านการค้าปลีกดังกล่าว ประกอบกับในปัจจุบันยังสามารถพบเห็นย่านการค้าปลีกดั้งเดิมที่ยังคงประสบความสำเร็จจนถึงทุกวันนี้ ทำให้เกิดข้อสงสัยถึงปัจจัยของความสำเร็จอย่างยั่งยืนของย่านการค้าปลีกดั้งเดิม และได้ทำการวิจัยหัวข้อ “การก่อตั้งและความยั่งยืนของย่านค้าปลีกสินค้าชนิดเดียวกันในเมืองใหญ่” (The Formation and Sustainability of Same Product Retail Store Clusters in a Modern Mega City)
โดยได้ทำการสำรวจธุรกิจค้าปลีกในกรุงเทพฯที่มีร้านค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันภายในบริเวณ 5 เมตร จำนวน 14,468 ร้าน ใน 299 ย่านธุรกิจค้าปลีกทั่วกรุงเทพฯ พบว่าการประกอบธุรกิจค้าขายในย่านการค้าดั้งเดิมมีโอกาสที่ยั่งยืนมากกว่าการค้าขายในห้างสรรพสินค้า (Department Store) เห็นได้จากย่านการค้าดั้งเดิมต่างๆในเขตกรุงเทพฯที่มีอายุเฉลี่ยมากกว่า 70 ปีขึ้นไป อาทิ บางลำพู สำเพ็ง โบ๊เบ๊ วรจักร ฯลฯ และมากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ประกอบการค้าปลีกในย่านดังกล่าวทำการค้าขายมานานกว่า 30 ปี ซึ่งผู้ประกอบการค้าปลีกเป็นผู้เช่าพื้นที่และอาจโดนบังคับให้ย้ายออกได้ทุกเมื่อ
ทั้งนี้ การรวมตัวกันของผู้ประกอบการค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันหรือสามารถเรียกว่าลักษณะ “คลัสเตอร์” (Cluster) เป็นการอยู่ร่วมกันแบบส่งเสริมกัน เพิ่มแรงในการดึงดูดผู้บริโภคให้เข้ามาเลือกชมสินค้า สามารถเปรียบเทียบกันระหว่างร้านค้า และให้เกิดการแข่งขันกันภายในย่านการค้าเดียวกัน ซึ่งทำให้เกิดการเจริญเติบโตแบบธรรมชาติ (Organic Growth) และกลายเป็นการเติบโตอย่างยั่งยืน
หนึ่งในตัวแปรสำคัญที่ทำให้ย่านธุรกิจค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันประเภทเดียวกันประสบความสำเร็จในประเทศไทย คือ พฤติกรรมผู้บริโภคของคนไทย ซึ่งเมื่อต้องการซื้อสินค้าประเภทใดประเภทหนึ่ง จะคำนึงถึงย่านการค้าที่มีชื่อเสียงในสินค้าประเภทนั้นๆ (Destination Venue) ก่อนเป็นอันดับแรก เช่น ต้องการซื้อเสื้อผ้าเครื่องแต่งกายจะนึกถึงย่านประตูน้ำ ต้องการซื้ออะไหล่จะนึกถึงย่านวรจักร ต้องการซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าจะนึกถึงย่านบ้านหม้อ ทำให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนในย่านการค้าเหล่านี้เป็นอย่างมาก ในทางกลับกันจำนวนผู้บริโภคที่ไปห้างสรรพสินค้า เพื่อเดินเล่น เลือกชมสินค้าต่างๆ และรับประทานอาหารที่ร้านอาหารมีมากกว่าผู้บริโภคที่ไปเพื่อเจาะจงซื้อสินค้า ด้วยเหตุผลต่างๆเหล่านี้ทำให้พื้นที่การค้าในย่านค้าปลีกดั้งเดิมประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน
จากโอกาสทางธุรกิจดังกล่าว ทำให้มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ย่านการค้าดั้งเดิม มีห้างสรรพสินค้าเกิดขึ้นในย่านต่างๆมากมาย อาทิ จตุจักร วรจักร โบ๊เบ๊ ซึ่งหลายแห่งไม่ประสบความสำเร็จตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ กลายเป็นหลุมพรางที่ทำให้นักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนย่านธุรกิจค้าปลีกประเภทเดียวกันให้กลายเป็นแหล่งการค้าแบบโมเดิร์นเทรด ที่จำหน่ายสินค้าหลากหลายประเภทและมีร้านอาหารมากมายพร้อมให้บริการ
อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลพบว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าชั้นนำมีราคาเฉลี่ย 1,500 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ในย่านการค้าดั้งเดิม (ที่ขายสินค้าประเภทเดียวกัน) ชื่อดังมีค่าเช่าสูงกว่า 10,000 บาทต่อตารางเมตรและยังมีผู้เช่าอย่างหนาแน่น ซึ่งนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาปัจจัยดังกล่าวเพื่อมองความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แต่ละโครงการใช้เม็ดเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 500 - 2,000 ล้านบาท
