วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล (CMMU) ร่วมกับ สถาบันบริหารธุรกิจซาอิด มหาวิทยาลัยออกซฟอร์ด (SAID Business School, University Of OXFORD) และมูลนิธิมั่นพัฒนา จัดการประชุมวิชาการด้านธุรกิจค้าปลีกในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ครั้งที่ 8 ภายใต้หัวข้อ “ธุรกิจค้าปลีกในตลาดเกิดใหม่ : ความยั่งยืนและความท้าทายด้านการควบคุม” ณ ห้องแกรนด์บอลรูม ชั้น C โรงแรมแกรนด์เซ็นเตอร์พ้อยท์ เทอมินอล 21
ผศ.ดร.แรนดอล แชนนอน อาจารย์ประจำสาขาการตลาด หลักสูตรนานาชาติ วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล กล่าวว่า คนไทยมีความผูกพันกับการทำธุรกิจค้าปลีกรูปแบบดั้งเดิม (Traditional Trade) อันเป็นยุคแรกของกิจการค้าปลีกจนทำให้เกิดเป็นย่านการค้าปลีกต่างๆ มากมาย โดยแต่ละย่านมักจะมีสินค้าเด่นของแต่ละย่าน ต่อมารูปแบบการค้าปลีกมีการเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัยและไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นด้านสังคม วัฒนธรรม และการดำเนินชีวิตตามสภาพเศรษฐกิจ จนทำให้เกิดรูปแบบการค้าปลีกสมัยใหม่ (Morden Trade) เช่น ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และไฮเปอร์มาร์เกต ซึ่งเป็นแหล่งรวบรวมสินค้าหลากหลายชนิด พร้อมอำนวยความสะดวกลักษณะครบวงจร
จากพัฒนาการของย่านการค้าปลีกดังกล่าว ประกอบกับในปัจจุบันยังสามารถพบเห็นย่านการค้าปลีกดั้งเดิมที่ยังคงประสบความสำเร็จจนถึงทุกวันนี้ ทำให้เกิดข้อสงสัยถึงปัจจัยของความสำเร็จอย่างยั่งยืนของย่านการค้าปลีกดั้งเดิม จึงได้ทำการวิจัยหัวข้อ “การก่อตั้งและความยั่งยืนของย่านค้าปลีกสินค้าชนิดเดียวกันในเมืองใหญ่” (The Formation and Sustainability of Same Product Retail Store Clusters in a Modern Mega City) โดยได้ทำการสำรวจธุรกิจค้าปลีกในกรุงเทพฯ ที่มีร้านค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันภายในบริเวณ 5 เมตร จำนวน 14,468 ร้าน ใน 299 ย่านธุรกิจค้าปลีกทั่วกรุงเทพฯ
ผลสำรวจพบว่า การประกอบธุรกิจค้าขายในย่านการค้าดั้งเดิมมีโอกาสที่ยั่งยืนมากกว่าการค้าขายในห้างสรรพสินค้า เห็นได้จากย่านการค้าดั้งเดิมต่างๆ ในเขตกรุงเทพฯ ที่มีอายุเฉลี่ยมากกว่า 70 ปีขึ้นไป เช่น บางลำพู สำเพ็ง โบ๊เบ๊ วรจักร ฯลฯ โดยมากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ประกอบการค้าปลีกในย่านดังกล่าวทำการค้าขายมานานกว่า 30 ปีซึ่งผู้ประกอบการค้าปลีกเป็นผู้เช่าพื้นที่และอาจถูกบังคับให้ย้ายออกได้ทุกเมื่อ
ทั้งนี้ การรวมตัวกันของผู้ประกอบการค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันในลักษณะ “คลัสเตอร์” (Cluster) เป็นการอยู่ร่วมกันแบบส่งเสริมกัน เพิ่มแรงในการดึงดูดผู้บริโภคให้เข้ามาเลือกชมสินค้า สามารถเปรียบเทียบกันระหว่างร้านค้า และให้เกิดการแข่งขันกันภายในย่านการค้าเดียวกัน โดยหนึ่งในตัวแปรสำคัญที่ทำให้ย่านธุรกิจค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันประเภทเดียวกันประสบความสำเร็จในประเทศไทย คือ พฤติกรรมผู้บริโภคของคนไทยที่เมื่อต้องการซื้อสินค้าประเภทใดประเภทหนึ่งจะคำนึงถึงย่านการค้าที่มีชื่อเสียงในสินค้าประเภทนั้นๆ (Destination Venue) ก่อนเป็นอันดับแรก เช่น ต้องการซื้อเสื้อผ้าเครื่องแต่งกายจะนึกถึงย่านประตูน้ำ หรือถ้าต้องการซื้ออะไหล่จะนึกถึงย่านวรจักร เป็นต้น
“ในทางกลับกัน จำนวนผู้บริโภคที่ไปห้างสรรพสินค้าเพื่อเดินเล่น หรือเลือกชมสินค้าต่างๆ และรับประทานอาหาร ถือว่ามีจำนวนมากกว่าผู้บริโภคที่ไปเพื่อเจาะจงซื้อสินค้า ด้วยเหตุผลต่างๆ เหล่านี้จึงทำให้พื้นที่การค้าในย่านค้าปลีกดั้งเดิมประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน” ผศ.ดร.แรนดอลกล่าวเสริม
จากโอกาสทางธุรกิจดังกล่าวทำให้มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ย่านการค้าดั้งเดิม มีห้างสรรพสินค้าเกิดขึ้นในย่านต่างๆ มากมาย เช่น จตุจักร วรจักร โบ๊เบ๊ ซึ่งหลายแห่งไม่ประสบความสำเร็จตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ กลายเป็น “หลุมพราง” ที่ทำให้นักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนย่านธุรกิจค้าปลีกประเภทเดียวกันให้กลายเป็นแหล่งการค้าแบบโมเดิร์นเทรดที่จำหน่ายสินค้าหลากหลายประเภทและมีร้านอาหารมากมายพร้อมให้บริการ
“จากข้อมูลพบว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าชั้นนำมีราคาเฉลี่ย 1.5 พันบาทต่อตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ในย่านการค้าดั้งเดิมชื่อดังมีค่าเช่าสูงกว่า 1 หมื่นบาทต่อตารางเมตร และยังมีผู้เช่าอย่างหนาแน่น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงควรพิจารณาปัจจัยดังกล่าวเพื่อมองความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แต่ละโครงการใช้เม็ดเงินลงทุนตั้งแต่ 500 ล้านบาทขึ้นไปจนมากกว่า 2 พันล้านบาท” ผศ.ดร.แรนดอลกล่าวในตอนท้าย
ผศ.ดร.แรนดอล แชนนอน อาจารย์ประจำสาขาการตลาด หลักสูตรนานาชาติ วิทยาลัยการจัดการ มหาวิทยาลัยมหิดล กล่าวว่า คนไทยมีความผูกพันกับการทำธุรกิจค้าปลีกรูปแบบดั้งเดิม (Traditional Trade) อันเป็นยุคแรกของกิจการค้าปลีกจนทำให้เกิดเป็นย่านการค้าปลีกต่างๆ มากมาย โดยแต่ละย่านมักจะมีสินค้าเด่นของแต่ละย่าน ต่อมารูปแบบการค้าปลีกมีการเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัยและไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นด้านสังคม วัฒนธรรม และการดำเนินชีวิตตามสภาพเศรษฐกิจ จนทำให้เกิดรูปแบบการค้าปลีกสมัยใหม่ (Morden Trade) เช่น ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และไฮเปอร์มาร์เกต ซึ่งเป็นแหล่งรวบรวมสินค้าหลากหลายชนิด พร้อมอำนวยความสะดวกลักษณะครบวงจร
จากพัฒนาการของย่านการค้าปลีกดังกล่าว ประกอบกับในปัจจุบันยังสามารถพบเห็นย่านการค้าปลีกดั้งเดิมที่ยังคงประสบความสำเร็จจนถึงทุกวันนี้ ทำให้เกิดข้อสงสัยถึงปัจจัยของความสำเร็จอย่างยั่งยืนของย่านการค้าปลีกดั้งเดิม จึงได้ทำการวิจัยหัวข้อ “การก่อตั้งและความยั่งยืนของย่านค้าปลีกสินค้าชนิดเดียวกันในเมืองใหญ่” (The Formation and Sustainability of Same Product Retail Store Clusters in a Modern Mega City) โดยได้ทำการสำรวจธุรกิจค้าปลีกในกรุงเทพฯ ที่มีร้านค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันภายในบริเวณ 5 เมตร จำนวน 14,468 ร้าน ใน 299 ย่านธุรกิจค้าปลีกทั่วกรุงเทพฯ
ผลสำรวจพบว่า การประกอบธุรกิจค้าขายในย่านการค้าดั้งเดิมมีโอกาสที่ยั่งยืนมากกว่าการค้าขายในห้างสรรพสินค้า เห็นได้จากย่านการค้าดั้งเดิมต่างๆ ในเขตกรุงเทพฯ ที่มีอายุเฉลี่ยมากกว่า 70 ปีขึ้นไป เช่น บางลำพู สำเพ็ง โบ๊เบ๊ วรจักร ฯลฯ โดยมากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ประกอบการค้าปลีกในย่านดังกล่าวทำการค้าขายมานานกว่า 30 ปีซึ่งผู้ประกอบการค้าปลีกเป็นผู้เช่าพื้นที่และอาจถูกบังคับให้ย้ายออกได้ทุกเมื่อ
ทั้งนี้ การรวมตัวกันของผู้ประกอบการค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันในลักษณะ “คลัสเตอร์” (Cluster) เป็นการอยู่ร่วมกันแบบส่งเสริมกัน เพิ่มแรงในการดึงดูดผู้บริโภคให้เข้ามาเลือกชมสินค้า สามารถเปรียบเทียบกันระหว่างร้านค้า และให้เกิดการแข่งขันกันภายในย่านการค้าเดียวกัน โดยหนึ่งในตัวแปรสำคัญที่ทำให้ย่านธุรกิจค้าปลีกสินค้าประเภทเดียวกันประเภทเดียวกันประสบความสำเร็จในประเทศไทย คือ พฤติกรรมผู้บริโภคของคนไทยที่เมื่อต้องการซื้อสินค้าประเภทใดประเภทหนึ่งจะคำนึงถึงย่านการค้าที่มีชื่อเสียงในสินค้าประเภทนั้นๆ (Destination Venue) ก่อนเป็นอันดับแรก เช่น ต้องการซื้อเสื้อผ้าเครื่องแต่งกายจะนึกถึงย่านประตูน้ำ หรือถ้าต้องการซื้ออะไหล่จะนึกถึงย่านวรจักร เป็นต้น
“ในทางกลับกัน จำนวนผู้บริโภคที่ไปห้างสรรพสินค้าเพื่อเดินเล่น หรือเลือกชมสินค้าต่างๆ และรับประทานอาหาร ถือว่ามีจำนวนมากกว่าผู้บริโภคที่ไปเพื่อเจาะจงซื้อสินค้า ด้วยเหตุผลต่างๆ เหล่านี้จึงทำให้พื้นที่การค้าในย่านค้าปลีกดั้งเดิมประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน” ผศ.ดร.แรนดอลกล่าวเสริม
จากโอกาสทางธุรกิจดังกล่าวทำให้มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ย่านการค้าดั้งเดิม มีห้างสรรพสินค้าเกิดขึ้นในย่านต่างๆ มากมาย เช่น จตุจักร วรจักร โบ๊เบ๊ ซึ่งหลายแห่งไม่ประสบความสำเร็จตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ กลายเป็น “หลุมพราง” ที่ทำให้นักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนย่านธุรกิจค้าปลีกประเภทเดียวกันให้กลายเป็นแหล่งการค้าแบบโมเดิร์นเทรดที่จำหน่ายสินค้าหลากหลายประเภทและมีร้านอาหารมากมายพร้อมให้บริการ
“จากข้อมูลพบว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าชั้นนำมีราคาเฉลี่ย 1.5 พันบาทต่อตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ในย่านการค้าดั้งเดิมชื่อดังมีค่าเช่าสูงกว่า 1 หมื่นบาทต่อตารางเมตร และยังมีผู้เช่าอย่างหนาแน่น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงควรพิจารณาปัจจัยดังกล่าวเพื่อมองความยั่งยืนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แต่ละโครงการใช้เม็ดเงินลงทุนตั้งแต่ 500 ล้านบาทขึ้นไปจนมากกว่า 2 พันล้านบาท” ผศ.ดร.แรนดอลกล่าวในตอนท้าย
