เปิดโมเดลใหม่ธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม-คลังสินค้า รับมือการแข่งขันเปลี่ยนแปลง

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจเอสซีบีเผยโมเดลธุรกิจใหม่รับมือการแข่งขันที่เปลี่ยนไป ชี้ภาวะการขายที่ดินผันผวน ส่งผลธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมหันทำธุรกิจคลังสินค้า เพื่อสร้างกระแสเงินสดที่ค่อนข้างแน่นอน ส่วนผู้ให้บริการคลังสินค้ามุ่งต่อยอดความได้เปรียบจากการถือครองที่ดิน เดินหน้าเล็งทำธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ เปิดเผยว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กลุ่มผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมเริ่มหันมาทำธุรกิจคลังสินค้ากันมากขึ้น เนื่องจากการขายที่ดินอยู่ในภาวะที่ค่อนข้างผันผวน จึงต้องมุ่งหาธุรกิจที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ค่อนข้างแน่นอน ในขณะเดียวกันก็เริ่มเห็นผู้ให้บริการคลังสินค้าสนใจทำธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเพื่อมุ่งต่อยอดความได้เปรียบจากครอบครองที่ดิน

จากการวิเคราะห์“เรื่องโมเดลใหม่ของธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมกับการแข่งขันที่เปลี่ยนไป” มองว่าธุรกิจคลังสินค้าเหมาะสมกับธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในแง่การต่อยอดความได้เปรียบจากการมีฐานลูกค้ากลุ่มเดียวกัน โดยการรวมกันของทั้งสองธุรกิจจะทำให้เกิดการบริการที่ครบวงจรซึ่งจะสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขัน โดยเฉพาะพื้นที่หัวหาดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างอีสเทิร์นซีบอร์ดซึ่งที่ดินอยู่ในมือผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย

ทั้งนี้ การที่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กลุ่มผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมเริ่มหันมาทำธุรกิจคลังสินค้ามากขึ้น เนื่องจากการขายที่ดินอยู่ในภาวะที่ค่อนข้างผันผวน ในขณะเดียวกันก็เริ่มเห็นผู้ให้บริการคลังสินค้าสนใจทำธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเพื่อมุ่งต่อยอดความได้เปรียบจากการครองที่ดิน ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมค่อนข้างผันผวน ซึ่งโดยปกติแล้วรายได้ส่วนใหญ่กว่า 60-80% จะขึ้นอยู่กับการขายที่ดิน จึงมีเพียงธุรกิจการขายไฟฟ้าและน้ำประปาเท่านั้นที่ช่วยพยุงรายได้ในปีที่ขายที่ดินได้ไม่ดีนัก ส่งผลให้ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมหันมาทำธุรกิจคลังสินค้าเพื่อสร้างกระแสเงินสดที่ค่อนข้างแน่นอนในปีที่การขายที่ดินค่อนข้างซบเซา

ประกอบกับข้อดีจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ทำให้ธุรกิจคลังสินค้าสามารถคืนทุนได้เร็วขึ้นจากปกติ 8-10 ปี เหลือเพียง 2-4 ปี เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถขายคลังสินค้าที่มีผู้เช่าแล้วเข้าสู่Property Fund หรือ REIT ได้ แม้ว่าธุรกิจคลังสินค้าจะให้อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่ประมาณ 15-20% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ให้ IRR เท่ากับ 25-30% ในขณะเดียวกัน เริ่มเห็นผู้ให้บริการคลังสินค้าสนใจทำธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม เพื่อต่อยอดความได้เปรียบจากการถือครองที่ดิน ประกอบกับอัตราผลตอบแทนภายในที่ค่อนข้างสูงดังที่ได้กล่าวมาแล้วในข้างต้น

นอกจากช่วยสร้างกระแสเงินสดที่ค่อนข้างแน่นอน ธุรกิจคลังสินค้าเหมาะสมกับธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในแง่การต่อยอดความได้เปรียบจากการมีฐานลูกค้ากลุ่มเดียวกัน ลูกค้าของนิคมอุตสาหกรรมส่วนใหญ่เป็นผู้เล่นชาวต่างชาติซึ่งเป็นฐานลูกค้าเดียวกับธุรกิจคลังสินค้า โดยการครอบครองที่ดินของผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมจะทำให้ปล่อยเช่าหรือขายคลังสินค้าได้ง่ายขึ้น เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มีความจำเป็นต้องตั้งคลังสินค้าใกล้กับที่ตั้งของโรงงานภายในรัศมีประมาณ 20-30 กิโลเมตร

การรวมกันของทั้งสองธุรกิจจะทำให้เกิดการบริการที่ครบวงจรซึ่งจะสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขัน โดยเฉพาะพื้นที่หัวหาดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างอีสเทิร์นซีบอร์ดซึ่งที่ดินอยู่ในมือผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย อีไอซีคาดว่าในอนาคตโมเดลธุรกิจการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะเป็นการจับพ่วงกับการขายหรือให้เช่าคลังสินค้าหรือการให้บริการด้านจัดการคลังสินค้าอย่างครบวงจรเพื่อมุ่งเน้นการหารายได้ตลอดกระบวนการผลิตของลูกค้า โดยตัวอย่างดังกล่าวสามารถเห็นได้ชัดจากโมเดลของธุรกิจสวนอุตสาหกรรมในสหรัฐฯ ที่ผู้ประกอบการให้บริการตั้งแต่ที่ดิน คลังสินค้า ตลอดจนการบริหารจัดการการขนส่งภายในห่วงโซ่การผลิต

ดังนั้นจึงคาดว่าจะเห็นการแข่งขันด้วยกลยุทธ์ดังกล่าวในพื้นที่แถบอีสเทิร์นซีบอร์ด ซึ่งเกมการแข่งขันจะเป็นการขับเคี่ยวแข่งขันเพื่อดึงดูดลูกค้าที่จะเข้ามาลงทุน เนื่องจากที่ดินที่สามารถพัฒนาได้นั้นอยู่ในมือผู้เล่นเพียงไม่กี่ราย ประกอบกับทิศทางการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่จะยังคงเข้ามาในพื้นที่ดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ อานิสงส์จากการลงทุนอีโอคาร์เฟส 2 ของผู้ผลิตรถยนต์

รวมไปถึงการเปลี่ยนยุทธศาสตร์การส่งเสริมการลงทุนของบีโอไอที่จะพิจารณาการให้สิทธิประโยชน์ตามประเภทกิจการแทนแบบ “โซนนิ่ง” ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการมีแนวโน้มเลือกที่ตั้งโรงงานใกล้กับห่วงโซ่การผลิตเดิมเนื่องจากจะไม่ได้ประโยชน์จากการลงทุนในจังหวัดในโซน 3 อีกต่อไป ซึ่งประกอบไปด้วย 59 จังหวัดที่มีรายได้ต่ำยกเว้น 20 จังหวัดที่มีรายได้ต่อหัวต่ำที่สุดของประเทศตามประกาศของบีโอไอที่จะยังได้รับสิทธิประโยชน์อยู่

ในอนาคตผู้ประกอบธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมจะเริ่มหันมาทำธุรกิจคลังสินค้ามากขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงของเกมการแข่งขัน โดยจะมุ่งเน้นการจับพ่วงกับการขายและให้เช่าคลังสินค้า โดยจะเป็นการจับมือระหว่างผู้ประกอบธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและธุรกิจคลังสินค้า โดยเฉพาะคลังสินค้าแบบ Built-to-suit ที่ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมยังต้องพึ่งพาความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านของผู้ให้บริการคลังสินค้าอยู่

ส่วนผู้ให้บริการคลังสินค้ามีแนวโน้มจะเข้าทำธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมด้วยการควบรวมกิจการ (M&A) โดยเฉพาะในพื้นที่หัวหาดการลงทุนอย่างพื้นที่แถบอีสเทิร์นซีบอร์ดที่การลงทุนจากต่างประเทศยังไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่การหาที่ดินเป็นไปได้ค่อนข้างยากเนื่องจากผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมเป็นเจ้าของที่ดินอยู่แล้ว