ผู้จัดการรายวัน360- สมาคมอสังหาฯ และผู้ประกอบการพัฒนาโครงการ มองแนวทาง การต่อมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหลือ 90% ช่วยลดภาระให้กับเจ้าของที่ดิน ประชาชน ผู้ประกอบการไม่เร่งระบายแลนด์แบงก์ เหตุต้นทุนภาษีต่ำลง ชี้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ดี ช่วยเหลือการโอนบ้านคอนโดฯ แนวราบ แต่วอนรัฐเร่งประกาศ หวั่นลูกค้าชะลอโอน กระทบรายได้ กระแสเงินสด ถามจี้รัฐ ไม่ลด 'จดจำนอง' จะเอื้อฯใคร!!
หลังจากกระทรวงการคลัง และกระทรวงมหาดไทย ได้มีการหารือและได้ข้อสรุปที่จะมีการต่อเรื่องการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อจาปี 2563 ในสัดส่วนลดลง 90% และรวมถึงจะมีการลดภาระให้กับประชาชนในการซื้อที่อยู่อาศัย ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ลงมาเหลือ 0.01% จากเดิมอยู่ที่ 2% คาดว่าจะมีการเสนอต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) ภายใน 2 สัปดาห์หน้านั้น
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวด้วยความกังวลว่า การที่ประกาศจะมีการลด แต่ไม่ดำเนินการเลยนั้น ตรงนี้จะทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่กำลังตัดสินใจจะโอนที่อยู่อาศัย ก็จะตัดสินใจชะลอการโอนออกไป เพื่อให้ได้รับประโยชน์จากมาตรการจากรัฐบาล ซึ่งโดยปกติแล้ว กระบวนการจากรัฐจะใช้เวลาประมาณ 1-3 เดือน ในขณะที่ภาวะปัจจุบัน ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ กระแสเงินสดมีความตรึงตัว ซึ่งหากลูกค้ามีการเลื่อนและลังเลการโอนในช่วงรอมาตรการ ก็จะกระทบต่อรายได้ที่จะเข้ามาสู่บริษัทได้
"ผมแฮปปี้ที่ให้ แต่ไม่แฮปปี้ที่พูด ถ้าให้แล้วทำเลย จะกระตุ้นเรียลดีมานด์ ทำให้คนที่รอดู ก็ตัดสินใจเร็วขึ้น และกว่าที่มาตรการจะออกมา ครึ่งปีแรก ผู้ประกอบการจะกินอะไร"
ในด้านของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวราบนั้น ยังคงไปได้ เพราะยังมีเรียลดีมานด์อยู่ แม้ว่าก่อนหน้านี้ จะมีการกระตุ้นการโอน ส่งผลให้ดีมานด์ที่มีอยู่เดิมถูกดูดซับไป แต่จะมีดีมานด์ใหม่เกิดทะยอยเข้ามา ถึงแม้ในขณะนี้ แนวโน้มของผู้ว่างงานจะสูงขึ้น ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม ชะลตัวชัดเจน คาดยอดโอนกรรมสิทธิ์จะหายไปกว่า 60%
"การมีวัคซีน และคาดหมายว่า ไตรมาส 4 นักท่องเที่ยว หรือ กลุ่มผู้ลงทุนจากต่างประเทศจะเข้ามานั้น ต้องไปมองว่า สถานการณ์เรื่องโควิด-19 และเศรษฐกิจของแต่ละประเทศยังดีอยู่หรือไม่ ถ้าไม่ดี นักลงทุนจากต่างประเทศจะยังถือ ห้องชุด ไว้หรือไม่ ตรงนี้ ก็ขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้ประกอบการที่จะรักษาลูกค้าได้แค่ไหน ธุรกิจโรงแรมก็เหมือน ไตรมาส 4 ปีนี้ นักท่องเที่ยวจะเข้ามาได้แค่ไหน ทุกวันนี้ โรงแรมต่างๆชะลแผนการก่อสร้างไปแล้ว เศรษฐกิจแบบนี้ คนอยากจะเที่ยวอีกหรือไม่ ต่อให้มีโครงการเราเที่ยวด้วยกัน คนก็ระมัดระวังใช้จ่ายและปลอดภัยไว้ก่อน อะไรที่ไม่ใช่ ค่าใช้จ่ายจำเป็น ก็เกิดความลังเลที่จะใช้"
นายพรนริศ กล่าวว่าให้จับตาโครงการขนาดใหญ่ (มิกซ์ยูส) ที่ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และอีกใน 2 ปีข้างหน้าจะแล้วเสร็จนั้น อาจจะต้องมาปรับแผน เนื่องจากตลาดผู้เช่าอาคารสำนักงาน และธุรกิจค้าปลีก ก็อาจต้องมาปรับรูปแบบโครงการ เนื่องจากกระแสการทำงานที่บ้าน (WFH) จะเริ่มมีปัญหาต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้
นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ผู้ประกอบการเคยเสนอต่อรัฐบาลไป 2 ส่วน แต่ขณะนี้ชัดเจนแล้วว่า รัฐบาลจะดำเนินการในส่วนของการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ ซึ่งผู้ประกอบการ ก็จะต้องพยายามช่วยเหลือผู้ซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มเรียลดีมานด์ให้เข้าถึงและยอมซื้อบ้านได้ แม้ว่าช่วงที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะมีการจัดส่งเสริมการขาย ลดราคา ทำให้ไปดึงกลุ่มดีมานด์ในอนาคต แต่กำลังซื้อใหม่ก็ยังคงมีอยู่
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) "ORI" กล่าวว่า การที่รัฐบาลเตรียมจะออกมาตรการลดค่าโอนฯนั้น จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเภทคอนโดมิเนียม และโครงการแนวราบ ได้รับอานิสงส์จากมาตรการดังกล่าว ซึ่งลดภาระให้กับผู้ซื้อ ขณะที่ การรอผลของมาตรการจะทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจโอนนั้น ตนคิดว่า เป็นช่วงสั้น ซึ่งในส่วนของบริษัทออริจิ้นฯ ยังมีช่องในการส่งเสริมการตลาดได้อยู่
"เรามองว่า ดีมานด์ใหม่อาจจะลดลง ซึ่งก็ยอมรับว่า มีเรื่องของคนตกงานมากขึ้น แต่ยังมีกลุ่มดีมานด์ใหม่ในส่วนของข้าราชการต่างๆ รัฐวิสาหกิจ ที่จะเข้าไปเจาะกลุ่มนี้ได้"
นายชัยรัตน์ ธรรมพีร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บิวท์ แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงการขยายเวลาลดการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% ให้แก่เจ้าของที่ดินออกไปอีก1ปี ว่า เป็นผลดีต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินสะสมรอการพัฒนาในมือจำนวนมาก และบริษัทอสังหาฯที่ซื้อที่ดินเข้ามาเตรียมพัฒนาโครงการแต่ยังไม่สามารถดำเนินการพัฒนาได้ เนื่องจากสถานการณ์ตลาดไม่เอื้ออำนวย ประกอบกับกำลังซื้อของลูกค้าในปัจจุบันที่ลดลง และจำนวนซัปพลายที่อยู่ในตลาดยังมีสะสมอยู่อีกจำนวนหนึ่ง
"ช่วยลดภาระให้กับเจ้าของโครงการ แต่ก็อาจมีผลต่อราคาที่ดินในมือของแลนด์ลอร์ดที่เดิมทีเตรียมนำออกขาย ทำให้ต้องปรับราคาลดลง แต่เมื่อมีการต่อมาตราการออกไป อาจทำให้เจ้าของที่ดินในบางแปลง ยังไม่จำเป็นต้องเร่งขายหรือลดราคาลง เพราะต้นทุนภาษียังต่ำอยู่"
สำหรับแนวทางที่จะลดค่าธรรมเนียมการโอนลงนั้น ต้องรอดูความชัดเจนจะครอบคลุมทุกกลุ่มราคาที่อยู่อาศัยหรือไม่ เพราะจะเป็นผลดีต่อตลาดอสังหาฯโดยรวม ส่วนกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะมีผลต่อตลาดระดับกลางลงมา
"เราหวังรัฐบาลให้ดำเนินการประกาศใช้มาตรการอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะเป็นผลดีต่อตลาดในปัจจุบันอย่างมาก แต่หากล่าช้า ลูกค้าจะชะลอการโอนรอจนมาตรการ ใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถส่งมอบสินค้าให้ลูกค้าได้"
ส่วนมาตรการลดค่าจดจำนองสินเชื่อที่อยู่อาศัยจาก 1% เหลือ 0.01% หากไม่มีการต่อหรือขยายเวลามาตรการออกไปเช่นเดียวกับมาตรการลดค่าทำเนียมการโอน ก็จะส่งผลให้ลูกค้าต้องเป็นผู้แบกรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เอง เนื่องจาก ค่าจดจำนองนั้นสถาบันการเงินผู้ปล่อยกู้จะไม่ออกให้แน่นอน แต่หากรัฐบาลสามารถเพิ่มอีกมาตรการ จะเป็นตัวเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้าให้เร็วขึ้น
แหล่งข่าวตั้งข้อสังเกตว่า ในมาตรการจะมีการระบุถึง การลดค่าจดจำนอง ซึ่งเป็นส่วนที่เกี่ยวข้องกับภาคสถาบันการเงิน และไม่เป็นผลดีต่อการกระตุ้นภาพรวมของตลาดอสังหาฯ เนื่องจากค่าใช้จ่ายส่วนนี้ประมาณ 1% ของเงินกู้ ส่วนนี้จะไปตกอยู่กับสถาบันการเงินใด
หลังจากกระทรวงการคลัง และกระทรวงมหาดไทย ได้มีการหารือและได้ข้อสรุปที่จะมีการต่อเรื่องการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อจาปี 2563 ในสัดส่วนลดลง 90% และรวมถึงจะมีการลดภาระให้กับประชาชนในการซื้อที่อยู่อาศัย ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ลงมาเหลือ 0.01% จากเดิมอยู่ที่ 2% คาดว่าจะมีการเสนอต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) ภายใน 2 สัปดาห์หน้านั้น
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวด้วยความกังวลว่า การที่ประกาศจะมีการลด แต่ไม่ดำเนินการเลยนั้น ตรงนี้จะทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่กำลังตัดสินใจจะโอนที่อยู่อาศัย ก็จะตัดสินใจชะลอการโอนออกไป เพื่อให้ได้รับประโยชน์จากมาตรการจากรัฐบาล ซึ่งโดยปกติแล้ว กระบวนการจากรัฐจะใช้เวลาประมาณ 1-3 เดือน ในขณะที่ภาวะปัจจุบัน ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ กระแสเงินสดมีความตรึงตัว ซึ่งหากลูกค้ามีการเลื่อนและลังเลการโอนในช่วงรอมาตรการ ก็จะกระทบต่อรายได้ที่จะเข้ามาสู่บริษัทได้
"ผมแฮปปี้ที่ให้ แต่ไม่แฮปปี้ที่พูด ถ้าให้แล้วทำเลย จะกระตุ้นเรียลดีมานด์ ทำให้คนที่รอดู ก็ตัดสินใจเร็วขึ้น และกว่าที่มาตรการจะออกมา ครึ่งปีแรก ผู้ประกอบการจะกินอะไร"
ในด้านของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวราบนั้น ยังคงไปได้ เพราะยังมีเรียลดีมานด์อยู่ แม้ว่าก่อนหน้านี้ จะมีการกระตุ้นการโอน ส่งผลให้ดีมานด์ที่มีอยู่เดิมถูกดูดซับไป แต่จะมีดีมานด์ใหม่เกิดทะยอยเข้ามา ถึงแม้ในขณะนี้ แนวโน้มของผู้ว่างงานจะสูงขึ้น ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม ชะลตัวชัดเจน คาดยอดโอนกรรมสิทธิ์จะหายไปกว่า 60%
"การมีวัคซีน และคาดหมายว่า ไตรมาส 4 นักท่องเที่ยว หรือ กลุ่มผู้ลงทุนจากต่างประเทศจะเข้ามานั้น ต้องไปมองว่า สถานการณ์เรื่องโควิด-19 และเศรษฐกิจของแต่ละประเทศยังดีอยู่หรือไม่ ถ้าไม่ดี นักลงทุนจากต่างประเทศจะยังถือ ห้องชุด ไว้หรือไม่ ตรงนี้ ก็ขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้ประกอบการที่จะรักษาลูกค้าได้แค่ไหน ธุรกิจโรงแรมก็เหมือน ไตรมาส 4 ปีนี้ นักท่องเที่ยวจะเข้ามาได้แค่ไหน ทุกวันนี้ โรงแรมต่างๆชะลแผนการก่อสร้างไปแล้ว เศรษฐกิจแบบนี้ คนอยากจะเที่ยวอีกหรือไม่ ต่อให้มีโครงการเราเที่ยวด้วยกัน คนก็ระมัดระวังใช้จ่ายและปลอดภัยไว้ก่อน อะไรที่ไม่ใช่ ค่าใช้จ่ายจำเป็น ก็เกิดความลังเลที่จะใช้"
นายพรนริศ กล่าวว่าให้จับตาโครงการขนาดใหญ่ (มิกซ์ยูส) ที่ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และอีกใน 2 ปีข้างหน้าจะแล้วเสร็จนั้น อาจจะต้องมาปรับแผน เนื่องจากตลาดผู้เช่าอาคารสำนักงาน และธุรกิจค้าปลีก ก็อาจต้องมาปรับรูปแบบโครงการ เนื่องจากกระแสการทำงานที่บ้าน (WFH) จะเริ่มมีปัญหาต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้
นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ผู้ประกอบการเคยเสนอต่อรัฐบาลไป 2 ส่วน แต่ขณะนี้ชัดเจนแล้วว่า รัฐบาลจะดำเนินการในส่วนของการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ ซึ่งผู้ประกอบการ ก็จะต้องพยายามช่วยเหลือผู้ซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มเรียลดีมานด์ให้เข้าถึงและยอมซื้อบ้านได้ แม้ว่าช่วงที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะมีการจัดส่งเสริมการขาย ลดราคา ทำให้ไปดึงกลุ่มดีมานด์ในอนาคต แต่กำลังซื้อใหม่ก็ยังคงมีอยู่
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) "ORI" กล่าวว่า การที่รัฐบาลเตรียมจะออกมาตรการลดค่าโอนฯนั้น จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเภทคอนโดมิเนียม และโครงการแนวราบ ได้รับอานิสงส์จากมาตรการดังกล่าว ซึ่งลดภาระให้กับผู้ซื้อ ขณะที่ การรอผลของมาตรการจะทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจโอนนั้น ตนคิดว่า เป็นช่วงสั้น ซึ่งในส่วนของบริษัทออริจิ้นฯ ยังมีช่องในการส่งเสริมการตลาดได้อยู่
"เรามองว่า ดีมานด์ใหม่อาจจะลดลง ซึ่งก็ยอมรับว่า มีเรื่องของคนตกงานมากขึ้น แต่ยังมีกลุ่มดีมานด์ใหม่ในส่วนของข้าราชการต่างๆ รัฐวิสาหกิจ ที่จะเข้าไปเจาะกลุ่มนี้ได้"
นายชัยรัตน์ ธรรมพีร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บิวท์ แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงการขยายเวลาลดการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% ให้แก่เจ้าของที่ดินออกไปอีก1ปี ว่า เป็นผลดีต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินสะสมรอการพัฒนาในมือจำนวนมาก และบริษัทอสังหาฯที่ซื้อที่ดินเข้ามาเตรียมพัฒนาโครงการแต่ยังไม่สามารถดำเนินการพัฒนาได้ เนื่องจากสถานการณ์ตลาดไม่เอื้ออำนวย ประกอบกับกำลังซื้อของลูกค้าในปัจจุบันที่ลดลง และจำนวนซัปพลายที่อยู่ในตลาดยังมีสะสมอยู่อีกจำนวนหนึ่ง
"ช่วยลดภาระให้กับเจ้าของโครงการ แต่ก็อาจมีผลต่อราคาที่ดินในมือของแลนด์ลอร์ดที่เดิมทีเตรียมนำออกขาย ทำให้ต้องปรับราคาลดลง แต่เมื่อมีการต่อมาตราการออกไป อาจทำให้เจ้าของที่ดินในบางแปลง ยังไม่จำเป็นต้องเร่งขายหรือลดราคาลง เพราะต้นทุนภาษียังต่ำอยู่"
สำหรับแนวทางที่จะลดค่าธรรมเนียมการโอนลงนั้น ต้องรอดูความชัดเจนจะครอบคลุมทุกกลุ่มราคาที่อยู่อาศัยหรือไม่ เพราะจะเป็นผลดีต่อตลาดอสังหาฯโดยรวม ส่วนกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะมีผลต่อตลาดระดับกลางลงมา
"เราหวังรัฐบาลให้ดำเนินการประกาศใช้มาตรการอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะเป็นผลดีต่อตลาดในปัจจุบันอย่างมาก แต่หากล่าช้า ลูกค้าจะชะลอการโอนรอจนมาตรการ ใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถส่งมอบสินค้าให้ลูกค้าได้"
ส่วนมาตรการลดค่าจดจำนองสินเชื่อที่อยู่อาศัยจาก 1% เหลือ 0.01% หากไม่มีการต่อหรือขยายเวลามาตรการออกไปเช่นเดียวกับมาตรการลดค่าทำเนียมการโอน ก็จะส่งผลให้ลูกค้าต้องเป็นผู้แบกรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เอง เนื่องจาก ค่าจดจำนองนั้นสถาบันการเงินผู้ปล่อยกู้จะไม่ออกให้แน่นอน แต่หากรัฐบาลสามารถเพิ่มอีกมาตรการ จะเป็นตัวเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้าให้เร็วขึ้น
แหล่งข่าวตั้งข้อสังเกตว่า ในมาตรการจะมีการระบุถึง การลดค่าจดจำนอง ซึ่งเป็นส่วนที่เกี่ยวข้องกับภาคสถาบันการเงิน และไม่เป็นผลดีต่อการกระตุ้นภาพรวมของตลาดอสังหาฯ เนื่องจากค่าใช้จ่ายส่วนนี้ประมาณ 1% ของเงินกู้ ส่วนนี้จะไปตกอยู่กับสถาบันการเงินใด
