เมื่อกล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2663 นี้ต้องยอมรับว่าได้รับผลกระทบจากภาวะโอเวอร์ซัปพลายที่เกิดขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมนับตั้งแต่ช่วงปี 2562 เป็นต้นมา เพราะหลังการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยของสถาบันการเงินซึ่งเป็นผลต่อเนื่องมาจากการออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งมีผลให้กำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในตลาดให้หดตัวลง ในขณะที่ช่วงต้นปี 2563 ผู้ประกอบการคอนโดพยามผลักดันและหาแนวทางการระบายสต๊อกห้องชุดในมือออกให้มากที่สุด
โดยหันไปขยายกลุ่มลูกค้าตลาดต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจากประเทศจีน ซึ่งนิยมเข้ามาซื้อห้องชุดเพื่อพักอาศัยในช่วงที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย แต่ปัจจัยลบที่เกิดจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ประเทศไทยต้องมีการล็อกดาวน์ปิดประเทศเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติไม่สามารถเดินทางเข้ามาซื้อและรับโอนห้องชุดที่จองซื้อไว้ แม้ว่าคอนโดที่จองซื้อไว้จะก่อสร้างเสร็จแล้ว
ปัญหาการสะสมของสต๊อกห้องชุดในตลาดและการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งรายใหญ่ รายเล็ก รายกลาง และรายย่อยเริ่มปรับแผนหันมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งสอดคล้องกับความต้องการและพฤติกรรมที่เปลี่ยนแปลงของกลุ่มผู้บริโภคภายหลังการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 และมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการใช้ชีวิตและการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
โดยเฉพาะกลุ่ม New Normal ซึ่งมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นจากเทรนด์ Work From home และการทำกิจกรรมในที่อยู่อาศัยเพื่อเว้นระยะห่างจากการสัมผัสกับคนในสังคมซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงในการติดเชื้อไวรัสโควิด-19 โดยปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดชะลอตัวลงหนักมากขึ้นเนื่องจากกลุ่มลูกค้าคอนโดเริ่มปรับความสนใจมาที่ผมที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น
จากกระแสดังกล่าวทำให้นับตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 ยอดขายกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบขยายตัวเพิ่มมากขึ้น ขณะเดียวกัน ในภาคการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ของกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้เน้นให้น้ำหนักการลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบไม่ว่าจะเป็นกลุ่มบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม หรือทาวน์เฮาส์ โดย 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาฯ ที่มีการขยายการลงทุนโครงการแนวราบในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 คือ บริษัทเอพี (ไทยแลนด์).ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 17 โครงการ บริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัว 4 โครงการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งเปิดตัว 4 โครงการ บริษัทเอสซี แอสเสทคอร์ปอเรชั่น เปิดตัว 5โครงการ บริษัทศุภาลัย เปิด 4 โครงการ บริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เปิด 3โครงการ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ เปิด 5 โครงการ บริษัทแสนสิริ เปิด 2 โครงการ บริษัทบริทาเนีย ในเครือออริจิ้น เปิด 2 โครงการ บริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง เปิด 1 โครงการ
ทั้งนี้ หลังการปลดล็อกดาวน์ในประเทศในช่วงไตรมาส 2 ถือว่าเป็นเดือนแห่งการ "ระบายสต๊อก" ก็ว่าได้ เพราะทุกค่ายอสังหาฯ พร้อมใจกันจัดแคมเปญอัดโปรโมชันส่วนลดและของแถมแบบถล่มทลายเป็นประวัติการณ์ โดยมีเป้าหมายเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้าและเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้มากที่สุดเพื่อดึงเม็ดเงินในการลงทุนกลับมาสริมสภาพคล่อง และรักษากระแสเงินสดให้สูงเพื่อรองรับวิกฤตที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้น แม้ว่าบริษัทอสังหาฯ จะสามารถสร้างยอดขายได้แต่ด้วยการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงทำให้ทุกค่ายยอมหั่นกำไรเพื่อระบายสต๊อกออกไปให้มากที่สุด เร็วที่สุด จึงส่งผลให้รายได้จากการขายมีอัตรากำไรที่ลดลง
แม้ว่าการจัดแคมเปญเร่งยอดขายจะมีผลให้กำไรของผู้ประกอบการแต่ละค่ายลดลง แต่ทุกบริษัทยังคงเดินหน้าจัดแคมเปญก่อนอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา ซึ่งแน่นอนว่าเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการยังคงเป็นเรื่องของการดึงสภาพคล่องกลับนั่นเอง อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการจัดแคมเปญเร่งการตัดสินใจซื้อลูกค้าจะได้รับการตอบรับเป็นมอย่างดีแต่ปัจจัยสำคัญที่ยังส่งผลต่อการยอดขายของบริษัทอสังหาฯ คือ “กำลังซื้อ” ที่อยู่อาศัยซึ่งตลอดปี 2563 นี้ต้องยอมรับว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่มีวี่แววว่าปรับตัวดีขึ้นเนื่องจากปัจจัยลบที่เข้ามากระทบ ไม่ว่าจะเป็นผู้บริโภคมีภาระหนี้ครัวเรือนสูง ความเสี่ยงการว่างงานเพิ่ม และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน
โดยปัจจุบันโดยภาระหนี้ครัวเรือนยังคงระดับสูงเกือบ 90% ต่อจีดีพี ขณะที่ปัญหาความเสี่ยงการว่างงานเพิ่มยังคงมีความเสี่ยงมากขึ้นจากอัตราการว่างงานเฉลี่ยที่ 1.9% หรือ 7.4 แสนคนในปี 2563 และคาดว่าจะแตะระดับ 2-3% หรือ 2 ล้านคนในปี 2564 ตามการคาดการณ์ของสภาพัฒน์ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการหยุดพักชำระหนี้ (debt holiday) ที่สถาบันการเงินผ่อนปรนให้แก่ผู้ประกอบการที่หมดอายุไปเมื่อเดือนตุลาคม 2563 ที่ผ่านมา นอกจากนี้ อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายมีแผนปรับลดเงินเดือนหรืออาจปรับลดพนักงานต่อเนื่องในปีหน้าทำให้กลุ่มผู้ซื้อบางกลุ่มยังคงชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยเนื่องจากไม่มั่นใจรายได้ในอนาคต จึงเป็นตัวแปรในการพิจารณาแนวโน้มกำลังซื้อในอนาคต
ทั้งนี้ ปัจจัยลบด้านกำลังซื้อและปัญหาหนี้ครัวเรือนยังมีผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการพิจารณาสมินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นซึ่งจากความกังลต่อปัญหาหนี้ครัวเรือนของสถาบันการเงินที่มีต่อผู้บริโภคนี้เองทำให้ตลอดปีที่ผ่านมา อัตราการปฏิเสธสินเชื่อมีอัตราสูง 50-60% ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มบ้านระดับราคา 5-7 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 30-40% ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยตลาดบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มียอดปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 10-15%
ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินนับเป็นปัญหาสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2563 เพราะทำให้ผู้ประกอบการต้องทำงานหนักเพิ่มขึ้นอีกกว่าเท่าตัวเพราะในทุกๆ 100 รายของลูกค้าที่จองซื้อบ้านและยื่นกู้จะมีลูกค้าหายไปกว่า 50-60% ทำให้ต้องนำบ้านกลับมาขายใหม่อีกครั้งซึ่งจากปัญหาดังกล่าวทำให้ในช่วงที่ผ่านมา 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสามาคมธุรกิจบ้าจัดสรรได้ร่วมกันหารือแนวทางการแก้ปัญหาดังกล่าว
โดยล่าสุดเมื่อวันที่ 9 ธ.ค.63 ที่ผ่านมา 3 สมาคมอสังหาฯ ได้ยื่นหนังสือข้อเสนอแนะแนวทางการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ ต่อ นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเพื่อนำเสนอมาตรการเร่งด่วนแก้ปัญหาและกระตุ้นผู้ซื้อเร่งตัดสินใจซื้อช่วยประคองสถานการณ์ตลาดในปัจุบัน โดยทั้ง 3 สมาคมฯ ได้เสนอให้มีการต่ออายุมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ 5 ข้อ ประกอบด้วย 1.ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมการจดจำนองลงถึงอัตราต่ำสุดเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในทุกประเภททุกระดับราคาทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และบ้านมือสองจนถึงวันที่ 31 ธ.ค.64 และ 2.ขอให้รัฐบาลสนับสนุนการยกเลิกการบังคับใช้มาตรการ LTV เป็นการชั่วคราวเพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนที่มีกำลังซื้อสามารถซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนได้มากขึ้น โดยเชื่อว่าทุกสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีระบบการพิจารณาที่เข้มงวดอยู่แล้ว 3.ขอให้มีการประกาศขยายการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 9% ออกไปอีก 2 ปี โดยให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.64 จนถึวันที่ 31ธ.ค.65 เพื่อช่วยบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนและผู้ประกอบการทั่วประเทศ
4.ขอให้ผู้ซื้อห้องชุดชาวต่างชาติได้รับวีซ่าโดยมีระยะเวลาตามมูลค่าของห้องชุด เช่นห้องชุดมูลค่า 3-5 ล้านต่อห้อง ได้รับวีซ่าเป็นเวลา 5 ปี มูลค่า 5-10 ล้านต่อห้อง ได้รับวีซ่าเป็นเวลา 10 ปี มูลค่าเกิน 10 ล้านบาทต่อห้อง ได้สิทธิถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย 5.ขอให้นำโครงการบ้านดีมีดาวน์มาตรการลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัยที่ภาครัฐสนับสนุนเงินลดภาระการผ่อนดาวน์ในรูปแบบของ Cash Back ให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลับมาใช้อีกครั้ง และขอเพิ่มวงเงินจากเดิม 50,000 บาทต่อราย เป็น 100,000 บาทต่อราย เพื่อเป็นการกระตุ้นให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้มากขึ้นเป็นระยะเวลา 1 ปี โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.64 ถึงวันที่ 31 ธ.ค.64
โดย 3 สมาคมอสังหาฯ มั่นใจว่ารัฐบาลจะมีการต่ออายุมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ และคาดว่าจะมีการออกมาตรการใหม่เพิ่มเติมเพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในปี 2564 อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอหลักที่ 3 สมาคมคาดหวั่งและต้องการให้รัฐบาลดำเนินการมากที่สุดคือ การยกเลิกมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราวซึ่งจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อและลดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินเนื่องจากบริษัทอสังหาฯ ต่างมองว่าที่ผ่านมาผลจากมาตรการ LTV ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นถึง 40% จากเดิมที่มีอัตราการเฉลี่ยตามปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงปกติอยู่ที่ 10-15% ดังนั้น หากรัฐบาลต้องการกระตุ้นให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้อย่างแท้จริงจำเป็นต้องมีการยกเลิกมาตรการ LTV ออกไปชั่วคราวก่อนเพื่อส่งเสริมให้กลุ่มผู้บริโภคมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาสถานการณ์เศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นเนื่องจากรัฐบาลสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด -19ในประเทศได้เป็นอย่างดีจนประเทศไทยถูกจัดอันดับให้เป็นประเทศที่ฟื้นตัวจากปัญหาโควิด-19 ติดอันดับต้นๆ ของโลก ทำให้ประเทศไทยกลายเป็นเป้าหมายของนักท่องเที่ยวและนักลงทุนรวมถึงกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ ซึ่งแสดงความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ หลังประเทศไทยปลดล็อกดาวน์และเปิดให้ต่างชาติเดินทางเข้ามาประเทศไทยได้
ขณะเดียวกัน รัฐบาลยังได้พยายามผลักดันมาตรการด้านต่างๆ เพื่อส่งเสริมให้นักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุด นอกจากนี้ ยังผลักดันมาตรการต่างๆ ออกมากระตุ้นกำลังซื้อเพื่อเร่งการตัดสินใจผู้บริโภคในประเทศทำให้บริษัทอสังหาฯ มีความมั่นใจว่าตลาดอสังหาฯ จะกลับมาขยายตัวได้ในปี 2564 โดยเฉพาะตลาดแนวราบซึ่งเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ แต่จากสถานการณ์ล่าสุดของการแพ่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่พบผู้ติดเชื้อในประเทศที่จังหวัดสมุทรสาคร สูงถึง 548 ราย เมื่อวันที่ 19 ธันวาคมที่ผ่านมาทำให้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ กลับมามีความกังวลอีกครั้งว่าในปี 2564 ตลาดจะกลับมาขยายตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์กันได้หรือไม่
