เหลืออีกไม่กี่สัปดาห์ก็จะผ่านพ้นปี พ.ศ.2563 และก้าวสู่ปี พ.ศ.ใหม่ 2564 ซึ่งเป็นปีที่หลายฝ่ายประเมินว่า ภาพรวมเศรษฐกิจของโลกและของประเทศไทยจะเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว หลังจากที่ในปี พ.ศ.2563 ทั่วโลกต้องประสบกับ "โรคระบาด" ครั้งใหญ่ โควิด-19 ได้ส่งผลให้ทุกภาคอุตสาหกรรม ทุกธุรกิจถูกกระทบเป็นวงกว้าง โดยเฉพาะอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ธุรกิจสายการบินและเกี่ยวโยงไปถึงภาคบริการของตลาดท่องเที่ยว ที่เรียกว่า ธุรกิจดิ่งเหว หลายประเทศในขณะนี้ยังประสบกับการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และมีบางประเทศเริ่มใช้มาตรการล็อกดาวน์อีกรอบ เนื่องจากเกิดการแพร่เชื้อโควิด-19 ซ้ำ
ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทย หากพิจารณาเป็นภาพรวมแล้ว ในปีนี้การเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงติดลบ เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับลดขนาดและจำนวนการเปิดโครงการ แต่หากพิจารณาเป็นรายเซกเตอร์ จะพบว่า โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมีความต้องการ (ดีมานด์) เพิ่มขึ้นจำนวนมาก ซึ่งปัจจัยอาจจะมีทั้งเรื่องของกิจกรรมส่งเสริมการขาย พฤติกรรมลูกค้าต้องการหาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ รองรับในการดำเนินชีวิต ทำงาน และป้องกันในเรื่องโควิด-19
แต่สำหรับ ภาพรวมของตลาดคอนโดมิ เนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในปีนี้ พบว่า อุปทานคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ปรับตัวลดลงกว่า 51.5% ด้วยมูลค่าการพัฒนาเพียงแค่ประมาณ 66,490 ล้านบาท มูลค่าการลงทุนปรับตัวลดลงกว่า 149,480 ล้านบาทจากปีก่อนหน้า ผู้ประกอบการยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปีนี้ออกไป และพบว่าผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะหยุดการขายชั่วคราวกว่า 5 โครงการ และมีการนำที่ดินไปพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่นๆ หรือบางรายเลือกที่จะประกาศขายที่ดินบางแปลงในปี 2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการบางรายยังคงเลือกที่จะนำกลยุทธ์การขายในเรื่องของราคาขายที่น่าสนใจ ที่นักลงทุนยังสามารถทำกำไรได้ รวมถึงผู้ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยสามารถเข้าถึงได้ง่าย และตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันรวดเร็วเข้ามาเป็น Key Success Factor เพื่อกระตุ้นความสนใจกำลังซื้อให้เข้ามาสนใจโครงการมากขึ้นในภาวะที่ตลาดชะลอตัว ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่ากลยุทธ์ในเรื่องของราคาขายจะยังคงเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกใช้ในการพัฒนาโครงการใหม่ในปี 2564
สำหรับอุปทานคงค้างในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ หลายโครงการจะทยอยปิดการขายลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีแผนนำยูนิตที่เหลือขายมาปรับลดราคาลงในปี 2564 รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ เพื่อที่จะสามารถปิดการขาย 100%
ทั้งนี้ การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปี 2564 แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่า จะเป็นอีกปีที่มีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง เพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด ในขณะที่ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการกำหนดราคาขายมากขึ้น เนื่องจากหากกำหนดราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาด อาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อตามที่คาดการณ์ไว้ แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ทำเลที่ยังที่ดี ยังสามารถกระตุ้นให้กำลังซื้อ กลับมาให้ความสนใจโครงการเป็นจำนวนมาก สวนทางกับภาพรวมตลาดยังคงถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว
แผนกวิจัยฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2564 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบ ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อ แต่อย่างไรก็ตาม เรามองว่าสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ บางราย อาจจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่บ้างในบางทำเล แต่ผู้ประกอบการจะต้องควรระมัดระวังในการกำหนดราคาขาย เพราะมีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้า
โดยภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี พ.ศ.2563 ที่ผ่านมา พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมด 56 โครงการ 21,643 ยูนิต ปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 51.5% ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 66,490 ล้านบาท สำหรับมูลค่าการลงทุนปรับตัวลดลงกว่า 149,480 ล้านบาทจากปีก่อนหน้า ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่าในปี 2564 อุปทานเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ จะยังคงปรับตัวลดลง เหลือประมาณไม่เกิน 20,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือว่าจะเป็นอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาของกรุงเทพฯ
และมองว่าสำหรับในปี 2564 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมลง เน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรอง โดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดการขายโครงการใหม่ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ออกไป เนื่องจากต้องการเน้นระบายสต๊อกที่คงค้างอยู่ในตลาด โดยเฉพาะสต๊อกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาด และมองว่าสถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของกำลังซื้อต่างชาติ และกำลังซื้อชาวไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว
สำหรับคอนโดมิเนียมที่ เปิดขายใหม่ในปี พ.ศ.2563 ในพื้นที่กรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากที่สุด 11,132 หน่วย หรือประมาณ 51% เนื่องจากในช่วง 4-5 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ยังคงมีอุปทานคอนโดมิเนียมรอการขายในพื้นที่ดังกล่าวอีกเป็นจำนวนมากเช่นเดียวกัน
รองลงมาคือ พื้นที่รอบเมืองทางทิศตะวันออก (สุขุมวิท ) 5,430 ยูนิต หรือประมาณ 25% ตามมาด้วย พื้นที่รอบเมืองทางทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) ประมาณ 2,069 หน่วย หรือประมาณ 10% แผนกวิจัยฯ คาดการณ์ว่า สำหรับในปี 2564 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากขึ้น หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง-ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา จะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์จะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมคึกคักขึ้นในปี 2564
คอนโดฯ ราคาต่ำ 5 หมื่นบาทเริ่มกลับมา
โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2563 กว่า 50% หรือประมาณ 10,894 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 50,001-100,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001-150,000 บาทต่อ ตร.ม. ที่ประมาณ 30% หรือประมาณ 6,513 ยูนิต และช่วงระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาทต่อ ตร.ม.ที่ประมาณ 8% หรือ 1,779 ยูนิต แผนกวิจัยฯ คาดการณ์ว่า จากแผนของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางราย ยังคงมีแผนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อ ตร.ม.ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และในพื้นที่ปริมณฑล เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่เน้นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าในช่วงระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ในภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวในปี 2564 รวมทั้งปัจจัยลบต่างๆ ที่ส่งผลต่อจิตวิทยาการลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ทำให้เห็นการปรับตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะเห็นได้ว่า ผู้ประกอบการกลับมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายเฉลี่ยประมาณ 50,000 บาทต่อ ตร.ม.อีกครั้ง หลังจากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า เป็นเซกเมนต์ที่หายไปจากตลาด
และพบว่า ในช่วงระดับราคาดังกล่าวถึงแม้เป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุน แต่ก็เป็นช่วงระดับราคาที่มีอัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาก ซึ่งบางโครงการสูงมากกว่า 30% ซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างความกังวลใจให้แก่ผู้ประกอบการ และเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องเตรียมแผนป้องกัน เพื่อให้อัตราการปฏิเสธปล่อยสินเชื่ออยู่ในระดับที่น้อยที่สุด
ในเรื่องของราคาคอนโดมิเนียมนั้น แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่า ในปี 2564 ผู้ประกอบการหลายรายยังคงเลือกที่จะนำกลยุทธ์การขายในเรื่องของราคาขายที่น่าสนใจ ที่นักลงทุนยังสามารถทำกำไรได้ รวมถึงผู้ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยสามารถเข้าถึงได้ง่าย มากระตุ้นความสนใจกำลังซื้อให้เข้ามาสนใจโครงการมากขึ้น
โดยในปี พ.ศ.2563 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่อยู่ที่ประมาณ 101,790 บาทต่อ ตร.ม. ปรับตัวลดลงจากในปีก่อนหน้าถึง 17.33% เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2563 พบว่า 51% เป็นการพัฒนาของผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็ก มีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. และตั้งอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองเป็นส่วนใหญ่
นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการเริ่มกังวลใจกับการกำหนดราคาขายของโครงการใหม่มากขึ้น ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัว ไม่กล้าที่จะปรับราคาขายมากเกินไปเนื่องจากกังวลใจว่า อาจจะไมได้รับการตอบรับตามที่คาดการณ์ไว้ จึงส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นจากราคาเฉลี่ยของตลาดมากนัก และพบว่า แทบจะทุกโครงการที่ประสบความสำเร็จในเรื่องการขายในช่วงที่ผ่านมา มีราคาขายเฉลี่ยที่ต่ำกว่าราคาตลาด ส่งผลให้โครงการเหล่านั้นสามารถทำยอดขายได้ค่อนข้างสูง และบางโครงการปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว
LPN Wisdom คาดปี 64 “กำลังซื้อ” ทรงตัว
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom : LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 ว่า มีแนวโน้มเปิดโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 72,000-80,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 300,000-315,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 10-20% เมื่อเทียบกับโครงการที่เปิดตัวใหม่ประมาณ 65,000 หน่วยในปี 2563 ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวของโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 5% เมื่อเทียบกับมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ 285,000-300,000 ล้านบาท ในปี 2563
ในขณะที่กำลังซื้ออสังหาฯ ในปี 2564 มีแนวโน้มที่จะทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2563 ถึงแม้เศรษฐกิจในปี 2564 จะมีแนวโน้มฟื้นตัวจากการคาดการณ์ของสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และธนาคารแห่งประเทศไทย ที่คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 3.5-4.5% ในปี 2564 เทียบกับเศรษฐกิจในปี 2563 ที่ติดลบประมาณ 7-8% ซึ่งการเติบโตของเศรษฐกิจในปี 2564 เป็นผลจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล การส่งออกและการลงทุนของภาคเอกชนที่มีแนวโน้มที่ดีขึ้นในปี 2564 เทียบกับปี 2563 แต่ภาคการท่องเที่ยวยังคงชะลอตัว ในขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง แตะระดับเกือบ 90% ต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ทำให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2564 โดยในปี 2563 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 50-60% สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยในระดับราคา 5-7 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 30-40% ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 10-15%
นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงจากการเลิกจ้างพนักงานที่เพิ่มขึ้น จากอัตราการว่างงานเฉลี่ยที่ 1.9% หรือ 740,000 คนในปี 2563 คาดว่าจะแตะระดับ 2-3% หรือประมาณ 2 ล้านคนในปี 2564 ตามการคาดการณ์ของสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการหยุดพักชำระหนี้ (Debt Holiday) ที่สถาบันการเงินผ่อนปรนให้แก่ผู้ประกอบการที่หมดอายุไปเมื่อเดือนตุลาคมที่ผ่านมา อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายมีแผนปรับลดเงินเดือน หรืออาจปรับลดพนักงานต่อเนื่องในปี 2564 ทำให้กลุ่มผู้ซื้อบางกลุ่มยังคงชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากไม่มั่นใจรายได้ในอนาคต ทำให้แนวโน้มกำลังซื้อในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 จะยังคงชะลอตัว แต่คาดว่ากำลังซื้อน่าจะฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 หลังจากที่สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เริ่มควบคุมได้ ผลจากความสามารถในการผลิตวัคซีนและนำมาใช้ได้อย่างทั่วถึงในช่วงกลางปี 2564 จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้ LPN Wisdom คาดว่ากำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2564 จะทรงตัวใกล้เคียงหรือเติบโตได้ประมาณ 3-5% เมื่อเทียบกับปี 2563
