ทีดีอาร์ไอ ประเมินเศรษฐกิจไทยเติบโตอย่างช้าๆ ห่วงปัจจัยเสี่ยง ส่งออกไปจีน นักท่องเที่ยวลดฮวบ หนี้ครัวเรือนแตะ 86% ลามภาคอสังหาฯ คาดผลจากพิษโควิด-19 กระทบกำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดวูบ 9 แสนล้านบาท คาดปี 2565 ปริมาณการซื้อจะใกล้เคียงกับปี 62 ที่ 3.92 แสนหน่วย ด้านดีดี พร็อพเพอร์ตี้ฯ ลุ้นดีมานด์ใหม่ฟื้น หวั่นซัปพลายล้นตลาด อัตราดูดซับช้า
ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) เปิดเผยถึงแนวโน้มเศรษฐกิจและสิ่งที่ธุรกิจอสังหาฯ ต้องเผชิญในปี 2564 ว่า สิ่งที่ ทีดีอาร์ไอกังวลในตอนนี้คือ เรื่องของการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จะเกิดรอบ 2 หรือไม่ ซึ่งผลกระทบจากโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมา กลายเป็นปัจจัยหลักที่กระทบต่อเศรษฐกิจเป็นหลัก จากการเปรียบเทียบในกลุ่ม 135 ประเทศหลักของโลก พบว่า หลายมาตรการของประเทศไทยอยู่ในอันดับที่ดี แต่ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะหดตัวลง -7.8% ซึ่งกรอบเสถียรภาพด้านเศรษฐกิจของธปท.พบว่ามีหลายเซกเตอร์เริ่มปรับตัวดีขึ้น ยกเว้นตลาดที่เกี่ยวข้องกับประเทศจีน ทั้งในเรื่องการส่งออกจากเรื่องปัญหาเทรดวอร์ และการพึ่งพานักท่องเที่ยวจากประเทศจีนยังคงติดลบอยู่ ภาคสถาบันการเงินมีความกังวลเรื่องหนี้ที่จะเกิดขึ้น หลังจากมาตรการเยียยาหมดลง ตัวเลขหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 86% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 78.9% ปัญหาการตกลง ล่าสุดอยู่ที่ 8.1 แสนคน ส่วนใหญ่จะเป็นนักศึกษาที่จบออกมาใหม่ ซึ่งกลุ่มนี้จะเป็นตลาดกำลังซื้อที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์
ขณะที่ หนี้สาธารณะต่อจีดีพี มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมาเป็น 57% ซึ่งภาครัฐควรพิจารณาการจัดสรรเงินกู้ในการกระตุ้นเศรษฐกิจในกลุ่มที่ถูกผลกระทบ เช่น อุตสาหกรรมหรือภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยว เป็นต้น
ทั้งนี้ ทางทีดีอาร์ไอได้ประเมินว่า อัตราเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (กรณีมีโควิด-19) จะกลับมาฟื้นตัวอย่างช้าๆ ระดับ 3.7-4.7% ต่อเนื่องไปถึงปี 2567 ขณะที่ปริมาณการซื้อที่อยู่อาศัยภายในปี 2565 จะมีตัวเลข 403,138 ยูนิต ซึ่งเป็นการซื้อขายที่อยู่ระดับใกล้เคียงกับปี 2562 ประมาณ 392,516 ยูนิต โดยผลจากโควิด-19 จะเข้ามากระทบกำลังซื้ออสังหาฯ หายไป 900,000 ล้านบาท (ตัวเลขรวมระหว่างปี 2563-2565) เนื่องจากอุปสงค์ขาลงและความเสี่ยงของผู้ซื้อมากขึ้นในการผิดนัดชำระหนี้
ดังนั้น สิ่งที่ทีดีอาร์ไอมองเพื่อแก้ปัญหานั้น การรักษาเสถียรภาพระยะยาวเป็นสิ่งที่จำเป็น มาตรการ LTV และ EIA ไม่ควยยกเลิก การอุดหนุนจากภาครัฐจะซ้ำเติมฐานะการคลัง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการลดดอกเบี้ยค่าธรรมเนียม ข้อเสนอ "คนละครึ่ง" เป็นต้น ขณะที่กลุ่มของที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยอาจจะต้องมาปรับความเหมาะสม เนื่องจากปริมาณบ้านในระบบจะมีมากขึ้น ตลาดปล่อยเช่าระยะยาวน่าจะมีส่วนในส่งเสริมการอยู่อาศัย รวมถึงประเทศไทยจะเป็นสังคมผู้สูงอายุ ทำให้ศักยภาพของคนไทยในการมีที่อยู่อาศัยน่าจะลดลงปีละอย่างน้อย 1-2%
"เรามองว่าหากเราเปิดกว้างให้ต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น ก็จะเป็นการรองรับกลุ่มผู้สูงอายุในไทยที่มากขึ้นได้ เช่น การขยายเพดานการถือครองต่างชาติมากกว่า 49 เปอร์เซ็นต์ในคอนโดมิเนียม หรือความเป็นไปได้ที่จะให้ต่างชาติมีที่อยู่อาศัยได้ เช่น ให้สามารถซื้อบ้านได้ระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากซัปพลายยังมีอยู่จำนวนมาก แต่ประเด็นดังกล่าวรัฐบาลต้องรัดกุม เพื่อป้องกันต่างชาติกีดกันไม่ให้คนไทยเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้"
ปี 64 รอดีมานด์ใหม่ฟื้นตัว-ซัปพลายล้น
น.ส.กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 และแนวโน้มในปี 2564 คาดว่าตลาดอสังหาฯ ของไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว เมื่อตอนที่โควิด-19 เริ่มแพร่ระบาดในเมืองไทย จนนำไปสู่การล็อกดาวน์และกิจกรรมทางธุรกิจหยุดชะงัก ขณะที่ยังมีความท้าทายจากปัจจัยต่างๆ ที่มาส่งผลกระทบเพิ่มเติม ทั้งเรื่องสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความสามารถในการซื้อ และกังวลในเรื่องของราคาที่จูงใจมากเกินไป
"การชะลอตัวของตลาดในปี 2563 ทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้แคมเปญลดราคาและโปรโมชัน ส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ในภาพรวมลดต่ำลง แต่เป็นการเร่งการตัดสินจากผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่มีความต้องการซื้อตั้งแต่ช่วงล็อกดาวน์ ซึ่งเริ่มอิ่มตัวเต็มพอร์ตแล้ว ส่วนกำลังซื้อใหม่ยังคงชะลอตัว เนื่องจากส่วนใหญ่ไม่มั่นใจสภาพเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูง และผลจากมาตรการ LTV ส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ไม่สามารถปรับขึ้นได้มากนัก และจากรายงานพบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 207 จุด ก่อนจะปรับขึ้นเล็กน้อยหลังจากคลายล็อกดาวน์ เพิ่มขึ้น 2 เปอร์เซ็นต์ในรอบ 6 เดือน แต่ดัชนีราคาลดลง -9 เปอร์เซ็นต์ จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม หากย้อนหลังไป 5 ปี จะพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เติบโตขึ้น 55 เปอร์เซ็นต์"
ขณะที่ดัชนีซัปพลายที่อยู่ในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งเกิดจากอัตราการดูดซับที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัดเจน เนื่องจากผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านนานขึ้น จากผลสำรวจ DDproperty's Thailand Consumer Sentiment Study จากจำนวน 1,000 คน พบว่า ผู้บริโภคถึง 75% ชะลอการซื้อบ้านออกไปก่อน โดยจะมีระยะเวลาพิจารณานานขึ้นเป็น 1-2 ปี สัดส่วนเพิ่มเป็น 36% ขณะที่ต่ำกว่า 1 ปี ลดลงมาอยู่ที่ 20% โดยเฉพาะในไตรมาสล่าสุด ดัชนีซัปพลายเพิ่มขึ้นถึง 23% และเมื่อแยกเป็นประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ด้วยควาต้องการ (ดีมานด์) ของตลาดแนวราบที่สูงขึ้น ส่งผลให้บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ มีซัปพลายเติบโตเมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา (YOY) ประมาณ 40-41% ส่วนคอนโดมิเนียมเริ่มมีการลงทุนของผู้ประกอบการในไตรมาสที่ผ่านมาต่อเนื่องถึงปัจจุบัน ทำให้มีซัปพลายเพิ่มขึ้น 2% (YOY)
สำหรับ ซัปพลายของบ้านและคอนโดฯ ไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มราคาที่มีซัปพลายเพิ่มมากขึ้น คาดเป็นอานิสงส์จากมาตรการของภาครัฐในเรื่องการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจำนองเหลือรายการละ 0.01% ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 24 ธ.ค.2563 นี้ ส่วนที่อยู่อาศัยระดับ 5-10 ล้านบาท แม้ซัปพลายจะมีปริมาณที่มาก แต่ช่วงที่ผ่านมา มีอัตราดูดซับที่ดีต่อเนื่อง ส่งผลให้จำนวนซัปพลายลดลง 7% (YOY)
ผู้บริโภคมองหาที่อยู่อาศัยรอบนอกมากขึ้น
จากการสำรวจพบว่า ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มมากที่สุด จะมีทั้งเรื่องรถไฟฟ้า ใกล้มหาวิทยาลัย แหล่งธุรกิจ และสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้าขนาใหญ่ โดยแขวงคลองมหานาค เขตป้อมปราบฯ ราคาเพิ่มขึ้นถึง 63% จากรอบปีก่อนหน้า เขตคลองสาน (บริเวณศูนย์การค้าไอคอนสยาม) เพิ่มขึ้น 14% ส่วนเขตปทุมวัน เขตบางรัก ราคาเพิ่มขึ้น 9-10% ใกล้มหาวิทยาลัยและแหล่งธุรกิจใจกลางซีบีดี
แยกเป็นรายประเภท คอนโดฯ เติบโตมากที่สุดจะเป็นแขวงบางไผ่ เขตบางแค เพิ่มขึ้น 42% บ้านเดี่ยว แขวงอรุณอมรินทร์ เขตบางกอกน้อย เพิ่มขึ้น 21% หรือแม้แต่ทาวน์เฮาส์ แขวงลาดกระบัง เขตลาดกระบัง เพิ่มขึ้น 19% ซึ่งเป็นทำเลที่ราคาปรับตัวได้ค่อนข้างสูง
"แม้ว่าทำเลที่ราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวเพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่จะอยู่ในซีบีดี แต่เมื่อพิจารณาโดยรวมแล้วของที่อยู่อาศัยทุกประเภทจะพบว่า เริ่มเห็นราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจะอยู่รอบนอกซีบีดีและชานเมือง ส่วนทำเล แม้กรุงเทพฯ จะได้รับความน่าสนใจ แต่เริ่มมีสัญญาณการกระจายตวสู่พื้นที่รอบนอกมากขึ้นจากการขยายตัวของเมือง เชื่อมต่อการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ต้องการพื้นที่ใช้สอยเพิ่มมากขึ้น" น.ส.กมลภัทร กล่าว
