ซื้อขายที่ดิน“ราชพัสดุในต่างประเทศ" ต้องคุ้มค่า

ผู้จัดการสุดสัปดาห์ -สัปดาห์ก่อน ราชกิจานุเบกษาเผยแพร่ กฎกกระทรวงการโอนกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุนอกราชอาณาจักร พ.ศ. 2563 ลงนามโดย นายสันติ พร้อมพัฒน์ รมช.คลัง รักษาราชการแทนรมว.คลัง ให้ไว้ ณ วันที่ 30 ก.ย.63 ระบุ เหตุผลในการประกาศใช้กฎกระทรวงฉบับนี้ว่า โดยที่ มาตรา 41 แห่งพ.ร.บ.ที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2562 บัญญัติ "ให้การโอนกรรมสิทธที่ราชพัสดุนอกราชอาณาจักร" ต้องได้รับความเห็นชอบจากครม. ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง"การโอนกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุ”จะกระทำได้ แต่โดยการขาย แลกเปลี่ยน หรือให้ โดยให้ "ปลัดกระทรวงการคลัง" เสนอรัฐมนตรี พิจารณาให้ความเห็นชอบ ก่อนเสนอครม.เห็นชอบ

ย้อนกลับไปปีที่แล้ว “กระทรวงการต่างประเทศ”ได้รับอนุมัติจาก กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ให้ดำเนินการขายที่ดินและอาคารที่ทำการสถานเอกอัคราชทูต (หลังเดิม) ณ กรุงเวลลิงตัน ประเทศนิวซีแลนด์ ขนาดพื้นที่ 260 ตร.ม.ที่ดินสองแปลง ขนาด 1,365 ตร.ม. โดยให้กำหนดขายในราคาขั้นต่ำ 1,450,000 ดอลลาร์นิวซีแลนด์ (1 ดอลลาร์นิวซีแลนด์ เท่ากับ 21.0684 บาท) หรือ 30 ล้านบาทเศษ ซึ่งเป็นราคาที่ทางกรมธนารักษ์ ดำเนินการประเมินราคาทรัพย์สินไว้แล้ว

อีกแห่งเป็นการประกาศขายที่ดินและอาคารที่ทำการสถานเอกอัครราชทูต ณ กรุงบรัสเซลส์ หลังเดิม เลขที่ 2 ถนน Square du Val de la Cambre ประเทศเบลเยียม โดยกำหนดราคาขายชั้นตํ่า 1,995,000 ยูโร หรือ 70 ล้านบาทเศษ

และหากในกรณีที่ไม่สามารถหาผู้ซื้อได้ในราคาที่กำหนดไว้ ก็ให้อยู่ในดุลพินิจชองกระทรวงการต่างประเทศ ในการดำเนินการขายที่ดินและอาคารในราคาที่ตํ่ากว่าที่กำหนดได้ ไม่เกินร้อยละ 10 โดยให้นำค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการขายประมาณ 60,000 ยูโร มาหักออกจากรายไต้ที่มาจากการขายก่อนนำส่งเป็นรายได้แผ่นดิน โดยทั้ง 2 แห่ง คาดว่า มีการขายเปลี่ยนมือไปแล้ว

ประเด็นการที่ "เบลเยี่ยม" กระทรวงการต่างประเทศ ได้ว่าจ้างบริษัทนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ หรือบริษัทเอกชน ที่จัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะเพื่อประเมินราคาที่ดินและอาคารดังกล่าว 3 ราย โดยได้พิจารณาดำเนินการใน 2 วิธี ได้แก่ Public Sale หรือการเปิดประมูล และ Private Sale หรือการขายโดยผ่านนายหน้าเอกชน

ทั้งนี้ จากการหารือกับทนายความท้องถิ่นผู้ทำคำรับรองและลายมือชื่อ และเอกสาร (Notary Public)ซึ่งได้รับการรับรองจากทางการเบลเยียม พบว่า การขายแบบ Private Sale จะเหมาะสมกว่าแบบ Public Sale เนื่องจากสามารถกำหนดราคาขายได้สูงกว่า และกลุ่มลูกค้าแบบ Public Sale มักเป็นกลุ่มที่จะชื้ออาคารเพื่อนำไปดัดแปลงเป็นสำนักงานหรือบริษัทเอกชนเพื่อขายต่อเก็งกำไร

ขณะที่อาคารดังกล่าวเป็นอาคารอนุรักษ์ที่กำหนดให้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับ 1 ครอบครัว หรือใช้เป็นที่ทำการของสถานเอกอัครราชทูตต่างประเทศเท่านั้น และหากการขายไม่ประสบความสำเร็จก็สามารถเปลี่ยนไปขายแบบ Public Sale ได้

ต่อมากระทรวงการต่างประเทศ ได้ดำเนินการพิจารณา เห็นว่าควรกำหนดราคาประเมินเพื่อขายที่ดินและอาคารที่ทำการสถานเอกอัครราชทูต ณ กรุงบรัสเซลส์ หลังเดิม ที่ 1,880,000 ยูโร ซึ่งเป็นราคาเฉลี่ยจากการประเมินราคาของทั้ง 3 บริษัท โดยวิธี Private Sale หรือการขายโดยผ่านนายหน้าเอกชน มีค่าใช้จ่ายประมาณ 60,000 ยูโร

ขณะที่ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ในฐานะฝ่ายเลขานุการคณะกรรมการพิจารณาการขาย การแลกเปลี่ยน การให้ การจำหน่าย จ่ายโอน หรือจัดหาประโยชน์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลไทย ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศ ได้เห็นสมควรให้กำหนดราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีการประเมิน

โดยให้กระทรวงการต่างประเทศ ขอให้บริษัทที่รับว่าจ้างทั้ง 3 บริษัท ทบทวนการตรวจสอบจำนวนเนื้อที่ที่ดินและเนื้อที่ใช้สอยของอาคารแต่ละชั้นให้ถูกต้องตรงกันอีกครั้งหนึ่ง พร้อมทั้งให้บริษัททำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีประเมินมูลค่าจากต้นทุนเพิ่มเติมอีกวิธีหนึ่งด้วยเพื่อจะได้นำราคาประเมินที่ได้มาประกอบการพิจารณาของคณะกรรมการฯ

สุดท้ายกรมธนารักษ์ได้เห็นสมควรกำหนดราคาประเมินเพื่อขายที่ดินและอาคารที่ทำการสถานเอกอัครราชทูตฯ ในราคาประเมินสูงสุดด้วยวิธีต้นทุน

เว็บไซต์กรมธนารักษ์ หัวข้อสาระน่ารู้เกี่ยวกับที่ราชพัสดุ - กรมธนารักษ์ ระบุว่า ที่ราชพัสดุของรัฐบาลไทยในต่างประเทศ กระทรวงการคลังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ แต่กรณีอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ ในต่างประเทศ "กระทรวงการคลัง" เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ แต่ไม่ถือว่าเป็นที่ราชพัสดุ

"การเก็บรักษาเอกสารสิทธิ์และการจัดทำทะเบียน" กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เป็นผู้เก็บรักษาต้นฉบับเอกสารสิทธิ์และจัดทำทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ส่วน "การใช้การปกครอง ดูแล บำรุงรักษา" ให้กระทรวงการต่างประเทศ หรือส่วนราชการที่ได้รับมอบอำนาจจากระทรวงการคลัง เป็นผู้มีหน้าที่รับผิดชอบการซื้อ "ให้กระทรวงการต่างประเทศ" เป็นผู้จัดซื้อเพื่อใช้ในราชการกระทรวงต่างประเทศหรือให้ส่วนราชการอื่น เป็นผู้จัดซื้อเพื่อใช้ในราชการของส่วนราชการนั้นแล้วแต่กรณี

โดย "กระทรวงการคลัง" จะเป็นผู้มอบอำนาจให้เป็นผู้ทำนิติกรรมและรับโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์นั้น การขาย การแลกเปลี่ยน การให้การจำหน่ายจ่ายโอน หรือจัดหาประโยชน์ (ถ้ามี)

ให้มีคณะกรรมการถาวรขึ้น คณะหนึ่ง มีหน้าที่พิจารณาเสนอเรื่องให้ครม. พิจารณาอนุมัติ การดำเนินการขาย แลกเปลี่ยน ให้ จำหน่าย โอน หรือจัดหาประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ส่วนราชการผู้ครอบครอง และใช้ประโยชน์ไม่ต้องการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นอีกต่อไป

โดยให้ส่วนราชการดังกล่าวทำเรื่องเสนอให้คณะกรรมการพิจารณาเสนอครม.ได้โดยตรง เมื่อได้รับอนุมัติจากครม.แล้ว กระทรวงการคลังก็จะมอบอำนาจให้หัวหน้าส่วนราชการหรือผู้ที่ได้รับมอบหมายจากหัวหน้าส่วนราชการไปดำเนินการต่อไปเมื่อดำเนินการเสร็จแล้วให้ส่วนราชการนั้นแจ้งให้กระทรวงการคลังทราบ ส่วนรายได้ที่เกิดจากการดำเนินการดังกล่าวให้นำส่งเป็นรายได้แผ่นดิน

ย้อนกลับมาดูกฎกระทรวงฉบับใหม่ข้างต้น มีความสำคัญอย่างไร ? มีการระบุถึงการโอนกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุ "เพื่อใช้ในกิจการของพระมหากษัตริย์" ให้ปลัดกระทรวงการคลัง เสนอรัฐมนตรีพิจารณาให้ความเห็นชอบ ก่อนเสนอครม.พิจารณา

"โดยได้รับยกเว้น ไม่ต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ตามกฎกระทรวงนี้"

นอกจากนี้ให้มี “คณะกรรมการพิจารณาให้ความเห็นการโอนกรรมสิทธิ้ที่ราชพัสดุนอกราชอาณาจักร”มีหน้าที่พิจารณากลั่นกรองและเสนอความเห็นเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุ มีปลัดกระทรวงการคลัง เป็นประธานกรรมการ มีหน้าที่ใช้ ปกครอง ดูแล และบำรุงรักษาที่ราชพัสดุที่จะโอนกรรมสิทธิ้นั้น

ส่วน “อธิบดีกรมธนารักษ์”มีหน้าที่กำหนดมูลค่าของที่ราชพัสดุ ที่จะขายหรือแลกเลี่ยน และมูลค่าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่จะนำมาแลกเปลี่ยนกับที่ราชพัสดุ ตามแต่กรณี โดยคำนึงถึงราคา สภาพ มูลค่าเพิ่ม และให้คำนึงถึง ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดในปัจจุบัน สภาวการณ์ทางเศรษฐกิจ สภาพ ลักษณะ และที่ตั้งของที่ราชพัสดุ หรือที่ดินหรืออลังหาริมทรัพย์ที่จะนำมา แลกเปลี่ยนกับที่ราชพัสดุ และมูลค่าเพิ่มของที่ราชพัสดุ หรือที่ดินหรืออลังหาริมทรัพย์ที่จะนำมาแลกเปลี่ยนกับที่ราชพัสดุ ที่อาจเกิดขึ้นจากการขายที่ราชพัสดุหรือการแลกเปลี่ยนที่ราชพัสดุนั้น

กฎกระทรวงฉบับนี้ ยังคาดว่า ทางราชการจะได้รับประโยชน์ในการกำหนดมูลค่าของที่ราชพัสดุที่จะขายหรือแลกเปลี่ยน หรือมูลค่าของที่ดินหรือ อสังหาริมทรัพย์ที่จะนำมาแลกเปลี่ยนกับที่ราชพัสดุ

ทั้งนี้ การกำหนดมูลค่าดังกล่าวให้กำหนดเป็นสกุลเงินที่เป็นสากลที่ใช้ในประเทศ ที่ที่ราชพัสดุตั้งอยู่

"ในการขายที่ราชพัสดุ" เมื่อกรมธนารักษ์ได้รับหนังสือแสดงความประสงค์ขอขายที่ราชพัสดุและเอกสารหรือหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับการขายที่ราชพัสดุแล้ว ให้กรมธนารักษ์ ส่งข้อมูลดังกล่าวให้ "คณะกรรมการเพื่อพิจารณากลั่นกรอง" และเสนอความเห็นเกี่ยวกับการขายที่ราชพัสดุ รวมทั้งกำหนดมูลค่าของที่ราชพัสดุ แล้วเสนอให้ปลัดกระทรวงการคลัง เสนอครม.พิจารณาให้ความเห็นชอบในหลักการให้มีการขายที่ราชพัสดุนั้น

เมื่อครม.ให้ความเห็นชอบในหลักการแล้ว ให้ส่วนราชการที่ประสงค์จะขายที่ราชพัสดุดำเนินการขายที่ราชพัสดุให้ได้ในราคาที่ไม่ตํ่ากว่ามูลค่าของที่ราชพัสดุที่คณะกรรมการกำหนด โดยการขายให้ใช้วิธีประมูล เว้นแต่การขายที่ราชพัสดุนั้นไม่สามารถกระทำโดยวิธีประมูลได้ ทั้งนี้ วิธีประมูลให้ปฏิบัติตามกฎหมายของประเทศที่ที่ราชพัสดุนั้นตั้งอยู่ หรือตามความตกลงที่รัฐบาลไทย ทำไว้กับรัฐบาลต่างประเทศที่ที่ราชพัสดุนั้นตั้งอยู่

เมื่อได้ผู้ซื้อแล้วให้ส่วนราชการรายงานการดำเนินการขายที่ราชพัสดุต่อกรมธนารักษ์ เพื่อเสนอปลัดกระทรวงการคลัง

ในกรณีที่ส่วนราชการไม่สามารถหาผู้ซื้อที่ราชพัสดุในราคาที่ไม่ตํ่ากว่ามูลค่าของที่ราชพัสดุ ที่คณะกรรมการกำหนด และเพื่อเป็นการรักษาประโยชน์ของรัฐหรือป้องกันความเสียหายอันอาจเกิดแก่ประโยชน์ของรัฐ ให้ส่วนราชการเสนอคณะกรรมการเพื่อพิจารณาขอขายในราคาที่ใกล้เคียงกับมูลค่าของที่ราชพัสดุที่คณะกรรมการกำหนดมากที่สุด

เมื่อได้ผู้ซื้อแล้ว ให้ส่วนราชการรายงานการดำเนินการขายที่ราชพัสดุต่อกรมธนารักษ์ เพื่อเสนอให้ปลัดกระทรวงการคลังดำเนินการเช่นกัน

ทั้งนี้ "ในการแลกเปลี่ยนที่ราชพัสดุ" หรือ "การให้ที่ราชพัสดุ" ที่จะกระทำได้ เฉพาะเพื่อสาธารณประโยชน์ สาธารณกุศล ศาสนา หรือตามความตกลงที่รัฐบาลไทยทำไว้กับรัฐบาลต่างประเทศที่ที่ราชพัสดุนั้นตั้งอยู่

เมื่อครม.ให้ความเห็นชอบให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุแล้ว ให้เอกอัครราชทูต กงสุลใหญ่ ผู้ดำรงตำแหน่งที่เรียกชื่ออย่างอื่นที่ได้รับแต่งตั้งให้มีหน้าที่เช่นเดียวกับเอกอัครราชทูตหรือกงสุลใหญ่ หรือหัวหน้าหน่วยงานของส่วนราชการที่ตั้งอยู่นอกราชอาณาจักร และใช้ที่ราชพัสดุที่ประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุนั้น แล้วแต่กรณี เป็นผู้มีอำนาจดำเนินการแทน กระทรวงการคลัง

ทั้งหมดทั้งมวล รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุตามกฎกระทรวงนี้ ให้นำส่งคลังเป็นรายได้แผ่นดินในนามของกรมธนารักษ์ ให้เป็นไปตามกฎหมายของประเทศ ที่ที่ราชพัสดุนั้นตั้งอยู่หรือตามความตกลงที่รัฐบาลไทยทำไว้กับหรัฐบาลต่างประเทศที่ที่ราชพัสดุนั้นตั้งอยู่

ในกรณีที่มีปัญหาเกี่ยวกับการปฏิบัติตามกฎกระทรวงนี้หรือในกรณีที่มีปัญหาไม่อาจตกลงกันได้เกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุ ให้กรมธนารักษ์เสนอให้คณะกรรมการที่ราชพัสดุ พิจารณา

สุดท้าย การโอนกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุบรรดาที่อยู่ระหว่างการพิจารณาหรือดำเนินการ ของกรมธนารักษ์ในวันก่อนวันที่กฎกระทรวงนี้ใช้บังคับ ให้ดำเนินการต่อไปตามมติครม. เมื่อวันที่ 17 มี.ค.30 เรื่อง การพิจารณาวางระเบียบ หลักเกณฑ์ และวิธีการปฏิบัติเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลไทยที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศ จนกว่าจะแล้วเสร็จ

กฎกระทรวงดังกล่าว ยังใช้มาแก้ปัญหา"หากมีการฟ้องร้องในต่างประเทศ" เหมือนกรณี อดีตเอกอัครราชทูตแห่งหนึ่ง ไปลงนามในสัญญาขายที่ดินและอาคารเอกอัครราชทูตฯ จนทำให้เกิดปัญหาตามมา.