ASTVผู้จัดการรายวัน - เอกชนระบุอสังหาฯช่วง “ขาลง” ยาวถึงปี 59 จากสารพัดปัจจัยลบ หวังรัฐเร่งออกมาตรการช่วยกระตุ้นตลาด แนวโน้มผู้ประกอบการขนสินค้าสร้างเสร็จดั๊มราคาขายหวังระบายสต๊อก แนะโจทย์ใหญ่ผู้ประกอบการ “ตั้งราคาขายตรงความต้องการ เหมาะสมทำเล” เผยทำเลเสี่ยงโอเวอร์ซัพพลายรถไฟฟ้าสายสีม่วง - สุขุมวิทตอนปลาย
วานนี้ (23 ก.ย. 58) เวปไซต์พร็อพทูมอร์โรว์ (www.prop2morrow.com) ในเครือบริษัท ทูมอร์โรว์ กรุ๊ป จำกัด จัดเสวนาเรื่อง “เจาะลึกศักยภาพและความเสี่ยงอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพจตุรทิศ” โดยนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า จากกระแสข่าวที่รัฐบาลเตรียมออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ หากมีมาตรการจริงถือว่าเป็นเรื่องดีและเชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้พอสมควร แต่ไม่สามารถระบุได้ว่าจะช่วยให้เติบโตมากน้อยเพียงใด ซึ่งรัฐบาลที่ผ่านๆมาเคยนำมาตรการด้านภาษีอสังหาฯมาใช้กระตุ้นตลาด 2-3 ครั้ง และได้ผลทุกครั้งทำให้ตลาดอสังหาฯเติบโตได้ราว 20-30% อย่างไรก็ตามในช่วงกลางเดือนตุลาคม 3 สมาคมอสังหาฯ เตรียมจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ซึ่งภายในงานผู้ประกอบการและสถาบันการเงินต่างออกโปรโมชั่นแรงๆมากระตุ้นกำลังซื้อ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นตลาดได้เป็นอย่างดี
ส่วนภาพรวมอสังหาริทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปีนี้ คาดว่าจะมีจำนวนยูนิตเปิดใหม่ประมาณ 20,000 ยูนิต ขณะที่ในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตเปิดใหม่แล้วประมาณ 42,000 ยูนิต อย่างไรก็ตามคาดว่าทั้งปีจะมีจำนวนยูนิตเปิดใหม่รวม 65,000 ยูนิต ลดลงจากปี 2557 ที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ประกอบการมีการชะลอหรือเลื่อนเปิดตัวโครงการไปเปิดในปี 2559
ส่วนการที่รัฐบาลอนุมัติโครงการส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ในช่วงต้นมีพื้นที่แนวก่อสร้างล้ำเข้าไปในพื้นที่ราชการจึงไม่สามารถพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ แต่จะเริ่มเห็นการพัฒนาโครงการได้ช่วงอำเภอลำลูกกาเป็นต้นไป แต่ในบริเวณดังกล่าวผู้บริโภคนิยมที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ยังสามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมโลว์ไลท์ได้
ในส่วนของราคาที่ดินทำเล ลำลูกกา-คูคต คาดว่าจะมีปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า เนื่องจากจะมีรถไฟฟ้าผ่านถึง 2 สาย ได้แก่ สายสีเขียว และ สายสีแดง ปัจจุบันมีจำนวนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวประมาณ 10 โครงการ รวมกว่า 20,000-30,000 ยูนิต ราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท ทั้งนี้คาดว่าเมื่อโครงการรถไฟฟ้าสร้างแล้วเสร็จแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมจะปรับขึ้นไม่มากนัก
“ในทำเลลำลูกกา-คูคตผู้บริโภคยังนิยมโครงการบ้านแนวราบมากกว่า แต่หากมีโครงการรถไฟฟ้าแล้วอาจมีคอนโดฯโลว์ไลท์เกิดขึ้นได้บ้าง แต่จะต้องมีราคาผ่อนต่อเดือนไม่เกิน 5,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่ใกล้เคียงกับค่าเช่า หอพัก อพาร์ตเมนท์ จึงจะสามารถขายได้”นายสัมมากล่าว
คาดอสังหาฯ “ขาลง” ลากยาวถึงปี 59
ด้านนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 จะอยู่ในช่วงวงจร “ขาลง” ต่อเนื่องจากปีนี้ หลังจากที่ตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา เพราะยังมีปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจในประเทศ หนี้ครัวเรือน ปัญหา เงินทุนไหลออก รวมถึงวิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปยังมีปัญหาอยู่ และเศรษฐกิจจีนเริ่มชะลอตัว
ในส่วนของซัพพลายคอนโดฯ หากพิจารณาในพภาพรวมแล้วยังไม่โอเวอร์ซัพพลาย แต่จะมีภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเลเท่านั้น ที่ผู้ประกอบการมีการแข่งกันพัฒนาออกมาสู่ตลาดมากเกินความต้องการ ซึ่งในปีหน้าบริษัทยังคงโฟกัสการลงทุนในกรุงเทพฯ ส่วนตลาดต่างจังหวัดมีซัพพลายเหลือขายค่อนข้างมาก ในขณะที่ดีมานด์ยังมีจำนวนน้อย
อย่างไรก็ตามแม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังชะลอตัว แต่การขยายตัวของประชากรที่มีอย่างน่อเนื่องทุกๆปี จะเป็นแรงผลักทำให้ผู้ประกอบการเร่งพัฒนาเปิดโครงการใหม่ เพื่อรองรับการเติบโตประชากรและตลาดในอนาคต ขณะที่ราคาอสังหาฯยังมีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปี การถือครองหรือการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯเป็นสิ่งที่ดีที่สุด
ส่วนนโยบายการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐนั้น ต้องการให้รัฐบาลเร่งผลักดันมาตรการดังกล่าวออกมาใช้ให้เป็นรูปธรรมและรวดเร็วที่สุด เนื่องจากจะส่งผลดีโดยรวมทั้งกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และผู้บริโภค ขณะเดียวกันก็มั่นใจว่าจะกระตุ้นตลาดอสังหาฯให้เติบโตไปได้ในทิศทางที่ดีขึ้น แต่การกระตุ้นจะได้ผลมากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับระยะเวลาของมาตรการว่าจะออกมาในระยะสั้นหรือระยะยาว
แนวโน้มผู้ประกอบการดั๊มราคาหวังระบายสต๊อก
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้ชะลอตัว โครงการเปิดใหม่ลดลง และจะเห็นผู้ประกอบการยอมลดกำไรนำโครงการที่สร้างแล้วเสร็จและมียูนิตเหลือขายมาดั้มพ์ราคาขาย หรือการจัดโปรโมชั่นต่าง ๆ แตกต่างกันไปแล้วแต่บริษัท และประเมินว่า ปี 2559 ยังชะลอตัวต่อเนื่องจากปีนี้ ถือว่าเป็นภาวะปกติของตลาดที่มีการเติบโตสูงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ปัจจุบันตลาดอสังหาฯมีแนวโน้มโอเวอร์ซัพพลายในบางพื้นที่โดยเฉพาะส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบางซื่อ-บางใหญ่ อ่อนนุช-แบริ่ง แต่เชื่อว่าจะไม่เกิดฟองสบู่กับตลาดอสังหาฯเช่นในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 และจะมีกลุ่มนักลงทุนเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาฯมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนระยะยาว ในทำเลใจกลางเมืองและรอบเมือง เนื่องจากตลาดหุ้นค่อนข้างมีความผันผวน
อย่างไรก็ตามโจทย์ใหญ่ของการพัฒนาอสังหาฯในปี 59 คือ ราคา ต้องขายให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า เหมาะสมกับทำเล การขายจะไปได้ดี แต่สิ่งที่อันตรายคือ การตั้งราคาขายสูง ในทำเลที่ไม่ดี เพราะจะส่งผลกระทบกับการขาย ซึ่งหากผู้ประกอบการมีสายปานยาวก็สามารถถือได้ยาวรอขายในวันที่ราคาเหมาะกับโลเคชั่นก็จะอยู่ได้ แต่หากสายป่านสั่นอาจจะมีผลกระทบกับบริษัทได้
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน มีโอเวอร์ซัพพลายบางทำเล เนื่องจากมีดีมานด์และซัพพลายไม่สมดุลกัน รวมถึงราคาขายค่อนข้างสูงตามราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น แต่กำลังซื้อผู้บริโภควิ่งตามไม่ทัน ซึ่งหากมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกมา จะเป็นการกระตุ้นบรรยากาศของตลาดโดยรวม เป็นการแอคทีฟตลาด ทำให้คนกล้าที่จะตัดสินใจซื้อมากขึ้นทั้งกลุ่มสินค้าพร้อมอยู่และรีเซล ทั้งนี้ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อด้วย” นางสาวอลิวัสสากล่าว
นางสาวอลิวัสสากล่าวว่า ทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ ได้แก่ จุตจักร-พหลโยธิน, รัชดาภิเษก-พระราม9, ฝั่งธนบุรี และบางนา-ตราดตอนต้นที่จะมีแบงก์คอก มอลล์ ซึ่งจะดึงคนเข้ามาใช้พื้นที่จำนวนมาก เพราะเป็นทำเลใกล้เมือง เป็นแหล่งงาน และจากการสำรวจทำเลที่ต้องการซื้อคอนโดฯของกลุ่มคนทำงานในเมืองพบว่า อันดับ 1 ย่านสุขุมวิท รองลงมาเป็นย่าน รัชดา-พระราม 9 และพหลโยธิน
วานนี้ (23 ก.ย. 58) เวปไซต์พร็อพทูมอร์โรว์ (www.prop2morrow.com) ในเครือบริษัท ทูมอร์โรว์ กรุ๊ป จำกัด จัดเสวนาเรื่อง “เจาะลึกศักยภาพและความเสี่ยงอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพจตุรทิศ” โดยนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า จากกระแสข่าวที่รัฐบาลเตรียมออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ หากมีมาตรการจริงถือว่าเป็นเรื่องดีและเชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้พอสมควร แต่ไม่สามารถระบุได้ว่าจะช่วยให้เติบโตมากน้อยเพียงใด ซึ่งรัฐบาลที่ผ่านๆมาเคยนำมาตรการด้านภาษีอสังหาฯมาใช้กระตุ้นตลาด 2-3 ครั้ง และได้ผลทุกครั้งทำให้ตลาดอสังหาฯเติบโตได้ราว 20-30% อย่างไรก็ตามในช่วงกลางเดือนตุลาคม 3 สมาคมอสังหาฯ เตรียมจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ซึ่งภายในงานผู้ประกอบการและสถาบันการเงินต่างออกโปรโมชั่นแรงๆมากระตุ้นกำลังซื้อ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นตลาดได้เป็นอย่างดี
ส่วนภาพรวมอสังหาริทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปีนี้ คาดว่าจะมีจำนวนยูนิตเปิดใหม่ประมาณ 20,000 ยูนิต ขณะที่ในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตเปิดใหม่แล้วประมาณ 42,000 ยูนิต อย่างไรก็ตามคาดว่าทั้งปีจะมีจำนวนยูนิตเปิดใหม่รวม 65,000 ยูนิต ลดลงจากปี 2557 ที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ประกอบการมีการชะลอหรือเลื่อนเปิดตัวโครงการไปเปิดในปี 2559
ส่วนการที่รัฐบาลอนุมัติโครงการส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ในช่วงต้นมีพื้นที่แนวก่อสร้างล้ำเข้าไปในพื้นที่ราชการจึงไม่สามารถพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ แต่จะเริ่มเห็นการพัฒนาโครงการได้ช่วงอำเภอลำลูกกาเป็นต้นไป แต่ในบริเวณดังกล่าวผู้บริโภคนิยมที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ยังสามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมโลว์ไลท์ได้
ในส่วนของราคาที่ดินทำเล ลำลูกกา-คูคต คาดว่าจะมีปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า เนื่องจากจะมีรถไฟฟ้าผ่านถึง 2 สาย ได้แก่ สายสีเขียว และ สายสีแดง ปัจจุบันมีจำนวนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวประมาณ 10 โครงการ รวมกว่า 20,000-30,000 ยูนิต ราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท ทั้งนี้คาดว่าเมื่อโครงการรถไฟฟ้าสร้างแล้วเสร็จแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมจะปรับขึ้นไม่มากนัก
“ในทำเลลำลูกกา-คูคตผู้บริโภคยังนิยมโครงการบ้านแนวราบมากกว่า แต่หากมีโครงการรถไฟฟ้าแล้วอาจมีคอนโดฯโลว์ไลท์เกิดขึ้นได้บ้าง แต่จะต้องมีราคาผ่อนต่อเดือนไม่เกิน 5,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่ใกล้เคียงกับค่าเช่า หอพัก อพาร์ตเมนท์ จึงจะสามารถขายได้”นายสัมมากล่าว
คาดอสังหาฯ “ขาลง” ลากยาวถึงปี 59
ด้านนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 จะอยู่ในช่วงวงจร “ขาลง” ต่อเนื่องจากปีนี้ หลังจากที่ตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา เพราะยังมีปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจในประเทศ หนี้ครัวเรือน ปัญหา เงินทุนไหลออก รวมถึงวิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปยังมีปัญหาอยู่ และเศรษฐกิจจีนเริ่มชะลอตัว
ในส่วนของซัพพลายคอนโดฯ หากพิจารณาในพภาพรวมแล้วยังไม่โอเวอร์ซัพพลาย แต่จะมีภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเลเท่านั้น ที่ผู้ประกอบการมีการแข่งกันพัฒนาออกมาสู่ตลาดมากเกินความต้องการ ซึ่งในปีหน้าบริษัทยังคงโฟกัสการลงทุนในกรุงเทพฯ ส่วนตลาดต่างจังหวัดมีซัพพลายเหลือขายค่อนข้างมาก ในขณะที่ดีมานด์ยังมีจำนวนน้อย
อย่างไรก็ตามแม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังชะลอตัว แต่การขยายตัวของประชากรที่มีอย่างน่อเนื่องทุกๆปี จะเป็นแรงผลักทำให้ผู้ประกอบการเร่งพัฒนาเปิดโครงการใหม่ เพื่อรองรับการเติบโตประชากรและตลาดในอนาคต ขณะที่ราคาอสังหาฯยังมีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปี การถือครองหรือการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯเป็นสิ่งที่ดีที่สุด
ส่วนนโยบายการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐนั้น ต้องการให้รัฐบาลเร่งผลักดันมาตรการดังกล่าวออกมาใช้ให้เป็นรูปธรรมและรวดเร็วที่สุด เนื่องจากจะส่งผลดีโดยรวมทั้งกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และผู้บริโภค ขณะเดียวกันก็มั่นใจว่าจะกระตุ้นตลาดอสังหาฯให้เติบโตไปได้ในทิศทางที่ดีขึ้น แต่การกระตุ้นจะได้ผลมากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับระยะเวลาของมาตรการว่าจะออกมาในระยะสั้นหรือระยะยาว
แนวโน้มผู้ประกอบการดั๊มราคาหวังระบายสต๊อก
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้ชะลอตัว โครงการเปิดใหม่ลดลง และจะเห็นผู้ประกอบการยอมลดกำไรนำโครงการที่สร้างแล้วเสร็จและมียูนิตเหลือขายมาดั้มพ์ราคาขาย หรือการจัดโปรโมชั่นต่าง ๆ แตกต่างกันไปแล้วแต่บริษัท และประเมินว่า ปี 2559 ยังชะลอตัวต่อเนื่องจากปีนี้ ถือว่าเป็นภาวะปกติของตลาดที่มีการเติบโตสูงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ปัจจุบันตลาดอสังหาฯมีแนวโน้มโอเวอร์ซัพพลายในบางพื้นที่โดยเฉพาะส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบางซื่อ-บางใหญ่ อ่อนนุช-แบริ่ง แต่เชื่อว่าจะไม่เกิดฟองสบู่กับตลาดอสังหาฯเช่นในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 และจะมีกลุ่มนักลงทุนเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาฯมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนระยะยาว ในทำเลใจกลางเมืองและรอบเมือง เนื่องจากตลาดหุ้นค่อนข้างมีความผันผวน
อย่างไรก็ตามโจทย์ใหญ่ของการพัฒนาอสังหาฯในปี 59 คือ ราคา ต้องขายให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า เหมาะสมกับทำเล การขายจะไปได้ดี แต่สิ่งที่อันตรายคือ การตั้งราคาขายสูง ในทำเลที่ไม่ดี เพราะจะส่งผลกระทบกับการขาย ซึ่งหากผู้ประกอบการมีสายปานยาวก็สามารถถือได้ยาวรอขายในวันที่ราคาเหมาะกับโลเคชั่นก็จะอยู่ได้ แต่หากสายป่านสั่นอาจจะมีผลกระทบกับบริษัทได้
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน มีโอเวอร์ซัพพลายบางทำเล เนื่องจากมีดีมานด์และซัพพลายไม่สมดุลกัน รวมถึงราคาขายค่อนข้างสูงตามราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น แต่กำลังซื้อผู้บริโภควิ่งตามไม่ทัน ซึ่งหากมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกมา จะเป็นการกระตุ้นบรรยากาศของตลาดโดยรวม เป็นการแอคทีฟตลาด ทำให้คนกล้าที่จะตัดสินใจซื้อมากขึ้นทั้งกลุ่มสินค้าพร้อมอยู่และรีเซล ทั้งนี้ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อด้วย” นางสาวอลิวัสสากล่าว
นางสาวอลิวัสสากล่าวว่า ทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ ได้แก่ จุตจักร-พหลโยธิน, รัชดาภิเษก-พระราม9, ฝั่งธนบุรี และบางนา-ตราดตอนต้นที่จะมีแบงก์คอก มอลล์ ซึ่งจะดึงคนเข้ามาใช้พื้นที่จำนวนมาก เพราะเป็นทำเลใกล้เมือง เป็นแหล่งงาน และจากการสำรวจทำเลที่ต้องการซื้อคอนโดฯของกลุ่มคนทำงานในเมืองพบว่า อันดับ 1 ย่านสุขุมวิท รองลงมาเป็นย่าน รัชดา-พระราม 9 และพหลโยธิน
