ASTVผู้จัดการรายวัน – QHเผยเทียบศักยภาพ การดึงดูดนักลงทุน ระหว่าง สถานีมักกะสัน และบางซื่อ เอกชนสนลงทุนบางซื่อมากกว่า เหตุศักยภาพสูงกว่ามากเพราะเป้นศูนย์รวมระบบคมนาคม แนะ ร.ฟ.ท.ต้องชัดเจนในแผนแม่บทลายละเอียดการก่อสร้าง ก่อน เอกชนจึงกล้าลงทุน ชี้เม็ดเงินลงทุนสูงระยะเวลาเช่าสั้นหวั่นไม่คุ้มค่าลงทุน พร้อมเสนอเพิ่มอายุสัญญาเช่าลงทุนยาว 90 ปี
ภายหลังจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) จัดงานสัมมนาทดสอบความสนใจภาคเอกชนในการลงทุน (Market Sounding) โครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ โดยมีตัวแทนจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มธนาคาร โรงแรม กลุ่มนักลงทุนสมาคมการค้า ทั้งในประเทศและต่างประเทศร่วมงานกว่า 200 คน เมื่อวันที่5ส.ค.ที่ผ่านมา ได้ส้รางความตื่นตัวและความสนใจในการเข้ามาลงทุนในพื้นที่ดังกล่าวของภาคเอกชนอย่างมาก
ล่าสุด นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH กล่าวว่าหากเปรียบเทียบความดึงดูด และศักยภาพของสถานีรถไฟฟ้ามักกะสัน และสถานีบางซื่อแล้ว ต้องยอมรับว่าสถานีบางซื่อเป็นสถานีขนาดใหญ่ที่เป็นศูนย์รวมการเชื่อมต่อระบบราง ทั้งรถไฟฟ้าทั้ง10เส้นทาง รถไฟทางคู่ รถโดยสารภาคเหนือ และตะวันออกเฉียงเหนือ รวมถึงทางด่วน มอเตอร์เวย์ และแอร์พอร์ตลิ้งที่จะเข้ามาเชื่อมต่อสถานีบางซื่อในอาคต ดังนั้นศักยภาพ และความดึงดูในด้านการลงทุนจากเอกชนจึงมีมากกว่าสถานีมักกะสันแน่นอน
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าเอกชนจะสนใจลงทุนในโครงการบางซื่อ แต่ภาคเอกชนก็ยังคงต้องศึกษารูปแบบการลงทุน ผลตอบแทน และแนวทางการพัฒนาของภาครัฐให้แน่ชัดก่อน ทั้งนี้การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ต้องเร่งจัดทำแผนแม่บทในการลงทุนและรายละเอียดที่ชัดเจนออกมาให้เห็นเป็นรูปธรรมก่อน เพื่อให้เอกชนตัดสินใจในการลงทุนได้ง่ายขึ้น
นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มีความสนใจและมีความพร้อมที่จะเข้าร่วมลงทุนโครงการดังกล่าว แต่ต้องศึกษารายละเอียดความเป็นไปได้ก่อน โดยโซนนี้ถือเป็นโซนใหม่ของกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพที่น่าสนใจลงทุน เพราะซีบีดีในปัจจุบันพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้ยากขึ้น
“หากภาครัฐพิจารณาเรื่องขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินในพัฒนาให้มากกว่า 30 ปี จะทำให้มีความน่าสนใจมากขึ้นทั้งจากนักลงทุนไทยและนักลงทุนต่างชาติ ส่วนระยะเวลาที่เหมาะสมจะเป็นเท่าไร ก็ขึ้นอยู่กับความเป็นไปได้ ซึ่งมีนักลงทุนหลายรายมองระยะเวลาเช่าที่ 90 ปี เพราะยิ่งระยะเวลาเช่านานเท่าไร ก็ยิ่งคุ้มกับการลงทุน ทำให้นักลงทุนกล้าที่จะใส่เม็ดเงินลงทุนได้เต็มที่คุ้มกับศักยภาพของทำเล” นายนริศ กล่าว
นางณภัสสร์ยา ธำรงสมบัติสกุล ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเครือบริษัท ทีม คอนซัลติ้ง เอนจิเนียริ่ง แอนด์ แมเนจเมนท์ จำกัด กล่าวว่า แนวคิดการพัฒนาโครงการ จะประกอบด้วย 4 โซน ได้แก่ โซนเอ ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร ตั้งอยู่ทิศใต้ของสถานีกลางบางซื่อ ห่างจากสถานี 50-100 เมตร บนพื้นที่ 35 ไร่ มูลค่าลงทุนประมาณ 10,000 ล้านบาท
โซนบีศูนย์กลางค้าปลีก-ส่งแห่งอาเซียน ตั้งอยู่ทิศตะวันออกของสถานีกลางบางซื่อ ห่างจากตลาดนัดจตุจักร 700 เมตร บนพื้นที่ 78 ไร่ คาดมูลค่าลงทุน 24,000 ล้านบาท โซนซี สวนสุขภาพและที่อยู่อาศัย ตั้งอยู่บนพื้นที่ของสถานีหมอชิต 2 ซึ่งปัจจุบันสิ้นสุดสัญญาเช่าพื้นที่จากรฟท. บนพื้นที่ 105 ไร่ มูลค่าลงทุนราว 34,000 ล้านบาท และโซนดี ศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินกลาง อยู่ติดกับตลาดนัดจตุจักร ตรงข้ามตลาด อตก. บนพื้นที่ 87.5 ไร่ ขนาดที่ดิน 140,000 ตร.ม. พื้นที่พัฒนาได้ 1,120,000 ตร.ม.
สำหรับรูปแบบการลงทุนจะเปิดให้เอกชนเข้าร่วม โดยให้สิทธิเอกชนระยะยาวในการเข้าใช้พื้นที่ และร่วมทุนกับเอกชน (Joint Venture) ในลักษณะให้เอกชนเป็นผู้พัฒนาหลัก เพื่อวางแผนพัฒนาพื้นที่โครงการ โดยตามแผนดำเนินงานคาดว่าปี 2559 รฟท.จะนำเสนอโครงการดังกล่าวเข้าสู่กระบวนการของพ.ร.บ.ร่วมทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน (พีพีพี) เนื่องจากมูลค่าโครงการเกิน 1,000 ล้านบาท เพื่อความเห็นชอบจากมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) และในปี 2560 คาดว่ารฟท.จะประกาศเชิญชวนเอกชนร่วมลงทุนและสรรหานักลงทุนได้
ภายหลังจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) จัดงานสัมมนาทดสอบความสนใจภาคเอกชนในการลงทุน (Market Sounding) โครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ โดยมีตัวแทนจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มธนาคาร โรงแรม กลุ่มนักลงทุนสมาคมการค้า ทั้งในประเทศและต่างประเทศร่วมงานกว่า 200 คน เมื่อวันที่5ส.ค.ที่ผ่านมา ได้ส้รางความตื่นตัวและความสนใจในการเข้ามาลงทุนในพื้นที่ดังกล่าวของภาคเอกชนอย่างมาก
ล่าสุด นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH กล่าวว่าหากเปรียบเทียบความดึงดูด และศักยภาพของสถานีรถไฟฟ้ามักกะสัน และสถานีบางซื่อแล้ว ต้องยอมรับว่าสถานีบางซื่อเป็นสถานีขนาดใหญ่ที่เป็นศูนย์รวมการเชื่อมต่อระบบราง ทั้งรถไฟฟ้าทั้ง10เส้นทาง รถไฟทางคู่ รถโดยสารภาคเหนือ และตะวันออกเฉียงเหนือ รวมถึงทางด่วน มอเตอร์เวย์ และแอร์พอร์ตลิ้งที่จะเข้ามาเชื่อมต่อสถานีบางซื่อในอาคต ดังนั้นศักยภาพ และความดึงดูในด้านการลงทุนจากเอกชนจึงมีมากกว่าสถานีมักกะสันแน่นอน
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าเอกชนจะสนใจลงทุนในโครงการบางซื่อ แต่ภาคเอกชนก็ยังคงต้องศึกษารูปแบบการลงทุน ผลตอบแทน และแนวทางการพัฒนาของภาครัฐให้แน่ชัดก่อน ทั้งนี้การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ต้องเร่งจัดทำแผนแม่บทในการลงทุนและรายละเอียดที่ชัดเจนออกมาให้เห็นเป็นรูปธรรมก่อน เพื่อให้เอกชนตัดสินใจในการลงทุนได้ง่ายขึ้น
นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มีความสนใจและมีความพร้อมที่จะเข้าร่วมลงทุนโครงการดังกล่าว แต่ต้องศึกษารายละเอียดความเป็นไปได้ก่อน โดยโซนนี้ถือเป็นโซนใหม่ของกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพที่น่าสนใจลงทุน เพราะซีบีดีในปัจจุบันพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้ยากขึ้น
“หากภาครัฐพิจารณาเรื่องขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินในพัฒนาให้มากกว่า 30 ปี จะทำให้มีความน่าสนใจมากขึ้นทั้งจากนักลงทุนไทยและนักลงทุนต่างชาติ ส่วนระยะเวลาที่เหมาะสมจะเป็นเท่าไร ก็ขึ้นอยู่กับความเป็นไปได้ ซึ่งมีนักลงทุนหลายรายมองระยะเวลาเช่าที่ 90 ปี เพราะยิ่งระยะเวลาเช่านานเท่าไร ก็ยิ่งคุ้มกับการลงทุน ทำให้นักลงทุนกล้าที่จะใส่เม็ดเงินลงทุนได้เต็มที่คุ้มกับศักยภาพของทำเล” นายนริศ กล่าว
นางณภัสสร์ยา ธำรงสมบัติสกุล ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเครือบริษัท ทีม คอนซัลติ้ง เอนจิเนียริ่ง แอนด์ แมเนจเมนท์ จำกัด กล่าวว่า แนวคิดการพัฒนาโครงการ จะประกอบด้วย 4 โซน ได้แก่ โซนเอ ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร ตั้งอยู่ทิศใต้ของสถานีกลางบางซื่อ ห่างจากสถานี 50-100 เมตร บนพื้นที่ 35 ไร่ มูลค่าลงทุนประมาณ 10,000 ล้านบาท
โซนบีศูนย์กลางค้าปลีก-ส่งแห่งอาเซียน ตั้งอยู่ทิศตะวันออกของสถานีกลางบางซื่อ ห่างจากตลาดนัดจตุจักร 700 เมตร บนพื้นที่ 78 ไร่ คาดมูลค่าลงทุน 24,000 ล้านบาท โซนซี สวนสุขภาพและที่อยู่อาศัย ตั้งอยู่บนพื้นที่ของสถานีหมอชิต 2 ซึ่งปัจจุบันสิ้นสุดสัญญาเช่าพื้นที่จากรฟท. บนพื้นที่ 105 ไร่ มูลค่าลงทุนราว 34,000 ล้านบาท และโซนดี ศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินกลาง อยู่ติดกับตลาดนัดจตุจักร ตรงข้ามตลาด อตก. บนพื้นที่ 87.5 ไร่ ขนาดที่ดิน 140,000 ตร.ม. พื้นที่พัฒนาได้ 1,120,000 ตร.ม.
สำหรับรูปแบบการลงทุนจะเปิดให้เอกชนเข้าร่วม โดยให้สิทธิเอกชนระยะยาวในการเข้าใช้พื้นที่ และร่วมทุนกับเอกชน (Joint Venture) ในลักษณะให้เอกชนเป็นผู้พัฒนาหลัก เพื่อวางแผนพัฒนาพื้นที่โครงการ โดยตามแผนดำเนินงานคาดว่าปี 2559 รฟท.จะนำเสนอโครงการดังกล่าวเข้าสู่กระบวนการของพ.ร.บ.ร่วมทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน (พีพีพี) เนื่องจากมูลค่าโครงการเกิน 1,000 ล้านบาท เพื่อความเห็นชอบจากมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) และในปี 2560 คาดว่ารฟท.จะประกาศเชิญชวนเอกชนร่วมลงทุนและสรรหานักลงทุนได้
