ว่าด้วยการคำนวณค่าเสียหาย “สนามแข่งรถรีสอร์ทหรู”

ASTV ผู้จัดการสุดสัปดาห์ - สัปดาห์ก่อน มีข่าวกรณี ที่สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) จะเรียกค่าเสียหาย จากรีสอร์ท ชื่อดัง ในจ.นครราชสีมา ซึ่ง ส.ป.ก.นครราชสีมา ได้แจ้งความทางอาญาต่อผู้บริหารรีสอร์ตแห่งนี้ในข้อหาบุกรุก เพื่อฟ้องขับไล่ยึดคืนพื้นที่ และฟ้องให้ชดใช้ค่าเสียหายที่เข้าทำลายทรัพย์สินของราชการ ตามกฎหมาย ส.ป.ก.ในพื้นที่ ส.ป.ก.71 ไร่ มีอายุความ 10 ปี และให้ยึดคืนพื้นที่ ส.ป.ก.จากเจ้าของรีสอร์ตโดยเร็ว

“มีพื้นที่ ส.ป.ก.ที่อยู่ในส่วนขยายของสนามแข่งรถ เป็นพื้นที่หนึ่งในสามของพื้นที่ทั้งหมด ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ป่าไม้ โดยทางเจ้าของรีสอร์ตอ้างมาตลอดว่ามีเอกสาร น.ส.3 และ ส.ค.1 แต่ในเบื้องต้นพบว่ามีการออกโฉนดโดยมิชอบ”นายสรรเสริญ อัจจุตมานัส เลขาธิการ ส.ป.ก.ระบุในการแถลงข่าว

ขณะนี้ฝ่ายกฎหมาย ส.ป.ก.ได้รวบรวมมูลค่าความเสียหายทั้งหมดซึ่งให้แจ้งความแยกกับคดีการบุกรุกครอบครองทรัพยากรธรรมชาติของกรมป่าไม้ รวมถึงประเด็นที่สามารถทำคดีรวมกันกับคดีสิ่งแวดล้อมได้อีกหรือไม่ เพราะพื้นที่ ส.ป.ก.71 ไร่ ยังไม่ได้ออกเป็น ส.ป.ก.4-01 มาตั้งแต่ต้น

ล่าสุด มีคำสั่งจากนายสรรเสริญ อัจจุตมานัส เลขาธิการ ส.ป.ก. ให้เร่งปรับเกณฑ์การคำนวนฟ้องร้องค่าเสียหาย โดยให้ใช้ฐานคิดในเชิงเศรษฐกิจ นำที่ดินไปใช้เพื่อการพาณิชย์ จากเดิมที่ใช้ฐานในเชิงเกษตรกรรมเท่านั้น ซึ่งจะทำให้การประเมินราคาความเสียหายต่ำเกินไป และไม่ตรงกับสภาพความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงในขณะนี้ ดังนั้นการคิดคำนวณ จะรวมทั้งการคิดค่าเสียหายจากปรับแต่งพื้นที่ โดยคำนวณปริมาตราว่าขุดดินไปเท่าไหร่ กี่คิว คิวละเท่าไหร่ ต้องคิดในเชิงเศรษฐกิจทั้งหมด

ส่วนขั้นตอนต่อไป ส.ป.ก.จังหวัด จะต้องเรียกเจ้าของรีสอร์ท มาเจรจาให้ออกจากที่ดิน หากยินยอมออกโดยดี ก็ไม่ต้องส่งเรื่องให้อัยการฟ้องขับไล่ แต่เจ้าของต้องชดใช้ค่าเสียหาย และทำให้ที่ดินกลับสู่สภาพเดิม

ขณะที่ เลขาธิการ ส.ป.ก. ยังปฏิเสธว่า เป็นไปไม่ได้ที่ความเสียหายไม่น่าจะมีเพียงหลัก 10 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านั้น “หน่วยป้องกันรักษาป่าที่ นม.1 (ปากช่อง)” ได้เข้าแจ้งความร้องทุกข์กล่าวโทษต่อพนักงานสอบสวน สภ.ปากช่อง เพื่อดำเนินคดีในข้อหาบุกรุกพื้นที่ป่าสงวน บุกรุกพื้นที่ป่าไม้แปลงปลูกป่า กับฝ่ายบริหารรีสอร์ทดังกล่าว พร้อมเรียกค่าเสียหายแค่ 7 ล้านบาทเศษก็ตาม

ผู้เขียนค้นดูว่า ที่ผ่านมา ส.ป.ก.เคยคำนวณ ค่าเสียหาย ในกรณีเช่นนี้หรือไม่ ไปพบคำพิพากษาหลายๆ คดี ที่ส.ป.ก.ฟ้องนายทุนในเวไซด์ที่ ส.ป.ก. เผยแพร่

http://www.alro.go.th/alro/files/sentence/Files/fiat/index-fiat.htm ยกตัวอย่างคดีหมายเลขแดงที่ ๑๕๒/๒๕๕๑ กรณี ส.ป.ก.ฟ้องจำเลยกับพวกรวมกันบุกรุกและขุดดินลูกรังในเขตปฏิรูปที่ดิน จ.นครราชสีมา แล้วนำดินไปขายให้บุคคลทั่วไป
ที่ ส.ป.ก.ให้สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองนครราชสีมา คำนวณ ค่าเสียหาย ปริมาตรดินที่ถูกลักลอบขุดรวมปริมาตรดิน 216,737.26 ลูกบาศก์เมตร เมื่อคำนวณหลักเกณฑ์การคำนวณของทางราชการ ซึ่งอ้างอิง ราคาที่ดินบริเวณข้างเคียงดินมีมูลค่าลูกบาศก์เมตรละ 50 บาท คิดเป็นมูลค่าดินซึ่งถูกลักลอบขุดไปจำนวนเงิน 10,836,863 บาท แต่มีการโต้แย้งจากจำเลยว่า ที่ดินใกล้เคียงที่เกิดเหตุราคาซื้อขายเพียงแร่ละ 120,000 บาท

ดูจากเว็บไซด์ซื้อขายที่ดิน ใกล้ๆรีสอร์ทดัง ต.ขนงพระ อ.ปากช่อง ราคาเริ่มที่ 9,000 บาท ต่อตารางวา เอามาเปรียบเทียบที่ดิน ส.ป.ก. ถ้ามีการซื้อขายคำนวณคร่าว ๆ 71 ไร่ (1 ไร่เท่ากับ 400 ตารางวา) ก็น่าจะตกที่ราคาปัจจุบัน 71 คูณ 9,000 บาท ได้ราคาประเมิน 255 ล้านบาทเศษ นี้แค่ราคาที่ดิน แต่ถ้าสาวลึกไปว่า ที่ดิน สป.ก. 71 ไร่ มีการขุดดินไปขายกี่คิว ราคาคิวละเท่าไร ให้เป็นเชิงพาณิชย์ คงสูงมหาศาล

อย่างไรก็ตาม หากนำมาเปรียบเทียบในกรณีของ ชาวบ้านบุกรุกทำลายพื้นที่อุทยานแห่งชาติเขาปู่-เขาย่า จ.พัทลุง ที่ถูกฟ้องคดีแพ่งเรียกค่าเสียหายอีกรายละหลายล้านบาท ซึ่งถือว่าแตกต่างกันมาก ซึ่งเป็นการคำนวณโดย กรมอุทยานแห่งชาติ สัตว์ป่าและพันธุ์พืช ซึ่งมีหลักเกณฑ์ วิธีการคิด ดังนี้

1. การสูญหายของธาตุอาหาร คิดเป็นมูลค่า 4,064.15 บาท ต่อไร่ ต่อปี
2. ทำให้ดินไม่ดูดซับน้ำฝน 600 บาท ต่อไร่ ต่อปี
3. ทำให้น้ำสูญเสียออกไปจากพื้นที่โดยการแผดเผาของรังสีดวงอาทิตย์ 52,800 บาท ต่อไร ต่อปี
4. ทำให้ดินสูญหาย 1,800 บาท ต่อไร่ ต่อปี
5. ทำให้อากาศร้อนมากขึ้น 45,453.45 บาท ต่อไร่ ต่อปี
6. ทำให้ฝนตกน้อยลง 5,400 บาท ต่อไร่ ต่อปี
7. มูลค่าความเสียหายทางตรงจากป่าสามชนิด คือ การทำลายป่าดงดิบ ค่าเสียหายจำนวน 61,263.36 บาท ต่อไร่ การทำลายป่าเบญจพรรณ ค่าเสียหายจำนวน 42,577.75 บาท ต่อไร่ การทำลายป่าเต็งรัง ค่าเสียหายจำนวน 18,634.19 บาท ต่อไร่
ทีนี้ มาดูอีกข้อมูลหนึ่ง เวปไซด์ รายงานวิจัย เขาใหญ่/ที่อยู่อาศัย ณ เดือน มีนาคม 2557 การวิจัยและรายงานตลาดที่อยู่อาศัยเขาใหญ่ ของ “คอลลิเออร์ อินเตอร์เนชั่นแนล”พบว่า http://www.colliers.co.th/images/agency/ZVH7gbWmKhao%20Yai%20Residential-th.pdf
เว็บไซด์นี้ ระบุถึง ราคาขายเฉลี่ยของ “โครงการคอนโดมิเนียม” ที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามทำเลที่ตั้งตั้งแต่ปีพ.ศ.2555 - 2557 พบว่า ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่ตะวันออกของเขาใหญ่ สูงที่สุดโดยอยู่ที่มากกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งพื้นที่โซนตะวันออกเป็นพื้นที่ซึ่งมีวิวภูเขาที่สวยงาม มีบรรยากาศที่เงียบสงบ และบางโครงการในพื้นที่นี้อยู่ใกล้หรืออยู่ในพื้นที่เดียวกันกับสนามกอล์ฟ ส่วนราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตะวันตกอยู่ที่ประมาณ 68,900 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีระดับราคาเฉลี่ยต่ำ ที่สุดในเขาใหญ่

ในพื้นที่ตะวันตกของเขาใหญ่ ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจากประมาณ 37,000 บาทต่อตารางเมตรในปีพ.ศ.2555 ขึ้นไปถึงมากกว่า 68,800 บาทต่อตารางเมตรในปีพ.ศ.2556 เพิ่มขึ้นมากกว่า 68% ในระยะเวลาเพียงแค่ไม่กี่เดือนเท่านั้น และปรับเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 4% ณ เดือนมีนาคม พ.ศ.2557 พื้นที่ตรงกลาง และตะวันออกมีการปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 18% และ 10% ตามลำดับ

ราคาขายเฉลี่ยในทุกทำเลในปีพ.ศ.2557 เพิ่มขึ้นจากปีพ.ศ.2556 ประมาณ 13% จากราคาเฉลี่ยประมาณ 74,100 บาทต่อตารางเมตรในปีพ.ศ.2556 เพิ่มไปถึงประมาณ 84,600 บาทต่อตารางเมตรในปีพ.ศ.2557 ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขาใหญ่คือราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมามากกว่า 30% ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง และขนาดที่ดิน
เป็นตัวอย่าง “อสังหาริมทรัพย์” ราคาคอนโดมีเนียม ซึ่งไม่น่าจะแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์ ประเภท สนามแข่งรถของรีสอร์ตหรู
ข้อมูลเมื่อ ปี 2554 “ถนนธนะรัชต์” ราคาที่ดินปรับขึ้นสูงสุด หากติดถนนใหญ่ตกไร่ละมากกว่า 5 ล้านบาท ขณะที่ “ถนนท่ามะปราง” เส้นทางเขาใหญ่-วังน้ำเขียว ที่ดินติดถนนราคามากกว่า 3-5 ล้านบาท ส่วนที่ดินที่ไม่ติดถนนราคามากกว่า 1.5 ล้านบาท/ไร่ ซึ่งที่ดินในเขาใหญ่ปัจจุบันอยู่ในมือนายทุนและนักธุรกิจ เศรษฐีไปเกือบหมดแล้ว

และเมื่อ “วังน้ำเขียว” ได้รับความนิยม กลุ่มทุนก็ขยายไปซื้อที่วังน้ำเขียว แต่วังน้ำเขียวที่ดินส่วนใหญ่เป็น ส.ป.ก. หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3.ก.ทำให้ยังมีความเสี่ยงในด้านการลงทุนมากกว่าเขาใหญ่ที่ดินเป็นโฉนด โดยนายทุนที่กว้านซื้อที่ดินมาก ได้แก่ “กลุ่มซีพี” โดยซื้อทุกจุด โดยเฉพาะ ต.ระเริง ซึ่งนำมาพัฒนาในเชิงเกษตรกรรม ให้ชาวบ้านได้มีส่วนร่วม ซึ่งถือว่าเป็นการพัฒนาอย่างยั่งยืน

ทีนี้ก็มารอดูว่า ส.ป.ก.จะคำนวนฟ้องร้องค่าเสียหาย โดยให้ใช้ฐานคิดในเชิงเศรษฐกิจ นำที่ดินไปใช้เพื่อการพาณิชย์อย่างไร เพื่อไม่ให้การประเมินราคาความเสียหายต่ำเกินไป และไม่ตรงกับสภาพความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงในขณะนี้

ปริมาตรการขุดดิน ราคาคิวดินในเชิงเศรษฐกิจในพื้นที่เขาใหญ่ จะแตกต่างจากพื้นที่อื่น ๆหรือไม่ ก้ต้องรอดู