เตือนภาคอสังหาฯระวัง NPL หลังไตรมาส 3 ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จับตาบ้านดาวน์ต่ำกว่า 10% ลูกค้าอาชีพอิสระความเสี่ยงมากสุด ขณะที่ผู้ประกอบการที่ตุนแบ็กล็อกในมือมากๆ ระวัง "สร้างไม่ทัน" หวั่นลูกค้าโอนไม่ได้ เหตุรายจ่ายสูง หนี้ท่วม แถมแบงก์เข้มปล่อยกู้ ด้าน สศค.ระบุอสังหาฯแข็แกร่ง ไม่จำเป็นต้องมีมาตรการเสริม ห “อนันต์”วังงบ 2 ล้านล้านดันเศรษฐกิจโต จับตาเดือนธ.ค.จ่อลดเป้าจีดีพีเหลือ 3%
นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวภายในงานสัมมนา “ทิศทางเศรษฐกิจ - อสังหาฯไทยในสายตาผู้นำ” จัดโดยนิตยสารคอนโดไกด์ คอนโดลิฟวิ่ง และศูนย์การค้า อินทราสแคว ว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 จะมีอัตราการเติบโตปานกลาง โดยยอดขายจะไม่โตไปมากกว่าปี 56 เนื่องจากยอดขายของผู้ประกอบการในปีนี้ถือว่าโตมาก ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโตมากตามยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ที่ผู้ประกอบการมีอยู่ในมือจำนวนมากในปัจจุบัน
ทั้งนี้ ปัญหาสำคัญของภาคอสังหาฯที่ทุกฝ่ายต้องระมัดระวัง คือ ปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ไตรมาส 3 ที่ผ่านมา และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกหลังจากนี้ เนื่องจากผู้บริโภคมีภาระหนี้เพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายภาคครัวเรื่อนสูงขึ้น โดยเริ่มเห็นการผ่อนล่าช้าเกิน 60 วันมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งจะเห็นธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยที่อยู่อาศัยที่วางเงินดาวน์ต่ำกว่า 10% และกลุ่มลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระ จะมีความเสี่ยงมากที่สุด เพราะกลุ่มที่ดาวน์ต่ำจะไม่มีวินัยทางการเงินเก็บออมเงินน้อย เมื่อมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นก็จะกลายเป็นหนี้เสียได้ง่าย ส่วนอาชีพอิสระในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวกลุ่มนี้รายได้ลดลงมากก็ทิ้งเงินดาวน์ได้เช่นกัน
“จากสถิติพบว่า 50% ของ NPL ที่อยู่อาศัยมาจากกลุ่มดาวน์ต่ำ และลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระ สิ่งหนึ่งที่จะป้องกันได้คือ เพิ่มเงินดาวน์อย่างน้อย 15% เพื่อป้องกันการทิ้งดาวน์ซึ่งในอดีตกำหนดวางดาวน์สูงถึง 30%”
นอกจากนี้ ปัญหาของผู้ประกอบการ คือ แบ็กล็อกด้อยคุณภาพ ขายได้โอนไม่ได้ ซึ่งเกิดจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารและภาระหนี้ของลูกค้าที่เพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ปัญหาขาดแคลนแรงงานจะยังคงมีอย่างต่อเนื่องซึ่งผู้ประกอบการที่มีแบ็กล็อกจำนวนมากอยู่ในมือ จะประสบปัญหาด้านการก่อสร้างและส่งมอบไม่ทันตามกำหนด อีกทั้งต้นทุนก่อสร้างที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นจะส่งผลให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น แม้ว่าผู้ประกอบการจะเซ็นสัญญาก่อสร้างและล็อคราคาวัสดุล่วงหน้าแล้วก็ตาม หากต้นทุนเพิ่มมากๆ ผู้รับเหมาอาจทิ้งงานได้แม้จะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ก็ตาม
" ยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาฯมีกำไรขั้นต้นที่สูงมาก ประมาณ 30-35% สูงกว่าหลายธุรกิจ แต่ในปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของผู้ประกอบการการเพิ่มขึ้นมาก ดังนั้น ผู้ประกอบการจะต้องบริหารจัดการให้ดี ซึ่งหลักสำคัญในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ คือ 1. คุณภาพการก่อสร้าง 2. บริการทั้งก่อนขายและหลังการขาย และ 3. ระยะเวลาที่ได้สัญญากับลูกค้า "
***สศค.เตรียมปรับลดจีดีพีเหลือ 3%
นายสมชัย สัจจพงษ์ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวว่า ปัจจุบันภาคธุรกิจอสังหาฯมีความแข็งแกร่ง รัฐบาลไม่จำเป็นต้องออกมาตรการใหม่มากระตุ้นในระยะนี้ นอกจากนี้โครงการพัฒนาระบบอินฟราสตรัคเจอร์ 2 ล้านล้านบาท ซึ่งปีหน้าคาดว่าจะมีปริมาณเงินจากโครงการดังกล่าวเข้ามาในระบบประมาณ 1.2 แสนล้านบาท ซึ่งจะเป็นเครื่องมือสำคัญในการผลักดันเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้เป็นอย่างดี
อย่างไรก็ตาม หากโครงการดังกล่าวมีความชัดเจนในด้านงบประมาณ และแผนการดำเนินงาน จะทำให้ภาคเอกชนสามารถวางการลงทุนระยะกลางและยาวให้สอดคล้องไปกับโครงการของภาครัฐได้
นายสมชัย กล่าวต่อว่า ทั้งนี้สศค. เตรียมปรับประมาณการณ์การขยายตัวทางเศรษฐกิจของปี 2556 ใหม่ในเดือนธันวาคมนี้ มาอยู่ระดับร้อยละ 3 จากเดิมร้อยละ 3.7 เนื่องจากปริมาณการส่งออกลดลง การลงทุนและการบริโภคภายในประเทศที่ชะลอตัว แต่อย่างไรก็ตามเสถียรภาพเศรษฐกิจไทยยังแข็งแกร่ง เงินเฟ้ออยู่ในระดับต่ำ อัตราการว่างงานอยู่ที่ร้อยละ 0.6 - 0.7 เงินคงคลังอยู่ในระดับสูง และสถาบันการเงินแข็งแกร่ง รวมทั้งมีความทนทานต่อความผันผวนต่อเศรษฐกิจโลกมากขึ้น
ทั้งนี้ นายสมชัย คาดว่า การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ในวันที่ 27 พ.ย. นี้ จะไม่มีการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จากระดับร้อยละ 2.5 ในปัจจุบัน เพราะถือว่ามีความเหมาะสมและสอดคล้องกับเศรษฐกิจในปัจจุบัน
นอกจากนี้การดำเนินนโยบายการคลังภายใต้การจัดทำงบประมาณสมดุลในปี 2560 จะเป็นตัวชี้วัดความแข็งแกร่งภาคการคลัง ที่จะช่วยส่งเสริมระบบเศรษฐกิจภาพรวม สำหรับการดำเนินการด้านภาษีที่เดินหน้าอยู่ในขณะนี้ คือ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งในเบื้องต้นจะจัดเก็บภาษีในกรณีผู้ซื้อที่เก็งกำไรหรือที่ดินรกร้าง การจัดทำ พ.ร.บ.หลักประกันทางธุรกิจ ที่จะเสนอครม.พิจารณา โดยกำหนดให้เพิ่มความหลากหลายของหลักทรัพย์ที่้ใช้ค้ำประกันเงินกู้ เช่นสามารถนำกิจการ ทรัพย์สินทางปัญญาสินค้าคงคลัง และวัตถุดิบที่ใช้ในการผลิตสินค้า มาเป็นหลักประกันเงินกู้ได้ เพื่ออำนวยความสะดวกให้ธุรกิจขนาดเล็ก จากเดิมที่มีเพียงที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ขณะเดียวกันจะอนุญาตให้มีการจัดตั้งบริษัทสินเชื่อเพื่อแก้ปัญหาหนี้นอกระบบ โดยปล่อยสินเชื่อสำหรับธุรกิจได้ไม่เกิน 100,000 บาท ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมเก็บได้ถึง 36% ต่อปี โดยปล่อยให้ผู้อยู่ในพื้นที่จังหวัดที่มีการจัดตั้งบริษัทเท่านั้น ตลอดจนการทำกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน กองทุนอสังหาริมทรัพย์ และการทำภาษีการประกอบธุรกิจให้เป็นสากล เพื่อสนับสนุนให้นักธุรกิจไทยไปลงทุนในต่างประเทศโดยไม่มีข้อจำกัดทางภาษี
นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวภายในงานสัมมนา “ทิศทางเศรษฐกิจ - อสังหาฯไทยในสายตาผู้นำ” จัดโดยนิตยสารคอนโดไกด์ คอนโดลิฟวิ่ง และศูนย์การค้า อินทราสแคว ว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 จะมีอัตราการเติบโตปานกลาง โดยยอดขายจะไม่โตไปมากกว่าปี 56 เนื่องจากยอดขายของผู้ประกอบการในปีนี้ถือว่าโตมาก ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโตมากตามยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ที่ผู้ประกอบการมีอยู่ในมือจำนวนมากในปัจจุบัน
ทั้งนี้ ปัญหาสำคัญของภาคอสังหาฯที่ทุกฝ่ายต้องระมัดระวัง คือ ปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ไตรมาส 3 ที่ผ่านมา และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกหลังจากนี้ เนื่องจากผู้บริโภคมีภาระหนี้เพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายภาคครัวเรื่อนสูงขึ้น โดยเริ่มเห็นการผ่อนล่าช้าเกิน 60 วันมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งจะเห็นธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยที่อยู่อาศัยที่วางเงินดาวน์ต่ำกว่า 10% และกลุ่มลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระ จะมีความเสี่ยงมากที่สุด เพราะกลุ่มที่ดาวน์ต่ำจะไม่มีวินัยทางการเงินเก็บออมเงินน้อย เมื่อมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นก็จะกลายเป็นหนี้เสียได้ง่าย ส่วนอาชีพอิสระในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวกลุ่มนี้รายได้ลดลงมากก็ทิ้งเงินดาวน์ได้เช่นกัน
“จากสถิติพบว่า 50% ของ NPL ที่อยู่อาศัยมาจากกลุ่มดาวน์ต่ำ และลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระ สิ่งหนึ่งที่จะป้องกันได้คือ เพิ่มเงินดาวน์อย่างน้อย 15% เพื่อป้องกันการทิ้งดาวน์ซึ่งในอดีตกำหนดวางดาวน์สูงถึง 30%”
นอกจากนี้ ปัญหาของผู้ประกอบการ คือ แบ็กล็อกด้อยคุณภาพ ขายได้โอนไม่ได้ ซึ่งเกิดจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารและภาระหนี้ของลูกค้าที่เพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ปัญหาขาดแคลนแรงงานจะยังคงมีอย่างต่อเนื่องซึ่งผู้ประกอบการที่มีแบ็กล็อกจำนวนมากอยู่ในมือ จะประสบปัญหาด้านการก่อสร้างและส่งมอบไม่ทันตามกำหนด อีกทั้งต้นทุนก่อสร้างที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นจะส่งผลให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น แม้ว่าผู้ประกอบการจะเซ็นสัญญาก่อสร้างและล็อคราคาวัสดุล่วงหน้าแล้วก็ตาม หากต้นทุนเพิ่มมากๆ ผู้รับเหมาอาจทิ้งงานได้แม้จะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ก็ตาม
" ยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาฯมีกำไรขั้นต้นที่สูงมาก ประมาณ 30-35% สูงกว่าหลายธุรกิจ แต่ในปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของผู้ประกอบการการเพิ่มขึ้นมาก ดังนั้น ผู้ประกอบการจะต้องบริหารจัดการให้ดี ซึ่งหลักสำคัญในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ คือ 1. คุณภาพการก่อสร้าง 2. บริการทั้งก่อนขายและหลังการขาย และ 3. ระยะเวลาที่ได้สัญญากับลูกค้า "
***สศค.เตรียมปรับลดจีดีพีเหลือ 3%
นายสมชัย สัจจพงษ์ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวว่า ปัจจุบันภาคธุรกิจอสังหาฯมีความแข็งแกร่ง รัฐบาลไม่จำเป็นต้องออกมาตรการใหม่มากระตุ้นในระยะนี้ นอกจากนี้โครงการพัฒนาระบบอินฟราสตรัคเจอร์ 2 ล้านล้านบาท ซึ่งปีหน้าคาดว่าจะมีปริมาณเงินจากโครงการดังกล่าวเข้ามาในระบบประมาณ 1.2 แสนล้านบาท ซึ่งจะเป็นเครื่องมือสำคัญในการผลักดันเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้เป็นอย่างดี
อย่างไรก็ตาม หากโครงการดังกล่าวมีความชัดเจนในด้านงบประมาณ และแผนการดำเนินงาน จะทำให้ภาคเอกชนสามารถวางการลงทุนระยะกลางและยาวให้สอดคล้องไปกับโครงการของภาครัฐได้
นายสมชัย กล่าวต่อว่า ทั้งนี้สศค. เตรียมปรับประมาณการณ์การขยายตัวทางเศรษฐกิจของปี 2556 ใหม่ในเดือนธันวาคมนี้ มาอยู่ระดับร้อยละ 3 จากเดิมร้อยละ 3.7 เนื่องจากปริมาณการส่งออกลดลง การลงทุนและการบริโภคภายในประเทศที่ชะลอตัว แต่อย่างไรก็ตามเสถียรภาพเศรษฐกิจไทยยังแข็งแกร่ง เงินเฟ้ออยู่ในระดับต่ำ อัตราการว่างงานอยู่ที่ร้อยละ 0.6 - 0.7 เงินคงคลังอยู่ในระดับสูง และสถาบันการเงินแข็งแกร่ง รวมทั้งมีความทนทานต่อความผันผวนต่อเศรษฐกิจโลกมากขึ้น
ทั้งนี้ นายสมชัย คาดว่า การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ในวันที่ 27 พ.ย. นี้ จะไม่มีการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จากระดับร้อยละ 2.5 ในปัจจุบัน เพราะถือว่ามีความเหมาะสมและสอดคล้องกับเศรษฐกิจในปัจจุบัน
นอกจากนี้การดำเนินนโยบายการคลังภายใต้การจัดทำงบประมาณสมดุลในปี 2560 จะเป็นตัวชี้วัดความแข็งแกร่งภาคการคลัง ที่จะช่วยส่งเสริมระบบเศรษฐกิจภาพรวม สำหรับการดำเนินการด้านภาษีที่เดินหน้าอยู่ในขณะนี้ คือ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งในเบื้องต้นจะจัดเก็บภาษีในกรณีผู้ซื้อที่เก็งกำไรหรือที่ดินรกร้าง การจัดทำ พ.ร.บ.หลักประกันทางธุรกิจ ที่จะเสนอครม.พิจารณา โดยกำหนดให้เพิ่มความหลากหลายของหลักทรัพย์ที่้ใช้ค้ำประกันเงินกู้ เช่นสามารถนำกิจการ ทรัพย์สินทางปัญญาสินค้าคงคลัง และวัตถุดิบที่ใช้ในการผลิตสินค้า มาเป็นหลักประกันเงินกู้ได้ เพื่ออำนวยความสะดวกให้ธุรกิจขนาดเล็ก จากเดิมที่มีเพียงที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ขณะเดียวกันจะอนุญาตให้มีการจัดตั้งบริษัทสินเชื่อเพื่อแก้ปัญหาหนี้นอกระบบ โดยปล่อยสินเชื่อสำหรับธุรกิจได้ไม่เกิน 100,000 บาท ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมเก็บได้ถึง 36% ต่อปี โดยปล่อยให้ผู้อยู่ในพื้นที่จังหวัดที่มีการจัดตั้งบริษัทเท่านั้น ตลอดจนการทำกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน กองทุนอสังหาริมทรัพย์ และการทำภาษีการประกอบธุรกิจให้เป็นสากล เพื่อสนับสนุนให้นักธุรกิจไทยไปลงทุนในต่างประเทศโดยไม่มีข้อจำกัดทางภาษี
