กรณีกระแสข่าวชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทยกว่า 30% ที่เกิดขึ้น บริษัทสำรวจและพบว่าตังเลขดังกล่าวไม่ใช่ตัวเลขจริง แต่อย่างไรก็ตามจากกรณีดังกล่าวที่เกิดขึ้น หากพิจารณาในเรื่องการค้าเสรี การถือครองอสังหาฯไม่ใช่กิจการที่ระบุไว้ ดังนั้น แต่ละประเทศไม่มีความจำเป็นต้องอนุญาตให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ แต่หลาย ๆ ประเทศก็ยินดีให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ นัยเพื่อการดึงดูดการลงทุน
ทั้งนี้ ในประเทศตะวันตก ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แม้แต่เจ้าตัวมอบอำนาจการซื้อให้ทนายความโดยที่เจ้าตัวไม่ได้เดินทางไปเอง เช่น ในแคนาดา สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย และอังกฤษเป็นอาทิ ซึ่งในประเทศเหล่านี้แทบไม่มีข้อจำกัดในการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยคนต่างชาติ ทำให้มีชาวญี่ปุ่น ยุโรป ตะวันออกกลาง และอื่น ๆ ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์กันมากมายในประเทศเหล่านี้ ถึงขนาดมีการตั้งสมาคมนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ (www.afire.org) เกิดขึ้น
ในขระที่ สิงคโปร์นั้น ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ส่วนกรณีที่ดิน ต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐบาล และซื้อได้ในขนาดไม่เกิน 348 ตารางวา. ยกเว้นที่เกาะเซ็นโตซ่า ที่มีการถมทะเลมาจัดสรรที่ดินเป็นรีสอร์ตหรู ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ในขนาดใหญ่กว่านี้ ส่วนประเทศมาเลเซียก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนบางประเทศเกาหลีใต้ และไต้หวัน จะอนุญาตให้เฉพาะประเทศที่อนุญาตให้คนในชาติของตนไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เท่านั้น
อย่างไรก็ตามในประเทศเพื่อนบ้านใกล้เคียงของไทย เช่น เวียดนาม กัมพูชา พม่า ยังไม่อนุญาตต่างชาติถือครองอสังหาฯได้ ยกเว้นให้เช่าระยะยาวเช่น 20-60 ปี อย่างไรก็ตามเมื่อปี 2554 กัมพูชาก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อห้องชุด หรือที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ชั้นล่าง คล้าย ๆ กับสิงคโปร์เมื่อก่อนปี 2540 ที่ให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ตั้งแต่ชั้น 5 ขึ้นไป และต้องซื้อห่างจากชานแดนไม่น้อยกว่า 30 กิโลเมตร
นายโสภณกล่าวว่า จากตัวอย่างการถือครองอสังหาฯในประเทศต่างๆ ข้างต้นจะเห็นได้ว่าประเทศขนาดใหญ่ ทั้งสหรัฐอเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย ไม่ห่วงการลงทุนต่างชาติในประเทศ อย่างกรณีสหรัฐอเมริกา มีขนาดที่ดินใหญ่กว่าไทยถึง 18 เท่า มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทยถึง 22 เท่า จึงไม่กลัวต่างชาติ
ทั้งนี้ การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติมักเกิดในกรณีไปลงทุน หรือเพื่อการพักผ่อน เช่น นักลงทุนลาวก็มาซื้ออสังหาฯในไทย เช่น หนองคาย อุดรธานี ขอนแก่น พัทยา และกรุงเทพมหานครเป็นจำนวนมาก เช่นเดียวกับชาวอินโดนีเซีย ก็เข้าไปซื้อห้องชุดในสิงคโปร์เป็นจำนวนมากเช่นกัน
“กระแสการไหลบ่าของทุนก็ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจ เช่น ในกรณีออสเตรเลีย กลุ่มประเทศที่ไปซื้อมากที่สุดประกอบด้วย สิงคโปร์ เกาหลี จีน มาเลเซีย เป็นต้น ส่วนกลุ่มประเทศที่ขายมากที่สุดได้แก่ ฝรั่งเศส เดนมาร์ค เยอรมนี ญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกา เป็นต้น ประเทศที่เศรษฐกิจถดถอย พลเมืองก็จะขายทรัพย์สินที่ถือครองไว้ในต่างประเทศออก เป็นต้น”
ในทางตรงกันข้าม สำหรับประเทศที่มีการลงทุนของต่างชาติล้นเกิน ประเทศเหล่านี้ก็ไม่ต้องการให้ต่างชาติมาถือครอง และปั่นราคาอสังหาฯอีกต่อไป เช่น ประเทศจีน ซึ่งได้กำหนดเมื่อปลายปี 2554 ว่าชาวต่างชาติจะถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เพียงแปลงเดียวในประเทศจีน และต้องแสดงหลักฐานการอยู่อาศัยอย่างน้อย 1 ปีในประเทศจีน ส่วนบริษัทต่างชาติจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อใช้สอยเองได้เท่านั้น ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้
ส่วนสิงคโปร์ก็ได้ออกมาตรการใหม่ด้านการป้องกันการเก็งกำไรใหม่เมื่อปลายปี 2554 โดยกำหนดให้ชาวต่างชาติที่จะโอนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งส่วนมากเป็นห้องชุดที่ภาคเอกชนสร้างขึ้น ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 10% ซึ่งเป็นการกำหนดโดยไม่เกรงใจนักลงทุนต่างชาติที่มาวางเงินดาวน์ซื้อห้องชุดหรู ๆ ใจกลางเกาะสิงคโปร์เลย
การที่ทั้งจีนและสิงคโปร์กลับสวนกระแส ไม่ง้อนักลงทุนต่างชาติก็เพราะ ทั้งสองประเทศมีความแข็งแกร่ง มุ่งพิทักษ์ผลประโยชน์ของพลเมืองของตนเป็นสำคัญ จึงกระทำการเพื่อทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดความร้อนแรง ไม่ส่งผลร้ายต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศ
อาจกล่าวได้ว่าประเทศไทยเติบโตและมั่งคั่งจนถึงวันนี้ได้ ก็เพราะการลงทุนจากต่างประเทศ (Foreign Direct Investment, FDI) โดยแท้ โดยเฉพาะการลงทุนของญี่ปุ่นเมื่อ 25 ปีก่อน อย่างไรก็ตาม FDI ควรจะมุ่งเน้นในด้าน การลงทุนพัฒนาอุตสาหกรรมทั้งหลายเพื่อการส่งออก โดยเราไทยอาจให้ใช้ที่ดินฟรีหรือเช่าที่ดินในราคาต่ำเพื่อจูงใจให้มาลงทุนด้วยซ้ำไป โดยหวังผลให้เกิดการพัฒนาเศรษฐกิจและการจ้างงานเป็นสำคัญ นอกจากนี้ยังควรให้มาลงทุนในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (mega-projects) โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค
ส่วนการลงทุนด้านพัฒนาที่ดินไม่จำเป็นต้องส่งเสริม แต่ก็ไม่พึงขัดขวาง เพราะหากประเทศไทยมีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ต่างชาติก็ย่อมจะมาซื้อทรัพย์สินเอง อย่างไรก็ตามสิ่งที่ต้องมีก่อนการเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหลายประเทศเก็บในอัตรา 1-3% ของมูลค่าตลาดต่อปี แต่ประเทศไทยไม่มีการจัดเก็บ ซึ่งเป็นการเสียเปรียบประเทศอื่น และทำให้ท้องถิ่นไม่มีงบประมาณเพื่อการพัฒนาที่เพียงพอ
นอกจากนี้ประเทศไทยควรมีฐานข้อมูลการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติที่ชัดเจน เพื่อการติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด และเพื่อการวางแผนการแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต และหากมีการทุจริตร่วมมือกับคนต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ผิดกฎหมาย ต้องมีการดำเนินคดีโดยเฉียบขาดควบคู่ไปด้วย
โดยนายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
ทั้งนี้ ในประเทศตะวันตก ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แม้แต่เจ้าตัวมอบอำนาจการซื้อให้ทนายความโดยที่เจ้าตัวไม่ได้เดินทางไปเอง เช่น ในแคนาดา สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย และอังกฤษเป็นอาทิ ซึ่งในประเทศเหล่านี้แทบไม่มีข้อจำกัดในการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยคนต่างชาติ ทำให้มีชาวญี่ปุ่น ยุโรป ตะวันออกกลาง และอื่น ๆ ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์กันมากมายในประเทศเหล่านี้ ถึงขนาดมีการตั้งสมาคมนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ (www.afire.org) เกิดขึ้น
ในขระที่ สิงคโปร์นั้น ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ส่วนกรณีที่ดิน ต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐบาล และซื้อได้ในขนาดไม่เกิน 348 ตารางวา. ยกเว้นที่เกาะเซ็นโตซ่า ที่มีการถมทะเลมาจัดสรรที่ดินเป็นรีสอร์ตหรู ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ในขนาดใหญ่กว่านี้ ส่วนประเทศมาเลเซียก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนบางประเทศเกาหลีใต้ และไต้หวัน จะอนุญาตให้เฉพาะประเทศที่อนุญาตให้คนในชาติของตนไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เท่านั้น
อย่างไรก็ตามในประเทศเพื่อนบ้านใกล้เคียงของไทย เช่น เวียดนาม กัมพูชา พม่า ยังไม่อนุญาตต่างชาติถือครองอสังหาฯได้ ยกเว้นให้เช่าระยะยาวเช่น 20-60 ปี อย่างไรก็ตามเมื่อปี 2554 กัมพูชาก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อห้องชุด หรือที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ชั้นล่าง คล้าย ๆ กับสิงคโปร์เมื่อก่อนปี 2540 ที่ให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ตั้งแต่ชั้น 5 ขึ้นไป และต้องซื้อห่างจากชานแดนไม่น้อยกว่า 30 กิโลเมตร
นายโสภณกล่าวว่า จากตัวอย่างการถือครองอสังหาฯในประเทศต่างๆ ข้างต้นจะเห็นได้ว่าประเทศขนาดใหญ่ ทั้งสหรัฐอเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย ไม่ห่วงการลงทุนต่างชาติในประเทศ อย่างกรณีสหรัฐอเมริกา มีขนาดที่ดินใหญ่กว่าไทยถึง 18 เท่า มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทยถึง 22 เท่า จึงไม่กลัวต่างชาติ
ทั้งนี้ การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติมักเกิดในกรณีไปลงทุน หรือเพื่อการพักผ่อน เช่น นักลงทุนลาวก็มาซื้ออสังหาฯในไทย เช่น หนองคาย อุดรธานี ขอนแก่น พัทยา และกรุงเทพมหานครเป็นจำนวนมาก เช่นเดียวกับชาวอินโดนีเซีย ก็เข้าไปซื้อห้องชุดในสิงคโปร์เป็นจำนวนมากเช่นกัน
“กระแสการไหลบ่าของทุนก็ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจ เช่น ในกรณีออสเตรเลีย กลุ่มประเทศที่ไปซื้อมากที่สุดประกอบด้วย สิงคโปร์ เกาหลี จีน มาเลเซีย เป็นต้น ส่วนกลุ่มประเทศที่ขายมากที่สุดได้แก่ ฝรั่งเศส เดนมาร์ค เยอรมนี ญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกา เป็นต้น ประเทศที่เศรษฐกิจถดถอย พลเมืองก็จะขายทรัพย์สินที่ถือครองไว้ในต่างประเทศออก เป็นต้น”
ในทางตรงกันข้าม สำหรับประเทศที่มีการลงทุนของต่างชาติล้นเกิน ประเทศเหล่านี้ก็ไม่ต้องการให้ต่างชาติมาถือครอง และปั่นราคาอสังหาฯอีกต่อไป เช่น ประเทศจีน ซึ่งได้กำหนดเมื่อปลายปี 2554 ว่าชาวต่างชาติจะถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เพียงแปลงเดียวในประเทศจีน และต้องแสดงหลักฐานการอยู่อาศัยอย่างน้อย 1 ปีในประเทศจีน ส่วนบริษัทต่างชาติจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อใช้สอยเองได้เท่านั้น ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้
ส่วนสิงคโปร์ก็ได้ออกมาตรการใหม่ด้านการป้องกันการเก็งกำไรใหม่เมื่อปลายปี 2554 โดยกำหนดให้ชาวต่างชาติที่จะโอนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งส่วนมากเป็นห้องชุดที่ภาคเอกชนสร้างขึ้น ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 10% ซึ่งเป็นการกำหนดโดยไม่เกรงใจนักลงทุนต่างชาติที่มาวางเงินดาวน์ซื้อห้องชุดหรู ๆ ใจกลางเกาะสิงคโปร์เลย
การที่ทั้งจีนและสิงคโปร์กลับสวนกระแส ไม่ง้อนักลงทุนต่างชาติก็เพราะ ทั้งสองประเทศมีความแข็งแกร่ง มุ่งพิทักษ์ผลประโยชน์ของพลเมืองของตนเป็นสำคัญ จึงกระทำการเพื่อทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดความร้อนแรง ไม่ส่งผลร้ายต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศ
อาจกล่าวได้ว่าประเทศไทยเติบโตและมั่งคั่งจนถึงวันนี้ได้ ก็เพราะการลงทุนจากต่างประเทศ (Foreign Direct Investment, FDI) โดยแท้ โดยเฉพาะการลงทุนของญี่ปุ่นเมื่อ 25 ปีก่อน อย่างไรก็ตาม FDI ควรจะมุ่งเน้นในด้าน การลงทุนพัฒนาอุตสาหกรรมทั้งหลายเพื่อการส่งออก โดยเราไทยอาจให้ใช้ที่ดินฟรีหรือเช่าที่ดินในราคาต่ำเพื่อจูงใจให้มาลงทุนด้วยซ้ำไป โดยหวังผลให้เกิดการพัฒนาเศรษฐกิจและการจ้างงานเป็นสำคัญ นอกจากนี้ยังควรให้มาลงทุนในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (mega-projects) โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค
ส่วนการลงทุนด้านพัฒนาที่ดินไม่จำเป็นต้องส่งเสริม แต่ก็ไม่พึงขัดขวาง เพราะหากประเทศไทยมีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ต่างชาติก็ย่อมจะมาซื้อทรัพย์สินเอง อย่างไรก็ตามสิ่งที่ต้องมีก่อนการเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหลายประเทศเก็บในอัตรา 1-3% ของมูลค่าตลาดต่อปี แต่ประเทศไทยไม่มีการจัดเก็บ ซึ่งเป็นการเสียเปรียบประเทศอื่น และทำให้ท้องถิ่นไม่มีงบประมาณเพื่อการพัฒนาที่เพียงพอ
นอกจากนี้ประเทศไทยควรมีฐานข้อมูลการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติที่ชัดเจน เพื่อการติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด และเพื่อการวางแผนการแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต และหากมีการทุจริตร่วมมือกับคนต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ผิดกฎหมาย ต้องมีการดำเนินคดีโดยเฉียบขาดควบคู่ไปด้วย
โดยนายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
