ASTVผู้จัดการรายวัน - ศุภาลัย ขยาดโซนน้ำท่วมชะลอซื้อที่ดิน เบนเข็มลุยโซนปลอดน้ำ หลังพบยอดขายพุ่ง 30% เผยตลาดฟื้นเร็วเกินคาด ปี 55 กวาดยอดขายแล้วกว่า 3 พันล้านบาท คาดสิ้นไตรมาส 1 ยอดขายแตะ 6 พันล้านบาท เล็งเปิดโครงการเพิ่มจาก 16 โครงการมูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านบาท พร้อมเบรกซื้อที่ดินทำคอนโดฯ หวั่นผังเมืองใหม่ห้ามสร้างขอรอกฎหมายประกาศใช้
นายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า นับจากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่เมื่อปลายปีที่ผ่านมา ส่งผลกระทบให้ตลาดอสังหาฯชะลอตัวอย่างมาก และคาดว่าการชะลอตัวดังกล่าวจะต่อเนื่องไปจนถึงกลางปี และเริ่มเห็นการฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 3 ของปีนี้ โดยเฉพาะในพื้นที่น้ำท่วมหรือได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม
อย่างไรก็ตาม นับจากต้นปี 2555 จนถึงปัจจุบัน กลับพบว่าตลาดมีการฟื้นตัวเร็วกว่าที่คาดการณ์เอาไว้ โดยพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมสถานการณ์ด้านการขายเพิ่มขึ้นมาประมาณ 60-70% ของสถานการณ์ปกติ และพบว่าลูกค้าไม่ได้ย้ายทำเลการอยู่อาศัยเพื่อไปอยู่ในพื้นที่ที่ปลอดภัยจากน้ำท่วมแต่อย่างไร
ขณะที่พื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมกลับมียอดขายเพิ่มขึ้นถึง 30% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนน้ำท่วม โดยเฉพาะในทำเลโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ และเมื่อพิจารณาจากยอดขายของบริษัทในเดือนมกราคม สามารถสร้างยอดขายได้สูงถึง 2 พันล้านบาท ส่วนในเดือนกุมภาพันธ์ มียอดขายแล้วกว่า 1 พันล้านบาท และคาดว่าสิ้นไตรมาส 1 บริษัทจะมียอดขายประมาณ 5-6 พันล้าน และมียอดขายรอรับรู้รายได้ ณ ปัจจุบัน 2.2 หมื่นล้านบาท
ทั้งนี้ จากสถานการณ์ตลาดที่ฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว ทำให้บริษัทมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเพิ่มมากขึ้น จากแผนเดิมเปิด 10 โครงการ จากทั้งหมด 16 โครงการ โดยส่วนที่เหลือจะอยู่ในต่างจังหวัด เพื่อรองรับกับความต้องการที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม อาทิ โซนตะวันออกของกรุงเทพ สุวรรณภูมิ บางนา ศรีนครินทร์ ซึ่งในปีนี้จะเปิดไม่น้อยกว่า 3 โครงการ งบซื้อที่ดินในปีนี้ตั้งไว้ที่ 4 พันล้านบาท
นายอธิป กล่าวต่อว่า ส่วนการซื้อที่ดินในปีนี้ จะต้องระมัดระวังอย่างมาก โดยจะเน้นทำเลที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเป็นส่วนใหญ่ ส่วนในพื้นที่น้ำท่วมจะเปิดใหม่เพียง 3 โครงการ เหตุจากได้ลงทุนซื้อที่ดินมาก่อนหน้านี้แล้ว แต่ก็เชื่อว่าจะสามารถสร้างยอดขายได้
สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาคอนโดฯยิ่งต้องระวังเป็นพิเศษ เพราะหากผังเมืองฉบับใหม่มีผลบังคับใช้จะทำให้พื้นที่ในซอยหรือถนนที่มีความกว้างไม่ถึง 16 เมตร ไม่สามารถก่อสร้างอาคารสูงได้ ขณะที่ซอยในกรุงเทพฯและปริมณฑลที่มีศักภาพในการพัฒนาคอนโดฯมีน้อยมาก และหากมีความกว้างมากพอก็จะมีราคาที่ดินที่สูงมากจนไม่สามารถพัฒนาได้ หรือไม่คุ้มทุน
“ ช่วงนี้ถ้าจะซื้อที่ดินทำคอนโดฯ ใจตุ่มๆ ต่อมๆ ว่าจะสร้างได้หรือไม่ หากซื้อมาแล้วสร้างไม่ได้ก็เจ๊ง เพราะทำอย่างอื่นไม่คุ้ม ส่วนจะเร่งก่อสร้างก็ไม่ได้ เพราะต้องรอขอ ERA ต้องใช้เวลารออีกไม่น้อยกว่า 6 เดือนกว่าจะได้ใบอนุญาต รวมถึงใบอนุญาตก่อสร้าง จึงจะเริ่มลงมือก่อสร้างและเริ่มนับ 1 ซึ่งไม่ทัน กฎหมายมีผลบังคับใช้ก่อนประมาณกลางปีนี้ ช่วงนี้ทำได้แค่ของเจรจาซื้อไว้ก่อน ส่วนจะเซ็นสัญญาซื้อขายจะต้องรอให้มีความชัดเจนว่าผังเมืองใหม่จะมีการแก้ไขข้อบังคับใหม่ หรือกฎหมายไม่ห้ามสร้าง หากสำนักผังเมืองยืนยันที่จะใช้ข้อบังคับดังกล่าวก็จะทำให้ธุรกิจคอนโดฯไม่รับผลกระทบอย่างหนัก ผู้ประกอบการจะไม่สามารถพัฒนาคอนโดฯออกมาสู่ตลาดได้เลย” นายอธิป กล่าว
แปลงโฉมที่ดินฉาวรัชดา
ผุดคอนโดฯหรู”เวลลิงตัน”
นอกจากนี้ นายอธิป ยังได้กล่าวว่า ในอนาคตทำเลย่านรัชดาจักลายเป็นCBD แห่งที่สองแทนสีลม เพราะมีสถาบันการเงินต่างๆย้ายสำนักงานใหญ่มาตั้ง เช่น บริษัทเอไอเอ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแห่งใหม่ และธนาคารไทยพาณิชย์สำนักงานใหญ่ ที่ตั้งอยู่ปลายถนนรัชดา รวมไปถึงองค์กรขนาดใหญ่ที่คาดว่าจะมาตั้งสำนักงานบนถนนรัชดา ซึ่งในอนาคตรัชดาจะกลายเป็นย่านอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ นอกจากนี่ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ตามมา และในปัจจุบันได้มีการเปิดดำเนินการไปแล้ว อาทิ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอสพรานาด ไอทีสแคว โครงการมิกซ์ยูส ทั้งยังมีรถไฟฟ้าใต้ดิน ทางด่วน
ทั้งนี้ มองว่าในอนาคต 5-10 ปีข้างหน้า ทำเลย่านรัชดาราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว เนื่องจากมีความต้องการมากขึ้น โดยพื้นที่ดังกล่าวจะมีคนย้ายเข้ามาทำงานมากขึ้น ปัจจุบันที่ดินติดถนนรัชดาราคาอยู่ที่ตรม.ละ 1 แสนบาท ส่วนคอนโดฯก็เช่นเดียวกันปัจจุบันราคาขายเริ่มต้น 8 หมื่น-1 แสนบาท/ตร.ม.
เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าทั้งในปัจจุบันและอนาคต บริษัทได้นำที่ดินจำนวน 33 ไร่เศษ ย่านรัชดาภิเษก ที่ชนะประมูลจากกองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาสถาบันการเงิน เมื่อช่วงไตรมาส 3/54 พัฒนาแบ่งการพัฒนาออกเป็น 3 เฟส เฟสแรกพัฒนาเป็นโครงการคอนโดฯ “ศุภาลัย เวลลิงตัน" เป็นอาคารสูง 19 ชั้น 9 อาคาร บนเนื้อที่ 17 ไร่ จำนวน 1,002 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3-18 ล้านบาท หรือประมาณ 63,000 บาท/ตร.ม. มูลค่าโครงการประมาณ 5,000 ล้านบาท
โดยบริษัทฯ กำหนดเปิดจองระหว่างวันที่ 5 — 11 มี.ค.55 ณ เซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9 พบสิทธิพิเศษภายในงานมากมาย ฟรี! แอร์, เฟอร์นิเจอร์ครัว , เครื่องทำน้ำร้อน , ฉากกั้นอาบน้ำแบบกระจกนิรภัย และ VDO Door Phone สิทธิพิเศษ ส่วนลดพิเศษ 300,000 - 1,500,000 บาท จากราคาขาย
ส่วนเฟส 2 เนื้อที่ 3 ไร่จะพัฒนาเป็นโฮมออฟฟิตและซุปเปอร์สโตล เนื้อที่กว่า 1,000 ตร.ม. ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจากับแบรนด์ซุปเปอร์สโตลหากได้ข้อสรุปก็สามารถลงมือก่อสร้างให้เสร็จพร้อมกับโครงการในเฟสแรก ส่วนเฟส 3 นั้นจะพัฒนาเป็นคอนโดฯ ซึ่งจะรอดูผลตอบรับจากเฟสแรก หากขายดีก็จะเปิดเฟส 2 ตามมา.
นายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า นับจากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่เมื่อปลายปีที่ผ่านมา ส่งผลกระทบให้ตลาดอสังหาฯชะลอตัวอย่างมาก และคาดว่าการชะลอตัวดังกล่าวจะต่อเนื่องไปจนถึงกลางปี และเริ่มเห็นการฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 3 ของปีนี้ โดยเฉพาะในพื้นที่น้ำท่วมหรือได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม
อย่างไรก็ตาม นับจากต้นปี 2555 จนถึงปัจจุบัน กลับพบว่าตลาดมีการฟื้นตัวเร็วกว่าที่คาดการณ์เอาไว้ โดยพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมสถานการณ์ด้านการขายเพิ่มขึ้นมาประมาณ 60-70% ของสถานการณ์ปกติ และพบว่าลูกค้าไม่ได้ย้ายทำเลการอยู่อาศัยเพื่อไปอยู่ในพื้นที่ที่ปลอดภัยจากน้ำท่วมแต่อย่างไร
ขณะที่พื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมกลับมียอดขายเพิ่มขึ้นถึง 30% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนน้ำท่วม โดยเฉพาะในทำเลโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ และเมื่อพิจารณาจากยอดขายของบริษัทในเดือนมกราคม สามารถสร้างยอดขายได้สูงถึง 2 พันล้านบาท ส่วนในเดือนกุมภาพันธ์ มียอดขายแล้วกว่า 1 พันล้านบาท และคาดว่าสิ้นไตรมาส 1 บริษัทจะมียอดขายประมาณ 5-6 พันล้าน และมียอดขายรอรับรู้รายได้ ณ ปัจจุบัน 2.2 หมื่นล้านบาท
ทั้งนี้ จากสถานการณ์ตลาดที่ฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว ทำให้บริษัทมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเพิ่มมากขึ้น จากแผนเดิมเปิด 10 โครงการ จากทั้งหมด 16 โครงการ โดยส่วนที่เหลือจะอยู่ในต่างจังหวัด เพื่อรองรับกับความต้องการที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม อาทิ โซนตะวันออกของกรุงเทพ สุวรรณภูมิ บางนา ศรีนครินทร์ ซึ่งในปีนี้จะเปิดไม่น้อยกว่า 3 โครงการ งบซื้อที่ดินในปีนี้ตั้งไว้ที่ 4 พันล้านบาท
นายอธิป กล่าวต่อว่า ส่วนการซื้อที่ดินในปีนี้ จะต้องระมัดระวังอย่างมาก โดยจะเน้นทำเลที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเป็นส่วนใหญ่ ส่วนในพื้นที่น้ำท่วมจะเปิดใหม่เพียง 3 โครงการ เหตุจากได้ลงทุนซื้อที่ดินมาก่อนหน้านี้แล้ว แต่ก็เชื่อว่าจะสามารถสร้างยอดขายได้
สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาคอนโดฯยิ่งต้องระวังเป็นพิเศษ เพราะหากผังเมืองฉบับใหม่มีผลบังคับใช้จะทำให้พื้นที่ในซอยหรือถนนที่มีความกว้างไม่ถึง 16 เมตร ไม่สามารถก่อสร้างอาคารสูงได้ ขณะที่ซอยในกรุงเทพฯและปริมณฑลที่มีศักภาพในการพัฒนาคอนโดฯมีน้อยมาก และหากมีความกว้างมากพอก็จะมีราคาที่ดินที่สูงมากจนไม่สามารถพัฒนาได้ หรือไม่คุ้มทุน
“ ช่วงนี้ถ้าจะซื้อที่ดินทำคอนโดฯ ใจตุ่มๆ ต่อมๆ ว่าจะสร้างได้หรือไม่ หากซื้อมาแล้วสร้างไม่ได้ก็เจ๊ง เพราะทำอย่างอื่นไม่คุ้ม ส่วนจะเร่งก่อสร้างก็ไม่ได้ เพราะต้องรอขอ ERA ต้องใช้เวลารออีกไม่น้อยกว่า 6 เดือนกว่าจะได้ใบอนุญาต รวมถึงใบอนุญาตก่อสร้าง จึงจะเริ่มลงมือก่อสร้างและเริ่มนับ 1 ซึ่งไม่ทัน กฎหมายมีผลบังคับใช้ก่อนประมาณกลางปีนี้ ช่วงนี้ทำได้แค่ของเจรจาซื้อไว้ก่อน ส่วนจะเซ็นสัญญาซื้อขายจะต้องรอให้มีความชัดเจนว่าผังเมืองใหม่จะมีการแก้ไขข้อบังคับใหม่ หรือกฎหมายไม่ห้ามสร้าง หากสำนักผังเมืองยืนยันที่จะใช้ข้อบังคับดังกล่าวก็จะทำให้ธุรกิจคอนโดฯไม่รับผลกระทบอย่างหนัก ผู้ประกอบการจะไม่สามารถพัฒนาคอนโดฯออกมาสู่ตลาดได้เลย” นายอธิป กล่าว
แปลงโฉมที่ดินฉาวรัชดา
ผุดคอนโดฯหรู”เวลลิงตัน”
นอกจากนี้ นายอธิป ยังได้กล่าวว่า ในอนาคตทำเลย่านรัชดาจักลายเป็นCBD แห่งที่สองแทนสีลม เพราะมีสถาบันการเงินต่างๆย้ายสำนักงานใหญ่มาตั้ง เช่น บริษัทเอไอเอ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแห่งใหม่ และธนาคารไทยพาณิชย์สำนักงานใหญ่ ที่ตั้งอยู่ปลายถนนรัชดา รวมไปถึงองค์กรขนาดใหญ่ที่คาดว่าจะมาตั้งสำนักงานบนถนนรัชดา ซึ่งในอนาคตรัชดาจะกลายเป็นย่านอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ นอกจากนี่ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ตามมา และในปัจจุบันได้มีการเปิดดำเนินการไปแล้ว อาทิ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เอสพรานาด ไอทีสแคว โครงการมิกซ์ยูส ทั้งยังมีรถไฟฟ้าใต้ดิน ทางด่วน
ทั้งนี้ มองว่าในอนาคต 5-10 ปีข้างหน้า ทำเลย่านรัชดาราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว เนื่องจากมีความต้องการมากขึ้น โดยพื้นที่ดังกล่าวจะมีคนย้ายเข้ามาทำงานมากขึ้น ปัจจุบันที่ดินติดถนนรัชดาราคาอยู่ที่ตรม.ละ 1 แสนบาท ส่วนคอนโดฯก็เช่นเดียวกันปัจจุบันราคาขายเริ่มต้น 8 หมื่น-1 แสนบาท/ตร.ม.
เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าทั้งในปัจจุบันและอนาคต บริษัทได้นำที่ดินจำนวน 33 ไร่เศษ ย่านรัชดาภิเษก ที่ชนะประมูลจากกองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาสถาบันการเงิน เมื่อช่วงไตรมาส 3/54 พัฒนาแบ่งการพัฒนาออกเป็น 3 เฟส เฟสแรกพัฒนาเป็นโครงการคอนโดฯ “ศุภาลัย เวลลิงตัน" เป็นอาคารสูง 19 ชั้น 9 อาคาร บนเนื้อที่ 17 ไร่ จำนวน 1,002 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3-18 ล้านบาท หรือประมาณ 63,000 บาท/ตร.ม. มูลค่าโครงการประมาณ 5,000 ล้านบาท
โดยบริษัทฯ กำหนดเปิดจองระหว่างวันที่ 5 — 11 มี.ค.55 ณ เซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9 พบสิทธิพิเศษภายในงานมากมาย ฟรี! แอร์, เฟอร์นิเจอร์ครัว , เครื่องทำน้ำร้อน , ฉากกั้นอาบน้ำแบบกระจกนิรภัย และ VDO Door Phone สิทธิพิเศษ ส่วนลดพิเศษ 300,000 - 1,500,000 บาท จากราคาขาย
ส่วนเฟส 2 เนื้อที่ 3 ไร่จะพัฒนาเป็นโฮมออฟฟิตและซุปเปอร์สโตล เนื้อที่กว่า 1,000 ตร.ม. ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจากับแบรนด์ซุปเปอร์สโตลหากได้ข้อสรุปก็สามารถลงมือก่อสร้างให้เสร็จพร้อมกับโครงการในเฟสแรก ส่วนเฟส 3 นั้นจะพัฒนาเป็นคอนโดฯ ซึ่งจะรอดูผลตอบรับจากเฟสแรก หากขายดีก็จะเปิดเฟส 2 ตามมา.
