ASTVผู้จัดการรายวัน – จับตา ประมูลที่ดินรัชดาขายขาดทุน เอเจนซี่ฯระบุกองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน ซื้อครั้งแรก2,000ล้านบาทสูงเกินจริง เชื่อผู้เข้าประมูลไม่สู่ราคา เหตุข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครจำกัดศักยภาพการพัฒนาที่ดิน ชี้ราคาเปิดประมูล1,000 ล้านบาทไต่ไปไม่ถึงต้นทุนรวมที่กองทุนซื้อคืนบวกดอกเบี้ย-ค่าเสียหาย เบื้องต้นประเมินต้นทุนรวมที่1,738ล้านบาท
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือAREAกล่าวว่า กรณีกองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน จะเปิดจำหน่ายใบเสนอราคาเพื่อประมูลที่ดินข้างศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เนื้อที่รวม 33-0-81.8 ไร่ ระหว่างวันที่ 19 ก.ค.- 1 ส.ค. 2554 และกำหนดวันยื่นซองและเปิดซองประกวดราคาในวันที่ 17 ส.ค. โดยที่ดินแปลงดังกล่าวกองทุนฯได้ซื้อคืนมาจาก “คุณหญิงพจมาน ณ ป้อมเพชร” ในราคา 772 ล้านบาท พร้อมด้วยค่าเสียหาย ค่าออกแบบอาคารที่จะก่อสร้างจำนวน 39 ล้านบาท รวมดอกเบี้ย7.5% นับจากวันที่นัดชำระประมาณ 40 ล้านบาท หรือรวมเป็นต้นทุนที่กองทุนฯ ได้จ่ายไปแล้วเป็นเงิน 851ล้านบาท นับตั้งแต่ปี 2552 ซึ่งหากนับถึงปัจจุบันคาดว่าคิดเป็นจำนวนเงินกว่า1,000 ล้านบาทแล้ว
สำหรับ ที่ดินแปลงดังกล่าว มีการซื้อขายตั้งแต่สิ้นปี 2546 ในราคา 772 ล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามราคาตลาด แม้กองทุนฯ จะซื้อมาในราคา 2,000 ล้านบาทในอดีตก็ตาม ซึ่งแสดงว่าในอดีตที่ผ่านมามีการประเมินราคาขายเกินจริง อย่างไรก็ตาม จำนวนเงิน 772 ล้านบาทที่รัฐบาลประเมินไว้ ณ สิ้นปี 2546 หากคิดจากดอกเบี้ย 7.5% ตามที่ศาลวินิจฉัยข้างต้นจนถึงขณะนี้ ประมาณการว่าจะมีมูลค่าสูงถึง 1,738 ล้านบาทแล้ว ดังนั้น การประมูลซื้อ ณ ปี 2554 นั้นทำให้เกิดข้อกังขาว่าจะได้จำนวนเงินถึงมูลค่าที่ประมาณไว้ข้างต้นรวกค่าเสียหายหรือไม่
“ในฐานะบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน เชื่อว่า จะไม่สามารถประมูลได้สูงถึง 1,738 ล้านบาท ซึ่งกรณีนี้แสดงให้เห็นว่า การที่กองทุนฯ ซื้อที่ดินคืนมาและทั้งยังเพิ่มต้นทุนที่ดินเป็นเกือบ1,000ล้านบาทจากดอกเบี้ยที่จ่ายไปและค่าออกแบบอาคารเดิมจะทำให้กองทุนฯ กลับยิ่งขาดทุนกว่าการขายไปในครั้งแรก และเชื่อว่ากรณีที่ดินดังกล่าวหากมีการขายออกไปคาดว่าจะเป็นขายในราคาขาดทุน และนี่ยังเป็นบทเรียนของการเสพข้อมูลที่ไม่ครบถ้วน ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนเสียประโยชน์ได้”
นายโสภณ กล่าวต่อว่า หากพิจาณณาปัจจัยประกอบว่าทำไมราคาที่ดินแปลงดังกล่าวจึงไม่มีราคาเพิ่มขึ้นถึง 1,738 ล้านบาท เชื่อว่าสาเหตุหลัก คือศักยภาพของที่ดินมีข้อจำกัดทางกฎหมายตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ที่ห้ามก่อสร้างห้องแถวหรือตึกแถว อาคารที่สูงเกิน 9 เมตร อาคารที่มีพื้นที่รวมเกิน 1,000 ตารางเมตร โรงงาน อาคารที่ใช้ประกอบการค้าซึ่งเป็นที่รังเกียจ สถานบริการ โรงแรม โรงมหรสพ ตลาด สถานที่เก็บสินค้า สถานที่เก็บและจำหน่ายน้ำมันเชื้อเพลิง สถานที่เก็บวัตถุระเบิด หอถังน้ำ สุสาน และป้ายโฆษณา ทั้งนี้เพื่อไม่ให้บังทัศนียภาพของศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย
“ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวยังอยู่จนถึงทุกวันนี้ หากยังจำข่าวเรื่อง “จีนทุ่มงบสร้างศูนย์วัฒนธรรมในไทย” มูลค่า 1,200 ล้านหยวนหรือ 5,600 ล้านบาทข้างศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยนั้น ปรากฏว่าในตอนแรกไม่สามารถสร้างได้เพราะติดข้อกฎหมายนี้ที่ยังไม่เคยมีการยกเลิก แต่ในที่สุดที่ประชุมคณะรัฐมนตรีก็มีมติให้แก้ไขศูนย์วัฒนธรรมจีน สามารถสร้างอาคารหอประชุม พื้นที่ 2,800 ตามรางเมตร สูง 12.55 เมตร 2 อาคาร และอาคารอื่นๆ”
ล่าสุดข่าวเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2553 ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ได้เสนอญัตติร่างข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท บริเวณโดยรอบศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ในท้องที่แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร (ฉบับที่...) พ.ศ... แก่สภากรุงเทพมหานคร สภาฯ มีมติเห็นชอบแต่งตั้งคณะกรรมการวิสามัญพิจารณา โดยไม่กำหนดระยะเวลาในการพิจารณา
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือAREAกล่าวว่า กรณีกองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน จะเปิดจำหน่ายใบเสนอราคาเพื่อประมูลที่ดินข้างศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เนื้อที่รวม 33-0-81.8 ไร่ ระหว่างวันที่ 19 ก.ค.- 1 ส.ค. 2554 และกำหนดวันยื่นซองและเปิดซองประกวดราคาในวันที่ 17 ส.ค. โดยที่ดินแปลงดังกล่าวกองทุนฯได้ซื้อคืนมาจาก “คุณหญิงพจมาน ณ ป้อมเพชร” ในราคา 772 ล้านบาท พร้อมด้วยค่าเสียหาย ค่าออกแบบอาคารที่จะก่อสร้างจำนวน 39 ล้านบาท รวมดอกเบี้ย7.5% นับจากวันที่นัดชำระประมาณ 40 ล้านบาท หรือรวมเป็นต้นทุนที่กองทุนฯ ได้จ่ายไปแล้วเป็นเงิน 851ล้านบาท นับตั้งแต่ปี 2552 ซึ่งหากนับถึงปัจจุบันคาดว่าคิดเป็นจำนวนเงินกว่า1,000 ล้านบาทแล้ว
สำหรับ ที่ดินแปลงดังกล่าว มีการซื้อขายตั้งแต่สิ้นปี 2546 ในราคา 772 ล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามราคาตลาด แม้กองทุนฯ จะซื้อมาในราคา 2,000 ล้านบาทในอดีตก็ตาม ซึ่งแสดงว่าในอดีตที่ผ่านมามีการประเมินราคาขายเกินจริง อย่างไรก็ตาม จำนวนเงิน 772 ล้านบาทที่รัฐบาลประเมินไว้ ณ สิ้นปี 2546 หากคิดจากดอกเบี้ย 7.5% ตามที่ศาลวินิจฉัยข้างต้นจนถึงขณะนี้ ประมาณการว่าจะมีมูลค่าสูงถึง 1,738 ล้านบาทแล้ว ดังนั้น การประมูลซื้อ ณ ปี 2554 นั้นทำให้เกิดข้อกังขาว่าจะได้จำนวนเงินถึงมูลค่าที่ประมาณไว้ข้างต้นรวกค่าเสียหายหรือไม่
“ในฐานะบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน เชื่อว่า จะไม่สามารถประมูลได้สูงถึง 1,738 ล้านบาท ซึ่งกรณีนี้แสดงให้เห็นว่า การที่กองทุนฯ ซื้อที่ดินคืนมาและทั้งยังเพิ่มต้นทุนที่ดินเป็นเกือบ1,000ล้านบาทจากดอกเบี้ยที่จ่ายไปและค่าออกแบบอาคารเดิมจะทำให้กองทุนฯ กลับยิ่งขาดทุนกว่าการขายไปในครั้งแรก และเชื่อว่ากรณีที่ดินดังกล่าวหากมีการขายออกไปคาดว่าจะเป็นขายในราคาขาดทุน และนี่ยังเป็นบทเรียนของการเสพข้อมูลที่ไม่ครบถ้วน ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนเสียประโยชน์ได้”
นายโสภณ กล่าวต่อว่า หากพิจาณณาปัจจัยประกอบว่าทำไมราคาที่ดินแปลงดังกล่าวจึงไม่มีราคาเพิ่มขึ้นถึง 1,738 ล้านบาท เชื่อว่าสาเหตุหลัก คือศักยภาพของที่ดินมีข้อจำกัดทางกฎหมายตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ที่ห้ามก่อสร้างห้องแถวหรือตึกแถว อาคารที่สูงเกิน 9 เมตร อาคารที่มีพื้นที่รวมเกิน 1,000 ตารางเมตร โรงงาน อาคารที่ใช้ประกอบการค้าซึ่งเป็นที่รังเกียจ สถานบริการ โรงแรม โรงมหรสพ ตลาด สถานที่เก็บสินค้า สถานที่เก็บและจำหน่ายน้ำมันเชื้อเพลิง สถานที่เก็บวัตถุระเบิด หอถังน้ำ สุสาน และป้ายโฆษณา ทั้งนี้เพื่อไม่ให้บังทัศนียภาพของศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย
“ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครดังกล่าวยังอยู่จนถึงทุกวันนี้ หากยังจำข่าวเรื่อง “จีนทุ่มงบสร้างศูนย์วัฒนธรรมในไทย” มูลค่า 1,200 ล้านหยวนหรือ 5,600 ล้านบาทข้างศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยนั้น ปรากฏว่าในตอนแรกไม่สามารถสร้างได้เพราะติดข้อกฎหมายนี้ที่ยังไม่เคยมีการยกเลิก แต่ในที่สุดที่ประชุมคณะรัฐมนตรีก็มีมติให้แก้ไขศูนย์วัฒนธรรมจีน สามารถสร้างอาคารหอประชุม พื้นที่ 2,800 ตามรางเมตร สูง 12.55 เมตร 2 อาคาร และอาคารอื่นๆ”
ล่าสุดข่าวเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2553 ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ได้เสนอญัตติร่างข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท บริเวณโดยรอบศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ในท้องที่แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร (ฉบับที่...) พ.ศ... แก่สภากรุงเทพมหานคร สภาฯ มีมติเห็นชอบแต่งตั้งคณะกรรมการวิสามัญพิจารณา โดยไม่กำหนดระยะเวลาในการพิจารณา
