3 สมาคมอสังหาฯ อ้อนรัฐต่ออายุมาตรการภาษี แจงอสังหาฯยังไม่ฟื้นดี เตรียมเสนอสศค.พิจารณาปลายมกราคมนี้ พร้อมแนะคลังทบทวนปรับโครงการสร้างภาษีอสังหาฯทั้งระบบ หลังใช้ภาษีที่ดินใหม่เพื่อไม่ให้คนซื้อบ้านเสียภาษีซ้ำซ้อน
วานนี้ (11 ม.ค.53) มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดงานเสวนาเรื่อง " นโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย พ.ศ.2553 " โดยนายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึง "นโยบายการลดหย่อนภาษีอสังหาริมทรัพย์: ควรมีต่อหรือไม่ " ว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% และภาษีธุรกิจเฉพาะลดลงจาก3.3% เหลือ 0.11% นั้น เห็นควรให้มีการต่ออายุเพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อ ผลักดันให้ภาคอสังหาฯและธุรกิจที่เกี่ยวข้องขับเคลื่อนต่อไปได้
ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่นำมาใช้จัดเก็บนั้น รัฐบาลควรปรับโครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์ใหม่ทั้งระบบ เพื่อไม่ให้เกิดความซ้ำซ้อนในการจัดเก็บผู้ซื้อบ้านก็ไม่ต้องเสียภาษีหลายต่อ โดยทั้งนี้ 3 สมาคมอสังหาฯจะเสนอเรื่องให้ทางสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศค.) พิจารณาในปลายเดือนมกราคมนี้
นอกจากนี้ ในปี 2552 ที่ผ่านมาภาคธุรกิจอสังหาฯไม่ฟื้นดี แม้ว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดเบียนจะมีตัวเลขเพิ่มขึ้น จาก 74,000 ยูนิตในปี 2550 เพิ่มขึ้นเป็น 82,000 ยูนิตในปี 2551 และคาดว่าในปี 52 มียอดจดทะเบียน 85,000 ยูนิต แต่หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่าเป็นตัวเลขของบ้านเอื้ออาทรกว่า 10,000 ยูนิต นอกจากนี้ ตัวเลขของอาคารชุดยังเป็นยอดซื้อตั้งแต่ปี 2549-2550 ที่ผ่านมา เพราะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 1-2 ปี ดังนั้นยอดจดทะเบียนจึงไม่ได้สะท้อนสภาพตลาดมากนัก ในขณะที่ผลประกอบการของผู้ประกอบการขนาดใหญ่ 10 รายแรก มีอัตราการเติบโตขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดมิเนียมหรือพัฒนาทุกกลุ่มสินค้า(เซกเมนต์) ส่วนผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กที่พัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบกลับมีผลการดำเนินงานที่แย่ลง ดังนั้น จึงพอสรุปได้ว่าภาคธุรกิจอสังหาฯยังไม่ฟื้นดีนัก
อย่างไรก็ดี ขณะนี้ยังไม่มีหน่วยงานใดออกมาทำการศึกษาและวิจัยว่า รัฐบาลสูญเสียรายได้เท่าใดจากการลดหย่อยภาษีอสังหาฯ ทั้งนี้ อยากให้กระทรวงการคลังหรือสศค.จัดทำรูปแบบ(โมเดล)เปรียบเทียบรายได้ทั้งทางตรงและทางอ้อม ที่ภาครัฐได้รับจากดำเนินการธุรกิจที่เกี่ยวข้อง พร้อมเสนอให้ปรับลดระดับมาตรการภาษีเป็นแบบขั้นบันไดเพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อ(ดีมานต์)อย่างต่อเนื่อง แต่ในระยะยาว หากมีการนำภาษีที่ดินใหม่มาใช้ ภาครัฐก็เห็นควรทบทวนให้มีการปรับโครงสร้างการเสียภาษีของธุรกิจอสังหาฯใหม่ เนื่องจากมีความซ้ำซ้อนทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องรับภาระทั้งหมด
สำหรับแนวโน้มอสังหาฯในปี 2553 นั้น ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านควรระวังปัจจัยเสี่ยง โดยเฉพาะสถานการณ์ทางการเมือง ปัจจัยด้านดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับอัตราขึ้นในไตรมาส 2และ 3 ซึ่งจะมีผลต่อกำลังซื้อและการผ่อนที่เพิ่มขึ้น ภาวะเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นทำให้ต้องควบคุมค่าใช้จ่ายดังนั้นการซื้อบ้านลดลง ขณะเดียวกันมองว่าการที่โครงการไทยเข้มแข็งเริ่มช้า จะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจอสังหาฯเนื่องจากการใช้วัสดุก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานไม่มาก ราคาวัสดุอาจปรับราคาไม่มากนักเนื่องจากมีการนำเข้าจากประเทศจีน
“อย่างไรก็ดี ในปีนี้นักธุรกิจหลายรายรอดูสถานะการณ์ก่อน แต่เชื่อว่าธุรกิจอสังหาฯจะสามารถขับเคลื่อนไปได้ เนื่องจากจะมีบ้านบีโอไอทยอยออกมา ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ซึ่งหากมีการปรับเกณฑ์อาคารชุดจาก 1 ล้านบาทเพิ่มเป็น 1.2 ล้านบาท จะส่งผลให้ตลาดมีแรงขับเคลื่อน ส่วนบ้านระดับราคา 4-5 ล้านบาท คาดว่าจะออกสู่ตลาดในไตรมาส 3 เนื่องจากซับพลายมีน้อยลง ผู้ประกอบการจะหันมาผลิตสินค้าป้อนตลาด "
ด้านนายกิติพล ปราโมทย์ ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การลดหย่อนภาษีมี 2 ประเภทคือ การหักลดหย่อนภาษีเงินได้ส่วนบุคคลจำนวน 3 แสนบาท ที่หมดอายุไปในปลายปี 2552 ในช่วงแรกไม่ค่อยมีผลเท่าไหร่ประชาชนยังไม่ตื่นตัว แต่พอใกล้หมดอายุช่วงปลายปีที่ต้องจ่ายภาษี ลูกค้ากลับเร่งโอน บางรายบ้านยังสร้างไม่เสร็จกลับขอโอนก่อนเพื่อให้ทันมาตรการ อย่างไรก็ตาม ผู้ที่ได้ประโยชน์จากภาษีนี้เป็นคนกลุ่มน้อย ยกเว้นผู้ที่มีรายได้สูงหรือต้องมีรายได้ตั้งแต่ 3 หมื่นบาทขึ้นไป ส่วนนี้อาจจะไม่เป็นธรรมสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย ซึ่งกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ จะช่วยทำให้เกิดการขับเคลื่อนได้ง่ายขึ้น
“ ถามว่าอยากให้รัฐบาลต่อมาตรการหักลดหย่อนภาษี 3 แสนบาทหรือไม่ สำหรับผู้บริโภคอยากให้ต่ออยู่แล้ว แต่สำหรับรัฐบาลภายหลังจากใช้มาตรการมาได้ระยะหนึ่งแล้ว คงต้องประเมินว่าได้ผลดีเพียงใดสมควรที่จะนำมาใช้ต่ออีกหรือไม่ ส่วนค่าธรรมเนียมธุรกิจเฉพาะผู้ประกอบการอยากให้ต่อ ซึ่งเงินในส่วนนี้ผู้ประกอบการเอามาเป็นลูกเล่นในการทำการตลาด”
**ดึงเอกชนสานบ้านเอื้อฯ
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวในงานสัมมนา “นโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย พ.ศ.2553” ว่า รัฐบาลควรทบทวนนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศในปีนี้ใหม่ โดยเสนอให้ภาครัฐนำโครงการบ้านเอื้ออาทรและบ้านมั่นคงให้เอกชน ในฐานะผู้ที่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาเป็นผู้ดำเนินการแทน เนื่องจากหน่วยงานรัฐไม่มีความเชี่ยวชาญในการลงทุนอสังหาฯ ทำให้เกิดปัญหาต่างๆ อย่างที่แล้วมา จึงควรให้ภาคเอกชนเป็นผู้ดำเนินการเอง และมีรัฐบาลเป็นผู้สนับสนุนการลงทุน เช่น ให้สิทธิทางภาษี เป็นต้น
ส่วนราคาอสังหาฯที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้านั้น ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาราคาไม่ได้ปรับขึ้นมากนัก เนื่องจากมีความชัดเจนของโครงการรถไฟฟ้ารอบนอกเมือง เช่น สายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) มากขึ้น ทำให้ไม่จำเป็นต้องมากระจุกตัวอยู่ในเมือง
วานนี้ (11 ม.ค.53) มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดงานเสวนาเรื่อง " นโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย พ.ศ.2553 " โดยนายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึง "นโยบายการลดหย่อนภาษีอสังหาริมทรัพย์: ควรมีต่อหรือไม่ " ว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% และภาษีธุรกิจเฉพาะลดลงจาก3.3% เหลือ 0.11% นั้น เห็นควรให้มีการต่ออายุเพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อ ผลักดันให้ภาคอสังหาฯและธุรกิจที่เกี่ยวข้องขับเคลื่อนต่อไปได้
ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่นำมาใช้จัดเก็บนั้น รัฐบาลควรปรับโครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์ใหม่ทั้งระบบ เพื่อไม่ให้เกิดความซ้ำซ้อนในการจัดเก็บผู้ซื้อบ้านก็ไม่ต้องเสียภาษีหลายต่อ โดยทั้งนี้ 3 สมาคมอสังหาฯจะเสนอเรื่องให้ทางสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศค.) พิจารณาในปลายเดือนมกราคมนี้
นอกจากนี้ ในปี 2552 ที่ผ่านมาภาคธุรกิจอสังหาฯไม่ฟื้นดี แม้ว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดเบียนจะมีตัวเลขเพิ่มขึ้น จาก 74,000 ยูนิตในปี 2550 เพิ่มขึ้นเป็น 82,000 ยูนิตในปี 2551 และคาดว่าในปี 52 มียอดจดทะเบียน 85,000 ยูนิต แต่หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่าเป็นตัวเลขของบ้านเอื้ออาทรกว่า 10,000 ยูนิต นอกจากนี้ ตัวเลขของอาคารชุดยังเป็นยอดซื้อตั้งแต่ปี 2549-2550 ที่ผ่านมา เพราะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 1-2 ปี ดังนั้นยอดจดทะเบียนจึงไม่ได้สะท้อนสภาพตลาดมากนัก ในขณะที่ผลประกอบการของผู้ประกอบการขนาดใหญ่ 10 รายแรก มีอัตราการเติบโตขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดมิเนียมหรือพัฒนาทุกกลุ่มสินค้า(เซกเมนต์) ส่วนผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กที่พัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบกลับมีผลการดำเนินงานที่แย่ลง ดังนั้น จึงพอสรุปได้ว่าภาคธุรกิจอสังหาฯยังไม่ฟื้นดีนัก
อย่างไรก็ดี ขณะนี้ยังไม่มีหน่วยงานใดออกมาทำการศึกษาและวิจัยว่า รัฐบาลสูญเสียรายได้เท่าใดจากการลดหย่อยภาษีอสังหาฯ ทั้งนี้ อยากให้กระทรวงการคลังหรือสศค.จัดทำรูปแบบ(โมเดล)เปรียบเทียบรายได้ทั้งทางตรงและทางอ้อม ที่ภาครัฐได้รับจากดำเนินการธุรกิจที่เกี่ยวข้อง พร้อมเสนอให้ปรับลดระดับมาตรการภาษีเป็นแบบขั้นบันไดเพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อ(ดีมานต์)อย่างต่อเนื่อง แต่ในระยะยาว หากมีการนำภาษีที่ดินใหม่มาใช้ ภาครัฐก็เห็นควรทบทวนให้มีการปรับโครงสร้างการเสียภาษีของธุรกิจอสังหาฯใหม่ เนื่องจากมีความซ้ำซ้อนทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องรับภาระทั้งหมด
สำหรับแนวโน้มอสังหาฯในปี 2553 นั้น ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านควรระวังปัจจัยเสี่ยง โดยเฉพาะสถานการณ์ทางการเมือง ปัจจัยด้านดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับอัตราขึ้นในไตรมาส 2และ 3 ซึ่งจะมีผลต่อกำลังซื้อและการผ่อนที่เพิ่มขึ้น ภาวะเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นทำให้ต้องควบคุมค่าใช้จ่ายดังนั้นการซื้อบ้านลดลง ขณะเดียวกันมองว่าการที่โครงการไทยเข้มแข็งเริ่มช้า จะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจอสังหาฯเนื่องจากการใช้วัสดุก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานไม่มาก ราคาวัสดุอาจปรับราคาไม่มากนักเนื่องจากมีการนำเข้าจากประเทศจีน
“อย่างไรก็ดี ในปีนี้นักธุรกิจหลายรายรอดูสถานะการณ์ก่อน แต่เชื่อว่าธุรกิจอสังหาฯจะสามารถขับเคลื่อนไปได้ เนื่องจากจะมีบ้านบีโอไอทยอยออกมา ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ซึ่งหากมีการปรับเกณฑ์อาคารชุดจาก 1 ล้านบาทเพิ่มเป็น 1.2 ล้านบาท จะส่งผลให้ตลาดมีแรงขับเคลื่อน ส่วนบ้านระดับราคา 4-5 ล้านบาท คาดว่าจะออกสู่ตลาดในไตรมาส 3 เนื่องจากซับพลายมีน้อยลง ผู้ประกอบการจะหันมาผลิตสินค้าป้อนตลาด "
ด้านนายกิติพล ปราโมทย์ ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การลดหย่อนภาษีมี 2 ประเภทคือ การหักลดหย่อนภาษีเงินได้ส่วนบุคคลจำนวน 3 แสนบาท ที่หมดอายุไปในปลายปี 2552 ในช่วงแรกไม่ค่อยมีผลเท่าไหร่ประชาชนยังไม่ตื่นตัว แต่พอใกล้หมดอายุช่วงปลายปีที่ต้องจ่ายภาษี ลูกค้ากลับเร่งโอน บางรายบ้านยังสร้างไม่เสร็จกลับขอโอนก่อนเพื่อให้ทันมาตรการ อย่างไรก็ตาม ผู้ที่ได้ประโยชน์จากภาษีนี้เป็นคนกลุ่มน้อย ยกเว้นผู้ที่มีรายได้สูงหรือต้องมีรายได้ตั้งแต่ 3 หมื่นบาทขึ้นไป ส่วนนี้อาจจะไม่เป็นธรรมสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย ซึ่งกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ จะช่วยทำให้เกิดการขับเคลื่อนได้ง่ายขึ้น
“ ถามว่าอยากให้รัฐบาลต่อมาตรการหักลดหย่อนภาษี 3 แสนบาทหรือไม่ สำหรับผู้บริโภคอยากให้ต่ออยู่แล้ว แต่สำหรับรัฐบาลภายหลังจากใช้มาตรการมาได้ระยะหนึ่งแล้ว คงต้องประเมินว่าได้ผลดีเพียงใดสมควรที่จะนำมาใช้ต่ออีกหรือไม่ ส่วนค่าธรรมเนียมธุรกิจเฉพาะผู้ประกอบการอยากให้ต่อ ซึ่งเงินในส่วนนี้ผู้ประกอบการเอามาเป็นลูกเล่นในการทำการตลาด”
**ดึงเอกชนสานบ้านเอื้อฯ
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยและประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวในงานสัมมนา “นโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทย พ.ศ.2553” ว่า รัฐบาลควรทบทวนนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศในปีนี้ใหม่ โดยเสนอให้ภาครัฐนำโครงการบ้านเอื้ออาทรและบ้านมั่นคงให้เอกชน ในฐานะผู้ที่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาเป็นผู้ดำเนินการแทน เนื่องจากหน่วยงานรัฐไม่มีความเชี่ยวชาญในการลงทุนอสังหาฯ ทำให้เกิดปัญหาต่างๆ อย่างที่แล้วมา จึงควรให้ภาคเอกชนเป็นผู้ดำเนินการเอง และมีรัฐบาลเป็นผู้สนับสนุนการลงทุน เช่น ให้สิทธิทางภาษี เป็นต้น
ส่วนราคาอสังหาฯที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้านั้น ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาราคาไม่ได้ปรับขึ้นมากนัก เนื่องจากมีความชัดเจนของโครงการรถไฟฟ้ารอบนอกเมือง เช่น สายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) มากขึ้น ทำให้ไม่จำเป็นต้องมากระจุกตัวอยู่ในเมือง
