จากการที่ไปดูงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 21 ที่ปิดฉากจบไปเมื่อวันที่ 4 ต.ค.ที่ผ่านมา ก็ได้พบเห็นความคึกคักของผู้เข้าร่วมงาน ที่มีการแวะเวียนไปชมและเลือกตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยตามข้อ เสนอสุดพิเศษของผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อหวังโกยยอดขายโกยเงินเข้ากระเป๋าให้มากๆที่สุด
แต่ ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ยังไม่รู้ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวได้เมื่อใด ในขณะที่ผู้ประกอบการโครงการอยากขายสินค้า ในขณะที่ผู้บริโภคเองก็ไม่แน่ใจว่าอาชีพหรือรายได้ของตนและครอบครัวจะแน่นอนหรือคงเส้นคงวาไปได้อีกนานเท่าใด
อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นแนวทางให้แก่ผู้ที่คิดจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โปรดมีข้อสังเกตใน 5 ประเด็นสำคัญ ได้แก่ 1.สินค้าสร้างเสร็จก่อนขายหรือยังไม่ได้สร้าง ควรสอบถามจากผู้ขายให้ละเอียด ควรแวะเข้าไปเยี่ยมชมโครงการก่อนชำระเงินจองซื้อ 2. โครงการซึ่งเสนอขายให้ผู้บริโภคนั้น เป็นโครงการซึ่งอยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดินตามกฎหมายและมีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เช่นเดียวกับใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารตามกฎหมาย
3. โครงการอาคารชุดอยู่แนวรถไฟฟ้า หากยังไม่ก่อสร้าง ควรตรวจสอบรายละเอียดการขออนุมัติผลกระทบการจัดทำรายงานสิ่งแวดล้อมจากหน่วยงานภาครัฐหรือไม่ กรณีเป็นโครงการซึ่งมีห้องชุดจำนวนตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไปหรือมีพื้นที่ขายเกินกว่า 4,000 ตร.ม.
4. เรื่องของสัญญา ***หากโครงการไม่ใช้สัญญามาตรฐาน ขอให้หลีกเลี่ยงการเลือกซื้อ*** เพราะอาจเป็นปัญหาต่อผู้บริโภคในอนาคต
5. โครงการที่มีการแบ่งแยกที่ดินจำนวนไม่ถึง 10 แปลง หรือแบ่งขายที่ดินจำนวนน้อยกว่า 10 แปลง แต่ต่อมามีการแบ่งขายที่ดินภายในสามปี ***ให้สันนิษฐานเบื้องต้นไว้ก่อนว่า โครงการอาจหลบเสี่ยงกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน***
ผมมีโครงการจัดสรรที่ดินในจ.ภูเก็ต ทำการแบ่งขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ลูกค้าจำนวนกว่า 20 แปลง แต่ละแปลงมีเนื้อที่กว่า 400 ตร.ว. ราคาเสนอขายอย่างน้อย 30 ล้านบาทต่อแปลง ซึ่งตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด มีสาธารณูปโภคชั้นยอดและบริการสาธารณะครบครัน
ปัจจุบันผู้ประกอบการโครงการดังกล่าว ประสบปัญหาด้านการขาย จึงมีความคิดหรือปรับเปลี่ยนแผนการพัฒนาโครงการเป็นคอนโดฯ เพื่อรองรับลูกค้าเฉพาะต่างชาติเพียงอย่างเดียว ซึ่งตามหลักของกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินใน มาตรา 22 ของพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บัญญัติว่า ....ผู้ใดขอแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยจำนวนตั้งแต่สิบแปลง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้ผู้ขอดำเนินการยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดิน และรอการดำเนินการเรื่องการแบ่งแยกที่ดินไว้ก่อน มาตรา 23 บัญญัติว่า ผู้ใดประสงค์จะทำการจัดสรรที่ดินให้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาพร้อมหลักฐานและรายละเอียดอย่างน้อย 10 รายการรวบรวมเสนอต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณา
คราวนี้มาดูบทบัญญัติพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2522 บังคับใช้เมื่อก.ค.2551 มาตรา 6 บัญญัติว่า...ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใด ประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นเป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียดที่ต้องดำเนินการ
ในทัศนะความคิดเห็นของผมมองว่า กรณีโครงการจัดสรรที่ดินใดที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคภายในโครงการแล้วเสร็จ และมีสิ่งปลูกสร้างแต่ละแปลงแล้วเสร็จสมบูรณ์ หากมีความประสงค์ขอเป็นคอนโดฯ ก็สามารถดำเนินการได้ โดย1.ขอยกเลิกการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
2. ผู้รับจำนองหรือผู้ทรงบุริมสิทธิ์หรือเจ้าหนี้จำนอง ให้ความยินยอมเป็นหนังสือต่อผู้ขอจำนองหรือลูกหนี้จำนองให้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
3. สาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการต้องทำให้แล้วเสร็จและพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างบนโฉนดที่ดินทุกแปลง
4. ผู้ประกอบการต้องอธิบายความจำเป็นต่อผู้ซื้อหากจะปรับเป็นอาคารชุด (กรณีมีผู้จะซื้อ) โดยจัดทำเป็นบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
แต่ ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ยังไม่รู้ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวได้เมื่อใด ในขณะที่ผู้ประกอบการโครงการอยากขายสินค้า ในขณะที่ผู้บริโภคเองก็ไม่แน่ใจว่าอาชีพหรือรายได้ของตนและครอบครัวจะแน่นอนหรือคงเส้นคงวาไปได้อีกนานเท่าใด
อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นแนวทางให้แก่ผู้ที่คิดจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โปรดมีข้อสังเกตใน 5 ประเด็นสำคัญ ได้แก่ 1.สินค้าสร้างเสร็จก่อนขายหรือยังไม่ได้สร้าง ควรสอบถามจากผู้ขายให้ละเอียด ควรแวะเข้าไปเยี่ยมชมโครงการก่อนชำระเงินจองซื้อ 2. โครงการซึ่งเสนอขายให้ผู้บริโภคนั้น เป็นโครงการซึ่งอยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดินตามกฎหมายและมีใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เช่นเดียวกับใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารตามกฎหมาย
3. โครงการอาคารชุดอยู่แนวรถไฟฟ้า หากยังไม่ก่อสร้าง ควรตรวจสอบรายละเอียดการขออนุมัติผลกระทบการจัดทำรายงานสิ่งแวดล้อมจากหน่วยงานภาครัฐหรือไม่ กรณีเป็นโครงการซึ่งมีห้องชุดจำนวนตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไปหรือมีพื้นที่ขายเกินกว่า 4,000 ตร.ม.
4. เรื่องของสัญญา ***หากโครงการไม่ใช้สัญญามาตรฐาน ขอให้หลีกเลี่ยงการเลือกซื้อ*** เพราะอาจเป็นปัญหาต่อผู้บริโภคในอนาคต
5. โครงการที่มีการแบ่งแยกที่ดินจำนวนไม่ถึง 10 แปลง หรือแบ่งขายที่ดินจำนวนน้อยกว่า 10 แปลง แต่ต่อมามีการแบ่งขายที่ดินภายในสามปี ***ให้สันนิษฐานเบื้องต้นไว้ก่อนว่า โครงการอาจหลบเสี่ยงกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน***
ผมมีโครงการจัดสรรที่ดินในจ.ภูเก็ต ทำการแบ่งขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ลูกค้าจำนวนกว่า 20 แปลง แต่ละแปลงมีเนื้อที่กว่า 400 ตร.ว. ราคาเสนอขายอย่างน้อย 30 ล้านบาทต่อแปลง ซึ่งตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด มีสาธารณูปโภคชั้นยอดและบริการสาธารณะครบครัน
ปัจจุบันผู้ประกอบการโครงการดังกล่าว ประสบปัญหาด้านการขาย จึงมีความคิดหรือปรับเปลี่ยนแผนการพัฒนาโครงการเป็นคอนโดฯ เพื่อรองรับลูกค้าเฉพาะต่างชาติเพียงอย่างเดียว ซึ่งตามหลักของกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินใน มาตรา 22 ของพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บัญญัติว่า ....ผู้ใดขอแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยจำนวนตั้งแต่สิบแปลง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้ผู้ขอดำเนินการยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดิน และรอการดำเนินการเรื่องการแบ่งแยกที่ดินไว้ก่อน มาตรา 23 บัญญัติว่า ผู้ใดประสงค์จะทำการจัดสรรที่ดินให้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาพร้อมหลักฐานและรายละเอียดอย่างน้อย 10 รายการรวบรวมเสนอต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณา
คราวนี้มาดูบทบัญญัติพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2522 บังคับใช้เมื่อก.ค.2551 มาตรา 6 บัญญัติว่า...ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใด ประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นเป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียดที่ต้องดำเนินการ
ในทัศนะความคิดเห็นของผมมองว่า กรณีโครงการจัดสรรที่ดินใดที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคภายในโครงการแล้วเสร็จ และมีสิ่งปลูกสร้างแต่ละแปลงแล้วเสร็จสมบูรณ์ หากมีความประสงค์ขอเป็นคอนโดฯ ก็สามารถดำเนินการได้ โดย1.ขอยกเลิกการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
2. ผู้รับจำนองหรือผู้ทรงบุริมสิทธิ์หรือเจ้าหนี้จำนอง ให้ความยินยอมเป็นหนังสือต่อผู้ขอจำนองหรือลูกหนี้จำนองให้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
3. สาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการต้องทำให้แล้วเสร็จและพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างบนโฉนดที่ดินทุกแปลง
4. ผู้ประกอบการต้องอธิบายความจำเป็นต่อผู้ซื้อหากจะปรับเป็นอาคารชุด (กรณีมีผู้จะซื้อ) โดยจัดทำเป็นบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
