ภาพรวมเศรษฐกิจปี52 หลายสถาบันคาดว่าตัวเลขการเติบโตของจีดีพี. อยู่ในอัตราเป็นศูนย์และติดลบ ธุรกิจต่างๆได้รับผลกระทบกันทั่วหน้า เกิดการลดกำลังการผลิต ลดคนงาน เป็นต้น ขณะที่ ธุรกิจการพัฒนาที่ดินและโครงการที่อยู่อาศัย ได้รับผลจากการหดตัวของเศรษฐกิจ และมีผลกระทบต่อยอดขายและการลงทุนขยายโครงการเพิ่มเติมในอนาคต รวมถึงภาคสถาบันการเงิน มีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อพัฒนาโครงการ และยังมีผลกระทบต่อผู้ขอสินเชื่อรายย่อย โดยอนุมัติสินเชื่อให้ผู้กู้รายย่อยเพียง 10 – 20%จาก 100%
อย่างไรก็ตาม "บ้าน" ยังคงเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ของการดำรงชีวิต เป็นเรื่องที่ผู้บริโภคไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ดังนั้น การเลือกซื้ออสังหาฯคุณภาพคงค้างรอการขายในปี52นี้ ถือว่าเป็นปีทองของผู้บริโภค เพราะผู้ประกอบการต้องการระบายสินค้าออกให้มากที่สุด เพื่อสร้างสภาพคล่องและลดค่าใช้จ่ายองค์กร ทำให้ผู้ประกอบการต้องเปิดรับข้อเสนอของผู้บริโภคแทบทุกเงื่อนไข ดังนั้น จึงควรใช้โอกาสนี้พินิจพิจารณาเงื่อนไขให้ดีก่อนตัดสินใจลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ
สำหรับ มุมมองที่มีต่อผู้ประกอบการในภาวะเศรษฐกิจถดถอย เช่นปัจจุบัน ควรยึดหลักสำคัญๆ ในการบริหารองค์กร ได้แก่ 1. ลดภาระค่าใช้จ่ายการบริหารองค์กรให้เหมาะสม 2. ลดการขยายหรือลงทุนโครงการโดยไม่มีความจำเป็น 3. ลดลูกหนี้การค้าให้มากที่สุด และ4.เพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ เพื่อระบายสินค้าคงคลังให้มากที่สุด
ส่วนมุมมองที่มีต่อผู้บริโภคนั้น ควรยึดหลักพิจารณา ดังนี้ เลือกซื้ออสังหาฯที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว , ตรวจสอบผลงาน ประสบการณ์และสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาฯมีความเป็นธรรมหรือไม่ ,เปรียบเทียบข้อมูลแต่ละโครงการโดยจัดลำดับความสำคัญจุดเด่นและจุดด้อยและข้อเสนอในทางบวกที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อมากที่สุด
มี คำถาม จากผู้สนใจซื้ออสังหาฯประเภท ที่ดิน (บ้าน) จัดสรรกับอาคารชุดที่ยังไม่ได้ก่อสร้างในยุคเศรษฐกิจถดถอยอย่างในปัจจุบัน ว่า ควรเลือกซื้ออสังหาฯ ประเภทใดจะปลอดภัยสูงสุดนั้น ลองพิจารณาในประเด็นต่อไปนี้
การเลือกซื้ออสังหาฯประเภทที่ดิน (บ้าน) จัดสรรจากผู้ประกอบการดูจะปลอดภัยที่สุด เพราะมีความเสี่ยงน้อยที่จะไม่ได้ที่ดิน (บ้าน) จัดสรร เนื่องจากได้รับการคุ้มครองตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง
กรณีผู้ประกอบการละทิ้ง ไม่พัฒนาโครงการในระหว่างที่ผู้ซื้อที่ดิน (บ้าน) จัดสรรอยู่ระหว่างการชำระเงินดาวน์ตามงวดของสัญญาจะซื้อจะขายในที่ดิน (บ้าน) จัดสรรกับผู้ประกอบการ ผู้บริโภคยังมีสิทธิได้รับผลประโยชน์จากสัญญาและความคุ้มครองจากภาครัฐกรมที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดินแปลงที่มีการซื้อขายและระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ
การเลือกซื้ออสังหาฯประเภทอาคารชุด (คอนโดฯ) มีผู้บริโภคจำนวนไม่น้อย ไม่ทราบข้อกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
สำหรับโครงการอาคารชุดซึ่งก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ และยังไม่ได้รับใบอนุญาตเปิดใช้อาคาร (อ.6.) หรือดัดแปลงอาคารจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ผู้ประกอบการจะไม่สามารถยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกับกรมที่ดินได้
ความสำคัญของการจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เมื่อโครงการก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ ได้แก่ การรังวัดพื้นที่ห้องชุดแต่ละห้อง เพื่อจัดทำหรือออก หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ในแต่ละห้อง
หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ โฉนดลอยฟ้า เป็นเรื่องซึ่งผู้ประกอบการโครงการทุกรายต้องการมากที่สุดเมื่ออาคารก่อสร้างแล้วเสร็จ เพราะสามารถใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนโอนและรับโอนกรรมสิทธิ์
ความเสี่ยง ของผู้บริโภคในการเลือกซื้ออาคารชุดหรือคอนโดฯในปี52 ได้แก่ ผู้ประกอบการขาดสภาพคล่องทางการเงินอันเนื่องมาจากยอดขายมีจำนวนน้อย หรือการก่อสร้างอาคารมีความล่าช้าส่งผลต่อการรับมอบและจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ประกอบการ
****
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
อย่างไรก็ตาม "บ้าน" ยังคงเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ของการดำรงชีวิต เป็นเรื่องที่ผู้บริโภคไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ดังนั้น การเลือกซื้ออสังหาฯคุณภาพคงค้างรอการขายในปี52นี้ ถือว่าเป็นปีทองของผู้บริโภค เพราะผู้ประกอบการต้องการระบายสินค้าออกให้มากที่สุด เพื่อสร้างสภาพคล่องและลดค่าใช้จ่ายองค์กร ทำให้ผู้ประกอบการต้องเปิดรับข้อเสนอของผู้บริโภคแทบทุกเงื่อนไข ดังนั้น จึงควรใช้โอกาสนี้พินิจพิจารณาเงื่อนไขให้ดีก่อนตัดสินใจลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ
สำหรับ มุมมองที่มีต่อผู้ประกอบการในภาวะเศรษฐกิจถดถอย เช่นปัจจุบัน ควรยึดหลักสำคัญๆ ในการบริหารองค์กร ได้แก่ 1. ลดภาระค่าใช้จ่ายการบริหารองค์กรให้เหมาะสม 2. ลดการขยายหรือลงทุนโครงการโดยไม่มีความจำเป็น 3. ลดลูกหนี้การค้าให้มากที่สุด และ4.เพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ เพื่อระบายสินค้าคงคลังให้มากที่สุด
ส่วนมุมมองที่มีต่อผู้บริโภคนั้น ควรยึดหลักพิจารณา ดังนี้ เลือกซื้ออสังหาฯที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว , ตรวจสอบผลงาน ประสบการณ์และสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาฯมีความเป็นธรรมหรือไม่ ,เปรียบเทียบข้อมูลแต่ละโครงการโดยจัดลำดับความสำคัญจุดเด่นและจุดด้อยและข้อเสนอในทางบวกที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อมากที่สุด
มี คำถาม จากผู้สนใจซื้ออสังหาฯประเภท ที่ดิน (บ้าน) จัดสรรกับอาคารชุดที่ยังไม่ได้ก่อสร้างในยุคเศรษฐกิจถดถอยอย่างในปัจจุบัน ว่า ควรเลือกซื้ออสังหาฯ ประเภทใดจะปลอดภัยสูงสุดนั้น ลองพิจารณาในประเด็นต่อไปนี้
การเลือกซื้ออสังหาฯประเภทที่ดิน (บ้าน) จัดสรรจากผู้ประกอบการดูจะปลอดภัยที่สุด เพราะมีความเสี่ยงน้อยที่จะไม่ได้ที่ดิน (บ้าน) จัดสรร เนื่องจากได้รับการคุ้มครองตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง
กรณีผู้ประกอบการละทิ้ง ไม่พัฒนาโครงการในระหว่างที่ผู้ซื้อที่ดิน (บ้าน) จัดสรรอยู่ระหว่างการชำระเงินดาวน์ตามงวดของสัญญาจะซื้อจะขายในที่ดิน (บ้าน) จัดสรรกับผู้ประกอบการ ผู้บริโภคยังมีสิทธิได้รับผลประโยชน์จากสัญญาและความคุ้มครองจากภาครัฐกรมที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดินแปลงที่มีการซื้อขายและระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ
การเลือกซื้ออสังหาฯประเภทอาคารชุด (คอนโดฯ) มีผู้บริโภคจำนวนไม่น้อย ไม่ทราบข้อกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
สำหรับโครงการอาคารชุดซึ่งก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ และยังไม่ได้รับใบอนุญาตเปิดใช้อาคาร (อ.6.) หรือดัดแปลงอาคารจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ผู้ประกอบการจะไม่สามารถยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกับกรมที่ดินได้
ความสำคัญของการจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เมื่อโครงการก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ ได้แก่ การรังวัดพื้นที่ห้องชุดแต่ละห้อง เพื่อจัดทำหรือออก หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ในแต่ละห้อง
หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ โฉนดลอยฟ้า เป็นเรื่องซึ่งผู้ประกอบการโครงการทุกรายต้องการมากที่สุดเมื่ออาคารก่อสร้างแล้วเสร็จ เพราะสามารถใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนโอนและรับโอนกรรมสิทธิ์
ความเสี่ยง ของผู้บริโภคในการเลือกซื้ออาคารชุดหรือคอนโดฯในปี52 ได้แก่ ผู้ประกอบการขาดสภาพคล่องทางการเงินอันเนื่องมาจากยอดขายมีจำนวนน้อย หรือการก่อสร้างอาคารมีความล่าช้าส่งผลต่อการรับมอบและจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ประกอบการ
****
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุดและการจัดสรรที่ดิน
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
