ที่ดินถือเป็นอสังหาฯหลักที่สำคัญในบรรดาทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ไม่ได้ เพราะการพัฒนาธุรกิจอสังหาฯทุกชนิดต้องใช้ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตทั้งสิ้น ทั้งนี้ ยังไม่นับรวมถึงการพัฒนาผลผลิตในภาคเศรษฐกิจอื่นนอก ภาคอสังหาฯ เช่น ภาคอุตสาหกรรม ภาคเกษตรกรรม เป็นต้น ซึ่งจะมีที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตที่สำคัญ ด้วยเหตุนี้ ที่ดินจึงเป็นสินค้าที่แตกต่างจากทรัพย์สินในตลาดสินค้าอุปโภคบริโภค ซึ่งจะต้องมีเอกสารสิทธิ์ รวมทั้งข้อกฎหมายในการบังคับใช้สำหรับการจำหน่าย จ่าย โอน ไม่เว้นแม้กระทั่งการเช่าที่ดิน ที่เปิดโอกาสให้พนักงานเจ้าหน้าที่ (ในที่นี้คือเจ้าพนักงานที่ดิน) ต้องเข้ามาควบคุมในการดูแลเรื่องเอกสารสิทธิ์ การกำหนดเงื่อนไขการเช่าและซื้อขาย เป็นต้น
ทั้งนี้ แนวทางการใช้ประโยชน์ในที่ดินทั่วโลก จึงถือเป็นประเด็นใหญ่เรียกได้ว่าเขียนเป็นตำราได้หลายเล่มและหลายแขนง ซึ่งหากเราพิจารณาสภาพการณ์ของภาคเศรษฐกิจ สังคม และความเปลี่ยนแปลงในทุกๆเรื่องรอบๆตัวเราในปัจจุบัน เราจะพบเห็นความเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในเรื่องตลาดที่ดินอยู่เรื่องหนึ่งที่แตกต่างไปจากอดีตคือ ในช่วงที่ผ่านมามีกองทุนขนาดใหญ่ในต่างประเทศ เช่น กองทุนแบล็คร้อคในสหรัฐอเมริกา ได้ใช้เงินจำนวนมากเพื่อจะซื้อพื้นที่ทางการเกษตร รวมทั้งพยายามที่จะครอบครองทรัพยากรการผลิตและระบบลอจิสติกส์ทางการเกษตรในภูมิภาคอื่นๆ ไม่แตกต่างไปจากนักลงทุนในภูมิภาคอื่นๆในระดับเศรษฐีที่พยายามจะเปลี่ยนทักษะการผลิตทางด้านน้ำมัน หรืออุตสาหกรรม มาเป็นการให้ความสนใจในด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเกษตร ด้วยการเข้ามาเยี่ยมเยือนท้องนาในประเทศไทย เช่น ที่จังหวัดสุพรรณบุรี เมื่อไม่นานมานี้ สร้างความงุนงงสงสัยให้แก่ผู้คนอยู่ไม่น้อยว่าท่านเหล่านั้นมาดูอะไร? ดูไปทำไม?
นักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่ในช่วง 3 ทศวรรษที่ผ่านมา มักจะสนใจพัฒนาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัย การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยได้รับความนิยมในหมู่นักลงทุนมาก โดยเฉพาะประเทศที่กำลังพัฒนา การวิเคราะห์ความเป็นไปได้และความรู้ด้านการลงทุนเศรษฐศาสตร์ ถูกนำมาใช้เป็นเครื่องมือในการตัดสินใจโดยนักลงทุนครั้งแล้วครั้งเล่า สร้างให้นักลงทุนเป็นเศรษฐีมากันมากต่อมาก
แต่หลังจากสภาพแวดล้อมของโลกที่เปลี่ยนไป และเปลี่ยนไปมากแบบสุดขั้วในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ทั้งวิกฤติเศรษฐกิจในภูมิภาคเอเชีย การขยายตัวทางเศรษฐกิจของจีนจนทำให้มีอุปสงค์ในด้านพลังงานสูงขึ้นอย่างระห่ำ วิกฤติการณ์ซับไพรม์ การเก็งกำไรของกองทุนในต่างประเทศต่อตลาดสินค้าและตลาดน้ำมัน ทำให้พฤติกรรมการลงทุน ความเป็นอยู่ของผู้คนในสังคม ระบบธนาคารพาณิชย์ รวมไปถึงการใช้ประโยชน์ในที่ดินเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าตกใจ ซึ่งปรากฏการณ์นี้ทำให้นักคิด(ที่ช่างคิดมาก) ซึ่งเป็นนักลงทุนเริ่มสนใจที่จะกังวลในเรื่องความต้องการด้านอาหารและพลังงานในทุกภูมิภาคของโลก ที่ขยายตัวแบบยั้งไม่อยู่ การหาพลังงานทดแทนจากภาคเกษตร ซึ่งเป็นผลผลิตจากพืช น้ำมันปาล์ม แอลกอฮอล์ รวมไปถึงความพยายามแสวงหาแหล่งอาหารที่สำคัญทั้งข้าว ผัก ผลไม้ต่างๆ เพื่อรองรับอุปสงค์ของโลกในอนาคต
ล้วนแล้วแต่ต้องใช้ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตทั้งสิ้น เพราะอนาคต แหล่งพลังงานอาจจะไม่ได้มาจากบ่อน้ำมันเสมอไป ถึงจุดนี้น่าจะคาดเดาออกแล้วว่าอนาคตอันไม่นาน ที่ดินในภาคเกษตรของไทยจะได้รับการหมายตาจากนักลงทุน และเผลอๆ รูปแบบการใช้ประโยชน์ในที่ดินภาคเกษตร อาจจะไม่ถูกใช้เพื่อการผลิตพืชเพื่อการบริโภคแต่เพียงอย่างเดียว แต่อาจกลายเป็นการผลิตพืชที่ไม่สามารถบริโภคได้ แต่นำไปใช้เพื่อเป็นพลังงานทดแทนได้ในที่สุด
โดยนายไพรัช มณฑาพันธุ์
กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com
ทั้งนี้ แนวทางการใช้ประโยชน์ในที่ดินทั่วโลก จึงถือเป็นประเด็นใหญ่เรียกได้ว่าเขียนเป็นตำราได้หลายเล่มและหลายแขนง ซึ่งหากเราพิจารณาสภาพการณ์ของภาคเศรษฐกิจ สังคม และความเปลี่ยนแปลงในทุกๆเรื่องรอบๆตัวเราในปัจจุบัน เราจะพบเห็นความเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในเรื่องตลาดที่ดินอยู่เรื่องหนึ่งที่แตกต่างไปจากอดีตคือ ในช่วงที่ผ่านมามีกองทุนขนาดใหญ่ในต่างประเทศ เช่น กองทุนแบล็คร้อคในสหรัฐอเมริกา ได้ใช้เงินจำนวนมากเพื่อจะซื้อพื้นที่ทางการเกษตร รวมทั้งพยายามที่จะครอบครองทรัพยากรการผลิตและระบบลอจิสติกส์ทางการเกษตรในภูมิภาคอื่นๆ ไม่แตกต่างไปจากนักลงทุนในภูมิภาคอื่นๆในระดับเศรษฐีที่พยายามจะเปลี่ยนทักษะการผลิตทางด้านน้ำมัน หรืออุตสาหกรรม มาเป็นการให้ความสนใจในด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเกษตร ด้วยการเข้ามาเยี่ยมเยือนท้องนาในประเทศไทย เช่น ที่จังหวัดสุพรรณบุรี เมื่อไม่นานมานี้ สร้างความงุนงงสงสัยให้แก่ผู้คนอยู่ไม่น้อยว่าท่านเหล่านั้นมาดูอะไร? ดูไปทำไม?
นักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่ในช่วง 3 ทศวรรษที่ผ่านมา มักจะสนใจพัฒนาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัย การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยได้รับความนิยมในหมู่นักลงทุนมาก โดยเฉพาะประเทศที่กำลังพัฒนา การวิเคราะห์ความเป็นไปได้และความรู้ด้านการลงทุนเศรษฐศาสตร์ ถูกนำมาใช้เป็นเครื่องมือในการตัดสินใจโดยนักลงทุนครั้งแล้วครั้งเล่า สร้างให้นักลงทุนเป็นเศรษฐีมากันมากต่อมาก
แต่หลังจากสภาพแวดล้อมของโลกที่เปลี่ยนไป และเปลี่ยนไปมากแบบสุดขั้วในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ทั้งวิกฤติเศรษฐกิจในภูมิภาคเอเชีย การขยายตัวทางเศรษฐกิจของจีนจนทำให้มีอุปสงค์ในด้านพลังงานสูงขึ้นอย่างระห่ำ วิกฤติการณ์ซับไพรม์ การเก็งกำไรของกองทุนในต่างประเทศต่อตลาดสินค้าและตลาดน้ำมัน ทำให้พฤติกรรมการลงทุน ความเป็นอยู่ของผู้คนในสังคม ระบบธนาคารพาณิชย์ รวมไปถึงการใช้ประโยชน์ในที่ดินเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าตกใจ ซึ่งปรากฏการณ์นี้ทำให้นักคิด(ที่ช่างคิดมาก) ซึ่งเป็นนักลงทุนเริ่มสนใจที่จะกังวลในเรื่องความต้องการด้านอาหารและพลังงานในทุกภูมิภาคของโลก ที่ขยายตัวแบบยั้งไม่อยู่ การหาพลังงานทดแทนจากภาคเกษตร ซึ่งเป็นผลผลิตจากพืช น้ำมันปาล์ม แอลกอฮอล์ รวมไปถึงความพยายามแสวงหาแหล่งอาหารที่สำคัญทั้งข้าว ผัก ผลไม้ต่างๆ เพื่อรองรับอุปสงค์ของโลกในอนาคต
ล้วนแล้วแต่ต้องใช้ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตทั้งสิ้น เพราะอนาคต แหล่งพลังงานอาจจะไม่ได้มาจากบ่อน้ำมันเสมอไป ถึงจุดนี้น่าจะคาดเดาออกแล้วว่าอนาคตอันไม่นาน ที่ดินในภาคเกษตรของไทยจะได้รับการหมายตาจากนักลงทุน และเผลอๆ รูปแบบการใช้ประโยชน์ในที่ดินภาคเกษตร อาจจะไม่ถูกใช้เพื่อการผลิตพืชเพื่อการบริโภคแต่เพียงอย่างเดียว แต่อาจกลายเป็นการผลิตพืชที่ไม่สามารถบริโภคได้ แต่นำไปใช้เพื่อเป็นพลังงานทดแทนได้ในที่สุด
โดยนายไพรัช มณฑาพันธุ์
กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com
