แม้ว่าเศรษฐกิจประเทศไทยจะผันผวนมาก จากความไม่สงบทางการเมือง ราคาน้ำมันและปัญหาอื่นๆ แต่เศรษฐกิจในเมืองท่องเที่ยวดูเหมือนจะได้รับผลกระทบดังกล่าวน้อยมาก เนื่องจากโดยพื้นฐานแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองตากอากาศชายทะเลยังคงพึ่งพิงกับตลาดการท่องเที่ยวอยู่ ดังนั้น สถิติการท่องเที่ยวจึงเป็นตัวชี้วัดที่ดี ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ท่องเที่ยว
เมืองท่องเที่ยวของไทยมีหลากหลายแห่ง แต่ที่ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ และคนไทยเองจะเน้นไปที่เมืองชายทะเล เมื่อมีคนมาอยู่อาศัยก็ต้องมีที่พักอาศัย โรงแรม หลังจากนั้นเป็นบ้านพักตากอากาศ ความต้องการความสะดวกสบาย จากการพักผ่อนเพื่อดื่มดำกับบรรยากาศหลังจากที่ใช้ชีวิตในเมืองหรือทำงานมาตลอดทำให้คนเริ่มโหยหาบ้านพักตากอากาศที่สวยงาม สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จนเกิดวิลล่าหรู หรือบ้านพัก วิลล่าที่พ่วงบริการของโรงแรมเข้ามาร่วมด้วย
การเติบโตของการท่องเที่ยวมีอย่างต่อเนื่องจนกระทั้งปีที่ผ่านมารัฐบาลชุดรักษาการได้ช็อกตลาดอสังหาหาริมทรัพย์กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ด้วยการออกกฎหมายการประกอบธุรกิจของบุคคลต่างด้าว หรือที่เรียกกันว่า กฎหมายนอมินี เพราะที่ผ่านมาต้องยอมรับว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติมีข้อจำกัด มีการกำหนดเม็ดเงินในการนำมาลงทุนในไทย กำหนดระยะ จึงจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัยได้ นอกจากนี้ยังกำหนดให้ถือครองได้เพียงสัญญาเช่า 30 ปีเท่านั้น ส่วนคอนโดมิเนียมกำหนดให้ถือกรรมสิทธิ์ได้ 100% แต่ต้องไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ทำให้นักกฎหมายสมองใสคิดหาสารพัดวิธีเพื่อหาช่องว่างให้ชาวต่างชาติซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ได้
เมื่อมีกฎหมายนอมินีเกิดขึ้น ทำให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติชะลอการซื้อขายได้ชั่วขณะ จนทำให้ผู้ประกอบการต้องออกมาตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อชาวต่างชาติ หลายสถาบันระบุว่า ตลอดระยะเวลา 4 ปีที่ผ่านมาชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยมูลค่านับแสนล้านบาท โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว ดังนั้นจึงมีการเรียกร้องให้รัฐบาลคลายกฎให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ จากเดิมเช่า 30 ปี ขยายเป็น 70 – 90 ปี หรือจัดโซนนิ่งเพื่อให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโซนนั้นๆได้ นั้นเป็นอีกแนวทางหนึ่งที่ภาคเอกชนต้องการเสนอให้รัฐบาลชุดใหม่รับไว้พิจารณา เพราะจะทำให้เกิดการซื้อขายจำนวนมาก เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจได้อีกทาง
นายเดวิด ซีมิสเตอร์ ประธานบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย กล่าวว่า เนื่องจากตลาดรีสอร์ตหรือบ้านพักตากอากาศกับการท่องเที่ยวจะเติบโตไปด้วยกัน ประกอบกับประเทศไทยเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่ดีที่สุดในเอเชีย ดังนั้นอยากให้รัฐบาลไทยมองตลาดรีสอร์ตเหมือนกับอุตสาหกรรมอื่นๆ โดยให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อรีสอร์ตตามแหล่งท่องเที่ยว โดยอาจมีการกำหนดพื้นที่ส่งเสริมการลงทุน นอกจากนี้ควรมีการพิจารณาการขยายระยะเวลาการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ จาก 30 ปี เป็น 75-90 ปี เช่นเดียวกับประเทศมาเลเซีย เวียดนาม และมีการเพิ่มสัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ จาก 49% ในปัจจุบันเป็น 90% ซึ่งจะช่วยทำให้ตลาด รีสอร์ตของไทยมีการพัฒนาขึ้นเรื่อยๆ
ไทม์แชร์ริ่งธุรกิจใหม่เมืองภูเก็ต
สำหรับเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมมากที่สุดและมีการเติบโตด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด คงหนีไม่พ้น ภูเก็ต ที่ได้ขึ้นชื่อว่าเป็น “ไขมุกอันดามัน” และด้วยภูเก็ตมีสนามบินนานาชาติ บินตรงสู่ภูเก็ตทำให้ภูเก็ตเป็นเสมือนฮับรับนักท่องเที่ยวเพื่อกระจายออกไปเที่ยวในจังหวัดใกล้เคียง อีกทั้งภูมิประเทศที่เป็นภูเขาลาดเอียงมายังชายฝั่งทะเล วิวสวยงามยังเอื้อต่อการสร้างที่อยู่อาศัยชั้นดีหลายทำเล นอกจากนี้นักท่องเที่ยวส่วนใหญ่มีกำลังซื้อสูง การเข้ามาพักอาศัยของนักท่องเที่ยวทั้งระยะยาว-ระยะสั้น ส่งผลให้เกิดการก่อสร้างที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภทเช่น โรงแรม วิลล่า และคอนโดมิเนียม ในระดับราคาสูง ซึ่งวิลล่าบางหลังราคาสูงกว่า 200 ล้านบาทก็มีมาแล้ว และในระยะหลังคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น สาเหตุอาจมาจากชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ 100% แต่ละโครงการสามารถให้ต่างชาติซื้อได้ 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ตเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังสึนามิไม่นานภูเก็ตฟื้นตัวเร็วมาก นักท่องเที่ยวกลับเข้ามาเที่ยวปกติ มีการลงทุนเพิ่มขึ้น สังเกตได้จากมีการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินกันอย่างมาก ราคาที่ดินก็ปรับตัวสูงมาก เฉพาะราคาประเมินในบัญชีใหม่ ที่จะประกาศใช้ 1 ม.ค.2551 ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 100%
เมื่อการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ทำได้ยาก และมีการแข่งขันสูง ทำให้ผู้ประกอบการต่างคิดหาหลากหลายวิธีเพื่อดึงดูดลูกค้า เริ่มตั้งแต่การซื้อเพื่อลงทุน โดยให้โครงการรับไปบริหารจัดการแบ่งผลกำไร บางโครงการการันตีรายได้แก่ลูกค้า และล่าสุดธุรกิจไทม์แชริงกำลังได้รับความนิยมอย่างมากที่ภูเก็ต เพราะข้อจำกัดที่ไม่ให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทำให้มีการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีระบบไทม์แชริงเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการรีสอร์ตที่มีนักลงทุนต่างชาติสนใจเข้ามาลงทุนหลายราย โดยในปีนี้คาดว่าจะมีโครงการเกิดใหม่มูลค่าไม่น้อยกว่า 1 หมื่นล้านบาท
นักลงทุนแห่งผุดโครงการในสมุย-พังงา
ใกล้กับภูเก็ตเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญอีกแห่งคือ เกาะสมุย ที่ผ่านมามีอัตราเติบโตที่สูงมากในด้านจำนวนนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่มีกำลังซื้อสูง โดยจำนวนผู้โดยสารที่เดินทางมายังสนามบินสมุยได้ปรับตัวสูงขึ้นจาก 6 แสนคนในปี"43 มาเป็น 1.3 ล้านคน ในปี"49 มีผลทำให้ตลาดบ้านพักตากอากาศเป็นที่ต้องการของนักท่องเที่ยวจำนวนหนึ่ง ส่งผลให้มีความต้องการที่ดินติดชายทะเลในสมุย จนทั่งทำให้ราคาพุ่งสูงถึง 14-15 ล้านบาทต่อไร่ ใกล้เคียงกับบางทำเลในชายทะเล จ.ภูเก็ต
ประกอบกับ ปัจจุบันจะเห็นได้ว่าตลาดท่องเที่ยวชายทะเลสำคัญๆ โดยเฉพาะภูเก็ตและสมุย มีการเติบโตด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านพักตากอากาศ โดยตลาดผู้ซื้อหลักจะเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในฮ่องกง สิงคโปร์ และภูมิภาคเอเชีย ที่ผ่านมา 50% ของโครงการวิลล่าบนเกาะสมุยจะมีราคาไม่เกิน 35 ล้านบาท แต่ล่าสุดมีผู้ประกอบการหลายรายปักธงลงทุนพัฒนาวิลล่าหรู ราคาเกือบ 200 ล้านบาท เช่นโครงการดับเบิลยู เรสซิเดนส์ อยู่บริเวณอ.บ่อผุด เนื้อที่ 70 ไร่ ประกอบด้วยวิลล่า ขนาด 3-6 ห้องนอน รวม 16 หลัง บนเนื้อที่ต่อหลังตั้งแต่ 1-2 ไร่ ราคา 100-200 ล้านบาท พัฒนาโครงการโดย อัมบูราญ่า พร็อพเพอร์ตี้ ในโครงการยังมีโรงแรมขนาด 75 ห้อง มูลค่าลงทุน 2.5 พันล้านบาท คาดว่าจะใช้เวลาขายหมดภายในสิ้นปี 51
ในปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจธุรกิจรีสอร์ทในจังหวัดท่องเที่ยวทั้งภูเก็ต สมุย พังงามากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดพังงานั้นจะมีโครงการเกิดใหม่อีกหลายโครงการ เนื่องจากพังงาอยู่ใกล้กับภูเก็ตค่อนข้างมาและเดินทางสะดวก อีกทั้งราคาที่ดินค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับภูเก็ต โดยในปีหน้าจะเห็นโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นในพังงาไม่น้อยกว่า 1 โครงการบนพื้นที่ 1,000 ไร่ ซึ่งดำเนินการพัฒนาโดยกลุ่มแปซิฟิค เซ็นจูรี่ พรีเมี่ยมดีเวลลอปเมเนท์ ของลีกาชิง และกลุ่มคิงดอมโฮเทลอินเวสเม้นท์จากดูไบ ลงทุนที่พังงา ขณะที่เอสวีแอลของสิงคโปร์จะพัฒนาโครงการที่ภูเก็ต ส่วนกระบี่เป็ฯอีก 1 จังหวัดที่กำลังได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ
อสังหาฯพัทยาตลาดช่วงขาขึ้น
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรม การผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประ เทศไทย) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองพัทยาได้รับอานิสงค์จากการท่องเที่ยว พัทยาได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ จากระบบสาธารณูปโภค แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ทั้งตามธรรม อาหารนานาชาติ รวมถึงแหล่งท่องเที่ยวยามราตรี และที่สำคัญอยู่ใกล้กรุงเทพฯ อีกทั้งอยู่ห่างจากสนามบินสวรรณภูมิไม่มาก ทำให่เกิดการพัฒนาของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา
จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า ณ สิ้นปี 2549 คอนโดมิเนียมในพัทยามีจำนวนทั้งสิ้นราว 24,800 ยูนิต และคาดว่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นถึงระดับ 27,800 ยูนิตในช่วงสิ้นปีนี้ โดยในจำนวนนี้ คิดเป็นคอนโดมิเนียมระดับหรูน้อยกว่า 10%
ด้านตลาดวิลล่าในพัทยาเพิ่งเริ่มเกิดขึ้นในปี 2546 ซึ่งเป็นผลมาจากการเติบโตของธุรกิจท่องเที่ยว และแนวโน้มความต้องการบ้านพักตากอากาศเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 และเพื่อการเกษียณอายุในประเทศไทยที่เพิ่มมากขึ้น ปัจจุบันมีโครงการวิลล่าระดับหรูทั้งหมด 17 โครงการ คิดเป็น 626 ยูนิต ที่เปิดขาย ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2550 และมียอดขายประมาณ 54% โครงการวิลล่าระดับหรูโดยส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ติดหรือใกล้กับชายหาด โดยมีระดับราคาระหว่าง 6.8-60 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งตั้งอยู่บริเวณหาดจอมเทียน
อย่างไรก็ตาม จากการที่ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ทำให้โครงการวิลล่าเริ่มขยายไปยังบริเวณนาจอมเทียน และบางเสร่ จรดฝั่งตะวันออกของถนนสุขุมวิท แต่การพัฒนาวิลล่าในพัทยาจะไม่สามารถสร้างราคได้สูงมากเช่นเดี่ยวกับภูเก็ตหรือสมุย เนื่องจากภูมิประเทศไม่เอื้อ ช่วงหาดสั้น ส่วนทำเลเนินเขาก็จะอยู่ห่างจากชายหาดออกไป
สำหรับตลาดโรงแรมประเภท 1 ในพัทยา ซึ่งมีราคาห้องพักมากกว่า 2,500 บาทต่อคืน ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2550 ทั้งสิ้น 6,500 ห้อง เพิ่มขึ้น 4% จากในช่วงต้นปี แต่อย่างไรก็ตาม มีเพียงโรงแรม 4 แห่ง ซึ่งมีห้องพักรวม 1,300 ห้องเท่านั้นที่เป็นโรงแรมระดับหรูที่แท้จริง ซึ่งมีราคาห้องสูงกว่า 5,000 บาทต่อคืน โดยจำนวนห้องพักในโรงแรมระดับหรูคิดเป็น 3% ของจำนวนห้องพักทั้งหมดที่มีในพัทยาในขณะที่โรงแรมส่วนใหญ่ในพัทยาเป็นโรงแรมระดับกลางและระดับราคาประหยัดซึ่งมีราคาห้องพักต่ำกว่า 1,500 บาทต่อคืน มีสัดส่วน 70% ของตลาดในพัทยา
ทั้งนี้ ปัญหาภาพรวมตลาดที่พักอาศัยใน คือข้อบังคับทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มงวด โดยชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม ได้ไม่เกิน 49% ของสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในโครงการคอนโดมิเนียมนั้นๆ ในหลายโครงการพบว่าความต้องการจากผู้ซื้อชาวต่างชาติมีปริมาณมากกว่า ซึ่งผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ของโครงการเป็นชาวต่างชาติ จึงควรที่จะมีการปรับเพิ่มเพดานการถือครองโดยชาวต่างชาติให้มีสัดส่วนมากยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของพัทยากำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นของวัฏจักร แม้ว่าจะมีอัตราการเติบโตในระดับต่ำกว่าที่ควรจะเป็น ซึ่งเป็นผลกระทบโดยตรงจากกฎหมายนอมินี อัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยของตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เดินทางมา ยังพัทยาในระดับ 9% ต่อปี นับเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับทั้งตลาดโรงแรมและตลาดที่พักอาศัย คาดว่าจะมีผู้ประกอบการเปิดโครงการคอนโด มิเนียมและบ้านพักตากอากาศในพัทยาเพิ่มมากขึ้น และพัทยาจะได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้นทั้งจากผู้ซื้อคนไทยและต่างชาติ ในการ ซื้อเพื่อพักอาศัยและเพื่อการลงทุน นอกจากนี้ การเติบโตของจำนวนโรงแรมในเครือจากต่างประเทศจะเป็นปัจจัยบวกต่อการยกระดับภาพลักษณ์ของโรงแรมในพัทยาผ่านอำนาจทาง การตลาดของเครือโรงแรมดังกล่าวในการประชาสัมพันธ์เมืองพัทยา
แนะททท.โฆษณาหัวหินให้ต่างชาติรู้จัก
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน หัวหิน มีทิศทางที่ดีขึ้นจากช่วงต้นปีที่มีการทรงตัวจากปี 2549 เนื่องจากช่วงนี้ถือเป็นช่วงฤดูท่องเที่ยว ชาวต่างชาติเริ่มรู้จักหัวหินมากกว่าในอดีตที่รู้จักเฉพาะภูเก็ต สมุย โดยมีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือซื้อเพื่อการลงทุนแทนที่จะมาแค่พักเพียงอย่างเดียว ที่ผ่านมาหัวหินเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวชาวไทย เพราะอยู่ใกล้กรุงเทพฯอีกทั้งยังเป็นเมืองท่องเที่ยวที่เงียบสงบ ลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในหัวหินส่วนใหญ่ใช้เป็นบ้านพักหลังที่สอง
นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยมีราคาเพิ่มสูงขึ้น จากเดิมราคาไม่เดิน 10 ล้านบาท ขยับขึ้นเป็นสูงถึง 40-50 ล้านบาท แต่ไม่สูงเท่ากับภูเก็ต เองจากมีข้อจำกัดในเรื่องของทำเลที่ตั้ง ส่วนราคาที่ดินนั้นปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะที่ดินติดชายหาดหัวหินสูงถึงไร่ละ 50 ล้าน แต่ปัจจุบันไม่มีการซื้อขายเพราะไม่มีที่ดินเหลือแล้ว ส่วนที่ดินเชิงเขาหรือบนเขาปรับขึ้น 25% จากเดิม 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาท ปรับขึ้นเป็น 3-5 ล้านบาท และได้ขยายการเติบโตไปยังบริเวณเขาเต่าราคาที่ดินติดชายหาดประมาณ 14-15 ล้านบาท/ไร่ ปราณบุรี 10 ล้านบาท/ไร่ รวมไปถึงอำเภอกุยบุรีเริ่มมีนักลงทุนเข้าไปซื้อที่ดินเพิ่มมากขึ้น
ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินนั้น ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ด้วยข้อจำกัดของที่ดินในการพัฒนาหายาก โดยเฉพาะทำเลติดชายหาด มีราคาแพง การแข่งขันของตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินจะอยู่ที่การบริการหลังการขาย ซึ่งกลุ่มลูกค้าที่มาซื้อโครงการในหัวหิน-ชะอำ ส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าคนไทยเป็นหลัก ขณะที่ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจากประเทศในกลุ่มสแกนดิเนียเวียจะซื้อเพื่อใช้เป็นบ้านหลังที่สองไว้เพื่อไว้พักในช่วงฤดูหนาว
จากการสำรวจของ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) พบว่าช่วง 9 เดือนแรกปี 50 (มกราคม-กันยายน) มีโครงการเกิดใหม่ในทำเลดังกล่าวรวม 8 โครงการ จำนวน 1,000 ยูนิต ขายได้แล้ว 500 ยูนิต หรือ 50% ของจำนวนห้องชุดที่เกิดขึ้นใหม่และ คาดว่าในช่วงไฮซีซั่นปลายปีผู้ประกอบการจะสามารถเพิ่มยอดขายได้มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ยอดขายโดยรวมปี 50 สูงกว่าปี 2549 สาเหตุหลักที่โครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นจำนวนมากเป็นเพราะตลาดรี สอร์ตและคอนโดฯ ในหัวหินและชะอำได้รับการตอบรับอย่างล้นหลามจากลูกค้าคนไทยและคนต่างชาติ จนทำให้ราคาขายขยับเพิ่มขึ้นกว่า 10% ขณะที่ราคาที่ดิน ก็ไม่น้อยหน้าปรับเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 20% ทั้งนี้ จากสถานการณ์โดยรวมทั้งหมดคิดว่าตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน ยังมีแนวโน้มเติบโตได้อีกมาก
เมืองท่องเที่ยวของไทยมีหลากหลายแห่ง แต่ที่ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ และคนไทยเองจะเน้นไปที่เมืองชายทะเล เมื่อมีคนมาอยู่อาศัยก็ต้องมีที่พักอาศัย โรงแรม หลังจากนั้นเป็นบ้านพักตากอากาศ ความต้องการความสะดวกสบาย จากการพักผ่อนเพื่อดื่มดำกับบรรยากาศหลังจากที่ใช้ชีวิตในเมืองหรือทำงานมาตลอดทำให้คนเริ่มโหยหาบ้านพักตากอากาศที่สวยงาม สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จนเกิดวิลล่าหรู หรือบ้านพัก วิลล่าที่พ่วงบริการของโรงแรมเข้ามาร่วมด้วย
การเติบโตของการท่องเที่ยวมีอย่างต่อเนื่องจนกระทั้งปีที่ผ่านมารัฐบาลชุดรักษาการได้ช็อกตลาดอสังหาหาริมทรัพย์กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ด้วยการออกกฎหมายการประกอบธุรกิจของบุคคลต่างด้าว หรือที่เรียกกันว่า กฎหมายนอมินี เพราะที่ผ่านมาต้องยอมรับว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติมีข้อจำกัด มีการกำหนดเม็ดเงินในการนำมาลงทุนในไทย กำหนดระยะ จึงจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัยได้ นอกจากนี้ยังกำหนดให้ถือครองได้เพียงสัญญาเช่า 30 ปีเท่านั้น ส่วนคอนโดมิเนียมกำหนดให้ถือกรรมสิทธิ์ได้ 100% แต่ต้องไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ทำให้นักกฎหมายสมองใสคิดหาสารพัดวิธีเพื่อหาช่องว่างให้ชาวต่างชาติซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ได้
เมื่อมีกฎหมายนอมินีเกิดขึ้น ทำให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติชะลอการซื้อขายได้ชั่วขณะ จนทำให้ผู้ประกอบการต้องออกมาตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อชาวต่างชาติ หลายสถาบันระบุว่า ตลอดระยะเวลา 4 ปีที่ผ่านมาชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยมูลค่านับแสนล้านบาท โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว ดังนั้นจึงมีการเรียกร้องให้รัฐบาลคลายกฎให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ จากเดิมเช่า 30 ปี ขยายเป็น 70 – 90 ปี หรือจัดโซนนิ่งเพื่อให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโซนนั้นๆได้ นั้นเป็นอีกแนวทางหนึ่งที่ภาคเอกชนต้องการเสนอให้รัฐบาลชุดใหม่รับไว้พิจารณา เพราะจะทำให้เกิดการซื้อขายจำนวนมาก เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจได้อีกทาง
นายเดวิด ซีมิสเตอร์ ประธานบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย กล่าวว่า เนื่องจากตลาดรีสอร์ตหรือบ้านพักตากอากาศกับการท่องเที่ยวจะเติบโตไปด้วยกัน ประกอบกับประเทศไทยเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่ดีที่สุดในเอเชีย ดังนั้นอยากให้รัฐบาลไทยมองตลาดรีสอร์ตเหมือนกับอุตสาหกรรมอื่นๆ โดยให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อรีสอร์ตตามแหล่งท่องเที่ยว โดยอาจมีการกำหนดพื้นที่ส่งเสริมการลงทุน นอกจากนี้ควรมีการพิจารณาการขยายระยะเวลาการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ จาก 30 ปี เป็น 75-90 ปี เช่นเดียวกับประเทศมาเลเซีย เวียดนาม และมีการเพิ่มสัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ จาก 49% ในปัจจุบันเป็น 90% ซึ่งจะช่วยทำให้ตลาด รีสอร์ตของไทยมีการพัฒนาขึ้นเรื่อยๆ
ไทม์แชร์ริ่งธุรกิจใหม่เมืองภูเก็ต
สำหรับเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมมากที่สุดและมีการเติบโตด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด คงหนีไม่พ้น ภูเก็ต ที่ได้ขึ้นชื่อว่าเป็น “ไขมุกอันดามัน” และด้วยภูเก็ตมีสนามบินนานาชาติ บินตรงสู่ภูเก็ตทำให้ภูเก็ตเป็นเสมือนฮับรับนักท่องเที่ยวเพื่อกระจายออกไปเที่ยวในจังหวัดใกล้เคียง อีกทั้งภูมิประเทศที่เป็นภูเขาลาดเอียงมายังชายฝั่งทะเล วิวสวยงามยังเอื้อต่อการสร้างที่อยู่อาศัยชั้นดีหลายทำเล นอกจากนี้นักท่องเที่ยวส่วนใหญ่มีกำลังซื้อสูง การเข้ามาพักอาศัยของนักท่องเที่ยวทั้งระยะยาว-ระยะสั้น ส่งผลให้เกิดการก่อสร้างที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภทเช่น โรงแรม วิลล่า และคอนโดมิเนียม ในระดับราคาสูง ซึ่งวิลล่าบางหลังราคาสูงกว่า 200 ล้านบาทก็มีมาแล้ว และในระยะหลังคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น สาเหตุอาจมาจากชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ 100% แต่ละโครงการสามารถให้ต่างชาติซื้อได้ 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ตเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังสึนามิไม่นานภูเก็ตฟื้นตัวเร็วมาก นักท่องเที่ยวกลับเข้ามาเที่ยวปกติ มีการลงทุนเพิ่มขึ้น สังเกตได้จากมีการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินกันอย่างมาก ราคาที่ดินก็ปรับตัวสูงมาก เฉพาะราคาประเมินในบัญชีใหม่ ที่จะประกาศใช้ 1 ม.ค.2551 ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 100%
เมื่อการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ทำได้ยาก และมีการแข่งขันสูง ทำให้ผู้ประกอบการต่างคิดหาหลากหลายวิธีเพื่อดึงดูดลูกค้า เริ่มตั้งแต่การซื้อเพื่อลงทุน โดยให้โครงการรับไปบริหารจัดการแบ่งผลกำไร บางโครงการการันตีรายได้แก่ลูกค้า และล่าสุดธุรกิจไทม์แชริงกำลังได้รับความนิยมอย่างมากที่ภูเก็ต เพราะข้อจำกัดที่ไม่ให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทำให้มีการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีระบบไทม์แชริงเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการรีสอร์ตที่มีนักลงทุนต่างชาติสนใจเข้ามาลงทุนหลายราย โดยในปีนี้คาดว่าจะมีโครงการเกิดใหม่มูลค่าไม่น้อยกว่า 1 หมื่นล้านบาท
นักลงทุนแห่งผุดโครงการในสมุย-พังงา
ใกล้กับภูเก็ตเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญอีกแห่งคือ เกาะสมุย ที่ผ่านมามีอัตราเติบโตที่สูงมากในด้านจำนวนนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่มีกำลังซื้อสูง โดยจำนวนผู้โดยสารที่เดินทางมายังสนามบินสมุยได้ปรับตัวสูงขึ้นจาก 6 แสนคนในปี"43 มาเป็น 1.3 ล้านคน ในปี"49 มีผลทำให้ตลาดบ้านพักตากอากาศเป็นที่ต้องการของนักท่องเที่ยวจำนวนหนึ่ง ส่งผลให้มีความต้องการที่ดินติดชายทะเลในสมุย จนทั่งทำให้ราคาพุ่งสูงถึง 14-15 ล้านบาทต่อไร่ ใกล้เคียงกับบางทำเลในชายทะเล จ.ภูเก็ต
ประกอบกับ ปัจจุบันจะเห็นได้ว่าตลาดท่องเที่ยวชายทะเลสำคัญๆ โดยเฉพาะภูเก็ตและสมุย มีการเติบโตด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านพักตากอากาศ โดยตลาดผู้ซื้อหลักจะเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในฮ่องกง สิงคโปร์ และภูมิภาคเอเชีย ที่ผ่านมา 50% ของโครงการวิลล่าบนเกาะสมุยจะมีราคาไม่เกิน 35 ล้านบาท แต่ล่าสุดมีผู้ประกอบการหลายรายปักธงลงทุนพัฒนาวิลล่าหรู ราคาเกือบ 200 ล้านบาท เช่นโครงการดับเบิลยู เรสซิเดนส์ อยู่บริเวณอ.บ่อผุด เนื้อที่ 70 ไร่ ประกอบด้วยวิลล่า ขนาด 3-6 ห้องนอน รวม 16 หลัง บนเนื้อที่ต่อหลังตั้งแต่ 1-2 ไร่ ราคา 100-200 ล้านบาท พัฒนาโครงการโดย อัมบูราญ่า พร็อพเพอร์ตี้ ในโครงการยังมีโรงแรมขนาด 75 ห้อง มูลค่าลงทุน 2.5 พันล้านบาท คาดว่าจะใช้เวลาขายหมดภายในสิ้นปี 51
ในปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจธุรกิจรีสอร์ทในจังหวัดท่องเที่ยวทั้งภูเก็ต สมุย พังงามากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดพังงานั้นจะมีโครงการเกิดใหม่อีกหลายโครงการ เนื่องจากพังงาอยู่ใกล้กับภูเก็ตค่อนข้างมาและเดินทางสะดวก อีกทั้งราคาที่ดินค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับภูเก็ต โดยในปีหน้าจะเห็นโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นในพังงาไม่น้อยกว่า 1 โครงการบนพื้นที่ 1,000 ไร่ ซึ่งดำเนินการพัฒนาโดยกลุ่มแปซิฟิค เซ็นจูรี่ พรีเมี่ยมดีเวลลอปเมเนท์ ของลีกาชิง และกลุ่มคิงดอมโฮเทลอินเวสเม้นท์จากดูไบ ลงทุนที่พังงา ขณะที่เอสวีแอลของสิงคโปร์จะพัฒนาโครงการที่ภูเก็ต ส่วนกระบี่เป็ฯอีก 1 จังหวัดที่กำลังได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ
อสังหาฯพัทยาตลาดช่วงขาขึ้น
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรม การผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประ เทศไทย) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองพัทยาได้รับอานิสงค์จากการท่องเที่ยว พัทยาได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ จากระบบสาธารณูปโภค แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ทั้งตามธรรม อาหารนานาชาติ รวมถึงแหล่งท่องเที่ยวยามราตรี และที่สำคัญอยู่ใกล้กรุงเทพฯ อีกทั้งอยู่ห่างจากสนามบินสวรรณภูมิไม่มาก ทำให่เกิดการพัฒนาของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา
จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า ณ สิ้นปี 2549 คอนโดมิเนียมในพัทยามีจำนวนทั้งสิ้นราว 24,800 ยูนิต และคาดว่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นถึงระดับ 27,800 ยูนิตในช่วงสิ้นปีนี้ โดยในจำนวนนี้ คิดเป็นคอนโดมิเนียมระดับหรูน้อยกว่า 10%
ด้านตลาดวิลล่าในพัทยาเพิ่งเริ่มเกิดขึ้นในปี 2546 ซึ่งเป็นผลมาจากการเติบโตของธุรกิจท่องเที่ยว และแนวโน้มความต้องการบ้านพักตากอากาศเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 และเพื่อการเกษียณอายุในประเทศไทยที่เพิ่มมากขึ้น ปัจจุบันมีโครงการวิลล่าระดับหรูทั้งหมด 17 โครงการ คิดเป็น 626 ยูนิต ที่เปิดขาย ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2550 และมียอดขายประมาณ 54% โครงการวิลล่าระดับหรูโดยส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ติดหรือใกล้กับชายหาด โดยมีระดับราคาระหว่าง 6.8-60 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งตั้งอยู่บริเวณหาดจอมเทียน
อย่างไรก็ตาม จากการที่ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ทำให้โครงการวิลล่าเริ่มขยายไปยังบริเวณนาจอมเทียน และบางเสร่ จรดฝั่งตะวันออกของถนนสุขุมวิท แต่การพัฒนาวิลล่าในพัทยาจะไม่สามารถสร้างราคได้สูงมากเช่นเดี่ยวกับภูเก็ตหรือสมุย เนื่องจากภูมิประเทศไม่เอื้อ ช่วงหาดสั้น ส่วนทำเลเนินเขาก็จะอยู่ห่างจากชายหาดออกไป
สำหรับตลาดโรงแรมประเภท 1 ในพัทยา ซึ่งมีราคาห้องพักมากกว่า 2,500 บาทต่อคืน ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2550 ทั้งสิ้น 6,500 ห้อง เพิ่มขึ้น 4% จากในช่วงต้นปี แต่อย่างไรก็ตาม มีเพียงโรงแรม 4 แห่ง ซึ่งมีห้องพักรวม 1,300 ห้องเท่านั้นที่เป็นโรงแรมระดับหรูที่แท้จริง ซึ่งมีราคาห้องสูงกว่า 5,000 บาทต่อคืน โดยจำนวนห้องพักในโรงแรมระดับหรูคิดเป็น 3% ของจำนวนห้องพักทั้งหมดที่มีในพัทยาในขณะที่โรงแรมส่วนใหญ่ในพัทยาเป็นโรงแรมระดับกลางและระดับราคาประหยัดซึ่งมีราคาห้องพักต่ำกว่า 1,500 บาทต่อคืน มีสัดส่วน 70% ของตลาดในพัทยา
ทั้งนี้ ปัญหาภาพรวมตลาดที่พักอาศัยใน คือข้อบังคับทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มงวด โดยชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม ได้ไม่เกิน 49% ของสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในโครงการคอนโดมิเนียมนั้นๆ ในหลายโครงการพบว่าความต้องการจากผู้ซื้อชาวต่างชาติมีปริมาณมากกว่า ซึ่งผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ของโครงการเป็นชาวต่างชาติ จึงควรที่จะมีการปรับเพิ่มเพดานการถือครองโดยชาวต่างชาติให้มีสัดส่วนมากยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของพัทยากำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นของวัฏจักร แม้ว่าจะมีอัตราการเติบโตในระดับต่ำกว่าที่ควรจะเป็น ซึ่งเป็นผลกระทบโดยตรงจากกฎหมายนอมินี อัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยของตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เดินทางมา ยังพัทยาในระดับ 9% ต่อปี นับเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับทั้งตลาดโรงแรมและตลาดที่พักอาศัย คาดว่าจะมีผู้ประกอบการเปิดโครงการคอนโด มิเนียมและบ้านพักตากอากาศในพัทยาเพิ่มมากขึ้น และพัทยาจะได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้นทั้งจากผู้ซื้อคนไทยและต่างชาติ ในการ ซื้อเพื่อพักอาศัยและเพื่อการลงทุน นอกจากนี้ การเติบโตของจำนวนโรงแรมในเครือจากต่างประเทศจะเป็นปัจจัยบวกต่อการยกระดับภาพลักษณ์ของโรงแรมในพัทยาผ่านอำนาจทาง การตลาดของเครือโรงแรมดังกล่าวในการประชาสัมพันธ์เมืองพัทยา
แนะททท.โฆษณาหัวหินให้ต่างชาติรู้จัก
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน หัวหิน มีทิศทางที่ดีขึ้นจากช่วงต้นปีที่มีการทรงตัวจากปี 2549 เนื่องจากช่วงนี้ถือเป็นช่วงฤดูท่องเที่ยว ชาวต่างชาติเริ่มรู้จักหัวหินมากกว่าในอดีตที่รู้จักเฉพาะภูเก็ต สมุย โดยมีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือซื้อเพื่อการลงทุนแทนที่จะมาแค่พักเพียงอย่างเดียว ที่ผ่านมาหัวหินเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวชาวไทย เพราะอยู่ใกล้กรุงเทพฯอีกทั้งยังเป็นเมืองท่องเที่ยวที่เงียบสงบ ลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในหัวหินส่วนใหญ่ใช้เป็นบ้านพักหลังที่สอง
นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยมีราคาเพิ่มสูงขึ้น จากเดิมราคาไม่เดิน 10 ล้านบาท ขยับขึ้นเป็นสูงถึง 40-50 ล้านบาท แต่ไม่สูงเท่ากับภูเก็ต เองจากมีข้อจำกัดในเรื่องของทำเลที่ตั้ง ส่วนราคาที่ดินนั้นปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะที่ดินติดชายหาดหัวหินสูงถึงไร่ละ 50 ล้าน แต่ปัจจุบันไม่มีการซื้อขายเพราะไม่มีที่ดินเหลือแล้ว ส่วนที่ดินเชิงเขาหรือบนเขาปรับขึ้น 25% จากเดิม 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาท ปรับขึ้นเป็น 3-5 ล้านบาท และได้ขยายการเติบโตไปยังบริเวณเขาเต่าราคาที่ดินติดชายหาดประมาณ 14-15 ล้านบาท/ไร่ ปราณบุรี 10 ล้านบาท/ไร่ รวมไปถึงอำเภอกุยบุรีเริ่มมีนักลงทุนเข้าไปซื้อที่ดินเพิ่มมากขึ้น
ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินนั้น ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ด้วยข้อจำกัดของที่ดินในการพัฒนาหายาก โดยเฉพาะทำเลติดชายหาด มีราคาแพง การแข่งขันของตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินจะอยู่ที่การบริการหลังการขาย ซึ่งกลุ่มลูกค้าที่มาซื้อโครงการในหัวหิน-ชะอำ ส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าคนไทยเป็นหลัก ขณะที่ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจากประเทศในกลุ่มสแกนดิเนียเวียจะซื้อเพื่อใช้เป็นบ้านหลังที่สองไว้เพื่อไว้พักในช่วงฤดูหนาว
จากการสำรวจของ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) พบว่าช่วง 9 เดือนแรกปี 50 (มกราคม-กันยายน) มีโครงการเกิดใหม่ในทำเลดังกล่าวรวม 8 โครงการ จำนวน 1,000 ยูนิต ขายได้แล้ว 500 ยูนิต หรือ 50% ของจำนวนห้องชุดที่เกิดขึ้นใหม่และ คาดว่าในช่วงไฮซีซั่นปลายปีผู้ประกอบการจะสามารถเพิ่มยอดขายได้มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ยอดขายโดยรวมปี 50 สูงกว่าปี 2549 สาเหตุหลักที่โครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นจำนวนมากเป็นเพราะตลาดรี สอร์ตและคอนโดฯ ในหัวหินและชะอำได้รับการตอบรับอย่างล้นหลามจากลูกค้าคนไทยและคนต่างชาติ จนทำให้ราคาขายขยับเพิ่มขึ้นกว่า 10% ขณะที่ราคาที่ดิน ก็ไม่น้อยหน้าปรับเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 20% ทั้งนี้ จากสถานการณ์โดยรวมทั้งหมดคิดว่าตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน ยังมีแนวโน้มเติบโตได้อีกมาก
