อสังหาฯมังกรสะดุด หวั่นฉุดเศรษฐกิจวูบ

นิวยอร์ค ไทมส์ – อสังหาริมทรัพย์จีนราคาตก นักวิเคราะห์ชี้ประชาชนอาจสูญเสียความมั่นใจ เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจรุมเร้า ทั้งหุ้นตก และอสังหาฯร่วง หวั่นกระทบเศรษฐกิจโดยรวม

แม้สถิติราคาอสังหาริมทรัพย์จีนระหว่างเดือนกรกฏาคม 2007 – กรกฏาคม 2008 จะมีอัตราเติบโตที่ค่อนข้างดี ทว่าบรรดานายหน้าอสังหาฯต่างแสดงทัศนะว่า ตอนนี้ราคาอสังหาฯตกลงจากช่วงสูงสุดเมื่อต้นปีมาก และอัตราซื้อขายก็ลดลง จนน่าเป็นห่วง ภาวะอสังหาฯขาลงนี้มาบรรจบพอดี กับการที่มูลค่าการส่งออกของจีนลดลง และตลาดหุ้นซบเซา จนนักเศรษฐศาสตร์ระบุว่า การบรรจบของปัญหาเหล่านี้จะทำให้การเติบโตของเศรษฐกิจจีนชะลอตัว

บรรดานายหน้าอสังหาฯต่างระบุว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในเมืองภาคตะวันออกเฉียงใต้ลดลงอย่างมาก และภาวการณ์ได้แพร่กระจายไปทั่วประเทศแล้ว ยอดขายที่ลดลงนี้ นำมาสู่การลดราคาอสังหาฯ ทั้งที่เป็นที่พักอาศัยและธุรกิจ เพื่อกระตุ้นยอดขาย ทั้งนี้ราคาอสังหาฯในพื้นที่บางแห่งทางภาคตะวันออกเฉียงใต้ ลดลงอย่างฮวบฮาบถึง 10%-40%

ส่วนพื้นที่ส่วนอื่นของจีน การซื้อขายอสังหาฯเริ่มลดลงบ้างแล้ว และตอนนี้ราคาก็กำลังร่วงลงตาม ในเมืองฮาร์บิน ซึ่งอยู่ทางภาคอีสาน การซื้อขายอสังหาฯลดลงถึง 2/3 ถึงแม้ว่าราคาจะลดลงเพียง 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วก็ตาม

“ตอนนี้ผู้คนต่างครุ่นคิดอย่างรอบคอบ และใช้เวลานาน กว่าที่จะตัดสินใจซื้อบ้านสักหลัง” หวง ซา นายหน้าอสังหาฯจากเซี่ยเหมิน แถบชาบฝั่งทะเลตะวันออกกล่าว

แม้เมืองเศรษฐกิจทางชายฝั่งตะวันออกจะประสบปัญหามาก ทว่าเมืองภายในดินแดนตอนในยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ตั้น เหยียน นายหน้าจากฉงชิ่ง เมืองใหญ่สุดในภาคตะวันตกเฉียงใต้ระบุว่า “ปีนี้การซื้อขายบ้านลดลงเพียง 20%-30% ราคาก็ยังไม่ตกจากระดับ 730 เหรียญสหรัฐฯ (ราว25,300 บาท) ต่อตารางเมตร”

ทั้งนี้ภาวะอสังหาฯขาลงในเมืองชายฝั่งทะเลตะวันออกของจีน เริ่มส่งผลกระทบไปยังพื้นที่อื่นๆในเอเชีย เฟรดดี้ อู๋ ซีอีโอของ ฮ่องกง พรอพเพอร์ตี้ เซอร์วิสส์ระบุว่า “ช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาลูกค้าจากแผ่นดินใหญ่ลดการใช้จ่ายลงถึง 1/10 บางคนก็ยอมสละเงินดาวน์ไปเฉยๆ”

“เงินของนักลงทุนแผ่นดินใหญ่จำนวนมาก จมอยู่กับตลาดหุ้นและอสังหาฯในแผ่นดินใหญ่ ที่ตอนนี้เข้าสู่ขาลง พวกเขาไม่ต้องการขาดทุน ฉะนั้นแทนที่จะขายหุ้นหรืออสังหาฯในราคาต่ำ เพื่อมาลงทุนในฮ่องกง พวกเขาก็เลือกที่จะกำหุ้นและอสังหาฯที่มีอยู่ในผ่นดินใหญ่ไว้” อู๋กล่าว

เฟรด เจ เจอร์สัน รองประธานการ์เดี้ยน อินดัสตรีส์ บริษัทอเมริกัน ผู้ผลิตกระจกสำหรับอาคารสำนักงานในจีนกล่าวถึง ยอดการสั่งซื้อกระจกที่ลดลงว่า เป็นตัวชี้วัดสะท้อนตลาดอสังหาฯจีนที่ค่อนข้างน่าเป็นห่วง ความกังวลนี้ได้รับการตอกย้ำ จากสถิติอัตราการนำเข้าและการลงทุนในสินทรัพย์ถาวรเดือนสิงหาคมซึ่งลดลง นอกจากนี้อัตราเงินเฟ้อยังลดลงอย่างมากเหลือ 4.9% จากยอด 6.3% ในเดือนกรกฏาคม

ห่วงจีนตามรอยซับไพรม์อเมริกา

ภาวะอสังหาฯขาลงนี้ ทำให้เกิดความวิตกกังวลว่า จีนจะซ้ำรอย เดินตามวิกฤตซับไพรม์ของอเมริกันหรือไม่ อย่างไรก็ตามนักวิเคราะห์ได้ชี้ว่า อสังหาฯขาลงในจีน จะไม่ส่งผลกระทบต่อระบบการเงินโดยรวม เหมือนซับไพรม์ในอเมริกา

ทั้งนี้เหตุผลที่จีนจะไม่เจอวิกฤตดังกล่าว ประการหนึ่งคือ การที่ธนาคารจีนคุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ โดยตั้งเงื่อนไขให้การปล่อยกู้สำหรับผู้ที่ซื้อบ้าน ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำอย่างน้อย 30% เงื่อนไขนี้จึงทำให้ธนาคารจีนมีเงินหมุนพอสมควร ซึ่งตรงข้ามกับธนาคารอเมริกันที่ไม่ตั้งเงื่อนไขเรื่องเงินดาวน์ นอกจากนี้ในจีนการยึดอสังหาฯโดยธนาคารก็มีน้อยมาก เนื่องจากชาวจีนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะในชนบทมักควักเงินสดซื้อบ้าน ไม่ค่อยพึ่งการกู้มากเท่าไรนัก

หวั่นปัญหาลามสู่ภาคเศรษฐกิจอื่น

ลีโอ หัว นักวิเคราะห์ภาคธนาคารจีนจาก มูดีส์ แสดงทัศนะว่า ภาคธนาคารจีนจะฝ่าภาวะราคาอสังหาฯขาลงไปได้ แต่หัวก็ยังตั้งข้อกังวลว่า ภาคธนาคารอาจจะเจอกับความท้าทายมากขึ้น หากปัญหาเศรษฐกิจขยายออกไป “ราคาอสังหาฯตอนนี้ไม่น่าก่อให้เกิดปัญหาหนักหน่วงมากมาย แต่หากราคาอสังหาฯลดลงไปอีก ปัญหาอาจขยายไปสู่ภาคอื่นๆ” หัวกล่าว

ทั้งนี้ปัญหาอสังหาฯที่เกิดขึ้นช่วงเดียวกับภาวะตลาดหุ้นขาลง โดยราคาหุ้นในตลาดเซี่ยงไฮ้ลดลงราว 2/3 นับแต่ช่วงที่พุ่งสู่จุดสูงสุดในเดือนตุลาคมปีที่แล้ว ทำให้ผู้นำจีนกระอักกระอ่วน ด้วยปัญหาทั้งสองนี้อาจทำให้ประชาชนรู้สึกไม่มั่นคง คิดว่าเศรษฐกิจแย่ กระทั่งลดการจับจ่ายลง

ข้อมูลสถิติล่าสุดจากภาครัฐระบุว่า ราคาอสังหาฯโดยเฉลี่ย ณ เดือนกรกฏาคมมีมูลค่าสูงกว่าปีที่แล้ว 7% บรรดานายหน้อก็ยอมรับว่าในช่วงนั้นราคาพุ่งจริง แต่นับแต่นั้นเป็นต้นมาก็ลดลงเรื่อยๆ หุ้นกลุ่มอสังหาฯเองก็มีมูลค่าลดลง ว่านเคอ บริษัทพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ของจีนที่จดทะเบียนในตลาดหุ้น ได้แถลงเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมาว่า ยอดขายของบริษัทในเดือนสิงหาคมลดลง 35% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

ภาวะอสังหาฯขาลงนี้ได้ส่งผลกระทบไปยังประชาชนทั่วไปด้วย โดยทัศนะเกี่ยวกับปัญหานี้สามารถพบได้ตามเวบบล็อกและ จากการสนทนาทั่วไปว่า ขณะนี้ผู้คนต่างเปลี่ยนความคิดใหม่ โดยเห็นว่า “การเก็งกำไรหุ้นและอสังหาฯมิใช่หนทางสู่ความร่ำรวยอีกต่อไป”

หลิน ปิน นายหน้าค้าประกันวัย 48 ปี ซึ่งอาศัยอยู่ในเมืองกว่างโจวระบุว่า “ตอนนี้ห้องพักขนาด 93 ตารางเมตร ที่ซื้อมาตั้งแต่ปี 2002 ยังมีมูลค่าสูงกว่าราคาทุนที่ซื้อมา แต่ตอนนี้ฉันสูญเงินไปกับหุ้นราว 3,000 เหรียญสหรัฐฯแล้ว และฉันกลัวว่าฉันอาจจะต้องสูญเงินไปกับอสังหาฯอีก”

เผยสาเหตุหนึ่งในต้นตอปัญหา

ทั้งนี้หนึ่งในปัจจัยที่ทำให้ทำเกิดปัญหาอสังหาฯขาลง คือการควบคุมเงินกู้อย่างเข้มงวด เมื่อปีที่แล้วธนาคารกลางจีนได้เพิ่มอัตราเงินฝากที่ธนาคารพาณิชย์ต้องฝากไว้กับธนาคารกลาง โดยทางธนาคารกลางหวังว่า จะใช้มาตรการนี้ในการควบคุมอัตราเงินเฟ้อ ด้วยการชะลอการปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์ ธนาคารพาณิชย์ตอบสนองนโยบายเป็นอย่างดี โดยยังคงปล่อยให้ลูกค้ารายใหญ่ โดยเฉพาะวิสาหกิจรัฐ แต่ในทางตรงข้ามธนาคารกลับเข้มงวดกับลูกค้ารายย่อย

ข้อมูลจากธนาคารกลางชี้ว่า การปล่อยกู้สู่ภาคครัวเรือนลดลง 1/3 ระหว่างเดือนมีนาคมถึงกรกฏาคมปีนี้ โดยอัตราที่ลดลงนี้ส่วนมากมาจากการกู้เพื่อซื้อบ้านที่ลดลง นิโคลาส ลาร์ดี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินจีน ระบุว่า “อัตราที่ลดลงนี้สะท้อนอุปสงค์ในภาคอสังหาฯที่ลดลงอย่างชัดเจน”

ทั้งนี้การแก้ปัญหา ด้วยการเพิ่มการปล่อยกู้อาจเป็นสิ่งที่ยากยิ่ง ด้วยขณะนี้ธนาคารกลาง ต้องการดึงเงินจากธนาคารพาณิชย์ เพื่อซื้อดอลลาร์ กันมิให้หยวนแข็งค่ามากกว่านี้ จนกระทบภาคการส่งออก ดังนั้นทางเลือกที่จะให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้อสังหาฯเพิ่มจึงมิสามารถทำได้ง่ายๆ

เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา รัฐบาลได้ประกาศสถิติดุลการค้าเดือนสิงหาคม ซึ่งชี้ว่าจีนทำสถิติเกินดุล 28,700 ล้านเหรียญสหรัฐฯ แม้สถิติดังกล่าวอาจเป็นเรื่องที่น่ายินดี ทว่าหากพิจารณาแล้วจะพบว่า ตัวเลขเกินดุลนี้ มาจากการนำเข้าที่ชะลอตัวลง และอัตราการนำเข้าที่ชะลอตัวลงนี้ เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าเศรษฐกิจมีปัญหา