บลูมเบิร์ก/ผู้จัดการรายวัน - นักลงทุนหวั่นวิกฤตฟองสบู่ เทขายหุ้นอสังหาริมทรัพย์ กดดัชนีฮั่งเส็งรูดต่ำสุดในรอบ 18 เดือน ขณะที่ มอร์แกน สแตนลีย์ ชี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนใกล้เผชิญภาวะ "ล่มสลาย" หลังราคา-ยอดขายทรุดตัวหนัก ด้านศูนย์วิจัยกสิกรไทย แนะจับตาทิศทางเงินเฟ้อและอุปทานที่สูงเกินความต้องการของตลาด
เมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา ดัชนีฮั่งเส็ง ตลาดหุ้นฮ่องกง ได้ปรับตัวลดลงต่ำสอดในรอบเกือบ 18 เดือน (นับตั้งแต่ 20 มีนาคม 2550 ดัชนีฮั่งเส็งปิดที่ระดับ 19,357 จุด) โดยปรับตัวลดลงต่ำสุดที่ 19,220.28 จุด ก่อนจะปิดการซื้อขายที่ 19,388.72 จุด ลดลงจากวันก่อนหน้าถึง 611.06 จุด หรือคิดเป็น 3.06%
โดยสาเหตุที่ทำให้ดัชนีฮั่งเส็ง ปรับตัวลดลงอย่างรุนแรง สืบเนื่องจากนักลงทุนเทขายหุ้นบริษัทจีนออกมาเป็นจำนวนมาก เนื่องจากความไม่มั่นใจในสภาพเศรษฐกิจและนโยบายด้านการเงินของรัฐบาลจีน โดยเฉพาะหุ้นบริษัทโทรคมนาคม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ธนาคาร และหุ้นที่เกี่ยวกับสินค้าโภคภัณฑ์
สำหรับหุ้นกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์จีนปรับตัวลดลงต่อเนื่อง หลังจากที่หลายบริษัทประกาศลดราคาบ้านและราคาหุ้นลงเนื่องจากได้รับผลกระทบจากตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนที่ซบเซา รวมทั้งมีการคาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซาต่อเนื่องอีกหลายไตรมาส ส่งผลให้บริษัทหลักทรัพย์ปรับลดราคาหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งลง
เจอร์รี ลู นักวิเคราะห์จากมอร์แกน สแตนลีย์ ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนใกล้เผชิญกับภาวะ "ล่มสลาย" เนื่องจากราคาบ้านและยอดขายบ้านทรุดตัวลงอย่างหนัก ซึ่งส่งผลให้ตัวเลขกำไรของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธนาคารพาณิชย์ตกต่ำลง
"ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ๆ ของจีนตกต่ำลงอย่างมาก ทำให้เชื่อว่ามีความเป็นไปได้สูงมากที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะเผชิญภาวะล่มสลาย และจะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธนาคารพาณิชย์" นักวิเคราะห์มอร์แกน สแตนลีย์กล่าว
ทั้งนี้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในจีนทรุดตัวลงอย่างหนักนับตั้งแต่รัฐบาลประกาศกฏข้อบังคับให้ผู้ซื้อบ้านชำระเงินดาวน์เพิ่มขึ้น และปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน โดยมีเป้าหมายที่จะสกัดกั้นราคาบ้านไม่ให้ร้อนแรงจนเกินไป บวกกับนอกจากนี้ ตลาดหุ้นจีนที่ร่วงลงไปกว่า 60% ในปีนี้และความกังวลที่ว่าเศรษฐกิจจีนจะชะลอตัวลงอีกนั้น ยังเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในจีนถดถอยลงด้วย
ก่อนหน้านี้ ธนาคารกลางจีนและคณะกรรมการกำกับดูแลกิจการธนาคารจีน (CBRC) สั่งการให้ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เพื่อควบคุมความเสี่ยงที่อาจเป็นภัยคุกคามภาคธุรกิจธนาคารในประเทศ
สำหรับวัตถุประสงค์ของการเรียกร้องให้เพิ่มความเข้มงวดในการใช้นโยบายด้านสินเชื่อครั้งนี้ มีเป้าหมายที่จะพัฒนาตลาดสินเชื่อสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ดีขึ้น ภายใต้เจตนารมณ์ของธนาคารกลางที่หวังจะป้องกันความเสี่ยงทางการเงินที่อาจเกิดขึ้นได้ แต่นโยบายดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อเจ้าของโครงการ เนื่องการทำธุรกรรมทางการเงินจะเผชิญอุปสรรคมากยิ่งขึ้น
โดยในช่วงครึ่งปีแรก ยอดการปล่อยสินเชื่อสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในจีนพุ่งขึ้น 22.5% ต่อปี ที่ระดับ 5.2 ล้านล้านหยวน (7.615 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ) ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 15-20% ของสินทรัพย์ทั้งหมดในธุรกิจธนาคาร
นักวิเคราะห์กล่าวว่า หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาและเม็ดเงินทุนที่กระจัดกระจายจะทำให้ธนาคารพาณิชย์เผชิญความเสี่ยง ซึ่งจะยิ่งกดดันให้เศรษฐกิจในประเทศตกอยู่ในสถานการณ์อันตราย
ขณะที่บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด ได้ประเมินไว้ก่อนหน้านี้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงปักกิ่ง น่าจะได้รับผลกระทบเชิงลบหลังจากการแข่งขันกีฬาโอลิมปิกปิดฉากลง จากภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจโลกและอาจส่งผลก่อให้เกิดวิกฤตฟองสบู่แตก เนื่องจากภาวะเงินเฟ้อและอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ที่มีมากเกินอุปสงค์ในตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
"ที่ผ่านมาภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ส่งสัญญาณเตือนถึงปรากฏการณ์วิกฤตฟองสบู่ เริ่มจากการเลิกล้มกิจการของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายย่อยหลายรายและการชะลอตัวของการซื้อขายในตลาด โดยมีสาเหตุหลักมาจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ทะยานพุ่งสูงขึ้นเกินความเป็นจริง โดยราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับตัวสูงจากวิกฤตเงินเฟ้อภายในประเทศ รวมถึงการปั่นราคาซื้อขายของนักลงทุนและนักเก็งกำไรในตลาด"
พร้อมกันนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้คาดการณ์ทิศทางการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังปี 51 นี้ ยังคงเป็นประเด็นที่น่าจับตามอง แม้จะคาดการณ์ว่าในปี 51 สินทรัพย์คงที่ในปักกิ่งจะเพิ่มขึ้นเป็น 430 พันล้านหยวน จากหลายปัจจัย เช่น ทางการจีนซึ่งมีนโยบายพัฒนาให้ปักกิ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงิน , อุปสงค์และกำลังการซื้อซึ่งมีศักยภาพที่เอื้ออำนวยต่อโอกาสการลงทุน หรือการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในมหานครปักกิ่งที่น่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคต เป็นต้น ที่จะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีน
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนปัจจัยเสี่ยงที่จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาทิ อัตราเงินเฟ้อและความเสี่ยงด้านอุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่อาจมีมากเกินความต้องการในตลาด รวมถึงแนวโน้มการชะลอตัวทางเศรษฐกิจของประเทศจีน
"ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีนยังเป็นเรื่องที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงจากปัจจัยลบหลายด้าน แต่ยังคงมีปัจจัยบวกที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้ยเช่นกัน"
เมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา ดัชนีฮั่งเส็ง ตลาดหุ้นฮ่องกง ได้ปรับตัวลดลงต่ำสอดในรอบเกือบ 18 เดือน (นับตั้งแต่ 20 มีนาคม 2550 ดัชนีฮั่งเส็งปิดที่ระดับ 19,357 จุด) โดยปรับตัวลดลงต่ำสุดที่ 19,220.28 จุด ก่อนจะปิดการซื้อขายที่ 19,388.72 จุด ลดลงจากวันก่อนหน้าถึง 611.06 จุด หรือคิดเป็น 3.06%
โดยสาเหตุที่ทำให้ดัชนีฮั่งเส็ง ปรับตัวลดลงอย่างรุนแรง สืบเนื่องจากนักลงทุนเทขายหุ้นบริษัทจีนออกมาเป็นจำนวนมาก เนื่องจากความไม่มั่นใจในสภาพเศรษฐกิจและนโยบายด้านการเงินของรัฐบาลจีน โดยเฉพาะหุ้นบริษัทโทรคมนาคม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ธนาคาร และหุ้นที่เกี่ยวกับสินค้าโภคภัณฑ์
สำหรับหุ้นกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์จีนปรับตัวลดลงต่อเนื่อง หลังจากที่หลายบริษัทประกาศลดราคาบ้านและราคาหุ้นลงเนื่องจากได้รับผลกระทบจากตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนที่ซบเซา รวมทั้งมีการคาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซาต่อเนื่องอีกหลายไตรมาส ส่งผลให้บริษัทหลักทรัพย์ปรับลดราคาหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งลง
เจอร์รี ลู นักวิเคราะห์จากมอร์แกน สแตนลีย์ ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนใกล้เผชิญกับภาวะ "ล่มสลาย" เนื่องจากราคาบ้านและยอดขายบ้านทรุดตัวลงอย่างหนัก ซึ่งส่งผลให้ตัวเลขกำไรของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธนาคารพาณิชย์ตกต่ำลง
"ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ๆ ของจีนตกต่ำลงอย่างมาก ทำให้เชื่อว่ามีความเป็นไปได้สูงมากที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะเผชิญภาวะล่มสลาย และจะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธนาคารพาณิชย์" นักวิเคราะห์มอร์แกน สแตนลีย์กล่าว
ทั้งนี้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในจีนทรุดตัวลงอย่างหนักนับตั้งแต่รัฐบาลประกาศกฏข้อบังคับให้ผู้ซื้อบ้านชำระเงินดาวน์เพิ่มขึ้น และปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน โดยมีเป้าหมายที่จะสกัดกั้นราคาบ้านไม่ให้ร้อนแรงจนเกินไป บวกกับนอกจากนี้ ตลาดหุ้นจีนที่ร่วงลงไปกว่า 60% ในปีนี้และความกังวลที่ว่าเศรษฐกิจจีนจะชะลอตัวลงอีกนั้น ยังเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในจีนถดถอยลงด้วย
ก่อนหน้านี้ ธนาคารกลางจีนและคณะกรรมการกำกับดูแลกิจการธนาคารจีน (CBRC) สั่งการให้ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เพื่อควบคุมความเสี่ยงที่อาจเป็นภัยคุกคามภาคธุรกิจธนาคารในประเทศ
สำหรับวัตถุประสงค์ของการเรียกร้องให้เพิ่มความเข้มงวดในการใช้นโยบายด้านสินเชื่อครั้งนี้ มีเป้าหมายที่จะพัฒนาตลาดสินเชื่อสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ดีขึ้น ภายใต้เจตนารมณ์ของธนาคารกลางที่หวังจะป้องกันความเสี่ยงทางการเงินที่อาจเกิดขึ้นได้ แต่นโยบายดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อเจ้าของโครงการ เนื่องการทำธุรกรรมทางการเงินจะเผชิญอุปสรรคมากยิ่งขึ้น
โดยในช่วงครึ่งปีแรก ยอดการปล่อยสินเชื่อสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในจีนพุ่งขึ้น 22.5% ต่อปี ที่ระดับ 5.2 ล้านล้านหยวน (7.615 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ) ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 15-20% ของสินทรัพย์ทั้งหมดในธุรกิจธนาคาร
นักวิเคราะห์กล่าวว่า หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาและเม็ดเงินทุนที่กระจัดกระจายจะทำให้ธนาคารพาณิชย์เผชิญความเสี่ยง ซึ่งจะยิ่งกดดันให้เศรษฐกิจในประเทศตกอยู่ในสถานการณ์อันตราย
ขณะที่บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด ได้ประเมินไว้ก่อนหน้านี้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงปักกิ่ง น่าจะได้รับผลกระทบเชิงลบหลังจากการแข่งขันกีฬาโอลิมปิกปิดฉากลง จากภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจโลกและอาจส่งผลก่อให้เกิดวิกฤตฟองสบู่แตก เนื่องจากภาวะเงินเฟ้อและอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ที่มีมากเกินอุปสงค์ในตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
"ที่ผ่านมาภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ส่งสัญญาณเตือนถึงปรากฏการณ์วิกฤตฟองสบู่ เริ่มจากการเลิกล้มกิจการของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายย่อยหลายรายและการชะลอตัวของการซื้อขายในตลาด โดยมีสาเหตุหลักมาจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ทะยานพุ่งสูงขึ้นเกินความเป็นจริง โดยราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับตัวสูงจากวิกฤตเงินเฟ้อภายในประเทศ รวมถึงการปั่นราคาซื้อขายของนักลงทุนและนักเก็งกำไรในตลาด"
พร้อมกันนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้คาดการณ์ทิศทางการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังปี 51 นี้ ยังคงเป็นประเด็นที่น่าจับตามอง แม้จะคาดการณ์ว่าในปี 51 สินทรัพย์คงที่ในปักกิ่งจะเพิ่มขึ้นเป็น 430 พันล้านหยวน จากหลายปัจจัย เช่น ทางการจีนซึ่งมีนโยบายพัฒนาให้ปักกิ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงิน , อุปสงค์และกำลังการซื้อซึ่งมีศักยภาพที่เอื้ออำนวยต่อโอกาสการลงทุน หรือการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในมหานครปักกิ่งที่น่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคต เป็นต้น ที่จะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีน
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนปัจจัยเสี่ยงที่จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาทิ อัตราเงินเฟ้อและความเสี่ยงด้านอุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่อาจมีมากเกินความต้องการในตลาด รวมถึงแนวโน้มการชะลอตัวทางเศรษฐกิจของประเทศจีน
"ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีนยังเป็นเรื่องที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงจากปัจจัยลบหลายด้าน แต่ยังคงมีปัจจัยบวกที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้ยเช่นกัน"
