รฟท.เปิดประมูลพัฒนาแปลง A กว่า 1.1 หมื่น ล. ขายซอง 28 ธ.ค. 63 - 29 ม.ค. 64 และยื่นประมูล 1 มิ.ย. 64 เผยเงื่อนไขเปิดกว้างมากขึ้น คาดมีเอกชนสนใจเพิ่ม ปัจจัยเปิดสีแดงและสถานีกลางบางซื่อหนุน ตั้งเกณฑ์ 4 ซอง แนวคิด TOD และ Mixed Use ผุดร้านค้า โรงแรม และสำนักงาน พื้นที่กว่า 3 แสนตารางเมตร
รายงานข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยว่า ขณะนี้ รฟท.ได้เปิดประมูลสรรหาเอกชนร่วมลงทุน โครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ บริเวณสถานีกลางบางซื่อ แปลง A ที่ดินประมาณ 32 ไร่ มูลค่าลงทุน 11,721 ล้านบาท ภายใต้ พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 โดยขายเอกสาร ในวันที่ 28 ธ.ค. 2563 ถึง วันที่ 29 ม.ค. 2564 ราคาชุดละ 500,000 บาท และให้ยื่นข้อเสนอ ในวันที่ 1 มิ.ย. 2564 ณ ห้องประชุมสถานีรถไฟบางซ่อน เวลา 09.00-15.00 น.
ซึ่งเป็นการเปิดประมูลหาเอกชนร่วมลงทุนพัฒนาพื้นที่แปลง A ครั้งที่ 2 หลังจากครั้งแรก มีผู้ซื้อเอกสาร 3-4 ราย แต่ไม่ได้เข้ายื่นข้อเสนอ โดย รฟท.ได้ประชุมเพื่อทดสอบความสนใจ (Market Sounding) นอกจากนี้ ยังปรับปรุงเงื่อนไขที่เปิดกว้างมากขึ้น เช่น บริษัทลูกสามารถใช้ผลงานของบริษัทแม่ได้ เป็นต้น ล่าสุด มีเอกชนให้ความสนใจเพิ่มอีก 2 ราย เนื่องจากพื้นที่ แปลง A นี้อยู่ติดกับสถานีกลางบางซื่อ ที่จะเปิดให้บริการรถไฟสายสีแดงในปี 2564 ดังนั้นคาดว่าจะมีเอกชนสนใจมากกว่าประมูลครั้งแรก
โดยเอกชนที่ยื่นข้อเสนอร่วมลงทุน แปลง A จะต้องรับผิดชอบการออกแบบ จัดหาเงินทุน ก่อสร้าง บริหาร และดำเนินโครงการ เมื่อสิ้นสุดสัญญาจะโอนกรรมสิทธิ์อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดให้แก่ รฟท. (B-O-T) มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี และมีระยะเวลาก่อสร้างไม่เกิน 4 ปี
เป้าหมาย 1. พัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ แนวคิด TOD โดยคำนึงถึงการสร้างรายได้และเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้แก่ รฟท. 2. สนับสนุนการให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกแก่ผู้ใช้บริการสถานีกลางบางซื่อ 3. พัฒนาพื้นทีแปลง A โดยนำแนวคิดเมืองอัจฉริยะ (Smart City) มาประยุกต์ออกแบบ ก่อสร้างดำเนินธุรกิจ ให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจสมัยใหม่ครบวงจร (Smart Business Complex) ที่มีประเภทของกิจการทางพาณิชย์แบบผสมผสาน (Mixed Use) ได้แก่ ร้านค้า โรงแรม และสำนักงาน โดยผู้ยื่นข้อเสนอต้องก่อสร้างอาคารมีพื้นที่รวมไม่น้อยกว่า 317,000 ตารางเมตร
กำหนดผลตอบแทน ให้แก่ รฟท.แบ่งเป็น 1. ค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ (Upfront Fee) ชำระ ณ วันลงนามสัญญา 2. ผลประโยชน์ตอบแทนรายปี ชำระต้นปี ในระยะก่อสร้าง 4 ปี (ปีแรกปลอดการชำระ) และระยะดำเนินธุรกิจ 30 ปี
สำหรับคุณสมบัติผู้ยื่นข้อเสนอ 1. นิติบุคคลรายเดียว 2. กิจการร่วมค้า 3. นิติบุคคลควบรวมกิจการ โดยกรณีเป็นนิติบุคคลรายเดียวต้องเป็นนิติบุคคลไทยที่จดทะเบียนจัดตั้งไม่น้อยกว่า3 ปี (นับถึงวันยื่นข้อเสนอ) กรณีเป็นกิจการร่วมค้า บริษัทผู้นำต้องเป็นนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทยหรือต่างประเทศไม่น้อยกว่า 3 ปี (นับถึงวันยื่นข้อเสนอ) และมีนิติบุคคลไทยถือหุ้นไม่น้อยกว่า 51% ของเงินลงทุนทั้งหมด โดยมูลค่าสุทธิของกิจการ (Net Worth) รายปีเฉลี่ยในรอบระยะ 3 ปี ย้อนหลังไม่น้อยกว่า 3,000 ล้านบาท
กำหนดประสบการณ์ผู้ยื่นข้อเสนอ ต้องเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการเดียวหรือหลายโครงการรวมกันไม่เกิน 3 โครงการ ที่มีขนาดพื้นที่อาคารรวมกันไม่น้อยกว่า 150,000 ตารางเมตร และแต่ละโครงการต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 10,000 ตารางเมตร โดยได้ดำเนินการในเวลาไม่เกิน 10 ปี ณ วันยื่นข้อเสนอ
สำหรับการประเมินมี 6 ขั้นตอน
1. ประเมินขั้นต้น ตรวจสอบหลักฐาน (ซองไม่ปิดผนึก) ได้แก่ หนังสือมอบอำนาจ หลักฐานการซื้อเอกสารการคัดเลือกเอกชน หนังสือยืนยันการไม่เป็นผู้ได้รับเอกสิทธิ์หรือความคุ้มกันจากอำนาจศาลและหลักประกันซอง
2. ด้านคุณสมบัติ (ซองที่ 1) ประเมินแบบผ่าน/ไม่ผ่าน
3. ข้อเสนอทางเทคนิคและแผนการลงทุน (ซองที่ 2) ประเมินมีคะแนนเต็ม 100 คะแนน มีเกณฑ์ประเมิน 4 หัวข้อ คือ รูปแบบการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของโครงการและข้อกำหนด 30 คะแนน, แผนธุรกิจ 40 คะแนน, แผนการบริหารการก่อสร้าง และการประมาณมูลค่าการก่อสร้าง 15 คะแนน, แผนการดำเนินโครงการ 15 คะแนน โดยผู้ผ่านซอง 2 จะต้องได้คะแนนในการประเมินแต่ละหัวข้อไม่น้อยกว่า 70 % และจะต้องได้รับคะแนนรวมทั้งหมดไม่น้อยกว่า 80%
ทั้งนี้ กรณีมีผู้ผ่านประเมินซองที่ 2 เพียงรายเดียว หากคณะกรรมการคัดเลือกฯเห็นว่า รัฐจะได้ประโยชน์ก็สามารถดำเนินการพิจารณาข้อเสนอขั้นต่อไปได้
4. ข้อเสนอผลประโยชน์ตอบแทนแก่ รฟท. (ซองที่ 3 ) กรณีมีผู้เสนอผลตอบแทนสูงสุดเท่ากันมากกว่า 1 ราย คณะกรรมการคัดเลือกจะเรียกผู้ที่ยื่นเสนอผลตอบแทนที่เท่ากันนั้น มาทำการเสนอผลประโยชน์รวมแก่ รฟท.อีกครั้ง โยจะต้องไม่ต่ำกว่าข้อเสนอที่ยื่นไว้เดิม และผู้ที่เสนอสูงสุดจะถือว่าผ่าน
5. ข้อเสนอเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของโครงการ (ซองที่ 4 ) คณะกรรมการคัดเลือกฯ จะเปิดซองที่ 4 ของผู้ผ่านการประเมินซอง 3 และเป็นอำนาจของคณะกรรมการคัดเลือกฯ จะพิจารณารับหรือไม่รับข้อเสนอเพิ่มเติมประสิทธิภาพ ทั้งหมดหรือบางส่วน ก็ได้
6. เจรจาต่อรองสัญญาร่วมลงทุน ตามกรอบเอกสารการคัดเลือกเอกชน (Request for Proposal)
