ราชกิจจาฯ ประกาศกฎกระทรวงกำหนด ประเมินราคาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างใหม่

เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษาได้ประกาศเผยแพร่กฎกระทรวงการกําหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง การจัดทําบัญชีราคาประเมิน ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดินพ.ศ. 2563
อาศัยอํานาจตามความในมาตรา 4 วรรคหนึ่ง มาตรา 28 วรรคสอง และมาตรา 27 (2) แห่งพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 รัฐมนตรีว่าการ กระทรวงการคลังออกกฎกระทรวงไว้ ดังต่อไปนี้

ข้อ 1 ในกฎกระทรวงนี้
“ข้อมูลราคาตลาด”หมายความว่า ข้อมูลราคาซื้อขายที่ดินที่เกิดขึ้นตามปกติในท้องตลาด โดยเป็นข้อมูลที่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือข้อมูลที่เกิดขึ้นตามกิจกรรมที่ปรากฏตามสภาวะตลาด เพื่อนํามาใช้วิเคราะห์หรือเปรียบเทียบราคาประเมินที่ดิน เช่น ข้อมูลราคาซื้อขายจดทะเบียน ข้อมูลราคาตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อมูลเสนอขาย ข้อมูลสอบทาน ข้อมูลค่าเช่า

“วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยนําข้อมูล ราคาตลาดของที่ดินในบริเวณใกล้เคียงมาเปรียบเทียบกัน หรือใช้ข้อมูลตัวแทนของที่ดินเป็นข้อมูล ราคาตลาด และอาจนําปัจจัยที่สําคัญต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดินมาวิเคราะห์เพื่อกําหนด ราคาประเมินที่ดินนั้น

“วิธีรายได้” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษ โดยพิจารณาจากศักยภาพในการสร้างรายได้ของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษนั้น แปลงมาเป็นมูลค่า โดยใช้วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization Method) ซึ่งเป็น การประมาณการจากรายได้และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น หรือวิธีคํานวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Method) ซึ่งเป็นการประมาณการรายได้สุทธิจากทรัพย์สินในอนาคต ตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน และคิดลดกลับเป็นมูลค่าปัจจุบัน

“วิธีต้นทุน” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษ โดยพิจารณาจากผลรวมของมูลค่าที่ดินและมูลค่าสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษซึ่งหักค่าเสื่อมราคา สิ่งปลูกสร้างแล้ว โดยการประเมินราคาที่ดินให้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด และการประเมินราคา
สิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษอาจใช้วิธีการเปรียบเทียบจากอาคารลักษณะเดียวกัน (Comparative Unit Method) วิธีคิดต้นทุนแบบแยกส่วน (Unit - in - Place Method) หรือวิธีการถอดปริมาณงาน ก่อสร้าง (Quantity Survey Method)

“หน่วยที่ดิน” หมายความว่า ที่ดินในบริเวณเดียวกัน ซึ่งประกอบด้วยปัจจัยต่างๆ ที่มีผล ทําให้ราคาที่ดินนั้นแตกต่างกันน้อยที่สุด ได้แก่ ทางหลวง ถนน ซอย ทะเล แม่น้ํา คลอง หมู่บ้าน จัดสรร หรือลักษณะทางกายภาพอื่น ที่ใช้แสดงให้ทราบถึงตําแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดิน

“ตารางปริมาณงานก่อสร้าง” หมายความว่า ตารางแสดงประมาณการค่าใช้จ่ายที่ใช้ใน การก่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง ประกอบด้วย ปริมาณวัสดุก่อสร้างและค่าจ้างแรงงาน ตามแบบมาตรฐาน สิ่งปลูกสร้าง ทั้งนี้ ตามที่คณะกรรมการกําหนด

“ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงานก่อสร้าง” หมายความว่า ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงานก่อสร้าง ที่คณะกรรมการราคากลางและขึ้นทะเบียนผู้ประกอบการตามกฎหมายว่าด้วยการจัดซื้อจัดจ้างและ การบริหารพัสดุภาครัฐกําหนดขึ้นตามหลักเกณฑ์การคํานวณราคากลางงานก่อสร้าง
“แบบมาตรฐานสิ่งปลูกสร้าง” หมายความว่า แบบแปลนของสิ่งปลูกสร้างตามแต่ละประเภท ที่คณะกรรมการกําหนด ประกอบด้วย แบบการก่อสร้าง แปลนพื้น รูปด้าน รูปตัด ผังหลังคา และเอกสารอื่น ๆ เท่าที่จําเป็นที่จะนําไปใช้เป็นแนวทางการก่อสร้างได้ตรงตามแบบการก่อสร้างนั้น
“บัญชีเทียบเคียงสิ่งปลูกสร้าง” หมายความว่า บัญชีที่กําหนดขึ้นเพื่อให้พนักงานประเมิน ตามกฎหมายว่าด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถใช้ในการกําหนดราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างหรือ สิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษที่ไม่มีราคาประเมิน โดยพิจารณาจากลักษณะของโครงสร้างอาคาร ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน ทั้งนี้ ตามที่คณะกรรมการกําหนด

“ค่าเสื่อมราคาสิ่งปลูกสร้าง” หมายความว่า การเสื่อมค่าอันเนื่องมาจากอายุการก่อสร้าง ของสิ่งปลูกสร้าง โดยคิดหักเป็นร้อยละต่อปี ตามประเภทของสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ

“สิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษ” หมายความว่า สิ่งปลูกสร้างขนาดใหญ่และมีลักษณะ การใช้เพื่อกิจการเฉพาะอย่าง ซึ่งไม่สามารถเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ได้
“องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น” หมายความว่า เทศบาล องค์การบริหารส่วนตําบล กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นตามที่มีกฎหมายจัดตั้ง แต่ไม่หมายความรวมถึงองค์การบริหารส่วนจังหวัด