ฝ่ายวิจัยพลัสฯคาดแนวโน้มการพัฒนาคอนโดฯไซต์เล็กลง รับต้นทุนที่สูงขึ้น แต่ยืนราคาขายต่อยูนิตสูง เผยผลพวงเศรษฐกิจ ยอดการก่อสร้างที่เสร็จไม่ทัน ทำให้อุปทานคงค้างเกือบ 16,000 ยูนิต ดูดซับนานกว่าครึ่งปี แจงครึ่งปีแรกตลาดคอนโดฯยังเกาะแนวรถไฟฟ้า โซนรัชดาฯ-ธนบุรี-สุขุมวิทรอบนอก ทำเลยอดฮิต ยูนิตเก่า-ใหม่ครึ่งปีกว่า 30,000 ยูนิต มียอดจองแล้ว 14,710 ยูนิต ด้านตลาดบ้านเดี่ยวคาดจะมียอดขายรวมไม่ต่ำกว่า 7,700 ยูนิต โซนแนวรถไฟฟ้าที่เตรียมเปิดให้บริการยอดขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงรายงานผลวิจัยสรุปภาพรวมธุรกิจอสังหาฯไทยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมตามพื้นที่เส้นรถไฟฟ้ายังคงมาแรง แม้ยอดขายบางพื้นที่เริ่มชะลอ ทั้งนี้ ตลาดคอนโดฯช่วงครึ่งปีแรก2551 ภายใต้การชะลอตัวทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน พบว่า มีอุปทานเสนอขายใหม่ จำนวน 25,966 ยูนิต (71 โครงการ) เติบโตขึ้นจากครึ่งปีหลัง 2550 อยู่ถึง 23% (เพิ่มขึ้น 4,772 ยูนิต) หรือเติบโตเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า 53% (9,033 ยูนิต) เน้นการพัฒนาตามเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT เป็นหลัก
ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่รัชดาภิเษก พื้นที่ธนบุรี และพื้นที่สุขุมวิทรอบนอก ยอดรวมอุปทานเสนอขายทั้งยูนิตใหม่และยูนิตคงค้างจากของเดิมเฉพาะครึ่งปีแรก 2551 จึงอยู่ที่ 30,570 ยูนิต ลดลงจากครึ่งปีหลัง 2550 เล็กน้อยที่ 1% (ลดลง 453 ยูนิต) มียอดจองแล้วจำนวน 14,710 ยูนิต ลดลงจากครึ่งปีหลัง 2550 ที่ 14% (ลดลง 2,353 ยูนิต) คงเหลือทั้งสิ้น 15,860 ยูนิต เป็นผลจากการที่ผู้ซื้อใช้เวลาตัดสินใจซื้อยาวนานขึ้นเพราะปัญหาด้านเศรษฐกิจ ประกอบกับความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร และผู้ประกอบการบางรายชะลอการขายเพื่อปรับราคาขายใหม่
โดยในพื้นที่รัชดาภิเษกมียอดขายสูงสุดอยู่ที่ 4,176 ยูนิต ซึ่งมียอดขายเพิ่มขึ้น 7% จากครึ่งปีหลัง 2550 รองลงมาคือ พื้นที่ธนบุรี อยู่ที่ 3,950 ยูนิต และพื้นที่สุขุมวิท อยู่ที่ 2,151 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร(ตร.ม.)ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 4% เพื่อดึงดูดกำลังซื้อที่เริ่มชะลอตัวในภาวะเศรษฐกิจผันผวน และบางโครงการชะลอการขายเพื่อปรับราคาใหม่ ทั้งนี้ ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (เพลินจิต-ชิดลม, สีลม-สาทร) และพื้นที่พหลโยธินมีการปรับราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสูงสุดเท่ากันที่ 9% อยู่ที่ 112,366 บาทต่อตร.ม. และ 70,395 บาทต่อตร.ม.ตามลำดับ รองลงมาคือ พื้นที่สุขุมวิท ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4% อยู่ที่ 90,337 บาทต่อตร.ม.
ขณะที่ อัตราการสร้างเสร็จของห้องชุดครึ่งปีแรก 2551 ลดลงที่ 38% (ลดลง 4,867 ยูนิต) เมื่อเทียบกับครึ่งปีหลัง 2550 ณ ปัจจุบัน อยู่ที่ 7,947 ยูนิต (36 โครงการ) เนื่องจากแล้วเสร็จไม่ทันตามกำหนด และต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนต้องชะลอการก่อสร้างออกไป ทำให้คาดว่า อัตราปริมาณอุปทานคงค้าง จำนวน 15,860 ยูนิต อาจจะต้องใช้เวลาการดูดซับนานกว่า 6 เดือน ราคาขายเฉลี่ยคาดว่าจะปรับขึ้นจากเดิม 10 -12 % แตกต่างกันตามทำเล และขึ้นกับภาวะเงินเฟ้อในอนาคต ประเภทห้องชุด 1 ห้องนอน ขนาด 45-50 ตร.ม. ยังได้รับความนิยมจากผู้ซื้อในปัจจุบัน แต่มีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการจะพัฒนาห้องชุดขนาดเล็กลง แต่คงราคาขายต่อยูนิตสูงใกล้เคียงเดิม
" อีกประมาณ 1-2 ปี คาดว่ามีจำนวนยูนิตเสนอขายใหม่อีก 23,392 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่สุขุมวิทรอบนอก รัชดาภิเษก ผู้ประกอบการจะให้ความสนใจกับลูกค้ากลุ่มนักลงทุนมากขึ้น เพราะได้รับการพิจารณาสินเชื่อจากธนาคารได้ง่ายกว่า หากในอนาคตอัตราเงินเฟ้อยังเพิ่มสูงขึ้น อาจมีส่วนช่วยผลักดันนักลงทุนให้เข้ามาซื้อคอนโดฯเพิ่มขึ้นได้
"
***บ้านเดี่ยวตามโซนรถไฟฟ้าเติบโต
ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ฝ่ายวิจัยฯระบุว่า ในครึ่งปีแรกมีจำนวนยูนิตเสนอขายบ้านเดี่ยวรวม 21,102 ยูนิต จาก 430 โครงการ ซึ่งเป็นยูนิตของโครงการเปิดใหม่ จำนวน 2,136 ยูนิต จาก 38 โครงการ และพื้นที่ทิศเหนือมียูนิตเสนอขายมากที่สุด 7,034 ยูนิตหรือ 35% จากทั้งหมด โดยส่วนแบ่งตลาดตามระดับราคาที่ใหญ่ที่สุด อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท 9,629 ยูนิตหรือ 45% ตามด้วยราคา 5-7 ล้านบาท 4,095 ยูนิตและต่ำกว่า 3 ล้านบาท 4,080 ยูนิต ซึ่งสัดส่วนเท่ากันที่ 19% และเมื่อรวมตลาดระดับกลาง-ล่าง จะมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 80% ขึ้นไปของยูนิตเสนอขายทั้งหมด
สำหรับยอดขายบ้านเดี่ยวขยับเพิ่มขึ้น 3% จากรอบก่อน และทิศตะวันออกมียอดขายสูงสุดยอดขายบ้านเดี่ยว ณ ครึ่งปีแรก 2551 อยู่ที่ 7,784 ยูนิตหรือ 37% เพิ่มขึ้น 3% จากครึ่งปีหลัง 2550 และเท่ากันกับครึ่งปีแรก 2550 เนื่องจากการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯในต้นปีที่ผ่านมา
โดยพื้นที่ทิศตะวันออกมียอดขายมากที่สุด 2,455 ยูนิตหรือ 53% เนื่องจากบางโครงการซึ่งตั้งในทำเลที่ด้อยกว่าได้ปรับลดราคาลงอย่างมาก บวกกับการวางเครือข่ายเส้นทางคมนาคมใหม่ เชื่อมโยงจากพื้นที่ชั้นในไปยังพื้นที่ชั้นนอก รวมถึงสนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลดังกล่าวเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ขณะที่พื้นที่ทิศเหนือมียอดขาย 2,011 ยูนิต หรือ 29% โดยยังได้รับปัจจัยบวกการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง หลังจากได้รับการอนุมัติสร้างเป็นสายต่อไป แต่จำนวนอุปสงค์กลับเพิ่มขึ้นช้ากว่า จึงทำให้ยอดขายยังอยู่ในระดับต่ำ หากวิเคราะห์ด้านอัตราการขายโดยเฉลี่ยในกลุ่มบ้านเดี่ยว พบว่า ทั้งหมดอยู่ที่ 3ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน อย่างไรก็ตามโครงการบ้านเดี่ยวในพื้นที่ทิศตะวันออกสามารถขายได้เร็วที่สุด ซึ่งขายได้ 5.1 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน
วิจัยฯยังคาดการณ์ว่า แนวโน้มตลาดบ้านเดี่ยวในครึ่งปีหลัง จำนวนยูนิตที่เปิดขายจะใกล้เคียงกับครึ่งปีแรก ซึ่งผู้ประกอบการจะพยายามหาข้อได้เปรียบเพื่อสร้างเป็นจุดขายให้แตกต่างจากคู่แข่ง และมุ่งเน้นการบริหารต้นทุน เป็นสำคัญ เพื่อให้บริษัทสามารถอยู่รอดในสภาวะที่ต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะมียอดขายรวม ไม่ต่ำกว่า 7,700 ยูนิต ซึ่งจะเป็นบ้านในระดับราคา 3-5 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่
นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงรายงานผลวิจัยสรุปภาพรวมธุรกิจอสังหาฯไทยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมตามพื้นที่เส้นรถไฟฟ้ายังคงมาแรง แม้ยอดขายบางพื้นที่เริ่มชะลอ ทั้งนี้ ตลาดคอนโดฯช่วงครึ่งปีแรก2551 ภายใต้การชะลอตัวทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน พบว่า มีอุปทานเสนอขายใหม่ จำนวน 25,966 ยูนิต (71 โครงการ) เติบโตขึ้นจากครึ่งปีหลัง 2550 อยู่ถึง 23% (เพิ่มขึ้น 4,772 ยูนิต) หรือเติบโตเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า 53% (9,033 ยูนิต) เน้นการพัฒนาตามเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT เป็นหลัก
ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่รัชดาภิเษก พื้นที่ธนบุรี และพื้นที่สุขุมวิทรอบนอก ยอดรวมอุปทานเสนอขายทั้งยูนิตใหม่และยูนิตคงค้างจากของเดิมเฉพาะครึ่งปีแรก 2551 จึงอยู่ที่ 30,570 ยูนิต ลดลงจากครึ่งปีหลัง 2550 เล็กน้อยที่ 1% (ลดลง 453 ยูนิต) มียอดจองแล้วจำนวน 14,710 ยูนิต ลดลงจากครึ่งปีหลัง 2550 ที่ 14% (ลดลง 2,353 ยูนิต) คงเหลือทั้งสิ้น 15,860 ยูนิต เป็นผลจากการที่ผู้ซื้อใช้เวลาตัดสินใจซื้อยาวนานขึ้นเพราะปัญหาด้านเศรษฐกิจ ประกอบกับความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร และผู้ประกอบการบางรายชะลอการขายเพื่อปรับราคาขายใหม่
โดยในพื้นที่รัชดาภิเษกมียอดขายสูงสุดอยู่ที่ 4,176 ยูนิต ซึ่งมียอดขายเพิ่มขึ้น 7% จากครึ่งปีหลัง 2550 รองลงมาคือ พื้นที่ธนบุรี อยู่ที่ 3,950 ยูนิต และพื้นที่สุขุมวิท อยู่ที่ 2,151 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร(ตร.ม.)ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 4% เพื่อดึงดูดกำลังซื้อที่เริ่มชะลอตัวในภาวะเศรษฐกิจผันผวน และบางโครงการชะลอการขายเพื่อปรับราคาใหม่ ทั้งนี้ ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (เพลินจิต-ชิดลม, สีลม-สาทร) และพื้นที่พหลโยธินมีการปรับราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสูงสุดเท่ากันที่ 9% อยู่ที่ 112,366 บาทต่อตร.ม. และ 70,395 บาทต่อตร.ม.ตามลำดับ รองลงมาคือ พื้นที่สุขุมวิท ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4% อยู่ที่ 90,337 บาทต่อตร.ม.
ขณะที่ อัตราการสร้างเสร็จของห้องชุดครึ่งปีแรก 2551 ลดลงที่ 38% (ลดลง 4,867 ยูนิต) เมื่อเทียบกับครึ่งปีหลัง 2550 ณ ปัจจุบัน อยู่ที่ 7,947 ยูนิต (36 โครงการ) เนื่องจากแล้วเสร็จไม่ทันตามกำหนด และต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนต้องชะลอการก่อสร้างออกไป ทำให้คาดว่า อัตราปริมาณอุปทานคงค้าง จำนวน 15,860 ยูนิต อาจจะต้องใช้เวลาการดูดซับนานกว่า 6 เดือน ราคาขายเฉลี่ยคาดว่าจะปรับขึ้นจากเดิม 10 -12 % แตกต่างกันตามทำเล และขึ้นกับภาวะเงินเฟ้อในอนาคต ประเภทห้องชุด 1 ห้องนอน ขนาด 45-50 ตร.ม. ยังได้รับความนิยมจากผู้ซื้อในปัจจุบัน แต่มีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการจะพัฒนาห้องชุดขนาดเล็กลง แต่คงราคาขายต่อยูนิตสูงใกล้เคียงเดิม
" อีกประมาณ 1-2 ปี คาดว่ามีจำนวนยูนิตเสนอขายใหม่อีก 23,392 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่สุขุมวิทรอบนอก รัชดาภิเษก ผู้ประกอบการจะให้ความสนใจกับลูกค้ากลุ่มนักลงทุนมากขึ้น เพราะได้รับการพิจารณาสินเชื่อจากธนาคารได้ง่ายกว่า หากในอนาคตอัตราเงินเฟ้อยังเพิ่มสูงขึ้น อาจมีส่วนช่วยผลักดันนักลงทุนให้เข้ามาซื้อคอนโดฯเพิ่มขึ้นได้
"
***บ้านเดี่ยวตามโซนรถไฟฟ้าเติบโต
ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ฝ่ายวิจัยฯระบุว่า ในครึ่งปีแรกมีจำนวนยูนิตเสนอขายบ้านเดี่ยวรวม 21,102 ยูนิต จาก 430 โครงการ ซึ่งเป็นยูนิตของโครงการเปิดใหม่ จำนวน 2,136 ยูนิต จาก 38 โครงการ และพื้นที่ทิศเหนือมียูนิตเสนอขายมากที่สุด 7,034 ยูนิตหรือ 35% จากทั้งหมด โดยส่วนแบ่งตลาดตามระดับราคาที่ใหญ่ที่สุด อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท 9,629 ยูนิตหรือ 45% ตามด้วยราคา 5-7 ล้านบาท 4,095 ยูนิตและต่ำกว่า 3 ล้านบาท 4,080 ยูนิต ซึ่งสัดส่วนเท่ากันที่ 19% และเมื่อรวมตลาดระดับกลาง-ล่าง จะมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 80% ขึ้นไปของยูนิตเสนอขายทั้งหมด
สำหรับยอดขายบ้านเดี่ยวขยับเพิ่มขึ้น 3% จากรอบก่อน และทิศตะวันออกมียอดขายสูงสุดยอดขายบ้านเดี่ยว ณ ครึ่งปีแรก 2551 อยู่ที่ 7,784 ยูนิตหรือ 37% เพิ่มขึ้น 3% จากครึ่งปีหลัง 2550 และเท่ากันกับครึ่งปีแรก 2550 เนื่องจากการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯในต้นปีที่ผ่านมา
โดยพื้นที่ทิศตะวันออกมียอดขายมากที่สุด 2,455 ยูนิตหรือ 53% เนื่องจากบางโครงการซึ่งตั้งในทำเลที่ด้อยกว่าได้ปรับลดราคาลงอย่างมาก บวกกับการวางเครือข่ายเส้นทางคมนาคมใหม่ เชื่อมโยงจากพื้นที่ชั้นในไปยังพื้นที่ชั้นนอก รวมถึงสนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลดังกล่าวเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ขณะที่พื้นที่ทิศเหนือมียอดขาย 2,011 ยูนิต หรือ 29% โดยยังได้รับปัจจัยบวกการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง หลังจากได้รับการอนุมัติสร้างเป็นสายต่อไป แต่จำนวนอุปสงค์กลับเพิ่มขึ้นช้ากว่า จึงทำให้ยอดขายยังอยู่ในระดับต่ำ หากวิเคราะห์ด้านอัตราการขายโดยเฉลี่ยในกลุ่มบ้านเดี่ยว พบว่า ทั้งหมดอยู่ที่ 3ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน อย่างไรก็ตามโครงการบ้านเดี่ยวในพื้นที่ทิศตะวันออกสามารถขายได้เร็วที่สุด ซึ่งขายได้ 5.1 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน
วิจัยฯยังคาดการณ์ว่า แนวโน้มตลาดบ้านเดี่ยวในครึ่งปีหลัง จำนวนยูนิตที่เปิดขายจะใกล้เคียงกับครึ่งปีแรก ซึ่งผู้ประกอบการจะพยายามหาข้อได้เปรียบเพื่อสร้างเป็นจุดขายให้แตกต่างจากคู่แข่ง และมุ่งเน้นการบริหารต้นทุน เป็นสำคัญ เพื่อให้บริษัทสามารถอยู่รอดในสภาวะที่ต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะมียอดขายรวม ไม่ต่ำกว่า 7,700 ยูนิต ซึ่งจะเป็นบ้านในระดับราคา 3-5 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่
