อสังหาฯ ขอยาดีรัฐบาลใหม่ปลุกกำลังซื้อ ปลดล็อก LTV-ลดดอกเบี้ย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี 2567 คงไม่ได้แตกต่างทั้งในแง่ของการขยายตัว หรือหดตัวเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2567 การซื้อขายที่อยู่อาศัยอาจจะไม่มากขึ้นแน่นอน และดูแล้วอาจจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 5-10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ ขึ้นอยู่กับมาตรการทางการตลาดของผู้ประกอบการทุกรายว่าน่าสนใจ และดึงดูดให้คนอยากซื้อมากน้อยแค่ไหน เพราะผู้ประกอบการนั้นต้องการระบายสต๊อกของสินค้าคงเหลือของพวกเขาอยู่แล้ว อีกทั้งยังมีเรื่องของมาตรการจากรัฐบาลที่ลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองลงจนถึงสิ้นปี 2567 คาดว่าผู้ประกอบการคงเร่งให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 โครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมคงเปิดขายใหม่ไม่มาก เพราะที่มีอยู่ปัจจุบันยังไม่สามารถปิดการขายได้ ที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคาประสบปัญหาในเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์และกลุ่มลุกค้าลดลงรวมไปถึงที่อยู่อาศัยราคาแพงที่กำลังซื้อเริ่มชะลอตัว

นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท วีพี เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ในฐานะที่ปรึกษากิตติมศักดิ์สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวว่า ตามคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งแรกของปีนี้มีการคาดการณ์ว่าตลาดจะยังไม่ดีมากนัก โดยคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับเดียวกับปีที่ผ่านมา แต่ปรากฏว่าครึ่งแรกของปีนี้ตลาดอสังหาเผชิญปัจจัยลบหลากหลายปัจจัยทั้งปัจจัยจากภัยนอกและปัจจัยจากเศรษฐกิจภายในประเทศส่งผลให้ตลาดอสังหาขยายตัวต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี แม้ว่าในช่วงต้นไตรมาส 2 รัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ออกมาช่วยกระตุ้นตลาดแต่ยังไม่สามารถผลักดันให้เกิดการเติบโตได้อย่างที่คาดหวังไว้ โดยอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ตลาดในช่วงครึ่งปีแรกชะลอตัวอย่างหนักคือปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย ซึ่งมีผลให้ผู้บริโภคกู้ไม่ผ่านเพิ่มมากขึ้น

การปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยตามแนวโน้มดอกเบี้ยโลกในช่วงก่อนหน้านี้มีผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงค่อนข้างมาก ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคขยายตัวไม่ทันกับรายจ่ายที่เพิ่มขึ้นจากปัญหาเงินเฟ้อจึงส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้บริโภค ประกอบกับการเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในโครงการต่างๆ ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย

โดยในส่วนของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยองมีการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยโดยหันไปเช่าแทนการซื้อมากขึ้นเนื่องจากประสบปัญหากับกำลังซื้อที่ลดลงและการถูกปฏิเสธสินเชื่อ แนวโน้มดังกล่าวส่งผลให้ในปัจจุบันตลาดเช่าที่อยู่อาศัยระยองขยายตัวสูงกว่าช่วงที่ผ่านมามาก


ครึ่งปีหลังขอยาดี 2 เม็ดเชื่อกระตุ้นอสังหาฯ หนุน ศก.ฟื้นตัว

อย่างไรก็ตาม หลังการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ของรัฐบาลส่งผลให้ลูกค้าที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยกลับเข้ามาเยี่ยมชมโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้นกว่า 2 เท่าตัว แต่เนื่องจากการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้ขยายตัวมากเท่าที่ควร

“แม้ว่าธนาคารพาณิชย์จะมีการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อบ้านทำให้ยอดสินเชื่อสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่หลังการออกมาตรการของภาครัฐธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้มีโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำออกมาสองครั้ง โดยมีวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยกู้กว่า 100,000 ล้านบาท โครงการนี้ทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสที่ 2 กระเตื้องขึ้นอย่างมาก เนื่องจากกลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงแต่ติดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากการเข้มงวดของแบงก์ สามารถเข้าถึงแหล่งสินเชื่อที่อยู่อาศัยของภาครัฐได้มากขึ้น ส่งผลให้ยอดขายบ้านแนวราบปรับตัวดีขึ้นไปด้วย”

นายเปรมสรณ์ กล่าวว่า ทิศทางดังกล่าวทำให้แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลังจะกลับมาขยายตัวได้ดีกว่าในช่วงครึ่งปีแรก ทั้งนี้ แม้ว่าตลาดในช่วงครึ่งปีหลังจะมีแนวโน้มดีขึ้น แต่ปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูงยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการขยายตัวของตลาด ซึ่งอาจทำให้ตลาดในปีนี้เติบโตต่ำกว่าประมาณการ หรืออาจติดลบจากปีที่ผ่านมาได้

ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ เรียกได้ว่าได้รับการกระตุ้นด้วยยาดีมาแล้ว 2 เม็ด โดยเม็ดแรก คือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ส่วนที่ 2 คือโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งเป็นธนาคารในสังกัดของรัฐ หากในช่วงครึ่งปีหลังได้รับการกระตุ้นจากภาครัฐเพิ่มอีก เชื่อว่าจะช่วยให้ในปีนี้ตลาดอสังหาฯ จะสามารถขยายตัวได้มากกว่าปีก่อน โดยสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการให้มีการผลักดันและปลดล็อกเพื่อช่วยหนุนให้ตลาดอสังหาฯ ขยายตัวได้ดี คือการปลดล็อกมาตรการ LTV และการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง ซึ่งจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้กับผู้บริโภค และช่วยให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อปรับตัวลดลง

“หากตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีหลังได้รับยากระตุ้นที่ดีอีกสัก 2 เม็ด คือ การปลดล็อก LTV และปรับลดดอกเบี้ยเชื่อว่าปีนี้ธุรกิจอสังหาฯ จะเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญที่จะช่วยผลักดันให้เศรษฐกิจไทยกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง”


เปิด 7 ปัจจัยบวกที่อสังหาฯ อยากได้

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในช่วงที่เหลือของปี 2567 อาจจะทำได้ยาก ปีนี้คงไม่เห็นความแตกต่างจากปีที่แล้ว ผู้ประกอบการมีความพยายามในหลายๆ เรื่อง มีการออกมาตรการทางการตลาดใหม่ๆ หลายอย่างเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ และดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อทั้งคนไทย และต่างชาติ ทั้งเรื่องของการลดราคา การให้อยู่ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ การรับขายฝาก หรือเช่าก่อนซื้อ และการช่วยเหลือในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร แต่ปัจจัยลบในตลาด และปัจจัยลบในด้านต่างๆ มีเยอะมาก อีกทั้งเป็นปัจจัยลบที่ผู้ประกอบการไม่สามารถเข้าไปแก้ไขได้ด้วยมาตรการทางการตลาดของตนเอง

ปัจจัยลบและแรงกดดันมหาศาลจากหลายปัจจัยทั้งในเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นต่อเนื่องมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การที่คนไทยขาดความเชื่อมั่นในระยะยาวทั้งในเรื่องของการทำงานของตนเอง และเรื่องของภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยที่ยังมีทิศทางที่ไม่ดีนักในช่วง 6 เดือนแรกของปี และช่วงไตรมาสที่ 3 ก็คงไม่ได้แตกต่างจากช่วงครึ่งแรกของปีมากนักทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยหรือการใช้เงินจำนวนมาก และการสร้างภาระหนี้สินจากการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ใช่เรื่องเร่งด่วนหรือเรื่องที่จำเป็นในช่วงนี้ เพราะการเก็บเงินสดไว้ และไม่สร้างภาระหนี้สินเพิ่มเติมอาจจะเป็นทางออกที่พวกเขามั่นใจมากกว่า

แน่นอนว่าการที่คนไทยใช้เงินลดลงมีผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย และการใช้จ่ายเงินในประเทศด้วย ประกอบกับการที่ช่วงไตรมาสที่ 3 เป็นช่วง Low season ของการท่องเที่ยวประเทศไทย เพราะเป็นฤดูฝน แม้ว่านักท่องเที่ยวจะเข้าประเทศไทยต่อเนื่อง แต่จำนวนอาจจะมีการชะลอตัวลงไปบ้าง รวมไปถึงการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมช่วงไตรมาสที่ 2 ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 แน่นอนว่ามีผลกระทบต่อผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัย ยังไม่รวมปัจจัยเรื่องความขัดแย้งในหลายภูมิภาค และในประเทศเพื่อนบ้านที่อาจจะกลายเป็นเรื่องรุนแรง และมีผลต่อค่าครองชีพของคนไทยในอนาคต ปัจจัยลบต่างๆ ที่กล่าวถึงนั้นอยู่นอกเหนือการควบคุมของรัฐบาลประเทศไทยหลายเรื่อง แต่บางปัจจัยสามารถแก้ไขหรือบรรเทาให้ลดลงได้


ปัจจัยลบสำคัญอีกเรื่อง คือ เรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารที่ทำได้ยาก และสร้างแรงกดดันมหาศาลให้คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะต้องใช้สินเชื่อธนาคารในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งถ้าสุดท้ายแล้วไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้ก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารนั้นมีทั้งแบบการโดนปฏิเสธสินเชื่อเลยไม่ได้อะไรเลย การได้รับสินเชื่อธนาคารต่ำกว่าที่ต้องการหรือต่ำกว่ามูลค่าที่อยู่อาศัยที่จะซื้อ ซึ่งทั้ง 2 แบบนั้นมีผลทำให้ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ แน่นอน

แม้ว่าการได้รับสินเชื่อบางส่วนจะดีกว่าไม่ได้ก็ตาม แต่คนไทยส่วนใหญ่ต้องการสินเชื่อธนาคารแบบ 100% หรืออย่างน้อยก็ไม่ควรต่ำกว่า 90% มากนัก ดังนั้น จึงมีผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารมีมากขึ้น นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มที่ตอนแรกมีความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ แต่พอได้รับเงื่อนไขของสินเชื่อธนาคารและพิจารณากับปัจจัยอื่นๆ ของตนเองแล้วเลือกที่จะปฏิเสธสินเชื่อธนาคารไปเลยก็มี ทั้งหมดนี้มีผลโดยตรงต่อผู้ประกอบการ และตลาดที่อยู่อาศัย

ปัจจัยบวก หรือการเปลี่ยนแปลงในหลายเรื่องจากรัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องที่ผู้ประกอบการต้องการนั้นมีหลายอย่าง แต่ที่มีการพูดถึงกันบ่อยๆ หรือมากที่สุด คือ

1.เรื่องการลดอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยลงมาให้สอดคล้องกับภาวะตลาด ณ ปัจจุบัน ซึ่งเป็นเรื่องที่มีความเกี่ยวข้องกับธนาคารแห่งประเทศไทย และคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งจะมีการประชุมกันปีละ 6 ครั้ง และมีผลต่อกำหนดทิศทางนโยบายดอกเบี้ย แต่ทั้งนี้ การพิจารณาดอกเบี้ยของ กนง. จะต้องพิจารณาถึงอัตราดอกเบี้ยของต่างประเทศด้วย เพื่อควบคุมการเข้าและออกของเงินทุนต่างประเทศ

2.การเข้าถึงสินเชื่อที่ทำได้ยากลำบากมากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแบบช่วงนี้ เพราะสถาบันการเงินล้วนเลือกที่จะรักษาสถานภาพของตนเอง และระวังไม่ให้เกิดหนี้เสียมากกว่าปัจจุบัน ถ้ารัฐบาลหรือหน่วยงานต่างๆ สามารถทำการเข้าถึงสินเชื่อมีความสะดวกกว่าที่ผ่านมาคงจะดีไม่น้อย รวมไปถึงสินเชื่อสำรหับผู้ที่มีรายได้น้อยแต่ต้องการที่อยู่อาศัยด้วย

3.สินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับผู้ประกอบการ ผู้ประกอบการเองก็ประสบปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อ และอัตราดอกเบี้ยที่สูงหรือมีเงื่อนไขมากเป็นพิเศษในช่วงนี้มีผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะไปออกหุ้นกู้เพื่อระดมเงินลงทุน และมีปัญหาหลายอย่างตามมาแบบที่เห็นในข่าว ถ้ามีสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษ และเงื่อนไขที่ผ่อนปรนมากขึ้นจะดีต่อการหมุนเวียนของการลงทุนในฝั่งของผู้ประกอบการ

4.สินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยพิเศษแบบคงที่ที่ยาวนานขึ้นมีส่วนสำคัญที่ทำให้ภาระในการผ่อนที่อยู่อาศัยของคนที่ต้องการซื้อบ้านนั้นลดลง และมีผลต่อการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อธนาคารด้วย เพราะภาระสินเชื่อลดลง ช่องว่างในการพิจารณาจะกว้างมากขึ้น


5.ลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเรื่องนี้เป็นเรื่องที่มีผลต่อภาระของผู้ประกอบการโดยตรง การลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลให้ภาะรของผู้ประกอบการลดลงแน่นอน เพราะที่อยู่อาศัยขายออกได้น้อย ที่ดิน หรือบ้าน คอนโดมิเนียมที่เหลือขายค้างอยู่ในสต๊อกมากขึ้น

6.ผ่อนคลายมาตรการ LTV โดยเฉพาะในกลุ่มของคนที่ต้องการสินเชื่อสัญญาที่ 2 ขึ้นไป เรื่องนี้เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการออกมาเรียกร้องกันค่อนข้างมาก และมีมาอย่างต่อเนื่อง แต่ต้องขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของธนาคารแห่งประเทศไทย รัฐบาลอาจจะทำอะไรมากไม่ได้

7.การเพิ่มโควตาของต่างชาติในคอนโดมิเนียมซึ่งผู้ประกอบการเรียกร้องกันมานาน อาจจะมีส่วนช่วยระบายสต๊อกในมือของผู้ประกอบการ และกลุ่มนักลงทุนในตลาดได้แต่ควรมีข้อบังคับ และกำหนดพื้นที่แบบชัดเจนในการเปิดกว้างเรื่องนี้

รัฐบาลอาจจะไม่ต้องทำอะไรมาก หรือไม่จำเป็นต้องออกมาตรการอะไรก็ได้ ถ้าสามารถทำให้เศรษฐกิจของประเทศไทยขยายตัวได้ดีขึ้น เพราะเมื่อเศรษฐกิจของประเทศไทยดีขึ้น หรือมีการขยายตัวมากขึ้น ความเชื่อมั่น และปัจจัยลบหลายๆ อย่างจะทยอยหายไปอย่างแน่นอน แต่ตอนนี้คงหวังแบบนี้ไม่ได้ รัฐบาล ธนาคารแห่งประเทศไทย และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอาจจะต้องออกมาตรการหรือนโยบายใดๆ มาช่วยบรรเทาปัญหาเหล่านี้ให้ลดน้อยลงไป ไม่อย่างนั้นอาจจะทำให้เกิดหนี้เสียหรือปัญหาที่ต่อเนื่องจากช่วงโควิด-19 และลากยาวต่อไปอีกไม่น้อย ซึ่งแน่นอนว่าจะมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในอนาคตของประเทศไทยด้วย