หากมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในช่วงปี 2561-2562 มีความร้อนแรง ผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ และนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้เร่งลงทุนที่ดินสะสมไว้ และนำที่ดินมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง จนส่งผลให้จำนวนการเปิดโครงการใหม่เพิ่มสูงอย่างมาก
ประกอบกับบริษัทต่างชาติได้เข้ามาลงทุนอสังหาฯ ในประเทศไทย ผ่านโครงการร่วมทุน (Joint VentureหรือJV) โดยเฉพาะบริษัทจากประเทศญี่ปุ่นที่ร่วมทุนกับอสังหาฯ ไทย โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีมูลค่าร่วมพัฒนาโครงการอสังหาฯ ไม่น้อยกว่า 570,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 73 ของมูลค่าโครงการที่ร่วมทุนกับต่างชาติทั้งหมด และที่เริ่มมาแรง จะเป็นทุนจากประเทศจีนและฮ่องกง ที่เคลื่อนเงินทุนเข้ามาสร้างมูลค่าเพิ่มผ่านโครงการอสังหาฯ ในไทย พร้อมกับ การดึงกำลังซื้อจากต่างประเทศเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยเช่นกัน
ทั้งนี้ หากมาตรวจสอบข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ ระบุว่า การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ เฉลี่ย 5 ปี (2558-2562) อยู่ที่ 26,300 หน่วย โดยจะพบว่า ในปี 2561 จะเห็นข้อมูลที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนเปิดตัวโครงการมากที่สุด ถึง 121,557 หน่วย อาคารชุดมากที่สุด 76,978 หน่วย มีส่วนแบ่งในตลาดอสังหาฯ เกินกว่าร้อยละ 60 มูลค่าเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 530,043 ล้านบาท
และการเติบโตของภาคอสังหาฯ ที่เปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และรอบๆ กรุงเทพฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ และที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นอย่างมาก โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุว่า อัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินในปี 2561 ปรับขึ้นอย่างร้อนแรง ตั้งแต่ไตรมาส 2 ต่อเนื่องถึงไตรมาส 4 อยู่ที่ร้อยละ 32.3 ร้อยละ 31.6 และร้อยละ 32.6 เมื่อเทียกับ (YOY)
แต่ดูเหมือนว่า "ความร้อนแรงของภาคอสังหาฯ" ในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมถูกดับด้วยมาตรการควบคุมสินเชื่อ (LTV) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องถือว่าเป็นการเข้ามาควบคุมไม่ให้ตลาดอสังหาฯ Hot เกินไป โดยเฉพาะการสกัดเรื่องเงินทอน และเป็นมาตรการที่มาถูกจังหวะ เพราะหลังจากนั้น เกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ไปทั่วโลก มีการปิดประเทศ กำลังซื้อหดตัวอย่างหนักและรุนแรง ธุรกิจหลายแห่งต้องหยุดและปิดกิจการลง
ซึ่ง REIC ระบุว่า การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ (2563-2564) เฉลี่ยอยู่ที่ 22,400 หน่วย จำนวนเปิดโครงการใหม่ปี 63 อยู่ที่ 66,178 หน่วย และในปี 64 อยู่ที่ 51,531 หน่วย ซึ่งลดลงไปอย่างมาก เมื่อเทียกับปี 61 ที่มีเปิดตัวใหม่ถึง 121,557 หน่วย ส่งผลให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการในช่วงโควิด-19 ปี 64 ลดลงมาอยู่ที่ 218,950 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เมื่อสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลายอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการกลับมาเปิดโครงการที่อยู่อาศัยอีกครั้ง แต่สินค้าหลักยังคงเป็นแนวราบ ส่งผลให้ราคาที่ดินรอบนอกกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีราคาปรับตัวสูงขึ้นจากความต้องการในการจัดหาและลงทุนซื้อที่ดินของผู้ประกอบการ
ดัชนีราคาที่ดิน Q2/66 ปรับขึ้นแบบชะลอตัวต่ำกว่าก่อนโควิด
ล่าสุด REIC ได้รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566 พบความเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ชะลอตัวลง โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ อธิบายว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าไตรมาส 2 ปี 66 มีค่าดัชนีเท่ากับ 376.5 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ลดลงร้อยละ -2.4
ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่มีการชะลอตัวจากไตรมาสแรก โดยอัตราการเพิ่มของดัชนีราคาที่ดินในไตรมาสนี้ยังเป็นการเพิ่มที่ไม่สูงเมื่อเปรียบเทียบกับการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558-2562) ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 (YoY) อีกทั้งยังมีอัตราเฉลี่ยของอัตราการเปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ที่เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 4.1 แสดงให้เห็นอัตราเร่งของดัชนีราคาที่ดินในช่วงดังกล่าวที่สูงกว่าปัจจุบัน
LTV-ดอกเบี้ยขาขึ้น-หนี้ครัวเรือน-ภาษีที่ดิน
ตัวแปร "เบรกราคาที่ดิน"
ดร.วิชัย กล่าวถึงปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องจาก 1.การที่เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปี 2566 มีการขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ 2.การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. 3.ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงถึงร้อยละ 90 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP)
4.เป็นช่วงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่จะทำให้ความสามารถในการซื้อ และการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยของประชาชนลดลง ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ผู้ประกอบการจึงชะลอแผนในการเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้ถึงปี 2567 มีผลให้เกิดการชะลอการซื้อที่ดินเปล่า เพื่อรองรับการพัฒนาลงบ้างในหลายทำเล
และ 5.ประกอบกับรัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราในปี 2566 จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนการซื้อที่ดินสะสม เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคต ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดเพื่อเป็น Land Bank ลดลง เพื่อควบคุมภาระต้นทุนจากการถือครองที่ดิน โดยภาระภาษีที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป
จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคามาก เนื่องจากที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองมีราคาไม่แพง และยังสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบได้ ซึ่งทำให้สามารถควบคุมต้นทุนของราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ทั้งนี้ โซนเหล่านี้เป็นโซนที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก และที่สำคัญเป็นโซนที่มียอดขายในระดับต้นๆ อีกด้วย
รถไฟฟ้าเร่งราคาที่ดินพุ่ง อสังหาฯ ปักหมุด 5 ทำเลขึ้นโครงการจับกลุ่มผู้ซื้อ
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นโครงการในอนาคตที่มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรม และเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการอยู่ในปัจจุบัน โดยมีรายละเอียด ดังนี้
อันดับ 1 ได้แก่ สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการในอนาคตและโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.4 เมื่อเทียบกับ YoY โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรปราการและพระสมุทรเจดีย์ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 2 ได้แก่ สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) เป็นโครงการในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับ YoY โดยราคาที่ดินในเขตเมืองนนทบุรี บางใหญ่ และบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 3 ได้แก่ MRT และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้วและโครงการในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับ YoY โดยราคาที่ดินในเขตจตุจักร ห้วยขวาง และพญาไท เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 4 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มธ.รังสิต) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3 เมื่อเทียบกับ YoY โดยราคาที่ดินในเขตบางเขน หลักสี่ ดอนเมือง และคลองหลวง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
และอันดับ 5 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) เป็นโครงการในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.4 เมื่อเทียบกับ YoY โดยราคาที่ดินในเขตจอมทอง บางบอน และบางขุนเทียน เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
