ท่องเที่ยวบูมอสังหาฯ แห่ลงทุนภูเก็ต ต่างชาติชอปโควตาห้องชุดเกลี้ยง

ทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในภาคใต้ ยังคงมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่จังหวัดภูเก็ต เพราะด้วยชื่อเสียงระดับโลก และยังเป็นจุดหม่ายปลายทางของนักท่องเที่ยวทั่วโลก นอกจากนี้ ภูเก็ตยังเป็นเป้าหมายของเศรษฐีรัสเซียและยุโรปที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ตเป็นบ้านหลังที่สอง รวมถึงกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่ซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว ส่งผลให้กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดบ้านหรู วิลล่า และคอนโดมิเนียมในปี 67 ขยายตัวอย่างรวดเร็ว


ดร.ไพโรจน์ ชัยจีระธีกุล รองประธานหอการค้าจังหวัดสงขลา กล่าวว่า ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกรุงศรีอยุธยาคาดการณ์ว่าในปี 67 นี้เศรษฐกิจไทยยังโตแบบชะลอตัว โดยปัจจัยภายในและภายนอกที่อาจจะเข้ามากระทบการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในช่วง 3 ปีข้างหน้า ยังคงเป็นปัจจัยลบจากหนี้ครัวเรือน และต้นทุนการกู้ยืมที่อยู่ในระดับสูงซึ่งอาจจำกัดการใช้จ่ายของผู้มีรายได้น้อย ปัญหาหนี้สาธารณะที่ปรับตัวสูงขึ้น จากการดำเนินนโยบายขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ปัญหาเชิงโครงสร้าง ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยสูงต่อเนื่อง อาจส่งผลให้ดีมานด์ต่างประเทศฟื้นตัวช้า การชะลอเศรษฐกิจจีนในภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงปัญหาภูมิศาสตร์รัฐศาสตร์จากสหรัฐอเมริกา กับจีน

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ของภาคการท่องเที่ยวที่มีอัตราการขยายตัวสูง โดยเฉพาะการเดินทางเข้ามาของกลุ่มนักท่องเที่ยวจากรัสเซีย ยุโรป และจีนที่มีปริมาณสูงมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราการเข้าพักโรงแรมที่พักอาศัยต่างๆ สูงขึ้น ทั้งในจังหวัดภูเก็ตและสมุย ส่วนรายได้การเกษตรมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น อัตราการจ้างงานปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน จากทิศทางดังกล่าวทำให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมของเศรษฐกิจภาคใต้ หรือ GRP ปรับตัวสูงขึ้น โดยรายได้จากภาคเกษตรกรรมมีส่วนแบ่ง 28.7% ภาคธุรกิจโรงแรมและที่พักอาศัยและบริการด้านอาหารเครื่องดื่มต่างๆ มีสัดส่วนอยู่ที่ 3.3% การขายส่งและการขายปลีกมีสัดส่วนอยู่ที่ 12.3% ภาคอุตสาหกรรมมีสัดส่วนอยู่ที่ 11.5% และอื่นๆอีก 44.2%

ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคโดยรวม ณ เดือน ก.พ.67 มีอัตราการปรับตัวลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 54.2 จาก เดิมที่เดือน ม.ค. อยู่ที่ระดับ 54.5 ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลง 5 เดือนติดต่อกัน นับตั้งแต่เดือน ต.ค.66 ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในภาคใต้นั้นในเดือน ม.ค.อยู่ที่ 51.6 ส่วน เดือน ก.พ. ปรับตัวลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 51.1 โดยปัจจัยที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นลดลงนั้นมาจากความเชื่อมั่นทางด้านเศรษฐกิจในประเทศ ราคาสินค้าเกษตร และมาตรการทางเศรษฐกิจของภาครัฐ 

ขณะที่ปัญหาเรื่องหนี้สินครัวเรือนโดยรวมทั้งประเทศยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดยณเดือน ม.ค.66 หนี้ครัวเรือนปรับตัวบวกขึ้น 3.3% โดยระดับสินเชื่อครัวเรือนมีสัดส่วนต่อจีดีพีของประเทศอยู่ที่ 90.9% หรือ 16.2 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่มีความเสี่ยงสูง โดยหนี้ของกลุ่ม SMLs เช่น ธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งประสบปัญหาการจ่ายดอกค่อนข้างสูง รองลงมาเป็นหนี้สินเชื่อรถยนต์ หนี้บัตรเครดิต ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ลดการชะลอการซื้อที่อาศัย เนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค

“โดยธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่ากว่า 43% ของหนี้ทั้งระบบระบบเป็นกลุ่มสินเชื่อบ้าน เป็นสินเชื่อรถยนต์ 11% ถัดมาเป็นหนี้บัตรเครดิต ซึ่งเกิดจากการประกอบอาชีพและหนี้ส่วนบุคคล 27% ส่วนที่เหลือ 28% เป็นสินเชื่อเพื่อประกอบอาชีพและกองทุนการศึกษา (กยศ.) และอื่นๆ โดยกลุ่มหนี้ที่มีความเปราะบางคือกลุ่มหนี้บ้านที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งในส่วนนี้ต้องจับตาดูและระมัดระวังอย่างยิ่ง”

ทั้งนี้ กลุ่มสินเชื่อที่ประสบปัญหาหนักสุด คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีผลให้การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดดังกล่าวลดจำนวนลง สะท้อนถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ได้เป็นอย่างดีว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบ้านระดับล่างมีข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการหันไปขยายการลงทุนในกลุ่มที่อาศัยตลาดบนเพิ่มขึ้น ทำให้ในปี 67 นี้ ตลาดบ้านหรูมีอัตราการขยายตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง


จากแนวโน้มการพัฒนาโครงการบ้านที่มีราคาแพงเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้มีเพียงตลาดระดับบนเท่านั้นที่มีการขยายตัว ในขณะที่ความต้องการซื้อบ้านปรับตัวลดลง เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง จากปัญหาเงินเฟ้อสินค้าที่แพงขึ้น ประกอบกับความเชื่อมั่นต่อรายได้ของผู้บริโภคในอนาคตที่ลดลงทำให้ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดหดตัวลง ขณะที่ดีมานด์ตลาดเช่ากลับมีการขยายตัวเพิ่มมากขึ้น สอดคล้องกับอัตราค่าเช่าที่พักอาศัยในตลาดซึ่งมีการปรับตัวสูงขึ้นด้วยเช่นกัน โดยปัจจัยที่มีผลให้ความต้องการในตลาดเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้น คือ ผู้บริโภคไม่พร้อมที่จะซื้อบ้านเป็นของตนเอง และไม่ต้องการมีภาระหนี้ในระยะยาว

จากตัวเลขข้อมูลของเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า สัดส่วนจำนวนที่อยู่อาศัยตามระดับราคาในตลาดปัจจุบันแบ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทมีสัดส่วน 2% ที่อยู่อาศัย 1-3 ล้านบาทมีสัดส่วน 30% ที่อยู่อาศัย 3-5 ล้านบาทมีสัดส่วน 19% กลุ่มที่อยู่อาศัย 5-10 ล้านบาทมีสัดส่วน 23% ที่อยู่อาศัย 10-15 ล้านบาทมีสัดส่วน 8% และกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วน 19%

นอกจากนี้ ยังพบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุด และเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสียมากที่สุดด้วยเช่นกัน โดยเครดิตบูโรพบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับล่าง ซึ่งประสบปัญหาค่าครองชีพสูงและมีผลต่อการจ่ายค่างวดสินเชื่อ โดยพบว่าประมาณ 60-70% ของหนี้บ้านที่กำลังจะเป็นหนี้เสีย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.2 แสนล้านบาท คือ กลุ่มคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

แนวโน้มดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาโครงการในตลาดบ้านระดับบนมากกว่าตลาดล่าง ซึ่งยังมีปัจจัยลบจากกำลังซื้อ สอดคล้องกับทิศทางการขยายตัวการท่องเที่ยว และความต้องการที่อยู่อาศัยจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะรัสเซีย จีน ยุโรป ซึ่งต้องการซื้อบ้านหลังที่สองเพิ่มมากขึ้น

โดยภูเก็ตเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากลูกค้าทั่วโลกเป็นอันดับแรก ซึ่งทิศทางดังกล่าวสร้างให้เกิดแรงจูงใจ การลงทุนในจังหวัดภูเก็ตขยายตัวสูง ประกอบกับภูเก็ตยังได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ เช่นมาตรการวีซ่าระยะยาว การขยายสนามบินนานาชาติเขตสาม โครงการรถไฟรางเบา LRT ภูเก็ตสมาร์ทซิตี้ และโครงการระเบียงเศรษฐกิจเวลล์เนส ซึ่งดึงดูดการลงทุนจากเอกชนให้เข้ามาลงทุนด้านการศึกษาและสุขภาพจำนวนมาก โดยสรุปแล้วปัจจัยหนุนที่ส่งผลให้เกิดการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตและภาคใต้ยังมีอยู่มากกว่าปัจจัยบล

อย่างไรก็ดี ก่อนหน้านี้กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) มีการปรับเพิ่มคาดการณ์เศรษฐกิจของไทย โดยคาดว่า GDP ของไทยในปี 67 จะมีอัตราการขยายตัวที่ 4.4% และคาดการณ์ว่าในปี 67 ประเทศไทยจะกลับไปมีนักท่องเที่ยวจำนวน 40 ล้านคนอีกครั้ง ซึ่งส่งผลดีต่อจังหวัดภูเก็ตอย่างมาก และที่สำคัญคือความต้องการซื้ออสังหาฯ ในรูปแบบของบ้าน พูลวิลล่า และคอนโดฯ ในภูเก็ตที่เพิ่มขึ้นมากกว่า 3,000 ยูนิต หรือเติบโต 100% เติบโต 3 เท่าเมื่อเทียบกับยอดขายอสังหาฯในภูเก็ตในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 และทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 2 เท่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้น 150%


นายพัทธ​นันท์​ พิสุทธิ์​วิมล​ อดีต​นายกสมาคม​อสังหาริมทรัพย์​ภูเก็ต​ กล่าวว่า อสังหาฯ ภูเก็ตแบ่งออกเป็น 3 ตลาดใหญ่ คือ กลุ่มบ้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ตลาด 3-7 ล้านบาท และตลาดราคา 8-10 ล้านบาทขึ้นไปถึงระดับลักชัวรีวิลล่า โดยดีมานด์ที่มีการขยายตัวต่อเนื่องจากปี 66 คือ ดีมานด์ในตลาดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และตลาด 10 ล้านบาทขึ้นไป

โดยหลังการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวทำให้เกิดการจ้างงานในภาคธุรกิจโรงแรมและบริการเพิ่มขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยตลาดระดับล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทขยายตัว ส่วนตลาด 3-7 ล้านบาทขยายตัวเล็กน้อย เนื่องจากมีลูกค้าหลักเป็นคนในพื้นที่ และพนักงานระดับผู้บริหาร และเจ้าของธุรกิจเอสเอ็มอี ขณะที่ตลาดระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งรวมถึงวิลล่าหรู ไปจนถึงอัลต้าลักชัวรีขยายตัวสูงมาก เนื่องจากได้แรงหนุนจากดีมานด์ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มรัสเซีย จีน ฝรั่งเศส ซึ่งเป็นกลุ่มที่ทำให้ยอดซื้อขายคอนโดฯ ขยายตัวสูงสุด

การขยายตัวของดีมานด์ทั้งในและต่างประเทศ ทำให้ยอดการจดทะเบียนการเช่าระยะยาวในภูเก็ตขยายตัวขึ้น โดยมีมูลค่าสูงถึง 20,000 ล้านบาท สูงที่สุดในรอบ 10 ปี โดยนับจากปี 66 เป็นต้นมาดีมานด์ต่างชาติขยายตัวสูงต่อเนื่อง โดยกลุ่มที่มีมูลค่าการเช่าสูงสุดคือ รัสเซีย ซึ่งมีมูลค่าการเช่ากว่า 6,000 ล้านบาท รองมาคือจีน มีมูลค่าการเช่า 2,500 ล้านบาท และสิงคโปร์ 1,600 ล้านบาท โดยปัจจัยที่ทำให้มูลค่าการเช่าในกลุ่มลูกค้ารัสเซียขยายตัวสูงสุด มาจากผลพวงของสงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้ต้องการที่อยู่อาศัยนอกประเทศในรูปแบบการเช่าเพิ่มขึ้น

“ส่วนหนึ่งที่ทำให้สัดส่วนการเช่าาในภูเก็ตเพิ่มขึ้น เป็นผลมาจากโควตาสำหรับลูกค้าต่างชาติ 49% ในโครงการอาคารชุดส่วนใหญ่เต็ม ขณะที่คนจีนต้องการซื้อสิทธิถือครองแบบเป็นเจ้าของมากกว่าเช่า ซึ่งเป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองและซื้อเพื่อปล่อยเช่าด้วย ทำให้โควตาสำหรับต่างชาติในโครงการห้องชุดภูเก็ตเร็ว นอกจากนี้ ภูเก็ตยังเป็นตลาดที่ชาวต่างชาตินิยม ทำให้ตลาดเช่าเติบโตมากกว่าปกติ”

สำหรับทำเลที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะตลาดวิลล่า คือ โซนบางเทา เชิงทะเล ในภูเก็ต หลังผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางเข้าไปบุกทำตลาดมากขึ้น จากความนิยมและดีมานด์ที่ขยายตัวสูงในทำเลดังกล่าว ทำให้หาดบางเทา เชิงทะเล กลายเป็นทำเลที่มีการแข่งขันสูง เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญโครงการที่เปิดใหม่ยังเป็นสินค้าในตลาดเดียวกัน ทำให้ปัจจุบันผู้ประกอบการที่ต้องการจะเข้าไปแข่งขันในตลาดดังกล่าวทำได้ยากขึ้น

นายพัทธ​นันท์​ กล่าวว่า สำหรับแนวโน้มการขออนุญาตจัดสรรที่ดินในภูเก็ตที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด เมื่อเทียบกับในช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยในปี 66 มียอดการขออนุญาติจัดสรร 1,291,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) เพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนเกิดโควิด -19 ซึ่งมียอดการขออนุญาตจัดสรร 700,000 ตร.ม. และคาดว่าปี 67 นี้ จะมียอดการขออนุญาตจัดสรรเพิ่มอีกไม่น้อย ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาฯ ในภูเก็ตยังขยายตัวได้ดีต่อเนื่องจากปีก่อน

ทั้งนี้ เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าต่างชาติที่ต้องการที่อยู่อาศัยในภูเก็ตเพิ่มขึ้น หากรัฐบาลจะทบทวนการขยายระยะเวลาในการเช่าระยาวออกไปเป็น 50 ปี จากเดิม 30 ปี เพื่อจูงใจกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาเช่าระยะยาว โดยเฉพาะดีมานด์จากกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ในภูเก็ตเป็นบ้านหลังที่สอง ซึ่งเป็นคนรุ่นใหม่อายุ 30-40 ปี ซึ่งนับว่าจะมีจำนวนมากขึ้น ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวจะช่วยแก้ปัญหานอมินีไปในตัวด้วย


ด้าน ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ในภูเก็ตอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัวตั้งแต่หลังโควิดต่อเนื่องเพิ่มขึ้นมา 30-40% ต่อไตรมาส ส่งผลให้ภาพรวมของปี 65 กับปี 66 ในทุกเซกเมนต์ของราคาฟื้นตัวขึ้นมา ส่งผลให้มีซัปพลายใหม่เข้ามาในตลาดต่อเนื่อง โดยเฉพาะครึ่งหลังของปี 66 ที่มีบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์เข้าไปพัฒนาโครงการในภูเก็ตมากขึ้น

โดยในปี 66 พบว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ตที่เป็นแนวราบ 5,631 หน่วย คอนโดฯ 3,185 หน่วย รวมทั้งสิ้น 8,816 หน่วย คาดว่าในปี 67 จะมีจำนวนการโอนเพิ่มขึ้น 8,920 หน่วย แบ่งเป็นแนวราบ 5,881 หน่วย และคอนโดฯ 3,039 หน่วย มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ต ที่เป็นแนวราบ 22,255 ล้านบาท คอนโดฯ 9,252 ล้านบาท รวม 31,507 ล้านบาท โต 31.2% คาดว่าในปีนี้จะมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 32,724 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 23,569ล้านบาท และคอนโดฯ 9,156 ล้านบาท

โดยยอดขายห้องชุดภายหลังเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 มีทิศทางเพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนโควิด มีจำนวน 2,000 หน่วยที่เป็นการขายคอนโดฯ ช่วงเกิดโควิดลดลง และกลับมา 1,000 หน่วยในปี 65 แต่ล่าสุดในปี 66 เพิ่มขึ้น 3,760 หน่วย ส่วนบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากครึ่งแรกปี 65 จำนวน 126 หน่วย จนถึงครึ่งหลังปี 66 เพิ่มเป็น 400 หน่วย มีมูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท