ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หนึ่งในเซกเตอร์ภาคธุรกิจที่มีความสำคัญต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจภายในประเทศ ห่วงโซ่ที่เกี่ยวโยงกับภาคอุตสหกรรมต่างๆ สถาบันการเงิน ภาคแรงงาน รวมถึงธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม โดยธุรกิจอสังหาฯ มีสัดส่วนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติประมาณ 8-9% ดังนั้น การขยายตัวของภาคอสังหาฯ จะเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนต่อภาพเศรษฐกิจในประเทศ
อย่างไรก็ดี ผลจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในระยะ 2 ปีที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ ธุรกิจต่างๆ ประชาชนภายในประเทศประสบปัญหาในเรื่องของรายได้ มีการนำ "เงินออม" มาใช้จ่ายเพื่อเลี้ยงครอบครัว แต่ขณะที่ในปี 2565 วิกฤตใหม่ที่เกิดขึ้นซ้อนเข้ามา คือ เรื่องของพลังงาน ราคาน้ำมัน และราคาสินค้าที่แพงขึ้น ได้ก่อผลกระทบต่อค่าครองชีพ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ทำให้ราคาสินค้าและค่าบริการต่างๆได้ปรับขึ้น และกลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ "ธนาคาร" นำตัวแปรเรื่องความเสี่ยงดังกล่าว มาประเมินและคำนวณในการพิจารณาการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเข้ามาอีก กลายเป็นแรงกดดันที่มีต่อ "ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ" ในเรื่องยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ชะลอตัวลง ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า หน่วยเหลือขายในไตรมาสแรกปี 65 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 172,244 หน่วย มูลค่าเหลือขายในตลาดประมาณ 820,781 ล้านบาท (ปลายปี 64 อยู่ที่ 798,600 ล้านบาท)
ดังนั้น ในระยะที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ผู้ประกอบการพยายามจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย ลด แลก แจก แถม เพื่อลดภาระให้ผู้ซื้อ หรือการนำกลยุทธ์อยู่ฟรีสูงสุด 3 ปี การผ่อนกับทางโครงการก่อนยื่นกู้กับสถาบันการเงิน ล้วนแล้วแต่เพิ่มกำลังซื้อให้ลูกค้า สร้างเครดิตทางการเงินให้สถาบันการเงินมั่นใจ
ในขณะนี้สิ่งที่จะหลีกเลี่ยงไม่ได้จากราคาน้ำมันที่สูงขึ้น ได้ส่งผ่านไปสู่ราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ส่งผลให้การก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะต้องนำราคาในต้นทุนใหม่ คาดว่าจะปรับราคาขึ้นในครึ่งปีหลังประมาณ 5-8% ซึ่งขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการของผู้ประกอบการ ความได้เปรียบในเรื่องของต้นทุนที่ดินเดิมในการพัฒนาโครงการ เป็นต้น และอีกประเด็นที่ต้องเฝ้าติดตาม คือ นโยบายการเงิน การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมีทั้งผลบวกและลบตามมา อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น 1% จะมีผลต่อค่างวดที่เพิ่มขึ้นประมาณ 8% ส่วนฟากเงินฝากจะปรับขึ้นเป็นครั้งแรก
คลัง-มท.ยาหอมอุ้มอสังหาฯ-ดึงต่างชาติลงทุน
นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวผ่านในงานสัมมนา Property Inside 2022 "ทางรอดอสังหาฯ" หลังโควิด-ไฟสงคราม ว่า ทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่จะสูงขึ้น จะทำให้ Cooldown เศรษฐกิจลงบ้าง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยมีผลต่อเงินบาท บาทอ่อนจะทำให้ต้นทุนแพงขึ้น รวมถึงต้องพิจารณาในเรื่องของทุนเคลื่อนย้ายด้วย
"ตอนนี้ ฃเครื่องยนต์ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย มีทั้งจากภาคการส่งออกที่เริ่มดีขึ้น เซกเตอร์นี้มีผลต่อจีดีพีถึงร้อยละ 60 ภาคการท่องเที่ยวแม้เดิมจะมีส่วนต่อจีพีดีถึงร้อยละ 12 แต่คาดว่าปีนี้คงไม่ถึง ซึ่งหลังโควิดคลี่คลาย คาดตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทยประมาณ 9 ล้านคน ส่วนการขับเคลื่อนภายในประเทศต้องพึ่งเรื่องการบริโภค ต้องดูเรื่องกำลังซื้อกลับมาหรือไม่ เพราะมีผลต่อสินค้าอุปโภคบริโภค มีผลต่อสินค้าคงทน เช่น รถยนต์ และอสังหาฯ ซึ่งอสังหาฯ เป็นเซกเตอร์ที่มีผลต่อจีดีพีร้อยละ 8-9 ผมเชื่อว่า อสังหาฯ มีส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจแน่นอนอยู่แล้ว เมื่อส่งออก ท่องเที่ยว และอสังหาฯ ดีขึ้น ทั้ง 3 เครื่องยนต์มีสัดส่วนถึงร้อยละ 80 ของจีดีพี การขับเคลื่อนไปข้างหน้า น่าจะดีกับเศรษฐกิจ"
นอกจากนี้ นายอาคม ยังได้กล่าวล่วงหน้าว่า ในปัจจุบัน ภาครัฐได้มีการสนับสนุนภาคอสังหาฯ และดูแลผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยผ่าน 2 มาตรการ ได้แก่ 1.มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% (ส่วนนี้เกี่ยวโยงกับกระทรวงมหาดไทย) และ 2.การผ่อนคลายมาตรการ LTV (เกี่ยวโยงกับธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท.) มาตรการทั้งสองจะคงใช้ต่อเนื่องไปถึงสิ้นปี 2565 โดยที่ทางกระทรวงจะมีการหารือกับกระทรวงมหาดไทย และ ธปท. ในการขยายมาตรการดังกล่าว
ในฟากของกระทรวงมหาดไทย โดย นายนิพนธ์ บุญญามณี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย (รองหัวหน้าพรรคประชาธิปัตย์) ได้ใช้เวทีงานสัมมนา Property Inside 2022 ชี้แจงกับผู้ประกอบการในการส่งเสริมภาคอสังหาฯ (ปัจจุบันรัฐบาลกำลังจัดสูตรการเลือกตั้ง) ว่า มีความชัดเจนในบางประเด็นและบางเรื่องต้องมีการหารือ เริ่มจาก
1.ในเร็วๆ นี้ กระทรวงมหาดไทยจะเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) เพื่อออกกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ในการให้ชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง (ตามประกาศมติ ครม.เมื่อวันที่ 14 ก.ย.64) เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยได้ในเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่ (400 ตารางวา) โดยต้องนำเงินเข้ามาลงทุนรวมทุกอย่างมากกว่า 40 ล้านบาท เป็นเวลาอย่างน้อย 3 ปี ซึ่งจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในจังหวัดหลักๆ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดปริมณฑล เช่น สมุทรปราการ ภูเก็ต เชียงใหม่ และชลบุรี เป็นต้น
2.เรื่องการขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน จะต้องมีการหารือกับทุกฝ่าย เพราะจะกระทบกับรายได้ของท้องถิ่น โดยมีแนวทางที่อาจจะเปลี่ยนเป็น "ใช้มาตรการลดค่าโอนสำหรับที่อยู่อาศัยใน 3 ล้านบาทแรก" ซึ่งทุกคนจะได้หมด โดยไปกำหนดเพดานว่า ที่เกินกว่า 3 ล้านบาท จะให้ถึงบ้านระดับราคาเท่าไหร่ เช่น 20 ล้าบาท แต่คงไม่ถึง 100 ล้านบาท เราดูที่บ้านไปถึงกี่ล้านบาท จะได้รับประโยชน์จาก 3 ล้านบาทแรก เป็นต้น
นายนิพนธ์ กล่าวถึงเรื่องการขยายเพดานการให้สิทธิต่างชาติถือครองห้องชุดจาก 49% เป็น 75% นั้นว่า จากข้อมูลในพื้นที่ 10 จังหวัดที่มีต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดฯ พบว่าตัวเลขเฉลี่ยมีสัดส่วน 7% หรือประมาณ 90,000 ยูนิต จากจำนวนห้องชุดทั้งหมด 1.5 ล้านยูนิต แต่มีบางเขตเต็ม 49%
"เราพยายามเอาตัวเลขมาบริหารจัดการ แต่ถ้าแนวโน้มมีการถือครองคอนโดฯ สูงขึ้น ก็มาดูกันอีกที เนื่องจากในปัจจุบันยังมีห้องว่างอยู่ในตลาดเกือบ 1 แสนหน่วย มูลค่าทางเศรษฐกิจ 4 แสนล้านบาท"
ธอส.แบ่งกำไรพันล้าน ตรึงดอกเบี้ยเงินกู้
นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ผู้นำปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีส่วนแบ่งตลาดอยู่ระดับ 43.4% กล่าวว่า ธอส.ได้เตรียมรับมือดอกเบี้ยขาขึ้น แต่ในฐานะธนาคารรัฐ พร้อมบริหารภาวะอัตราดอกเบี้ยไม่ให้กระทบลูกค้า เช่น ไม่ปรับขึ้นแรงเท่ากับดอกเบี้ยนโยบาย โดยจะกันกำไรประมาณ 1,000 ล้านบาท มาตรึงอัตราดอกเบี้ยไปจนถึงเดือนตุลาคม และหากปลายปี ทางคณะกรรมการนโยการเงิน (กนง.) มีปรับอัตราดอกเบี้ยอีก ทาง ธอส.ยังไม่ปรับขึ้นดอกเบี้ยทันที แต่จะไปพิจารณาขึ้นในช่วงต้นปี 2566 แทน
"ในสถานการณ์แบบนี้ ผู้ที่จะอยู่รอดต้องปรับตัว ถ้าเศรษฐกิจแบบนี้ บ้านใหม่อาจชะลอตัว บ้านมือสองจะเป็นอีกทางเลือก หรือแม้แต่ผู้กู้ต้องพิจารณาความสามารถของตนเองด้วย"
"เศรษฐีจีน" กว้านซื้อบ้านหรู 100 ล้านบาท บนบางนา-ตราด
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมอาคารชุดไทย ฟันธง วันนี้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นแล้ว ตัวเลขพรีเซลส์ในไตรมาสแรกปี 65 มีการฟื้นตัว 20% ตลาดคอนโดฯ จากที่ลงไปสู่จุดต่ำสุด กลับมาฟื้นตัว 40% ความมั่นใจเกิดขึ้น
"การโอนคอนโดฯ ต่างชาติต่อคอนโดฯ ในกลุ่มผู้ซื้อในประเทศมีสัดส่วนร้อยละ 10-14 ของมูลค่าตลาดรวม และในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมา เราเห็นยอดโอนต่างชาติต่อเนื่อง ในฐานะที่อนันดาฯ เป็นผู้เล่นหลักในตลาดต่างชาติ ในไตรมาส 2 ที่เราปิดงบไป ยอดขายเราโตประมาณร้อยละ 800 ขายไปพันกว่าล้านบาท แต่หน้าตาต่างชาติเปลี่ยนไป จากเดิมเป็นแมส (ราคา 3-5 ล้านบาท) แต่ตอนนี้ ยอดขายในกลุ่มลักชัวรีมา ซูเปอร์ลักชัวรีมากขึ้น ต้องการพื้นที่ใหญ่ขึ้น มองหาเพนต์เฮาส์ ให้จับตาบ้านหรูราคา 100 ล้านบาทในโซนบางนา-ตราด จะกลายเป็นดงที่อยู่ของคนจีนมากขึ้น เพราะใกล้สนามบิน หรือต้องการห้องชุดในเมือง เช่น พื้นที่รัชดาฯ และพระราม 9 สิ่งที่อนันดาฯ ทำได้คือ จะมีการรวมห้องให้มีพื้นที่ตรงดีมานด์ของลูกค้าต่างชาติ จะเห็นว่าต่างชาติต้องการถือครองเงินบาท มากกว่าจะถือเงินสกุลอื่นในประเทศเพื่อนบ้าน อยากมีทรัพย์สินที่เป็นเงินบาทมากกว่า ประเทศไทยมีบริการทางการแพทย์ที่ดี มีสถาบันการศึกษาที่รองรับบุตรหลานของคนต่างชาติเทียบเท่ากับประเทศอื่นๆ ทำให้หลังโควิดและไฟสงคราม อสังหาฯ ไทยจะมีมูลค่าและเป็นที่ต้องการ" นายประเสริฐกล่าว
BAM ชี้บาทอ่อน หนุนต่างชาติเร่งซื้อทรัพย์ใหญ่
นายบัณฑิต อนันตมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM กล่าวถึงกลยุทธ์ของการบริหารทรัพย์สินรอการขาย (เอ็นพีเอ) ให้พร้อมอยู่ว่า ทาง BAM ได้เซ็นสัญญาบันทึกข้อตกลง (เอ็มโอยู) กับเอสซีจี เข้ามาช่วยออกแบบทรัพย์ให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า เนื่องจากขณะนี้บ้านมือสองมีข้อได้เปรียบในเรื่องของราคาแม้วภาวะวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น ซึ่งบ้านใหม่จะมีราคาแพงตามต้นทุน
"เราได้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าออนไลน์ โดยร่วมกับ Shopee ในการทำขายทรัพย์ ร่วมกับบริษัท ไปรษณีย์ไทย จำกัด ยกระดับการบริหารจัดการทรัพย์สินทั่วประเทศ เปิดกว้างให้นักลงทุนรายย่อยเข้ามาซื้อบ้านและคอนโดฯ สภาพเดิมไปปรับปรุงหรือขายต่อ ซึ่งมีนักลงทุนรายย่อยเข้ามาไม่ต่ำกว่า 1,000 ราย"
นายบัณฑิต กล่าวถึงความเคลื่อนไหวของนักลงทุนรายใหญ่ว่า ในรอบ 2 เดือนที่ผ่านมา มีต่างชาติรายใหญ่ร่วมกับผู้ลงทุนในประเทศ เข้ามาซื้อทรัพย์รายการใหญ่ เช่น โรงแรม โรงงาน แต่กดราคาอยู่ แต่พอเงินบาทอ่อน เงินต่างประเทศแข็ง จะยิ่งจูงใจให้เข้ามาซื้อทรัพย์มากขึ้น
"เฟรเซอร์สฯ" แนะอสังหาฯ ไทยย่อไซส์พัฒนาโครงการ
นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด หนึ่งในสามกลุ่มธุรกิจของบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ทิศทางการปรับตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทย นอกจากจะเห็นการแข่งขันของบ้านแนวราบที่สูงขึ้น โดยผู้พัฒนาอสังหาฯ หันมาจับกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อมากขึ้นแล้ว จะยังเห็นการเปลี่ยนแปลงด้านรูปแบบการทำธุรกิจของผู้พัฒนาอสังหาฯ รายต่างๆ ที่ให้ความสนใจพื้นที่นอกกรุงเทพฯ ปริมณฑลมากกว่าเดิม และรุกเดินหน้าพัฒนาพื้นที่ต่างจังหวัดเพื่อขยายตลาดมากขึ้น เพราะที่ดินกรุงเทพฯ ปริมณฑลมีราคาปรับสูงขึ้นร้อยละ 20 ในทุกโซน และตลาดมีการแข่งขันสูง
นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการถ้าจะซื้อที่ดิน อาจไม่ต้องคัดสรรที่ดินแปลงใหญ่ เพราะการทำโครงการบนแปลงที่ดินที่เทิร์นอะราวนด์ได้เร็ว จะทำให้ทำให้เราคล่องตัว มองว่าการทำโครงการขนาด 50 ไร่ก็ดี สร้างบ้านเดี่ยวได้ไม่เกิน 200 หลัง แต่ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ก็ 500 หลัง ซึ่งตอนนี้โควิดดีขึ้น รัฐบาลผ่อนคลาย กิจกรรมต่างๆ เริ่มเกิดขึ้น โครงการที่เราเปิดขายที่โคราช สร้างยอดขายได้ถึง 300 ล้านบาท เราเห็นแล้วกำลังซื้อยังมีอยู่ เพียงแต่ กำลังซื้อระดับกลางถึงบนมีมากกว่ากลุ่มระดับล่าง เพราะกลุ่มนี้มีภาระหนี้สินครัวเรือนสูงมาก มีภาระการผ่อน เช่น บ้าน รถยนต์ ก็มีปัญหาเวลาเศรษฐกิจไม่ฟื้น เศรษฐกิจแบบนี้ มีปัญหาเรื่องความไม่เพียงพอในการใช้จ่าย
จากนี้ไปคงต้องจับตามองตลาดอสังหาฯ ที่มีมูลค่าในตลาดกว่า "ล้านล้านบาท" จะถูกแปรเปลี่ยนไปสู่มูลค่าทางเศรษฐกิจได้หรือไม่ เพราะมูลค่าเหล่านี้คือ เงินทุน หรือแหล่งเงินกู้ หรือเงินทุนจากการร่วมทุน (JV) นำเงินมาพัฒนาโครงการในประเทศไทย แต่เหนืออื่นใดแล้ว การส่งเสริม "ต่างชาติ" เข้ามาครอบครองหรือมีสิทธิในที่อยู่อาศัยจะต้องอยู่ภายใต้กรอบที่ไม่ล้ำสิทธิของคนไทยในประเทศ
