บ้าน-คอนโดฯ แข่งดุข้ามปี ชูบ้านต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐดันอสังหาฯ ปลายปีคึกคัก

ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 นี้นับได้ว่าเป็นช่วงโอกาสทองสุดท้ายจริงๆ สำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเร่งระบายสินค้าที่เป็นสต๊อกคงค้างในมือออกขณะเดียวกัน การขยายการลงทุนในโครงการใหม่จะทำให้มีซัปพลายเพิ่มเข้ามาในตลาด ส่งผลให้ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายยังมีสต๊อกสินค้าในมือที่รอการระบายออกซึ่งในช่วงปลายปี คาดว่าผู้ประกอบการจะมีการจัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อและระบายสินค้าในมือออกไป จากแนวโน้มดังกล่าวคาดว่าในช่วงปลายปีนี้ตลาดจะยังมีการแข่งขันสูงอยู่

นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 4/2565 นี้ ยังมีทิศทางการขยายตัวที่ดีอยู่ เนื่องจากผู้ประกอบการทุกรายมองตลาดเชิงบวก และมั่นใจว่าตลาดฟื้นตัวแล้ว ซึ่งแนวโน้มดังกล่าวทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากทยอยลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ไปพร้อมๆ กับการปรับเพิ่มเป้าหมายทางการตลาดและยอดขาย ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินต่างๆ เข้ามาให้การสนับสนุนปล่อยสินเชื่อโครงการมากเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ ในช่วงไตรมาสที่ 4/2565 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีอัตราการแข่งขันที่สูงอยู่ ทำให้ตลาดในช่วงปลายปียังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อ ประกอบกับในข่วงปลายปีเป็นช่วงฤดูกาลขายทำให้ตลาดคึกคัก จากการจัดโปรโมชันเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค และเร่งยอดขายในโค้งสุดท้ายของปี ทำให้ตลาดยังมีอัตราการขยายตัวในทิศทางที่ดีอย่างต่อเนื่อง ส่วนในด้านของกำลังซื้อ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังมีมุมมองเป็นบวก แม้ว่าปัญหาหนี้ครัวเรือนจะยังอยู่ในระดับสูง แต่การขยายการลงทุนในกลุ่มธุรกิจต่างๆ ทำให้ผู้บริโภคยังมีความเชื่อมั่นและมีความหวังต่อรายได้ในอนาคตที่มีทิศทางปรับตัวเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ ในกลุ่มของผู้บริโภคเองยังมีการวางแผนลงทุนในธุรกิจ หรือขยายการค้าเพื่อหารายได้เพิ่ม เช่น ในปัจจุบันผู้บริโภคมีการทำการตลาดขายสินค้าผ่านระบบออนไลน์มากขึ้น เมื่อมีรายได้ที่เพิ่มขึ้น แน่นอนว่าจะส่งผลต่อหนี้ครัวเรือนให้ปรับตัวลดลง นอกจากนี้ผู้บริโภคยังมีการวางแผนในการใช้จ่ายอย่างระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะตั้งแต่ช่วงของการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งมีการล็อกดาวน์ประเทศทำให้ต้องควบคุมและวางแผนการใช้จ่ายมากขึ้น ประกอบกับในช่วงนี้เศรษฐกิจของประเทศยังอยู่ในช่วงชะลอตัวทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังรายจ่ายยิ่งขึ้น

ทั้งนี้ การพยายามเพิ่มรายได้ในช่องทางอื่นๆ นอกจากอาชีพหลักของผู้บริโภคทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มกลับมาบาลานซ์กับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน นอกจากนี้ การขยายการลงทุนในอุตสาหกรรมต่างๆ และการกลับมาขยายตัวในอุตสาหกรรม รวมถึงการขยายตัวทางด้านยอดขายของธุรกิจต่างๆ หลังผ่านพ้นช่วงการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ยังส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ มีแนวโน้มว่าจะมีการปรับขึ้นค่าแรง และเพิ่มเวลาการจ้างงานมากขึ้น ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคมีรายได้และมีกำลังซื้อเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน


นายสมนึก กล่าวว่า หากมองในระยะยาวไปถึง ปี 2566 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีทิศทางการขยายตัวที่ดี ทั้งในด้านของการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ แต่ในขณะเดียวกัน การแข่งขันในตลาดยังอยู่ในระดับสูง เนื่องจากมีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ เพิ่มมากขึ้น ซึ่งการลงทุนดังกล่าวจะมีทั้งการลงทุนของผู้ประกอบการรายเดิมในตลาด และผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาฯ

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการรายใหม่ที่จะเข้ามาลงทุนในตลาดแนวราบในช่วงปี 2566 จะต้องศึกษาตลาดแล้วค้นหาเซกเมนต์ของสินค้าที่เหมาะสม และมีการขยายตัวที่ดี โดยพบว่าเซกเมนต์ที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท เป็นเซกเมนต์ที่คาดว่าจะได้รับความสนใจมากที่สุด แน่นอนว่าการเข้ามาทำตลาดในเซกเมนต์นี้จะทำให้การแข่งขันเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้น ในการแข่งขันในปลายปีนี้ต่อเนื่องไปถึงปีหน้า นอกจากผู้ประกอบการจะต้องทำราคาขายให้เหมาะสมแล้วยังต้องมี คุณภาพที่เหมาะกับราคา ทำเลที่ตั้งโครงการ โดยผู้ประกอบการยังต้องเพิ่มข้อได้เปรียบให้สินค้าของตัวเองเพื่อให้สามารถแข่งขันกับคู่แข่งในตลาดได้

“สิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการจะเพิ่มเข้ามาในตัวสินค้าเพื่อให้สามารถแข่งขันกับคู่แข่งในระดับเดียวกันได้มากขึ้น คือ การใส่เทคโนโลยีใหม่ๆ ในโครงการ หรือการเพิ่มนวัตกรรมด้านการอยู่อาศัยเพื่ออำนวยความสะดวกให้ลูกบ้านหรือผู้ซื้อ โดยนวัตกรรมที่เพิ่มเข้ามานั้นไม่จำเป็นว่าจะต้องนำเข้าจากต่างประเทศ แต่อาจเป็นนวัตกรรมของแต่ละองค์กรที่มีอยู่แล้ว หรือหากต้องการเพิ่มนวัตกรรมการอยู่อาศัยใหม่ๆ โดยเฉพาะนวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัยภายหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งนวัตกรรมดังกล่าวอาจต้องนำเข้าจากต่างประเทศโดยเฉพาะในกลุ่มประเทศที่มีการเรียนรู้และปรับตัวเข้ากับสถานการณ์โควิด-19 ในช่วงก่อนหน้านี้”

ส่วนแนวโน้มกลุ่มที่อยู่อาศัยโครงการแนวสูงหรือ คอนโดมิเนียม คาดว่าจะทยอยฟื้นตัวขึ้นและกลับมาขยายตัวได้ในปี 2566 เนื่องจากผู้ประกอบการมีความตั้งใจที่จะฟื้นฟูตลาดอยู่แล้ว ทำให้ในปี 2566 นี้ผู้ประกอบการจะมีความร่วมมือกันเพื่อผลักดันตลาดคอนโดมิเนียมให้กลับมาขยายตัว เช่น การพยายามขยายตลาดไปสู่กลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในกลุ่มลูกค้าชาวจีนนั้นจะเข้ามาซื้อห้องชุดในปีหน้าในจำนวนไม่มากนัก เนื่องจากจีนยังคงเข้มงวดการเดินทางเข้าออกประเทศของประชาชนผ่านมาตรการโควิด ซึ่งหากมาตรการดังกล่าวยังไม่ได้รับการยกเลิก การเดินทางเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยของคนจีนยังคงมีจำนวนจำกัดอยู่ ขณะที่กลุ่มลูกค้าต่างประเทศในโซนยุโรปและอเมริกาจะทยอยเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้นเนื่องจากได้แรงบวกจากการอ่อนค่าของเงินบาท


นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์เศรษฐกิจ และปัจจัยลบที่หลากหลายในช่วงนี้ ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงเกิน 5% โดยมีผลกระทบจากราคาพลังงานที่สูงขึ้น การปรับเพิ่มขึ้นของค่าแรงขั้นต่ำที่ 5-8% ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ต.ค.ที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างมีการขยับตัวเพิ่มขึ้นในสัดส่วนประมาณ 3-5%

ขณะที่ อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง และภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นแตะ 90% ต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ซึ่งอาจทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงประมาณ 30-40% อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อสูง คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 70% ของกำลังซื้อในตลาดโดยรวม ซึ่งนับเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายสำคัญของ LPN ที่จะขับเคลื่อนยอดขายให้ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ ซึ่งเป็นไปตามแผนยุทธศาสตร์ Turnaround ในปี 2565-2569 ที่ตั้งเป้ายอดขายรวม5 ปี (2565-2569) ไม่น้อยกว่า 50,000 ล้านบาท


ด้าน น.ส.อุมาพร ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ยังมีแนวโน้มการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าภาพดังกล่าวจะยังไม่ชัดเจนมากนักก็ตาม ประกอบกับเศรษฐกิจยังคงเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามความต้องการซื้อบ้านและที่อยู่อาศัยช่วงระดับราคา 1-3 ล้านบาท ยังคงได้ความนิยมอย่างต่อเนื่อง และเป็นเซกเมนต์ที่มีความต้องการของตลาดที่ยังไปได้

โดยประเมินว่า ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จะเติบโตดีกว่าปีที่ผ่านมาเล็กน้อยประมาณ 5-10% เป็นผลพวงมาจากภาพรวมเศรษฐกิจโดยรวม อีกนัยหนึ่งรายได้หรือเงินเดือนของพนักงานยังปรับขึ้นไม่ทันต่ออัตราเงินเฟ้อของประเทศ รวมถึงวัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นทุกรายการและค่าแรงที่เพิ่มขึ้นทำให้กำลังซื้อยังไม่เพิ่มมาก แต่อย่างไรก็ตามช่วงไตรมาส 4/2565 เป็นจังหวะและโอกาสที่ดีสำหรับผู้บริโภคที่มีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัย


อนึ่ง แนวโน้มการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงปลายปีนี้คาดว่าจะทวีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากกลุ่มผู้ประกอบการที่ยังมีสต๊อกสินค้าติดมือต้องการระบายสต๊อกให้เร็วที่สุด ขณะเดียวกัน การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในปลายปีจะส่งผลให้ซัปพลายที่อยู่อาศัยในตลาดมีปริมาณเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าในช่วงปลายปีนี้ซึ่งเป็นช่วงฤดูกาลขายของตลาดอสังหาฯ ผู้ประกอบการจะมีการจัดแคมเปญเพื่อพักดันยอดขายให้ได้ตามเป้าหมายตามแผนธุรกิจของบริษัทที่วางไว้ตั้งแต่ช่วงต้นปี

อย่างไรก็ดี ในช่วงปลายปีนี้แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดจะเริ่มชัดเจนขึ้นเนื่องจากผู้บริโภคจะเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นส่วนหนึ่งเพื่อให้ทันกับมาตรการของภาครัฐเช่น มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน ลดหย่อนค่าจดจำนอง นอกจากนี้ แนวโน้มการปรับตัวของอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นซึ่งส่งผลโดยตรงต่อราคาที่อยู่อาศัยจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น จะทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นเพื่อให้ได้บ้านในราคาต้นทุนเดิม

ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะยังคงยืนราคาขายบ้านต้นทุนเก่าไว้ในช่วงปลายปีนี้ ประกอบกับความต้องการระบายสต๊อกสินค้าในมือของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทำให้ ในช่วงปลายปีนี้จะเป็นช่วงที่มีการจัดแคมเปญพิเศษเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อหรือเร่งรัดลูกค้าให้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยให้เร็วขึ้น ซึ่งแนวโน้มดังกล่าวจะทำให้ในช่วงปลายปีนี้ตลาดจะยังคงเป็นของผู้บริโภค ดังนั้นในช่วงปลายปี 2565 นี้จึงถือว่าเป็นช่วงโอกาสทองของผู้บริโภคที่ต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองซึ่งจะสามารถซื้อบ้านได้ในราคาต้นทุนเดิมก่อนที่ผู้ประกอบการจะมีการปรับราคาขึ้นในช่วงต้นปี 2566 ตามต้นทุนราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว