"สุพัฒนพงษ์" ดันอสังหาฯ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ สมาคมอสังหาฯ ห่วงเงินเฟ้อพุ่ง-ภาษีที่ดินกระทบตลาด

"สุพัฒนพงษ์" มั่นใจเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ระบุมาตรการรัฐ การลงทุน รถไฟฟ้าหนุนตลาดอสังหาฯ ขณะที่แบงก์ชาติให้จับตาการเพิ่มขึ้นของเงินเฟ้อ ด้านทีเอ็มบีธนชาต แนะทางรอดผู้ประกอบการมองกลุ่มลูกค้าเดิม สร้างโอกาสเพิ่มรายได้ ด้าน 3 สมาคมอสังหาฯ ชี้ตลาดยังมีปัจจัยเสี่ยง เงินเฟ้อ แบงก์เข้มงวด ภาษีที่ดินกระทบ

สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้จัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2565 ในหัวข้อ "อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2022" เพื่อฉายภาพทิศทางตลาดอสังหาฯ และการปรับตัวของผู้ประกอบการ ท่ามกลางการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และปัจจัยลบจากภายนอกประเทศและการเมืองระหว่างประเทศในขณะนี้

โดย นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพลังงาน แสดงปาฐกถาพิเศษหัวข้อเรื่อง "นโยบายภาครัฐต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์" กล่าวว่า ทั้ง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์มีความเกี่ยวข้องกับภาคเศรษฐกิจและต่อภาคธุรกิจต่างๆ โดยในระยะที่ผ่านมา รัฐบาลมีการออกนโยบายต่างๆ อย่างต่อเนื่องและด้วยแผนระดับชาติที่รัฐบาลได้เดินหน้าลงทุน เช่น โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) โครงการขนส่งมวลชนและการลงทุนโครงข่ายรถไฟฟ้า ล้วนมีผลดีต่อภาคอสังหาฯ

"ปี 65 ผมเชื่อว่าสถานการณ์และเศรษฐกิจน่าจะดีขึ้น แม้จะมีการระบาด ซึ่งในปีนี้จะมีรถไฟฟ้าสายใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 2 เส้นทาง ทำให้ภาคอสังหาฯ มีโอกาสมากยิ่งขึ้น และเพื่อให้เกิดความมั่นใจว่า การเจริญเติบโตของประเทศที่ค่อยเป็นค่อยไปท่ามกลางโควิดระบาด รัฐบาลได้จัดเตรียมวัคซีน มียารักษาเตรียมไว้ให้ประชาชนอย่างเพียงพอตลอดปี 65 หากจะมีการแพร่ระบาดอยู่บ้างก็ยังไม่รุนแรง โอกาสปิดประเทศมีน้อยลง ส่วนการเปิดประเทศนั้น 1 พ.ย.64 เปิดไปแล้ว และรัฐบาลมีการเปิดรับนักท่องเที่ยวเข้ามาผ่านระบบ Test & go คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวกลับเข้ามาประมาณ 5-7ล้านคน และจากการสำรวจนักลงทุนไทยและนักลงทุนต่างชาติ ต่อความเชื่อมั่นใน 6 เดือนข้างหน้า ยืนยันว่า มีตัวเลขมั่นใจมากขึ้น เป็นผลปัจจัยบวกทั้งทางตรงและทางอ้อมกับภาคอสังหาฯ"

ขณะที่ภาพความกังวลเรื่องหนี้ที่มีปัญหานั้น เราเห็นว่าเริ่มลดลงเมื่อเทียบกับ 2 ปีที่ผ่านมา หายไปกว่า 50% หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาตรการการช่วยเหลือลูกหนี้ผ่านโปรแกรมการพักชำระหนี้และยืดหนี้ ซึ่งช่วยผ่อนคลายให้ภาคอสังหาฯ ไม่ต้องกังวลเรื่องที่สถาบันการเงินจะบังคับหลักประกันชำระหนี้

อย่างไรก็ดี สิ่งที่ต้องเฝ้ามองในช่วงนี้คือ อัตราเงินเฟ้อ ที่จะมีผลกระทบต่อความมั่นใจของผู้บริโภค และผู้ลงทุนในภาคประชาชน ตรงนี้รัฐบาลต้องเข้ามาดูแล แต่ยังเชื่อมั่นกรอบเงินเฟ้อทั้งปีน่าจะอยู่ในระดับ 3% โดยในการดูแลเรื่องราคาพลังงานนั้นรัฐบาลมีนโยบายดูแลเงินเฟ้อให้สามารถประคับประคองเศรษฐกิจไปได้ ตรึงราคาพลังงานไม่ให้ส่งผลถึงความสามารถของประเทศไทยต่อไป แต่เราประมาทไม่ได้ และถ้าเหตุการณ์การเมืองระหว่างประเทศไม่บานปลายจนไม่นำไปสู่การขยายตัวของเงินเฟ้อมากเกินไป เชื่อว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้น่าจะเติบโตได้ 3-4%

"สุพัฒนพงษ์" มั่นใจมาตรการหนุน ศก.เติบโต

นายสุพัฒนพงษ์ กล่าวถึงความท้าทายของภาคอสังหาฯ ว่า จากนโยบายของรัฐบาลในอนาคต จะมีการหยิบยก 2 เรื่อง ได้แก่ 1.ความเป็นกลางในด้านคาร์บอน ภายในปี 2050 ตรงนี้มีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องและต่อภาคอสังหาฯ เช่นกัน คนรุ่นใหม่มีแนวคิดต่อเรื่องเทคโนโลยีและความทันสมัย ต้องการความสะดวกสบายในการทำงานที่บ้านมากขึ้น การเติบโตของอุตฯ รถยนต์ไฟฟ้า (รถ EV) ล้วนแล้วแต่รองรับความเป็นกลางลดคาร์บอนในอนาคต ดังนั้น ที่อยู่อาศัยต้องมีระบบเตรียมพร้อมในเรื่องนี้

2.รัฐบาลพยายามดึงดูดคนเก่ง คนมีฐานะจากต่างประเทศให้เข้ามาอยู่พำนักในประเทศไทยระยะยาว ผ่านการให้สิทธิทางวีซ่า 10 ปี แทนที่เราจะไปพึ่งนักท่องเที่ยว 40 ล้านคน เมื่อเกิดปัญหาขึ้นมา นักท่องเที่ยวหายไป ประเทศไทยได้รับผลกระทบทันที

"3 สมาคมฯ ต้องคุยและระดมกันเพื่อกลั่นออกมา เพื่อออกเป็นรูปแบบในการที่จะทำอสังหาฯ ในรูปแบบใหม่ให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายที่มีความหลากหลาย จะออกมาเป็นอย่างไร เราเอง (รัฐบาล) มีหน้าที่ส่งเสริมระบบนิเวศให้ภาคธุรกิจ เช่น ระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้าสีต่างๆ และโครงสร้างพื้นฐานของระบบดิจิทัลให้เกิดขึ้น รัฐบาลเตรียมการเรื่องเหล่านี้มาต่อเนื่อง 7 ปี ซึ่งเราจะเห็นภาพรวมของประเทศจากนี้ในอีก 5 ปีข้างหน้า"


แบงก์ชาติห่วงเงินเฟ้อสูงขึ้น

นายสักกะภพ พันธ์ยานุกุล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหาภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องและคาดว่าจะกลับสู่ระดับ Pre-Covid ในช่วงต้นปี 2566 อย่างไรก็ดี การระบาดยังมีความไม่แน่นอน ขณะเดียวกัน การฟื้นตัวในหลายสาขาธุรกิจมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น แต่ยังมีความแตกต่างกัน ยังมีความเปราะบาง และยังต้องติดตามการฟื้นตัวของการจ้างงานและรายได้ ในส่วนของการระดมทุนผ่านสินเชื่อและตราสารหนี้ ขยายตัวตามความต้องการเงินทุนของภาคธุรกิจ จากแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ที่มีการออกระดมทุนค่อนข้างมาก

สำหรับในปี 2565 นี้ อัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มสูงขึ้น และมีความเสี่ยงสูงมากขึ้น โดยอาจสูงกว่ากรอบเป้าหมายในช่วงแรกของปี แต่โดยรวมทั้งปียังต่ำกว่า 3% แต่ครึ่งปีแรกเงินเฟ้อจะสวิงสูงขึ้น ส่วนการจะส่งผ่านต่อต้นทุนนั้นคงไม่รุนแรงเพราะผู้ประกอบการยังไม่อยากขึ้นราคา เพราะเรื่องดีมานด์เป็นหลัก ในส่วนของค่าครองชีพที่สูงขึ้นกระทบกลุ่มรายได้แตกต่างกัน โดยต้องติดตามกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและลูกจ้างภาคบริการที่รายได้ที่เพิ่งเริ่มฟื้นตัว ในส่วนของความคืบหน้าในการให้ความช่วยเหลือลูกหนี้ของสถาบันการเงิน ซึ่งมีสินเชื่อฟื้นฟูอนุมัติแล้ว 150,934 ล้านบาท รวม 46,411 ราย วงเงินอนุมัติเฉลี่ย 3.3 ล้านบาทต่อราย


ทีเอ็มบีธนชาต แนะทางรอดภาคอสังหาฯ

ดร.ปิติ ตัณฑเกษม กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารทหารไทยธนชาต จำกัด (มหาชน) หรือ ttb กล่าวถึงปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจกับทิศทางภาคอสังหาฯ ไทยในอนาคต ว่า มีหลายเรื่องที่ต้องมอง เนื่องจากฝั่งดีมานด์มีการเปลี่ยนแปลงไป โดยที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปหลังโควิด อัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรไทยลดลง หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ขณะที่ฟากอุปทาน (ซัปพลาย) พบว่า มีอุปทานส่วนเกินเยอะ แนวโน้มต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น เช่น เหล็ก และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้นซึ่งส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของธนาคารต่อการอยู่รอดของธุรกิจอสังหาฯ นั้น (Idesa : New Business Models) ได้แก่

1.แนวทางร่วมมือระหว่างบริษัทอสังหาฯ และสถาบันการเงิน เพื่อเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ แก้ Pain Point สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ ส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ เสียโอกาสและเวลาในการขายผลิตภัณฑ์

2.สร้างธุรกิจประเภทใหม่จากฐานลูกค้าโครงการเดิม ดังนั้น การต่อยอดธุรกิจใหม่บนฐานลูกค้าโครงการเดิมจึงเป็นโอกาสการสร้างรายได้แหล่งใหม่ให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ จากข้อมูลที่มีอยู่แล้ว เช่น ประเภทบ้านและแบบแพลท ประวัติการแจ้งซ่อมแซมและต่อเติม หรือการนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่เกี่ยวข้องกับ Home Improvement เช่น พลังงานไฟฟ้าจาก Solar และระบบแสงสว่าง การออกแบบดีไซนฺ รวมถึงการก่อสร้างและต่อเติมตามอายุของโครงการ

สมาคมอาคารชุดคาดปีนี้เติบโต 5-15%

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในความเป็นจริงจะประคับประครองให้มีชีวิตรอดปีนี้และปีหนัาอย่างไร บนสถานการณ์ที่ควบคุมไม่ได้เลย เช่น เรื่องโควิดปลายปี 64 จะเริ่มดีขึ้น แต่ทางรัฐบาลได้มีคำสั่งให้ข้าราชการทำงานอยู่ที่บ้าน เหมือนสะท้อนให้เห็นว่าสถานการณ์รุนแรง ดังนั้น โควิดเกิดขึ้นมาตั้งแต่เดือน ม.ค.และต่อเนื่องมาถึงเดือน มี.ค. ซึ่งจะมีผลต่อราคาน้ำมัน เป็นปัจจัยภายนอกที่มากระทบกับภาคธุรกิจ

ปี 2565 เอสเอ็มอียังไม่แข็งแรง เป็นปัจจัยลบของกำลังซื้อ และกำลังซื้อชาวไทยในกลุ่มคอนโดฯ ยังอยู่ในอาการอ่อนตัว ยังไม่กลับมาซื้อ ไม่ได้ดังที่เราอยากได้กัน ขณะที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังไม่กลับมา โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนมีสัดส่วนประมาณ 90% ของผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมด เมื่อยังไม่ชัดเจนในการกลับมาตลาดอสังหาฯ ไทยโดยเฉพาะสินค้าคอนโดฯ ระดับราคากลางจนถึงระดับบน

ขณะที่หนี้สินครัวเรือนแม้จะอยู่ในระดับทรงตัวแต่ยังไม่ดีขึ้น ธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวด แม้ว่าหลังปีใหม่มาเริ่มผ่อนคลายเล็กน้อย แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังระดับสูงอยู่ ราคาวัสดุก่อสร้าง เหล็ก น้ำมันแพงขึ้น ตอนนี้ ของแพง ต้นทุนพุ่ง ค่าแรงปรับสูงขึ้น ในขณะที่สินค้าสต๊อกรอการขายทั้งแนวสูงและแนวราบสูงมาก ล้วนแต่เป็นปัจจัยลบระยะสั้น

ปัจจัยบวก มีทั้งเรื่องเศรษฐกิจของโลกดีขึ้น รัฐบาลผลักดันให้เศรษฐกิจเติบโตดีขึ้น โควิดรุนแรงน้อยกว่าปี 2564 อัตราดอกเบี้ยต่ำที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการเร่งขายสินค้าได้ และรัฐบาลลดค่าธรรมเนียมจนถึงสิ้นปี 65

อย่างไรก็ตาม ในฐานะสมาคมอาคารชุดไทย ได้ขอสนับสนุนจากรัฐเพื่อกระตุ้นจิตวิทยาในการซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ 1.เร่งออก Long Term วีซ่า 2.บ้านหลังแรก ฟรีค่าธรรมเนียมโอน "อย่างถาวร" (แต่ผู้ประกอบการมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย) 3.ฟื้นโครงการ "บ้านดีมีดาวน์ รัฐช่วยให้มีบ้าน" 4.เสนอแบงก์สนับสนุนให้คอนโดฯ เป็นสินค้าเพื่อการออมและลงทุน จากนิยามเดิมที่ซื้อคอนโดฯ เพื่อการอยู่อาศัย และ 5.การตั้ง Mortgage Insurance ช่วยผู้กู้สามารถมีหลักประกันในเรื่องการได้รับสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

ทั้งนี้ เรามองว่าในปีนี้ ตลาดคอนโดฯ ระดับ 1 ล้านบาทบวกลบ จะมีความต้องการสูงมากขึ้นเรื่อยๆ ผู้ประกอบการหันมาปรับโปรดักต์เป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการลงทุน ซึ่งเรามองว่าตลาดคอนโดฯ ปีนี้จะโตขึ้น 5-15% แล้วแต่ระดับราคา จากในปีที่ผ่านมาติดลบ 20% เป็นต้น

แนะภาครัฐจูงใจเรื่องตลาดปล่อยเช่า

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ทางออกของประเทศไทยถ้าจะไปต่อต้องมีการเปลี่ยนแปลง ภาคอสังหาฯ แต่ละกลุ่มราคา ได้รับผลกระทบที่แตกต่างกัน เช่น กลุ่มระดับกลาง ได้รับผลบวกจากการระบาดของโควิด การปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มระดับล่างที่หนักมากขึ้น และในภาวะที่ดอกเบี้ยปรับขึ้นจะมีภาระต่อผู้ผ่อนชำระ หากเราปรับโมเดลให้รัฐบาลปรับเงื่อนไขให้ผู้มาซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่า โดยที่รัฐให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีอีกทางหนึ่ง เรื่องทรัพย์อิงสิทธิตรงนี้ไม่คืบหน้ามากนัก เพราะมีเงื่อนไขของระยะเวลาเพียง 30 ปีเท่านั้น

"ผมว่าโอกาสของอสังหาฯ ยังมีอยู่ หากเรามีการเปลี่ยนเงื่อนไข ไม่ว่าจะเรื่องของกฎหมาย จะมีโอกาสให้ภาคธุรกิจได้ด้วย"

ขอผ่อนคลายเก็บภาษีที่ดิน

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เราต้องไปต่อ ต้องเตรียมตัวให้พร้อม ซึ่งมีทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบเข้ามากระทบต่อภาคอสังหาฯ ปัญหาภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นอะไรที่เราต้องพบ ปีนี้เก็บ 100% เราเจอตั้งแต่ที่ดินรกร้าง (วัตถุดิบในการทำโครงการ) อยู่ที่ 0.3% สินค้าคงค้างต้องรับส่วนนี้ เช่น มีสินค้าบ้าน 50 ตร.ว. ขนาด 140 ตร.ม. เสียภาษีประมาณ 10,000 บาทต้นๆ เป็นสิ่งที่เราต้องเรียนรู้ อันนี้เราบอกให้ภาครัฐให้ทราบ

"เราขอเสนอเป็นขั้นบันไดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้หรือไม่ ตรงนี้เป็นภาระในสิ่งที่เรากำลังพูดคุยกันต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี เรามองว่า ภาพรวมตลาดแนวราบปีนี้ยังทรงตัว คาดโตร้อยละ 5 บวกลบ คาดมีซัปพลายใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 50,000 หน่วย คาดยอดโอนประมาณ 1 แสนหน่วย"