ทำเลไหนมีสินค้าคอนโดมิเนียมต่ำกว่า 1 ล้านบาทรอให้ซื้อ!!

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยถึงทิศทางของตลาดคอนโดมิเนียมราคาที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ว่า ก่อนหน้านี้หลายปียังสามารถเห็นคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิตได้บ้างในกรุงเทพมหานคร แต่ด้วยการเปลี่ยนแปลงหลายๆ อย่างที่มีผลต่อศักยภาพของที่ดินซึ่งมีผลต่อเนื่องไปถึงราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ รวมไปถึงการเปิดให้บริการของถนนเส้นทางใหม่ๆ และการซื้อขายที่ดินเพื่อการพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ กันอย่างต่อเนื่องทั่วกรุงเทพมหานคร มีผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิตจึงมีจำนวนลดลงทุกปี อาจจะยังมีผู้ประกอบการเปิดขายโครงการในระดับราคานี้บ้างในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่เปิดขายในทำเลกรุงเทพมหานครรอบนอก หรือในจังหวัดปริมณฑลนอกกรุงเทพมหานคร

ผู้ประกอบการหลายรายเลือกซื้อที่ดินในทำเลที่อยู่ชานเมืองกรุงเทพมหานคร หรือในทำเลที่ไกลออกไปในจังหวัดปริมณฑลเพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจยังคงเป็นทำเลที่อยู่ไกลจากถนนเส้นทางหลักซึ่งเชื่อมต่อกับกรุงเทพมหานครโดยตรง เช่น ถนนพหลโยธิน ถนนราชพฤกษ์ ถนนบางนา-ตราด ถนนสุขุมวิท ถนนเพชรเกษม เป็นต้น หรือเลือกซื้อที่ดินที่อยู่ในซอย ถนนสายรองที่แยกออกจากถนนเส้นทางหลัก แต่ว่าไม่ไกลจากสถาบันการศึกษา โรงงาน หรือนิคมอุตสาหกรรม เพื่อเป็นการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย กลุ่มเป้าหมายของโครงการในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิตอาจจะแตกต่างจากคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่สูงกว่า รูปแบบของโครงการไม่เน้นที่ความหรูหรา แต่ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่ได้แตกต่างจากโครงการราคาแพงในแง่ของความสะดวกสบายและครบครัน เพียงแต่คงไม่สวยงาม หรือเพียงพอเมื่อเทียบกับโครงการที่มีราคาสูงกว่า

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต โดยยูนิตส่วนใหญ่ในโครงการมีราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาทเปิดขายทั้งในกรุงเทพมหานครและจังหวัดปริมณฑลรวมแล้วประมาณ 59,650 ยูนิต (ข้อมูล ณ เดือนกันยายน พ.ศ.2564) โดยเป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครประมาณ 40% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว โดยถ้าเป็นโครงการที่เปิดขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จะเป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก หรือถ้าเป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าจะเป็นพื้นที่ในซอยที่แยกออกจากถนนเส้นทางหลักที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านในระยะที่เกินกว่า 1 กิโลเมตรขึ้นไป นอกจากนี้โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เกือบ 100% เป็นอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตรหรือประมาณ 7-8 ชั้น ทั้งด้วยข้อจำกัดในเรื่องของผังเมือง กฎหมาย และต้นทุนในการก่อสร้าง

ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต มีทั้งผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง และรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ถ้าไม่นับการเคหะแห่งชาติที่มีทั้งบ้านเอื้ออาทรในรูปแบบเดิม และโครงการรูปแบบทันสมัยในชื่อ “เดอะเอ็นเอชเอ” แล้วก่อนหน้านี้อาจจะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง พฤกษา เรียลเอสเตท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เปิดขายโครงการในระดับราคานี้กันหลายโครงการ แต่ถ้าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เสนาดีเวลลอปเม้นท์กลายเป็นผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการในระดับราคานี้มากกว่าผู้ประกอบการรายอื่นๆ ไปแล้ว เพียงแต่จำนวนยูนิตอาจจะไม่มากเทียบเท่าพฤกษาฯ และแอล.พี.เอ็น. ที่มีโครงการขนาดใหญ่ซึ่งมีจำนวนยูนิตต่อ 1 โครงการหลักพัน หรือหลักหมื่นยูนิต โดยโครงการของเสนาฯ จะมีจำนวนยูนิตที่น้อยกว่าชัดเจน และมีทำเลที่ค่อนข้างหลากหลายกว่ากระจายไปหลายทำเลมากกว่า

แต่ที่น่าสนใจ คือ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ตั้งเป้าจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้ในปี พ.ศ.2564 ทั้งหมด 8 โครงการ โดยถ้ารวมกับที่เปิดขายมาแล้วก่อนหน้านี้สิ้นปี พ.ศ.2564 เสนาฯ จะก้าวขึ้นมาติด 1 ใน 3 ในตลาดคอนโดมิเนียมราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิตในเรื่องของจำนวนยูนิตทันที ซึ่งในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เสนาฯ เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิตมากที่สุดจึงสามารถนับได้ว่าช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เสนาฯ เป็นอันดับที่ 1 ในตลาดคอนโดมิเนียมราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาทอย่างแท้จริง

ผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กที่โดดเด่นในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคานี้อีกราย คือ รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ที่มีโครงการระดับราคานี้หลายโครงการในกรุงเทพมหานครและปิดการขายได้หมดในเวลารวดเร็วด้วย รายเล็กอื่นๆ เช่น วิถีไทย เรียลเอสเตท ที่มีโครงการขนาดเล็กไม่เกิน 80 ยูนิตในหลายทำเลในเขตปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานคร ผู้ประกอบการรายใหญ่อีกรายที่ให้ความสนใจตลาดคอนโดมิเนียมในราคาขายต่ำกว่า 1 ล้านบาท คือ แสนสิริ

แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิตจะได้รับความสนใจและสามารถปิดการขายหรือมีอัตราการขายที่สูงมากหลังจากเปิดขายไม่นาน ซึ่งสามารถพูดได้ว่าเรื่องของการขายไม่ใช่ปัญหาหรืออุปสรรคในการพัฒนาโครงการระดับราคานี้ แต่ปัญหาและอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการระดับราคานี้ คือ เรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มผู้ซื้อในโครงการระดับราคานี้ ที่ส่วนหนึ่งติดปัญหาไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้ เพราะมีปัญหาเรื่องหนี้สินครัวเรือน หรือหนี้สินส่วนบุคคล และขาดความเข้าใจในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร ไม่มีการเตรียมตัว หรือไม่เคยรับรู้มาก่อนว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยนั้นฝั่งของผู้ซื้อต้องมีค่าใช้จ่ายใดๆ บ้าง

แต่เรื่องเหล่านี้มีผู้ประกอบการบางรายเข้าไปทำความเข้าใจหรือให้ความรู้ได้ตั้งแต่ช่วงแรกๆ ที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะสุดท้ายแล้วยิ่งผู้ซื้อขอสินเชื่อธนาคารได้มากรายเท่าไหร่ ฝั่งของผู้ประกอบการจะได้รับผลประโยชน์ตรงนั้นมากเท่านั้น ผู้ประกอบการบางรายที่ไม่ตระหนักถึงหรือคาดไม่ถึงในเรื่องเหล่านี้อาจจะมีปัญหาในเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ได้