อานิสงส์แรง “โควิด-19” ปลุกบ้านหรูคึกคัก

ขณะภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง1-2 ปีนี้หดตัวรุนแรงจากการหายไปของกำลังซื้อ ทั้งกำลังซื้อจากคนไทยและชาวต่างชาติ ทำให้ทุกคนมองไปที่ตลาดคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ขณะที่กลุ่มบ้านแนวราบกลับได้รับผลบวกอย่างมากจากการแพร่ระบาดเชื้อโควิด-19 ที่ส่งผลต่อพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์

การขยายตัวของบ้านแนวราบที่ได้รับแรงหนุนจากการเปลี่ยนพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปนั้น กลุ่มที่น่าจับตามองอีกกลุ่มในเวลานี้คือ กลุ่มบ้านหรู บ้านลักชัวรี เพราะยอดการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 2 เท่าตัวนับจากปี 2563 ที่ผ่านมา โดยซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) ที่ปรึกษาด้านงานขายเปิดเผยข้อมมูลตลาดบ้านหรู ว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 ได้ส่งผลต่อสภาวะเศรษฐกิจและมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ โดยรวมที่ชะลอตัว ทั้งนี้ ตลาดบ้านเดี่ยวถือว่าเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าตลาดคอนโดฯ เพราะเป็นตลาดของผู้อยู่อาศัยเองเป็นหลัก โดยตลาดบ้านเดี่ยวโดยเฉพาะระดับลักชัวรีที่มีราคาตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป กลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยมีการเปิดตัวสูงถึง 439 หลังในปี 2563 และมียอดขาย 60-68% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดี

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้บ้านลักชัวรีคึกคักในปีนี้ เนื่องมาจากกลุ่มลูกค้าหลักเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ประกอบกับการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้คนเห็นความสำคัญของบ้านมากขึ้น โดยเฉพาะเรื่องพื้นที่และฟังก์ชันการใช้งาน ทำเลที่ได้รับความนิยมมากอันดับต้นๆ คือ กรุงเทพฯ ชั้นในฝั่งตะวันออกและตอนเหนือ โดยทำเลกรุงเทพฯ ชั้นในฝั่งตะวันออกมีโครงการมากสุดถึง 1,073 หลัง ส่วนฝั่งเหนือ มีซัปพลายน้อยกว่าด้วยข้อจำกัดของที่ดิน ทำให้มีอัตราการดูดซับดีที่สุดและมียอดขายไปแล้ว 87%


นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อาจจะเห็นว่ามีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปเปิดขายใหม่มากขึ้นโดยเริ่มมีสัดส่วนมากขึ้นตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมา ซึ่ง บ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปในปริมณฑลอาจจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากแบบชัดเจน แต่ในกรุงเทพมหานครมีจำนวนบ้านระดับราคานี้มากขึ้นจนสังเกตได้ว่ามากกว่าในอดีต โดยทำเลที่มีโครงการระดับราคานี้ส่วนใหญ่ยังคงเป็นทำเลที่ก่อนหน้านี้ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาแพงๆ อยู่แล้ว

ทำเลยอดนิยมที่คาดว่าจะยังคงเป็นที่สนใจของทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อต่อเนื่องในไตรมาสที่ 4 ปี 2564 ต่อเนื่องไปถึงปี 2565 ยังคงเป็นทำเลที่ก่อนหน้านี้มีโครงการระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตเปิดขายอยู่แล้ว เช่น ราชพฤกษ์วงแหวนกาญจนาภิเษกทั้ง 2 ฝั่ง (ตะวันออกและตะวันตก) รัชดา-รามอินทรา และเกษตร-นวมินทร์ หรือพื้นที่ตามแนวถนนเส้นทางใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการไม่นาน เช่น ถนนพระเทพ (พรานนก-พุทธมณฑล สาย 4) ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า หรือกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ และถนนพัฒนาการตัดใหม่ เป็นต้น

ซึ่งพื้นที่ตามแนวถนนที่กล่าวไปแล้วนั้นเป็นพื้นที่ที่อยู่รอบนอกของกรุงเทพมหานคร และมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรรราคาแพง หลายโครงการมีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต แต่กลับได้รับความนิยมสามารถปิดการขายหรือได้รับความสนใจจนมีอัตราการขายที่สูงมากหลังจากเปิดขายได้ไม่นาน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ได้รับการยอมรับในตลาดบ้านจัดสรรราคาแพง ทำเลที่กล่าวไปแล้วนั้นยังคงเป็นที่สนใจต่อไปเพราะยังคงมีที่ดินให้สามารถพัฒนาต่อเนื่องไปได้อีกเพียงแต่ราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องไปมากกว่าปัจจุบัน และบ้านที่เปิดขายในอนาคตคงแพงขึ้นเรื่อยๆ

ทำเลในกรุงเทพมหานครชั้นในมีบ้านจัดสรรราคาแพงเปิดขายอยู่เช่นกันแต่อาจจะดูไม่คึกคัก หรือว่ามีโครงการเปิดขายใหม่มากมายเมื่อเทียบกับพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกเพราะที่ดินมีน้อยและหาได้ยากกว่า ทำเลที่มีโครงการบ้านจัดสรรระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป เช่น พระราม 3 สาธุประดิษฐ์ เย็นอากาศ และสุขุมวิท อาจจะมีพื้นที่อื่นๆ อีกแต่จำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับทำเลที่กล่าวไป บางโครงการของผู้ประกอบการบางรายได้รับการตอบรับที่ดี ในขณะที่มีบางโครงการของผู้ประกอบการบางรายไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร เพราะบ้านจัดสรรโดยเฉพาะบ้านแฝดหรือบ้านเดี่ยวในพื้นที่ใจกลางเมืองอาจจะมีราคาสูงเกินไป


ดังนั้น เมื่อเทียบกับบ้านในระดับราคาหรือรูปแบบเดียวกันในทำเลกรุงเทพมหานครรอบนอกจึงมีผลให้ผู้ซื้อบางส่วนตัดสินใจซื้อในทำเลอื่นๆ เพราะทำเลกรุงเทพมหานครรอบนอกที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงเปิดขายนั้นการเดินทางเข้าพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นในไม่ได้ลำบากมากเกินไป เพราะทุกทำเลที่กล่าวไปแล้วนั้นสามารถเชื่อมต่อกับทางด่วนเพื่อเข้าสู่เมืองชั้นในได้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ใดๆ ของกรุงเทพมหานคร โครงการที่ได้รับความสนใจส่วนใหญ่มีจำนวนยูนิตไม่มากไม่จำเป็นต้องติดถนนใหญ่แต่ต้องอยู่ในพื้นที่ที่มีความเป็นชุมชน ไม่ไกลจากสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ บ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตเป็นที่สนใจในตลาดบ้านจัดสรรมากขึ้น

เมื่อเกิดสถานการณ์โควิด-19 ผู้ซื้อจำนวนหนึ่งที่มีความพร้อมและต้องการที่อยู่อาศัยที่มีความเป็นส่วนตัวมากกว่าคอนโดราคาแพงในเมืองหันมาให้ความสนใจโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายจึงมีการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงออกมามากขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในตลาดที่สามารถเห็นได้จากโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงของผู้ประกอบการบางรายสามารถปิดการขายได้รวดเร็ว หรือมีอัตราการขายที่สูงมากหลังจากเปิดขายไม่นาน แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการทุกรายจะสามารถพัฒนาโครงการออกมาได้ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ และผู้ซื้อบ้านจัดสรรในกลุ่มราคานี้มีปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารไม่มากเมื่อเทียบกับผู้ซื้อในกลุ่มที่มีราคาขายต่ำกว่า

บ้านจัดสรรในระดับราคานี้ใช่ว่าจะขายดีหรือได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อทั้งหมดเพราะกลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับราคานี้อาจจะยังมีความชอบหรือยึดติดในค่านิยมที่แตกต่างจากกลุ่มระดับราคาต่ำกว่านี้ รูปแบบบ้านที่ขายได้ส่วนใหญ่เป็นบ้านที่มีการออกแบบไม่หวือหวา รูปลักษณ์ภายนอกยังคงไม่ได้แตกต่างจากรูปแบบบ้านทั่วๆ ไปในตลาด โครงการที่มีรูปแบบบ้านแตกต่างออกไป หรือเพิ่มเติมในส่วนของวัสดุตกแต่งหรูหราเกินพอดีก็อาจจะได้รับความสนใจน้อยกว่าได้ แต่ผู้ประกอบการที่พัฒนา หรือออกแบบบ้านให้สามารถรองรับการใช้ชีวิตของคนได้ทุกรุ่นโดยไม่ก่อให้เกิดการรบกวนกันมากเท่าที่ควรกลับได้รับความสนใจมากกว่า เพราะบ้านในระดับราคานี้ส่วนใหญ่มีขนาดใหญ่ และการตัดสินใจซื้ออาจจะไม่ได้ขึ้นอยู่กับคนเพียง 1 รุ่นเท่านั้น


ผู้ประกอบการบางรายสามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้จนเป็นที่ยอมรับและได้รับความสนใจต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เช่น บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แสนสิริ เอสซี แอสเสท และเอพี (ไทยแลนด์) อาจจะมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ด้วย เพียงแต่อาจจะมีการพูดถึงในตลาดไม่มากเท่ากับผู้ประกอบการที่กล่าวไปแล้ว ผู้ประกอบการบางรายมีการพัฒนาบ้านในระดับราคาแพงโดยแยกออกมาเป็นโครงการเฉพาะเลย เนื่องจากโครงการที่เปิดขายมีความแตกต่างจากรูปแบบโครงการก่อนหน้านี้ของพวกเขา ไม่ได้ยึดติดกับรูปแบบหรือชื่อของโครงการที่ผ่านมา เช่น แสนสิริ

ในขณะที่เอสซี แอสเสท และแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์อาจจะมีการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงต่อเนื่อง และยังคงใช้ชื่อโครงการเดิมๆ ตามระดับของราคาขายต่อเนื่องกันมาเพราะรูปแบบบ้านของพวกเขามีการพัฒนาต่อเนื่องมาจากรุ่นก่อนหน้านี้ อีกทั้งยังคงมีเอกลักษณ์หรือรูปแบบบ้านที่บ่งบอกความเป็นตัวตนของพวกเขาอยู่ ส่วนเอพี (ไทยแลนด์) มีการพัฒนารูปแบบบ้านราคาแพงต่อเนื่องเช่นกันเพียงแต่ยังใช้ชื่อเดิม แต่เพิ่มความเปลี่ยนแปลงและสร้างการรับรู้ใหม่ว่าบ้านแบรนด์นี้ไม่ใช่บ้านในรูปแบบเดิมอีกแล้ว และแน่นอนว่าราคาขายมีการขยับขึ้นเช่นกัน

กลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับราคานี้ส่วนใหญ่มองที่แบรนด์ด้วยไม่ใช่แค่เรื่องของทำเล หรือราคาขายเท่านั้น เพราะผู้ประกอบการบางรายที่เป็นรายใหญ่เหมือนกัน แต่บ้านในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตของพวกเขากลับไม่ได้รับความสนใจ มีการตอบรับจากตลาดไม่ดีเท่าที่ควร นอกจากนี้ การมีพนักงานขายที่มีประสบการณ์หรือมีความคุ้นเคยในการขายโครงการราคาแพงๆ ก็ช่วยให้สามารปิดการขายได้ดีขึ้นเช่นกัน พนักงานขายบ้านในโครงการระดับนี้จะแตกต่างจากพนักงานในโครงการทั่วไปซึ่งผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์จะทราบเรื่องนี้เป็นอย่างดี รวมไปถึงพนักงานในส่วนต่างๆ ที่ต้องเจอกับผู้ซื้อเวลาเข้ามาเยี่ยมชมโครงการต้องแตกต่างเช่นกัน

บ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตยังคงเป็นอีก 1 รูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ และเลือกที่จะเปิดขายใหม่มากขึ้นในปี 2565 เพียงแต่กลุ่มของผู้ประกอบการที่จะยังคงมีโครงการเปิดขายใหม่ในปี 2565 อาจจะมีจำนวนลดลงและจะคงเหลือเพียงผู้ประกอบการที่ได้รับการยอมรับและสามารถปิดการขายโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ได้แล้ว ผู้ประกอบการที่ยังมียูนิตเหลือขายอาจจะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อนเพราะกลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับราคาขนาดนี้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวนไม่มากเท่าที่ควร