ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินตลาดอสังหาฯ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เริ่มเห็นสัญญาณบวกที่จะฟื้นตัวในครึ่งหลังของปี 2565 หากสามารถกระจายวัคซีนได้ทั่วถึงจะทำให้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น ส่องดีมานด์เริ่มถดถอยจากพิษโควิด-19 แรงซื้อบ้านเดี่ยวแผ่ว หันมองบ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ คาดหน่วยเหลือขายปี 65 ปรับขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 12,619 หน่วย มูลค่ารวม 43,080 ล้านบาท ปัจจัยจากผู้ประกอบการเติบซัปพลายใหม่
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้รายงานถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม) พบว่า ในครึ่งปีแรก 64 ภาพรวมตลาดมีการชะลอตัวอย่างมากในด้านอุปทานของหน่วยเปิดขายใหม่ มีโครงการเข้าสู่ตลาดน้อย โดยมีเพียง 1,583 หน่วย หรือ ลดลงร้อยละ -24.4 และมีมูลค่ารวม 4,861 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ -20.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีจำนวนรวม 13,701 หน่วย หรือ ลดลงร้อยละ -11.1 และมีมูลค่ารวม 47,000 ล้านบาท หรือ ลดลงร้อยละ -12.9
โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า มีจำนวนหน่วยประมาณ 2,141 หน่วย หรือลดลงร้อยละ -24.9 และมีมูลค่า 6,474 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ -30.3 ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายอยู่ในตลาดประมาณ 11,560 หน่วย และมีมูลค่ารวมประมาณ 40,526 ล้านบาท ซึ่งลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -8.0 และมูลค่าลดลงร้อยละ -9.3 ตามลำดับ เป็นการลดลงของหน่วยอาคารชุดเหลือขายร้อยละ -16.2 ขณะที่หน่วยบ้านจัดสรรเหลือขายลดลงร้อยละ -5.8 ทั้งนี้ เป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการปรับตัว ลดจำนวนของการพัฒนาโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ลง แต่ปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเข้ามาสู่ตลาดมากเพิ่มขึ้น
"ภาพรวมตลาดอสังหาฯ แต่ละจังหวัด โครงการแนวราบจะได้รับความนิยมและจะมีสินค้ารอขายที่รวมแล้วค่อนข้างสูง อย่างเช่น ทาวน์เฮาส์ที่เป็นสินค้ารอขายใน จ.นครราชสีมา จะมีติดอยู่ในมือของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ในสัดส่วนที่สูงร้อยละ 58.2 บ้านเดี่ยวมีอยู่ในมือร้อยละ 16 ซึ่งผู้เล่นหลักยังคงเป็นบริษัทอสังหาฯ ในพื้นที่ ส่วนที่ จ.ขอนแก่น จะพบเห็นเรื่องกำลังซื้อทาวน์เฮาส์จะขายได้ดี เนื่องจากกำลังซื้อถดถอยจากเดิมมองที่บ้านเดี่ยว แต่ด้วยราคา จึงขยับลงมาดูบ้านแฝด และมาที่ทาวน์เฮาส์ ขณะที่ ผู้ประกอบการท้องถิ่นในขอนแก่น มีความเข้มแข็งและทำโครงการต่อเนื่อง เช่นเดียวกับ จ.อุดรธานี ที่กำลังซื้อในตลาดบ้านเดี่ยวลดลง แต่บ้านแฝดและทาวน์เฮาส์เป็นที่ต้องการ ซึ่งจะพูดได้ชัดเจนว่า เทรนด์ทั่วประเทศบ้านแฝดมาแรง เนื่องจากบ้านเดี่ยวมีราคาแพงจากราคาที่ดินที่สูง ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และผู้ประกอบการลดขนาดโครงการเพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อ ซึ่งบ้านแฝดตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อในตอนนี้"
หากมองภาพรวมทั้งปี 2564 คาดว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 3,597 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 10,847 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 3,317 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 10,354 ล้านบาท มีหน่วยรอการขายสะสมประมาณ 12,487 หน่วย และในปี 2565 คาดว่า หากมีการกระจายวัคซีนได้ทั่วถึงจะทำให้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น และจะส่งผลให้มีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดไม่น้อยกว่า 4,022 หน่วย และจะส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ในตลาดโดยมีจำนวนหน่วยประมาณ 12,619 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.1 เมื่อเทียบกับปี 2564
สำหรับแนวโน้มปี 2565 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดภาคตะวันออกเฉียงเหนือ จำนวน 4,022 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 11,847 ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 65 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ถึงร้อยละ 22.0 และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 3.8 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 2565 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 19.7 และเริ่มชะลอการขยายตัวในช่วงครึ่งหลังปี 2565
ในส่วนของหน่วยขายได้ใหม่ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2565 จำนวนประมาณ 4,243 หน่วย มูลค่ารวม 13,511 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 3,227 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 10,977 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 1,016 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 2,534 ล้านบาท
โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ จะมียอดขายลดลงเมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2564 ร้อยละ -2.9 และคาดว่าจะลดลงอีกร้อยละ -0.1 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 เนื่องจากในปี 2564 คาดว่าสถานการณ์ยอดขายจะปรับตัวดีขึ้นอย่างมาก จึงทำให้ในปี 2565 อาจจะมียอดขายชะลอตัวลงมาเล็กน้อย ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 2565 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 2.2 และขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 1.0 ในช่วงครึ่งหลังปี 2565 โดยเป็นผลมาจากการคาดการณ์ภายใต้สถานการณ์ที่ประเทศไทยสามารถกระจายวัคซีนได้ทั่วถึง ทำให้เกิดภูมิคุ้มกันหมู่เกิดขึ้นในระดับที่สูงกว่าปี 2564 และคาดการณ์เศรษฐกิจไทยในปี 2565 จะขยายตัวประมาณร้อยละ 4.0
ทั้งนี้ หากพิจารณาในส่วนของหน่วยเหลือขาย ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในครึ่งหลังปี 2564 จะมีหน่วยเหลือขายในตลาดภาคตะวันออกเฉียงเหนือ จำนวนประมาณ 12,487 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 43,085 ล้านบาท และในปี 2565 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยเหลือขายในตลาดจำนวนประมาณ 12,619 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 43,080 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับจะเริ่มทรงตัวตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2564 เป็นต้นไป เนื่องจากผู้ประกอบการจะเริ่มเติมหน่วยเปิดขายใหม่เข้ามาสู่ตลาดเพิ่มขึ้น แต่อย่างไรก็ดี ศูนย์ข้อมูลคาดว่าจะเห็นสัญญาณที่ฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจนมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 เป็นต้นไป
