ภาพรวมตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบ 9 เดือนที่ผ่านมา (ม.ค.-ก.ย.) ทั้งโครงการที่อยู่อาศัย และโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ ต่างยังคงได้รับความเสี่ยงจากผลกระทบของการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 โดยภาพใหญ่ของตลาดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียมยังชะลอตัวลง ซึ่งเป็นผลจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อภายในประเทศยังไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยที่นานขึ้น ปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนที่ยังคงปรับสูงขึ้น โดยนับตั้งแต่เกิดวิกฤตการโรคโควิด-19 หนี้ครัวเรือนของไทยเพิ่มขึ้นจาก 80% ของจีดีพี ณ สิ้นปี 2562 เป็น 90.5% ของจีดีพี ณ ไตรมาส 1/2564 และจากสถานการณ์การระบาดในประเทศระลอกสาม ที่ลุกลามยืดเยื้อมาจนถึงครึ่งหลังของปี 2564 มีการคาดการณ์ว่า ระดับหนี้ครัวเรือนของไทยอาจเพิ่มขึ้นไปถึง 93.0% ณ สิ้นปี 2564
วิกฤตจากหนี้ครัวเรือนได้กดดันให้ “ธนาคารพาณิชย์” ต้องคุมเข้ม ตั้งเกณฑ์ในการปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่อลดความเสี่ยงสินเชื่อโครงการ และบริหารซัปพลายที่อยู่อาศัยในตลาดไม่ให้เกิดภาวะล้นตลาดมากเกินไป ซึ่งอุปทานเหลือขายในครึ่งแรกปี 64 (สต๊อก) ทั่วประเทศ 329,429 หน่วย มีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1.47 ล้านล้านบาท
REIC คาดอสังหาฯ ปี 64 ลดลง -20%
วานนี้ (15 ก.ย.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดงานสัมนาวิชาการเรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครึ่งหลังปี 2564 และแนวโน้มปี 2565 ภายใต้วิกฤตโควิด-19” โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ได้รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและภาคกลาง จากผลการสำรวจภาคสนาม (กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม พระนครศรีอยุธยา และสระบุรี) ว่า ทางศูนย์ข้อมูลฯ ได้ประมาณการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดในปี 2564 จำนวนประมาณ 53,693 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 239,736 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 30,556 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 152,659 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ 23,137 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 87,077 ล้านบาท
โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2564 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ จะมีอัตราติดลบที่น้อยกว่าช่วงครึ่งปีแรก คาดว่าลดลงร้อยละ-3.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าลดลงร้อยละ -22.2 แต่เชื่อมั่นว่าสถานการณ์ของหน่วยเปิดขายใหม่ของพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะปรับตัวดีขึ้นกว่าครึ่งแรกของปี 2564
“เราประเมินว่าครึ่งแรกปี 64 อสังหาฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ถึงจุดต่ำสุดแล้ว และในครึ่งหลังของปีนี้มีปัจจัยเรื่องผู้ที่ได้รับวัคซีนมากขึ้น การเปิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจตามนโยบายของรัฐบาลจะช่วยให้ประชาชนมีรายได้เพิ่มมากขึ้น และมีความมั่นคงในอาชีพและรายได้มากขึ้น ทำให้เห็นว่าในครึ่งปีหลังจะเห็นการเคลื่อนไปในทิศทางขาขึ้น อย่างไรก็ดี เรายังคาดว่า อสังหาฯ ปี 64 ยังอยู่ในภาวะชะลอตัว ปีนี้เราต้องทำใจจนถึงสิ้นปี”
ในส่วนอุปทานที่ลดลงนั้น จากข้อมูลที่สำรวจพบว่า บ้านแนวราบเป็นสินค้าที่ผู้ประกอบการและผู้ซื้อให้ความสนใจ ซึ่งกลุ่มแนวราบจะดีขึ้นเรื่อยๆ และจะฟื้นตัวก่อน แต่ไม่หวือหวา ซึ่งในช่วงหลังที่ผ่านมา กลุ่มบ้านเดี่ยว และบ้านแฝดมาแรง ส่วนประเภททาวน์เฮาส์ ซัปพลายคงเหลือในตลาดมีค่อนข้างมาก
"กำลังซื้อในสินค้าประเภทคอนโดฯ นั้น คาดว่าแรงซื้อต่างชาติอาจจะน้องลง เนื่องจากติดข้อจำกัดในการเดินทาง และการท่องเที่ยว แต่ถ้าเป็นกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยนั้น ยอดขายเริ่มกระเตื้องขึ้นในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบท และ 3-5 ล้านบาท ซึ่งราคาคอนโดฯ ตอนนี้สมเหตุสมผล ผู้ประกอบการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย มีการให้อยู่ฟรีในช่วงเวลาที่กำหนด และเงื่อนไขจูงใจในเรื่องประกันผลตอบแทน (ยิลด์) ทำให้กลุ่มผู้ลงทุนสนใจ"
ปี 65 ยอดโอนอสังหาฯ พลิกเป็นบวกโต 10%
ดร.วิชัย กล่าวถึงแนวโน้มการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ ในปี 2565 ว่า อยู่ที่เศรษฐกิจต้องฟื้นตัวก่อน (ยังไม่ได้นำปัจจัยหากมีการต่อมาตรการลดค่าโอน และภาษีอสังหาฯ) ทำให้ประชาชนมีรายได้ มีความมั่นคง และมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัย คาดว่าปี 65 เศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น เพราะปีนี้เศรษฐกิจลงต่ำและอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่ยังต้องเฝ้าระวังเรื่องปัจจัยเสี่ยงเกี่ยวกับการระบาดของโควิด-19 ถ้าคุมไม่อยู่ มีการระบาดซ้ำ และเกิดสายพันธุ์ใหม่ จะกลายเป็นความเสี่ยงกระทบต่อความมั่นใจในการเดินทาง รายได้การท่องเที่ยวไม่เข้ามา ลามเป็นห่วงโซ่ต่ออุตสาหกรรมต่างๆ รวมถึงธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมหนึ่งที่สร้างรายได้เข้าสู่ประเทศ
“เรามองว่าปี 65 โครงการต่างๆ ที่เราเห็นในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลน่าจะมีการปรับตัวที่ดีขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการให้มองพื้นที่ดังกล่าวในการพัฒนาโครงการ แต่อย่าเพิ่งลงไปเต็มที่ ขอให้ดูสถานการณ์เป็นระยะๆ โดยที่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ พยายามมอนิเตอร์ตลาดอย่างต่อเนื่อง และอยู่ระหว่างทำดัชนีรวมของตลาดอสังหาฯ เบื้องต้นที่เราพอประเมินได้ ให้ดูที่ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่พลิกกลับมาเป็นบวก 10 เปอร์เซ็นต์ จากที่ปี64 คาดตัวเลขลดลง -20 เปอร์เซ็นต์”
อุปทานอสังหาฯ ปี 65 ลดลง คาดเริ่มเข้าสู่ภาวะฟื้นตัว
สำหรับตัวเลขสำคัญที่เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย เริ่มเห็นสัญญาณเป็นบวก โดยคาดว่าในครึ่งแรก (H2) ของปี 65 (ม.ค.-มิ.ย.) จำนวนหน่วยการออกใบอนุญาตก่อสร้างกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 62,446 หน่วย ซึ่งผู้ประกอบการได้เตรียมความพร้อมของซัปพลายใหม่ และคาดครึ่งหลังปี 65 หน่วยขอใบอนุญาตจะเพิ่มเป็น 74,967 หน่วย แต่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย (4H 61-62) ที่ 85,588 หน่วย
ตัวเลขที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลจำนวนประมาณ 86,117 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 374,368 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 37,792 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 202,726 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 42,325 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 171,642 ล้านบาท
คาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 65 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ถึงร้อยละ 95.8 และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 24.3 ในช่วงครึ่งหลังของปี 65 ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 65 จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 100.3 และเริ่มชะลอการขยายตัวในช่วงครึ่งหลังปี 65
ในส่วนของหน่วยขายได้ใหม่ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2464 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 61,993 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 292,616 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 31,999 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 173,652 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ 29,994 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 118,965 ล้านบาท
ในปี 2565 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 75,843 มูลค่ารวม 341,472 ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมียอดขายที่ดีขึ้นกว่าครึ่งแรกของปี 2564 ร้อยละ 17.4 และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 26.9 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565
มูลค่าในครึ่งแรกของปี 2565 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 11.0 และขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 22.3 ในช่วงครึ่งหลังปี 2565 โดยเป็นผลมาจากการคาดการณ์ภายใต้สถานการณ์ที่ประเทศไทยสามารถกระจายวัคซีนได้ทั่วถึง ทำให้เกิดภูมิคุ้มกันหมู่เกิดขึ้นในระดับที่สูงกว่าปี 2564 และคาดการณ์เศรษฐกิจไทยในปี 2565 จะขยายตัวประมาณร้อยละ 4.0
ทั้งนี้ หากพิจารณาในส่วนของหน่วยเหลือขาย ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2564 จะมีหน่วยเหลือขายในตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลจำนวนประมาณ 171,283 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 836,530 ล้านบาท
และในปี 2565 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยเหลือขายในตลาดจำนวนประมาณ 161,120 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 771,953 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 92,751 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 482,778 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 68,369 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 289,175 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกปี 2565 เป็นต้นไป
