อสังหาฯ แตกไลน์ปั้นรายได้ระยะยาว วางตัวเป็น “โฮลดิ้ง” พร้อมลงทุนธุรกิจแห่งอนาคต

การแพร่ระบาดของโควิด-19 คือ ตัวเร่งสำคัญที่ทำให้บริษัทอสังหาริทรัพย์ปรับตัว หาช่องทางการสร้างรายได้ระยะยาว เพื่อสร้างความสม่ำเสมอทางด้านรายได้ให้บริษัท ซึ่งเป็นตัวการันตีว่า แม้จะเกิดวิกฤตหรือสถานการณ์ต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ เช่นเดียวกับช่วงวิกฤตการแพร่ระบาดโควิด-19 ที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ตระหนักว่าการมีรายได้ระยะยาวที่สม่ำเสมอ คือตัวช่วยให้บริษัทยังคงมีสภาพคล่องทางการเงินที่สามารถใช้ลงทุนและพัฒนาโครงการได้อย่างต่อเนื่อง โดยไม่ได้รับผลกระทบหนัก เช่นเดียวกับบริษัทที่มีสภาพคล่องต่ำ


นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญที่มีผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มขยับตัวแบบจริงจัง และรวดเร็วมากขึ้นในการขยายกิจการหรือธุรกิจของตนเองให้มากกว่าเดิม เพื่อสร้างช่องทางในการสร้างรายได้ให้มากขึ้น จากที่ก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์จะเน้นไปที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมเพื่อขาย โดยรายได้จะมาจากการขายโครงการเหล่านี้ ซึ่งก่อนหน้านี้ อาจจะมีรายได้ดีมาโดยตลอด แม้ว่าจะมีบางปีบางช่วงเวลาที่มีปัญหาหรือมีรายได้หรือกำไรลดลง แต่เป็นเพียงช่วงเวลาไม่นาน โดยจะเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงมีรายได้และกำไรอยู่ในอัตราที่ไม่แตกต่างกันมากนักในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อาจจะมีเพียงบางไตรมาสเท่านั้นที่รายได้ลดลง ซึ่งไม่ได้มีผลอะไรต่อภาพรวมของบริษัท

การขยายหรือปรับตัวของผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว โดยอาจจะเห็นได้ชัดเจนจาก บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มีการขยายธุรกิจออกไปค่อนข้างหลากหลาย เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน ค้าปลีก ค้าวัสดุก่อร้าง หรือธนาคาร เป็นต้น แต่ถ้าพิจารณาดีๆ จะเห็นว่าส่วนใหญ่ยังคงเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ อาจจะเพียงกิจการธนาคารเท่านั้นที่ไม่เกี่ยวข้อง ซึ่งการขยายธุรกิจในรูปแบบนี้กลายเป็นแนวางให้บริษัทอื่นๆ เดินตามรอย ซึ่งจะเห็นได้ชัดเจนว่าหลายบริษัทที่มีการขยายธุรกิจออกไปในแนวทางที่คล้ายคลึงกับของ บมจ.แลนด์
แอนด์ เฮ้าส์ เช่น บมจ.อนันดาฯ ที่มีการพัฒนาโครงการโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด

บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เองก็มีการพัฒนาโครงการโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด เช่นกัน แต่การเปิดให้บริการในช่วงที่เศษรฐกิจชะลอตัว จึงยังไม่เห็นว่าโครงการเหล่านี้มาช่วยเสริมรายได้ของแต่ละบริษัท

บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ มีการพัฒนาโครงการโรงแรม สนามกอล์ฟ พื้นที่ค้าปลีก บมจ.แสนสิริ ซึ่งก่อนหน้านี้จัดตั้ง บริษัทร่วมทุนกับบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ภายใต้ชื่อบริษัท บีเอฟทีแซด บางปะกง จำกัด เพื่อดำเนินการพัฒนาคลังสินค้า และอาคารโรงงานให้เช่า ธุรกิจคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่าเป็นอีก 1 ธุรกิจที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ แต่ส่วนใหญ่เป็นการหาพันธมิตรร่วมทุนร่วมกันพัฒนามากกว่าที่จะดำเนินกิจการเอง


นอกจากนี้ แสนสิริ ยังขยายการลงทุนในธุรกิจบริหารทรัพย์สินธนาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยทำสัญญา REVENUE SHARING AGREEMENT กับบริษัท บริหารสินทรัพย์ เอ็กซ์สปริง เอ เอ็ม ซี จำกัด (XSpring AMC) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท เอ็กซ์สปริง แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) ซึ่งจะเป็นการลงทุนในกองสินทรัพย์ที่ทาง XSpring AMC ชนะการประมูลมาจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่ง และอีกธุรกิจที่แสนสิริ เข้าลงทุนคือ ธุรกิจประกันภัย โดยช่วงเดือนกันยายน พ.ศ.2563 ได้อนุมัติให้บริษัท แสนสิริ ไชน่า จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่แสนสิริถือหุ้นอยู่ 100% เข้าร่วมลงทุนในบริษัทร่วมที่จัดตั้งขึ้นใหม่ชื่อว่าบริษัท ฮักส์ อินชัวรันซ์ โบรกเกอร์ จำกัด (Hugs) ซึ่งทำธุรกิจนายหน้าประกันภัย

แต่การขยายการลงทุนโดยวางโครงสร้างให้บริษัทเป็นโฮลดิ้ง ที่พร้อมเข้าไปลงทุนในทุกธุรกิจที่มีแนวโน้มการขยายตัวดีและจะให้ผลตอบแทนในอนาคตซึ่งมีผลต่อรายได้ของบริษัทแม่ที่ชัดเจน เห็นจะหนีไม่พ้น บมจ.สิงห์ เอสเตท ซึ่งก่อนหน้านี้สิงห์อาจจะมีธุรกิจอื่นๆ ที่สร้างรายได้ หรือเป็นรายได้หลักของกลุ่มบริษัทอยู่แล้ว โดยถ้าไม่นับเรื่องของน้ำดื่ม หรือเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ พวกเขายังมีธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงานด้วย แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะพบว่าพวกเขาเพิ่งประกาศว่าจะเดินหน้าในเรื่องของนิคมอุตสาหกรรมขนาด 1,800 ไร่ ที่จังหวัดอ่างทอง โดยพวกเขาเองมีเครือข่ายของบริษัทที่ประกอบธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มอยู่แล้ว เรื่องของพลังงานทดแทนซึ่งเป็นการลงทุนเพื่อรองรับการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมในหลายจังหวัด รวมไปถึงเรื่องของธุรกิจโลจิสติกส์ที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจเดิมของพวกเขาที่มีเครือข่ายการกระจายสินค้าอยู่แล้วทั่วประเทศ


บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท คืออีกหนี่งบริษัทอสังหาฯ ที่วางตำแหน่งตัวเองเป็นโฮลดิ้ง ที่พร้อมเข้าลงทุนในธุรกิจที่มีอนาคต โดยก่อนหน้านี้ บริษัทพฤกษาฯ ได้ขยายการลงทุนในธุรกิจโรงพยาบาลเพื่อรองรับธุรกิจเพื่อสุขภาพ และธุรกิจเพื่อผู้สูงอายุ โดยนอกจากพฤกษาจะกำลังจะเปิดให้บริการโรงพยาบาลวิมุต โรงพยาบาลแห่งแรกของบริษัทแล้ว พฤกษายังเข้าซื้อหุ้นจำนวน 51% ของบริษัท เทพธัญญภา จำกัด เจ้าของโรงพยาบาลเทพธารินทร์ บนถนนพระราม 4 ซึ่งการเข้าซื้อหุ้นในครั้งนี้ทำให้พฤกษามี 2 โรงพยาบาลในมือ จำนวนเตียงทั้งหมด 300 กว่าเตียง แสดงให้เห็นว่าพฤกษาเอาจริงในธุรกิจโรงพยาบาล อีกทั้งพวกเขายังมีแผนจะเปิดศูนย์สุขภาพในพื้นที่ด้านหน้าโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทอีกด้วย โดยศูนย์สุขภาพเหล่านี้จะเปรียบเหมือนโรงพยาบาลขนาดเล็กขนาด 30-40 เตียง เพื่อรองรับคนในโครงการและพื้นที่โดยรอบ โดยภายในศูนย์จะมีบริการดูแลผู้สูงวัยแบบรายวัน ศูนย์กายภาพบำบัด คลินิกตรวจเช็กสุขภาพ เป็นต้น ซึ่งปีนี้จะเปิดที่โครงการบ้านจัดสรรย่านสุขาภิบาล 2 ก่อนที่จะกระจายไปโครงการอื่นๆ

นอกจากนี้ บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ เป็นอีกบริษัทที่ขยายธุรกิจไปยังการผลิตและส่งออกถุงมือยาง โดยมีการตกลงร่วมลงทุนกับบริษัท วัฒนชัย รับเบอร์เมท จำกัด โดยมีการก่อสร้างโรงงานผลิตถุงมือยาง ในนิคมอุตสาหกรรมทีเอฟดี จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งทางแกรนด์ แอสเสท คาดว่าจะมีรายได้อีกประมาณ 5,000 ล้านบาท จากความต้องการใช้ถุงมือยางของโลกที่เพิ่มขึ้นและยังมีแนวโน้มขยายตัวได้อีกมากรวมไปถึง บมจ.ศุภาลัย ที่มีการขยายลงทุนในธุรกิจโรงแรม แต่อย่างไรก็ตาม รายได้หลักของพวกเขายังคงมาจากการขายโครงการที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ การที่รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยลดลงเพราะหลายปัจจัยรวมไปถึงจากเรื่องของโควิด-19ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นได้ชัดเจนว่าผู้ประกอบการอย่าง บมจ.แลนด์ แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากช่องทางอื่นๆ ยังคงมีกำไรมากเป็นอันดับที่ 1 แม้ว่ารายได้ของพวกเขาจะไม่ได้มาเป็นอันดับที่ 1 ก็ตาม ผู้ประกอบการหลายรายจึงเริ่มมีการปรับตัวเองอีกครั้งในช่วงปี 63 โดยการเปลี่ยนรูปแบบองค์กรใหม่เลย ไม่ใช่การขยายธุรกิจแบบก่อนหน้านี้แล้ว แต่เป็นการเปิดบริษัทใหม่เพื่อรับผิดชอบธุรกิจใหม่ๆ ที่พวกเขาให้ความสนใจและมองว่าเป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ในระยะยาวได้

โดยบริษัทที่เปิดใหม่นี้อาจจะเป็นการร่วมทุนกับผู้เชี่ยวชาญที่มีความชำนาญในธุรกิจนั้นๆ หรือเป็นบริษัทใหม่ที่เริ่มธุรกิจด้วยตนเองโดยการดึงคนที่มีประสบการณ์หรือมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับมาบริหารจัดการ แล้วปรับรูปแบบการบริหารภายในองค์กรเป็นแบบบริษัทโฮลดิ้ง โดยให้บริษัททั้งหมดอยู่ภายใต้บริษัทโฮลดิ้งเพียง 1 บริษัท ซึ่งรูปแบบการบริหารจัดการแบบนี้เห็นได้ในหลายๆ ผู้ประกอบการที่มีการปรับตัวในช่วงที่ผ่านมา แม้กระทั่งธนาคารไทยพาณิชย์เองก็ปรับตัวเองไปจากการดำเนินกิจการที่ผ่านมาแบบ 100% เช่นกัน ซึ่งถ้าบริษัทที่ตั้งใหม่บริษัทใดมีการดำเนินกิจการที่ดี ประสบความสำเร็จสามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องและมากมายก็ค่อยเข้าไปบริหารจริงจังหรือเข้าไปเพิ่มทุนโดยบริษัทแม่ (บริษัโฮลดิ้ง)


จากนั้นผลักดันให้เข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ให้บริษัทโฮลดิ้งที่เป็นบริษัทแม่อีก 1 ช่องทาง กลับกันถ้าเป็นบริษัทที่ดูแล้วไปต่อไม่ได้ก็ปิดกิจการไป ซึ่งการบริหารจัดการแบบนี้เห็นได้มากขึ้นในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ บางบริษัทมีการขยายกิจการรออกไปมากมายครอบคลุมหลายธุรกิจ เช่น ประกันภัย
บริหารอาคาร พลังงาน สุขภาพ โรงพยาบาล ผู้สูงอายุ โกดังสินค้า ดาต้าเซ็นเตอร์ โลจิสติกส์ เป็นต้น ซึ่งเป็นธุรกิจที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกับสิ่งที่พวกเขาทำกันมาต่อเนื่องมากกว่า 10-20 ปีเลย แต่เป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว แม้ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจถดถอยจากปัจจัยใดๆ ก็ตาม ในขณะเดียวกัน บริษัทหรือผู้ประกอบการที่ก่อนหน้านี้ไม่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาก่อนยังเริ่มมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ดำเนินการโดยบริษัทในเครือของพวกเขา เช่น เซ็นทรัลพัฒนา ที่มีบริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนส์ จำกัด พัฒนาและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมบ้านจัดสรรมากมายทั่วประเทศไทย เพราะพวกเขาต้องการรายได้ที่มากขึ้น และเป็นรายได้ก้อนโตที่สามารถคาดหวังได้ในระยะเวลาอันสั้น (1-3 ปี)

ในส่วนของผู้ประกอบการรายเล็กอาจจะมีการขยับตัวได้ค่อนข้างลำบากในช่วงวิกฤต เพราะนอกจากรายได้จะหดหายแล้ว การขอสินเชื่อทำได้ยากขึ้น อีกทั้งยังไม่สามารถหาช่องทางการระดมทุนได้แบบที่ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถทำได้ ก่อนหน้านี้อาจจะเห็นผู้ประกอบการรายเล็กรายกลางบางรายที่เร่งสะสมโครงการอสังหาริมทรัพย์ แล้วรีบเข้าตลาดหลักทรัพย์แบบเร็วที่สุด
เพื่อหาช่องทางในระดมทุน หรือหาผู้ร่วมทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ แต่ไม่ใช่ผู้ประกอบการรายกลางรายเล็กจะสามารถทำแบบนี้ได้ทุกราย เนื่องจากต้องมีรายได้หรือทรัพย์สินมากพอที่จะสามารถดึงดูดหรือสร้างความน่าสนใจให้ผู้ที่ต้องการร่วมทุนได้ รวมไปถึงต้องมีรายได้ในอนาคตที่จะเกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีข้างหน้ามากพอที่จะการันตีว่าจะมีรายได้ที่มั่นคง


แต่ในช่วงเวลาแบบนี้คงเป็นการยากที่ผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กจะขยับหรือหาช่อทางในการร่วมทุนกับต่างชาติแบบก่อนหน้านี้ เพราะรายได้ที่เข้ามาในบริษัทไม่ได้น่าสนใจ ประกอบกับรายได้ในอนาคตยังไม่สามารถคาดหวังได้เช่นกัน ดังนั้น จึงเป็นการยากที่ผู้ประกบการรายกลางหรือรายเล็กจะยืนระยะให้ผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้ ผู้ประกอบการบางรายมีการปล่อยให้ธนาคารยึดที่ดินไปบ้างเพื่อลดภาระหนี้สิน หรือเลือกที่จะหยุดการก่อสร้างบางโครงการไปเลยก็มี เพราะไม่มีเงินทุนหมุนเวียนที่มากพอ

ขณะที่บางบริษัทที่มีทรัพย์สินเป็นที่ดิน อาคาร หรือโครงการที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จอาจจะเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการรายใหญ่จนนำไปสู่กระบวนการควบรวมกิจการก็เป็นไปได้ แต่ในช่วงวิกฤตโควิด-19 แบบนี้ยังคงยากอยู่ การหาผู้ร่วมทุนต่างชาติไม่สามารถทำได้เช่นในช่วงก่อนหน้านี้เพราะติดขัดในเรื่องของการเดินทาง อีกทั้งรายได้หรือกระแสเงินสดในบริษัทยังไม่น่าสนใจในสายตาของนักลงทุนต่างชาติยกเว้นเป็นการขายกิจการหรือควบรวมกิจการแบบที่มีการลดราคา หรือลดมูลค่าลงมาค่อนข้างมากดังนั้น ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จึงเริ่มเห็นผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กมีการเปิดขายโครงการใหม่ลดลง