ภาพรวมประเทศในช่วงโค้งสุดท้ายปี 2564 เริ่มมีการผ่อนคลายความกังวลลง จากภาพที่เราเห็นจากการประกาศของภาครัฐในเรื่อง ตัวเลขผู้ติดเชื้อโควิด-19 ที่ลดต่ำกว่า 20,000 คนต่อวัน ตัวเลขผู้เสียชีวิตที่ต่ำ 100 คนลงมา ขณะที่รัฐบาลได้เร่งปูพรมฉีดวัคซีนให้ประชาชนให้ได้ตามเป้าหมาย 70-80% ของจำนวนประชากร เพื่อให้เกิดความพร้อมในการรองรับการเปิดประเทศอีกครั้ง ภายใต้โมเดล "กรุงเทพแซนด์บ็อกซ์" ที่กำหนดเป้าไว้ในวันที่ 1 พ.ย.นี้ รวมถึงภายในสิ้นปีนี้ ประเทศไทยจะมีวัคซีนรองรับไม่ต่ำกว่า 100 ล้านโดส
แต่นั่นอาจไม่ใช่สิ่งจะยืนยันถึง ความเชื่อมั่น ในระยะข้างหน้า โดยเฉพาะในกลุ่มของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ผูกติดกับเรื่องการเติบโตทางเศรษฐกิจ ความมั่นใจของผู้บริโภค และอาชีพและรายได้ที่มั่นคง ล้วนเป็นตัวชี้วัดถึงกำลังซื้อ และ “การตัดสินใจ” ในการก่อหนี้ด้านสินทรัพย์ที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย
น.ส.สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวว่า TerraBKK ได้สำรวจ “ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ช่วงโควิด-19” จากแบบสอบถามออนไลน์ จากกลุ่มตัวอย่าง 430 คน อายุ 20 ถึงมากกว่า 60 ปี ระหว่างเดือนกรกฎาคมถึงสิงหาคม 2564 พบว่า ในช่วงที่โควิด-19 มีการแพร่ระบาดหนัก ส่งผลให้ผู้บริโภคเกิดความกังวลและขาดความเชื่อมั่น กระทบต่อพฤติกรรมการซื้ออสังหาฯ ที่เปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน
โดยผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่กว่า 66% เห็นว่าโควิด-19 ระลอกนี้มีผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหา และจำเป็นต้องเลื่อนหรือชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน 22% เห็นว่าโควิด-19 ไม่มีผลกระทบ โดยยังคงตัดสินใจซื้ออสังหาฯ อยู่ และอีก 12% ระบุว่าโควิด-19 มีผลกระทบ ทำให้เปลี่ยนใจไม่ซื้ออสังหาฯ แล้ว
"การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยพิจารณาปรับลดงบประมาณในการซื้อที่อยู่อาศัย มองหาโครงการที่จัดโปรโมชันเยอะๆ เน้นเลือกผู้พัฒนาโครงการที่น่าเชื่อและไว้ใจได้ ขณะที่ดัชนีชี้วัดผู้บริโภคในปี 2564 ผู้บริโภคยังไม่เชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจ ค่าเฉลี่ยต่ำกว่า 50 เปอร์เซ็นต์ลงมา ซึ่งผลกระทบเกิดขึ้นในทุกอาชีพ ยกเว้นกลุ่มที่รับราชการหรือทำงานกับภาครัฐ และมองว่าใน 12 เดือนหน้าข้างหน้าเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น แต่กลับมีความเชื่อมั่นว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า เศรษฐกิจไทยน่าจะปรับตัวดีขึ้น"
กลุ่มใหญ่ราคา 3-5 ล้านบาท ขอเลื่อนซื้อที่อยู่อาศัย ไม่มั่นใจ ศก.-กังวลรายได้-ขอกำเงินสด
สำหรับบ้าน-คอนโดฯ ในกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เป็นสินค้าที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ระบุว่าต้องการเลื่อนการซื้อออกไปก่อน ส่วนกลุ่มระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 43% ยังคงตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในช่วงนี้ แสดงให้เห็นว่าบ้านกลุ่มลักชัวรียังสามารถไปต่อได้ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
เมื่อมาดูในรายละเอียด พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 78% ที่คิดว่าโควิด-19 มีผลต่อการซื้ออสังหาฯ ในช่วงนี้ ซึ่งคนส่วนใหญ่ยังคงมีความกังวลด้านเศรษฐกิจ ความกังวลต่อสถานการณ์โรคระบาดที่อาจรุนแรงมากขึ้น การงานและรายได้ที่ไม่มั่นคง จำเป็นต้องเก็บเงินสดไว้ก่อน และปัญหารายได้ที่ลดลง
ส่วนกลุ่มที่เห็นว่าโควิด-19 ไม่มีผลกระทบกับการซื้ออสังหาฯ ราว 22% เห็นว่าช่วงนี้เป็นโอกาสดีจากหลายปัจจัยบวก เช่่น ราคาอสังหาฯ ลดลดทำให้น่าซื้อ ทำเลดีที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต มีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัย โปรโมชันดี ฟรีค่าใช้จ่ายและของแถมต่างๆ อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับช่วงเวลาปกติ
ทั้งนี้ การแพร่ระบาดของโควิด -19 มีผลต่อพฤติกรรมการซื้ออสังหาฯ ในทุกกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท ที่ส่วนใหญ่เห็นตรงกันว่าต้องมีการปรับลดงบประมาณการซื้อบ้านลง รวมถึงมองหาโครงการจากผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่เชื่อถือได้ ที่มีการจัดโปรโมชันเยอะๆ บนทำเลนอกเมือง ส่วนกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท ในช่วงนี้ส่วนใหญ่ต้องการบ้านพักตากอากาศต่างจังหวัด เปลี่ยนจากคอนโดฯ เป็นบ้านแนวราบ และต้องการขยับทำเลเข้ามาใกล้เมืองมากขึ้น
อย่างไรก็ดี หลังจากคลายล็อกดาวน์ ผู้บริโภคเริ่มส่งสัญญาณบวก มีความมั่นใจในการจับจ่ายมากขึ้น ซึ่งช่วงนี้นับเป็นโอกาสดี ที่ผู้ประกอบการนำสินค้ามาจัดโปรโมชันเพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อของลูกค้าได้มากขึ้น
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ข้อมูลล่าสุดพบว่า ราคาเปิดใหม่ของโครงการแนวราบเติบโตขึ้นเฉลี่ย 7% ต่อปี ขณะที่สัดส่วนของตลาดลักชัวรีเพิ่มขึ้นเป็น 33% ของตลาด โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 12 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการมนรอบ 9 เดือน หากรวมทั้งโครงการแนวราบและคอนโดฯ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จะมีมูลค่าเปิดโครงการสูงสุดไม่ต่ำกว่า 17,000 ล้านบาท
บางนามาแรง อสังหาฯ แห่ปักหมุดเปิดโครงการสูงสุด
ในส่วนของทำเลยอดนิยมโครงการแนวราบ จะอยู่ในโซนกรุงเทพฯ รอบนอก-ปริมณฑล มีอัตราการดูดซับสูงสุดที่ 5.6 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ โดย 5 โซนยอดนิยม คือ หนองจอก พระสมุทรเจดีย์ เมืองสมุทรปราการ บางใหญ่ และบางพลี ทั้งนี้ โซนบางนายังคงครองแชมป์โครงการแนวราบเปิดตัวใหม่สูงที่สุดในช่วงครึ่งแรกของปี 2564
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดฯ ราคาต่ำกว่าแสนบาทต่อ ตร.ม. (ราคาเฉลี่ย 60,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.) ทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพู มีคอนโดฯ โครงการใหม่เพิ่มขึ้นราว 20% เมื่อเทียบกับปี 2563 โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 57,000 บาทต่อ ตร.ม.
ในส่วนตลาดคอนโดฯ ต้องจับตาคอนโดฯ ในกลุ่ม Economy (ราคาเฉลี่ย 50,000-70,000 บาทต่อ ตร.ม.) ซึ่งเป็นสินค้าที่สามารถตอบโจทย์กำลังซื้อของคนในยุคโควิด-19 ได้เป็นอย่างดี ซึ่งคอนโดฯ กลุ่มนี้มักจะอยู่ในทำเลเมืองชั้นนอก หรืออยู่ตามแนวรถไฟฟ้าในระยะที่เดินไม่ได้ แต่สามารถเดินทางเข้าเมืองใหม่ เหมาะสำหรับ First Jobber ที่อยากมีคอนโดฯ หลังแรก โดยปัจจุบันมีผู้ประกอบการที่โดดลงมาเล่นในตลาดนี้และได้กระแสตอบรับที่ดี เช่น แสนสิริ, เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ และ Asset Wise เป็นต้น
อสังหาฯ ปี 65 ฟื้น แต่ระยะยาวเผชิญปัจจัยเสี่ยง
ดร.ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัด ให้มุมมองในการเสวนา "วัคซีนเศรษฐกิจ กระตุ้นอสังหาฯ โค้งสุดท้ายปี 2564" ว่า ในภาพครึ่งหลังปี 64 เราคาดว่า เศรษฐกิจจะขยายตัวประมาณ 0% ทั้งปีน่าจะเติบโตได้ 1% ขณะที่ปี 2565 เติบโตประมาณ 3.6-4% ซึ่งขึ้นอยู่กับเรื่องการฉีดวัคซีนให้ประชาชน สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 การเปิดประเทศและนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย ความเสี่ยงของเศรษฐกิจโลก เช่น วิกฤตพลังงานในประเทศจีน ความเสี่ยงตลาดเกิดใหม่ และสถานการณ์ Global Stagflation
สำหรับภาวะภาคอสังหาฯ ในปี 2564 นั้นต้องมองว่า ภาคอสังหาฯ เป็นภาคที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจ เพราะมีขนาดใหญ่ขึ้น และเกี่ยวเนื่องมากทั้งเศรษฐกิจและการจ้างงาน และที่ผ่านมา ภาคอสังหาฯ เผชิญความเสี่ยงหลายประการ ทั้งเรื่องโควิด-19 กำลังซื้อที่ลดลง และมาตรการรักษาเสถียรภาพสินเชื่อภาคอสังหาฯ กับการใช้เรื่อง LTV
"แม้ในปี 65 อสังหาฯ จะดูดี แต่เรามองว่าในระยะยาว ภาคอสังหาฯ ยังเผชิญปัจจัยเสี่ยง จาก Aging Society ผู้สูงอายุมีจำนวนมากขึ้น 2.นโยบายของ ธปท. ที่ยังคงมาตรการ LTV ประกอบกับการเข้มงวดของสถาบันการเงิน น่าจะยังจำกัดการเติบโตของภาคอสังหาฯ ในระยะยาว และ 3.แนวโน้มการขึ้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากรัฐบาลได้มีการใช้นโยบายการขาดดุลการคลังมากขึ้น เพื่อเดินหน้าในการกู้เงินมารองรับการใช้กระตุ้นเศรษฐกิจและดูแลเยียวยาผลกระทบจากโควิด-19 ดังนั้น รัฐอาจจะหาภาษีเพิ่ม การขึ้นภาษีทรัพย์สินไม่ช้า หรือเร็วก็ต้องมาอยู่ดี"
"เอพี ไทยแลนด์" สร้างภูมิป้องกันโรคร้าย
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ "AP" กล่าวว่า กลยุทธ์สำคัญที่ผลักดันให้เอพี สามารถเติบโตสวนกระแสวิกฤตได้นั้น เอพี ช่วง 30 ปีที่ผ่านมา เราผ่านช่วงที่แย่และดีที่สุดของภาคอสังหาฯ จะเห็นได้ว่า ลักษณะการทำงานของเอพีที่สนับสนุนให้เกิดการเติบโตมาจากกลยุทธ์หลัก คือ 1.เน้นสร้างผู้นำที่มีอิสระ (Independent Responsible Leaders) พยายามสร้างกลุ่มผู้นำในทุกระดับชั้น ให้มีภาวะพร้อมที่จะตัดสินใจในสถานการณ์ที่มีปัญหา รู้ถึงความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไป เป็นผู้นำที่ต้อง “รับผิด” และ “รับชอบ” ด้วย ทำให้คนในองค์กรของเอพี เคลื่อนได้รวดเร็ว และมีขั้นตอนการตัดสินใจที่ดี ยิ่งในภาวะที่เกิดขึ้นโควิด-19 ในสภาวะที่คลุมเครือ การตัดสินใจในหลายเรื่องเราทำได้ดี
2.การสร้างวัฒนธรรมองค์กรให้กลายเป็นนวัตกรรม (Innovative Culture) เป็นการต่อยอดจากการสร้างผู้นำที่มีอิสระ ใน 2-3 ปีที่ผ่านมา เอพีมีการปรับกระบวนการต่างๆ เข้าไป คนรุ่นใหม่แฮปปี้ในการทำงาน จะเห็นว่าที่ผ่านมา เราโชคดี "เราทำถูก มากกว่าผิด" และ 3.กลยุทธ์เรื่องดิจิทัล (Everything Digital) ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา เราพยายามเอางานทุกระบบของอสังหาฯ เข้าไปอยู่ในดิจิทัล
ชู 3 หัวใจหลักขับเคลื่อนองค์กรโต้คลื่นวิกฤต
สำหรับการสร้างภูมิคุ้มกันให้เอพีนั้น จะมีเรื่อง 1.การรักษากระแสเงินสด หนี้สินต่อทุน (D/E) ไม่ให้เกิน 1 เท่า ซึ่งตรงนี้เปรียบเสมือนการหายใจ คนเราต้องการออกซิเจนในการหายใจ ให้อวัยวะต่างๆ ทำงานได้ดี วันนี้การมียอดโอนที่มากขึ้น มียอดรับรู้รายได้ที่ดี ทำให้ เอพีมีกำลังในการลงทุนได้มากขึ้นเช่นกัน ซึ่งเป็นโอกาสในช่วงที่ประเทศมีวิกฤต โดยเอพี สามารถฉกฉวยมาได้ ภายใต้ความแข็งแรงทางด้านการเงิน
2.ภูมิคุ้มกันโรคร้าย ความหมายคือ เราต้องมีอาวุธที่หลากหลายเพื่อรับมือในสถานการณ์ต่างๆ เราบอกไม่ได้เลยว่าจะมีอะไรเข้ามาทำร้ายเรา สิ่งนี้เราต้องมีการบริหารพอร์ตสินค้าให้เหมาะสม หากย้อนไปในปี 2554 ที่เกิดน้ำท่วมใหญ่ คนซื้อจะมองหาคอนโดมิเนียม แต่ในปัจจุบันคนมองหาโครงการแนวราบมากขึ้น
และ 3.ภูมิคุ้มกันที่จะรับการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนไป ซึ่งหมายถึง กระแสของเทคโนโลยีที่เข้ามามีผลกระทบ การเตรียมบุคลากรที่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่เยอะๆ จะเห็นได้จากพนักงานของเอพี ที่มีอายุต่ำกว่า 40 ปี จะมีสัดส่วนประมาณ 84% ของพนักงานทั้งหมด ซึ่งจะมีความสำคัญ เพื่อนำความรู้ความสามารถในการปรับเปลี่ยนวิธีคิด วิธีการในการเรียนรู้เพื่อให้เข้ากับกระแสเทคโนโลยีที่จะเกิดขึ้นได้
"ภาคอสังหาฯ ก็คล้ายกับกีฬา เปรียบเป็นกระดานโต้คลื่น ที่ขึ้นบนยอดคลื่น และไหลลงมาและขึ้นไปบนยอดคลื่นอีกครั้ง และวนไปเรื่อยๆ อยู่ที่จังหวะของคน จะเลือกจังหวะการโต้คลื่นที่เหมาะสมกับตัวเองหรือไม่ หรือเลือกยากไป จนทำให้คลื่นกลืนกินเข้าไป แต่ถ้าเราเล่นได้ เก่งมาก็สามารถเล่นคลื่นที่ใหญ่ได้ ทั้งนี้ จากข้อมูลที่เราเห็น พบว่า อัตราการเปิดตัวโครงการเริ่มน้อยลง เมื่อเทียบกับอัตรา sold out ออกไป ซึ่งเราได้เห็นเป็นครั้งแรกในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา สะท้อนอัตราดูดซับที่มากกว่าสินค้าที่เติมเข้าไป" นายวิทการ กล่าว
เปิด New S-Curveของภาครัฐ ขับเคลื่อนศก.-อสังหาฯ ไทย
ดร.พิสิทธิ์ พัวพันธ์ ผู้อำนวยการสำนักนโยบายเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง กล่าวว่า โจทย์สำคัญในอนาคตที่จะเป็นเรื่องใหญ่มากกว่าการให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ คือ การจะดึงดูดให้คนเก่งๆ ถ้าประเทศไทยอยากจะเป็นดิจิทัล อีโคโนมี ถ้าเราไม่สามารถพัฒนาคนในประเทศให้ได้ทันกับทิศทางของโลก ทำอย่างไรจะดึงแรงงานที่มีทักษะเข้ามาอยู่ในประเทศไทย เนื่องจากคนไทยที่มีความสามารถไปทำงานอยู่ที่ประเทศสิงคโปร์ เป็นต้น
สำหรับการเตรียมนโยบายรองรับ "New S-Curve" ของภาครัฐเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาฯ ไทยนั้น เราต้องมองเรื่องการ "สร้างเมือง" และถ้ามีนโยบายที่เอื้อต่อการเติบโตของเมืองแล้วจะมีผลดีต่อภาคอสังหาฯ ซึ่งนโยบายการลงทุนในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ได้มีการอนุมัติงบลงทุนไปแล้ว 1.6 ล้านล้านบาท ทั้งจากภาครัฐและเอกชน จะเห็นได้ว่าเม็ดเงินก้อนใหญ่ที่เพิ่มเติมลงไปจะเป็นการรองรับอุตสาหกรรมใหม่ New S-Curve ประมาณถึง 30%
