ตลาดวิลล่าภูเก็ต-ประจวบฯ หดตัวแรง อสังหาฯ เบรกลงทุน หวังฉีดวัคซีนเปิดประเทศฟื้นเชื่อมั่น

ตลาดบ้านพักตากอากาศ (วิลล่า) เมืองท่องเที่ยวในจังหวัดภูเก็ต และประจวบฯ ในครึ่งแรกของปี 64 ชะลอตัวลงอย่างหนัก ผู้ประกอบการเบรกเปิดหน่วยขายใหม่ ยอดขายร่วงลงตามภาวะตลาด เผยทำเลยอดฮิต ซัปพลายคงเหลือรอการระบาย จับตาผลการฉีดวัคซีนจะช่วยฟื้นความเชื่อมั่น รวมถึงนโยบายเปิดเมืองมากขึ้น

จากในงานสัมมนาของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ในเรื่อง "สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ครึ่งหลังปี 2564 และแนวโน้มปี 2565 ภายใต้วิกฤตโควิด-19" ทั่วประเทศนั้น พบว่า ที่อยู่อาศัยที่อยู่ในภาคใต้และภาคตะวันตก ซึ่งมีจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญของประเทศไทย เช่น จังหวัดภูเก็ต จังหวัดประจวบคีขีขันธ์ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งแม้ว่ารัฐบาลจะได้เดินหน้าเปิดเมือง โดยนำร่องตามโมเดล "ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์" เพื่อเปิดรับนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศ ภายใต้มาตรการดูแลด้านสาธารณสุขอย่างเข้มงวด

ล่าสุด แผนการเปิดจังหวัดเพิ่มเติมเพื่อรับนักท่องเที่ยวใน 5 พื้นที่ ได้แก่ กรุงเทพฯ เชียงใหม่ (อ.เมือง อ.แม่ริม อ.แม่แตง อ.ดอยเต่า) ชลบุรี (เมืองพัทยา อ.บางละมุง อ.สัตหีบ) เพชรบุรี (ชะอำ) และประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) จากกำหนดเดิมวันที่ 1 ตุลาคม 64 อาจต้องเลื่อนไปเป็นวันที่ 1 พฤศจิกายนแทน เพื่อเร่งระดมทุนฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 ให้ได้ครบโดสไม่น้อยกว่า 70% ซึ่งเป็นเงื่อนไขหลักของการพิจารณาเปิดพื้นที่นำร่อง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดภายใต้วิกฤตโควิด-19 ว่า จากการที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้จัดเก็บข้อมูลความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นกับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ด้วยการสำรวจภาคสนาม ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ประเทศไทยยังคงประสบกับการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอก 3 และ 4 ได้พบความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนต่อตลาดบ้านพักตากอากาศ (วิลล่า)

โดยในส่วนของตลาดบ้านพักตากอากาศ (วิลล่า) ในจังหวัดภูเก็ต ในครึ่งแรกของปี 64 มีซัปพลายรวม 245 ยูนิต กว่า 98% เป็นบ้านเดี่ยว มูลค่าซัปพลายในตลาดประมาณ 12,960 ล้านบาท เกือบ 100% เป็นตลาดบ้านเดี่ยว มูลค่าในตลาด 12,845 ล้านบาท

ขณะที่หน่วยเปิดขายใหม่ (New Supply) ทั้งในด้านหน่วยเปิดใหม่และมูลค่า พบว่า ในครึ่งแรกของปี 64 ใน 11 ทำเลหลัก ไม่มีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาด

ทั้งนี้ ซัปพลายที่เหลือคงค้าง อยู่ในตลาด ทำเลอันดับ 1 ได้แก่ เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร (มีมูลค่าคงเหลือสูงสุดถึง 5,409 ล้านบาท) อันดับ 2 หาดราไวย์ อันดับ 3 ในเมืองกระทู้ และอันดับ 4 จะอยู่ในเมืองกะทู้ โดยระดับราคาที่มีอยู่ในตลาดจะเป็นกลุ่ม 15.01-20 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มนี้ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 62 จนถึงไตรมาสแรกปี 64 มีซัปพลายอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก รองลงมาจะกลุ่มราคามากกว่า 70 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่

ในด้านการขายใหม่ ในครึ่งแรกของปี 64 มี 19 ยูนิต โดยหลักๆ มาจากทำเลเทพกระษัตรี-ศรีสุนทร ที่เหลือจะเป็นทำเลหาดราไวย์ หาดบางเพา-หาดสุรินทร์ และป่าคลอก อย่างละ 1 ยูนิตเท่านั้น แต่เป็นน่าสังเกตในเรื่องของมูลค่าขายใหม่พบว่า ป่าคลอก แม้จะมีการขายได้เพียง 1 ยูนิต แต่มูลค่าสูงถึง 126 ล้านบาท

ดร.วิชัย กล่าวถึงภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยภาคตะวันตกว่า ครึ่งแรกของปี 2564 มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 886 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 49.2% และมีมูลค่ารวม 2,900 ล้านบาท แต่มีมูลค่าลดลง -51.5% ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายในพื้นที่ภาคตะวันตก มีจำนวนรวม 5,737 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 4.0% และมีมูลค่ารวม 26,083 ล้านบาท โดยมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 554 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 5.1% ขณะที่มูลค่าลดลง 2,301 ล้านบาท หรือลดลง -43.2% ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายอยู่ในตลาดประมาณ 5,183 หน่วย และมีมูลค่ารวมประมาณ 23,781 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 3.9 %และ 1.7% ตามลำดับ

เมื่อพิจารณาลงรายละเอียด พบการชะลอตัวของการเปิดขายใหม่ในพื้นที่จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ โดยมีจำนวนหน่วยลดลง -69.2% ขณะที่จังหวัดเพชรบุรี มีหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุด

สำหรับแนวโน้มปี 2565 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดภาคตะวันตก ประมาณ 2,261 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 10,584 ล้านบาท โดยคาดว่าช่วงครึ่งแรกปี 2565 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ประมาณ 21.8% ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 65 จะเพิ่มขึ้น 87.2% แต่อาจจะชะลอตัวลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2565

ในส่วนของภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศ (วิลล่า) ใน จ.ประจวบคีรีขันธ์ นั้น ในครึ่งแรกของปี 64 มีจำนวน 128 ยูนิต ทั้งหมดเป็นบ้านเดี่ยว มูลค่ารวม 3,128 ล้านบาท โดยไม่มีการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งยอดขายครึ่งปีแรกมีเพียง 2 ยูนิต มูลค่า 42 ล้านบาท ส่งผลให้เหลือบ้านพักตากอากาศที่สร้างเสร็จแล้ว 126 ยูนิต มูลค่าในตลาดประมาณ 3,140 ล้านบาท

สำหรับทำเลที่มีซัปพลายวิลล่าอยู่ในตลาด จะพบว่า หลักๆ จะอยู่ที่ทำเลทับใต้ จำนวน 76 ยูนิต (มูลค่าคงเหลือ 2,020 ล้านบาท) เขาตะเกียบ 43 ยูนิต เขาหินเหล็กไฟ 6 ยูนิต ปราณบุรี 2 ยูนิต และหัวหิน 1 ยูนิต ราคาของซัปพลายที่อยู่ในตลาดจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 15 ล้านบาท

ยอดขายที่เกิดขึ้นในครึ่งแรกของปี 64 มีเพียง 2 ยูนิต จะอยู่ที่ทำเลเขาตะเกียบ ระดับราคา 20.01-25 ล้านบาท