ก่อนการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในเดือน เม.ย.63 หลายธุรกิจพยายามทดลองใช้วิธีการทำงานนอกสำนักงาน หรือทำงานจากบ้าน หรือ Work Form Home (WFH) เพื่อลดค่าใช้จ่าย ซึ่งเป็นการตอบสนองพฤติกรรมของกลุ่ม New Normal แต่ภายหลังเกิดการระบาดของเชื่อไวรัสโควิด-19 ทุกธุรกิจต่างหันไปใช้วิธีการให้พนักงานบริษัท Work From Home แม้ไม่มีการเตรียมความพร้อมด้านเทคโนโลยี งรองรับการทำงานรูปแบบ Work From Home แต่อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าในช่วงที่มีการล็อกดาวน์ประเทศไทยในไตรมาสที่ 2/63 บุคลากรของหลายธุรกิจก็สามารถเรียนรู้และปรับตัวกับการทำงานจากที่บ้านได้เป็นอย่างดี
โดยหลายบริษัทเริ่มมีการนำนโยบายการทำงานจากบ้านอย่างต่อเนื่อง หลังจากพนักงานสามารถปรับตัวได้ แม้ว่าปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะถูกรัฐบาลควบคุมได้เป็นระยะเวลานานกว่า 6-7 เดือน ทำให้สถานการณ์ในประเทศคลี่คลายลง แต่ก็ยังมีหลายบริษัทใช้นโยบาย Work From Home อย่างต่อเนื่อง เพราะการทำงานในรูปแบบ Work From Home สามารถลดต้นทุนการเช่าสำนักงาน หรือออฟฟิศเช่า และต้นทุนการเดินทางของพนักงานได้อย่างมาก
แถมยังมีความสะดวกสบายในการทำงาน เนื่องจากไม่ต้องเสียเวลาในการเดินทางฝ่าปัญหาการจราจรที่หนาแน่น และรถติดในย่านสำนักงานในกลางเมือง เพราะเทคโนโลยีการประชุมผ่านไลน์กรุ๊ป เฟชบุ๊ก หรือซูม สามารถแก้ปัญหาการทำงานร่วมกันในระยะไกลได้เป็นอย่างดี ทำให้มีหลายบริษัทใช้นโยบายการทำงานแบบ Work From Home มาจนถึงปัจจุบัน
นอกจากนี้ ในบางบริษัท หรือบางธุรกิจที่ยังไม่สามารถทำงานในรูปแบบ Work From Home ได้ 100% เพราะต้องมีการทำงานร่วมกันเป็นทีม หรือต้องลงพื้นที่จริง รวมไปถึงต้องลงไซต์งานจริง เช่น งานก่อสร้าง งานผลิตสินค้า รวมถึงงานที่ใช้แรงงาน งานฝีมือ และงานผลินชิ้นส่วนในโรงงาน ทำให้หลายบริษัทนำรูปแบบการ Work From Home มาใช้กับหน่วยงานบางหน่วยงานของบบริษัท ซึ่งการดำเนินงานในรูปแบบนี้ ช่วยให้หลายธุรกิจลดต้นทุนในการเดินทางของบุคลากร และลดต้นทุนการเช่าสำนักงานไปได้มาก
การเริ่มรับรู้และยอมรับว่า Work From Home สามารถที่จะใช้ได้จริงและมีประสิทธิภาพเมื่อนำไปปรับใช้กับบางหน่วยงานในองค์กรโดยสร้างสมดุลที่ดีระหว่างการมอบหมายความรับผิดชอบและการตรวจสอบการทำงานของทีมงาน ซึ่งอาจหมายถึงว่าสถานที่ทำงานในอนาคตจะเป็นพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นโดยเป็นการผสมผสานระหว่างสำนักงานใหญ่ การทำงานจากบ้าน และโคเวิร์กกิ้งสเปซส่งผลให้สถานการณ์ออฟฟิศเช่าในช่วงที่ผ่านมามีการปรับตัวเพื่อรองรับกับตลาดในอนาคตหลังปัญหาการแพร่ระบาดโควิด-19 จบลง เช่น การปรับเปลี่ยนพื้นที่ออฟฟิศปล่อยเช่าเฉพาะรายให้มีรูปแบบเป็นโคเวิร์กกิ้งสเปซเพื่อรองรับลูกค้าที่หลากหลายมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าผู้ประกอบการออฟฟิศเช่าหลายรายจะมีการปรับตัวโดยการปรับรูปแบบพื้นที่เช่าเป็นโคเวิร์คกกิ้งสเปซ แต่จำนวนความต้องการใช้พื้นที่ออฟฟิศเช่ายังไม่ทิศทางที่ลดลงซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากมาตรการรัฐที่ให้มีการเว้นระยะห่างทางสังคมทำให้มีการ Work From Home เพิ่มมากขึ้นส่งผลต่อเทรนด์การใช้พื้นที่เช่าออฟฟิศของธุรกิจต่างมีแนวโน้มการใช้พื้นที่ออฟฟิศเช่าลดลง หรือมีแนวโน้มว่าออฟฟิศใหม่จะมีขนาดเล็กลง สังเกตได้จากการลดขนาดของหน่วยงานฝ่ายต่างๆ เช่น ฝ่ายบุคคล บัญชี ไอที ในปัจจุบันเริ่มมีขนาดลดลง เนื่องจากผู้ประกอบธุรกิจหันไปใช้บริษัทเอาต์ซอร์สเข้ามาช่วยทำงานแทน เพื่อลดจำนวนบุคลากรและค่าใช้จ่ายลง ซึ่งเป็นแนวทางการลดต้นทุนของธุรกิจต่างๆ
ล่าสุด บริษัทไนท์แฟรงค์ประเทศไทย จำกัดเปิดเผยว่าผลการวิจัยตลาดออฟฟิศเช่าในไตรมาสที่ 3/63 พบว่า ในช่วง 2 ไตรมาสก่อนหน้านั้นมีบริษัทจำนวนมากได้ลดรายจ่ายจากการเช่าพื้นที่ในออฟฟิศเช่าลง ไม่ว่าจะโดยการคืนพื้นที่บางส่วนให้แก่เจ้าของอาคาร หรือการแสวงหาผู้เช่าช่วงการย้ายสำนักงานไปยังที่ตั้งอื่นๆ ปัจจัยเหล่านี้สะท้อนให้เห็นได้จากอัตราการดูดซับสุทธิที่อยู่ในระดับต่ำในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา แต่เนื่องจากการย้ายที่ตั้งออฟฟิศมีค่าใช้จ่ายที่สูง ดังนั้น การลดขนาดพื้นที่เช่าจึงเป็นทางเลือกที่ดีกว่าสำหรับผู้ครอบครองส่วนใหญ่ซึ่งมีข้อจำกัดทางการเงิน เว้นแต่จะสามารถหาพื้นที่ที่รองรับการดำเนินธุรกิจได้ในอัตราที่น่าดึงดูด
นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ทางออกที่เริ่มเห็นมากขึ้นในตลาดคือการปล่อยเช่าช่วงในพื้นที่สำนักงานที่มีเงื่อนไขการเช่าที่ยืดหยุ่นและในอัตราค่าเช่าที่แข่งขันได้ แต่อย่างไรก็ตาม การแก้ปัญหาด้วยวิธีการปล่อยเช่าช่วงยังคงต้องรอดูต่อไปว่าการเช่าช่วงในพื้นที่สำนักงานจะถูกนำใช้อย่างกว้างขวางในตลาดหรือไม่เพราะแม้ว่าการเช่าช่วงจะสามารถช่วยให้เจ้าของอาคารรักษารายได้จากค่าเช่าในระดับเดิมในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวแต่การรูปแบบการเช่าช่วงแบบนี้อาจกลายเป็นดาบสองคมหากส่งผลให้เกิดการแข่งขันสูงขึ้นจากการดึงดูดผู้เช่าระหว่างพื้นที่สำนักงานที่มีอยู่และพื้นที่เช่าช่วง
นอกจากนี้ ยังอาจนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของ 'แชโดว์สเปซ' หรือพื้นที่เช่าบางส่วนเกินที่ผู้เช่าไม่ได้ใช้งานหรือเกิดซัปพลายแฝงในตลาด หลังจากที่ผ่านมา บริษัทหลายแห่งอนุญาตให้พนักงาน ‘ทำงานนอกออฟฟิศ (work from anywhere)’ มากขึ้น และส่งผลให้มีปริมาณโต๊ะทำงานที่ไม่ถูกใช้งานเพิ่มมากขึ้นตามอาคารสำนักงานหลายแห่งในกรุงเทพฯ พื้นที่ส่วนเกินนี้อาจเป็นที่รู้จักในธุรกิจในคำว่า ‘แชโดว์สเปซ (Shadow Space)’ แชโดว์สเปซเป็นอัตราพื้นที่ว่างที่ซ่อนอยู่ในตลาดซึ่งโดยทั่วไปผู้เช่าจะไม่สามารถคืนพื้นที่ส่วนเกินนี้ให้แก่เจ้าของอาคารได้ก่อนการสิ้นสุดตามระยะเวลาในสัญญาเช่า เว้นแต่ผู้เช่าจะสามารถหาผู้เช่าอื่นเพื่อทดแทนพื้นที่ดังกล่าวได้ ดังนั้น ผู้เช่าที่มีพื้นที่ส่วนเกินอาจพบว่าตนเองอยู่ในตำแหน่งที่ต้องแข่งขันกับเจ้าของอาคารในการหาผู้เช่ารายใหม่
“สำหรับพื้นที่แชโดว์สเปซในกรุงเทพฯ ณ ปัจจุบันนี้ในความเป็นจริงแล้วจำนวนพื้นที่ที่ไม่ถูกใช้งานหรือใช้งานน้อยนี้อาจวัดระดับได้ยากสำหรับเจ้าของอาคาร พื้นที่เหล่านี้ยังคงถูกเช่าและพวกเขายังคงได้รับรายได้ค่าเช่าเหมือนเดิม ดังนั้น โต๊ะทำงานว่างเหล่านั้นไม่ถูกนับรวมในอัตราว่างของอาคารแต่ที่เรารู้คืออัตราการครอบครองพื้นที่ที่ถูกบันทึกไว้อย่างเป็นทางการกำลังลดลง ดังนั้น หากมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดแชโดว์สเปซอาจส่งผลกระทบต่อไดนามิกด้านซัปพลายที่กำลังเพิ่มเข้ามา”
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบของโควิด-19 และเศรษฐกิจที่ชะลอตัวแสดงความชัดเจนมากขึ้นในไตรมาสที่ 3/63 ในขณะนี้เริ่มมองเห็นสัญญาณของการครอบครองและค่าเช่าที่ลดลงซึ่งจะเปลี่ยนดุลยภาพของตลาดให้กลายเป็นตลาดของผู้เช่ามากขึ้น โดยในช่วงไตรมาส 4/63 ตลาดจะยังคงความสมดุลตลาดของผู้เช่าอาจเกิดขึ้นนับตั้งแต่ปี 64 เป็นต้นไป เนื่องจากจะมีการเพิ่มซัปพลายเข้าสู่ตลาดอีกจำนวนมากโดยเฉพาะในช่วง 3 ปีข้างหน้าซึ่งเจ้าของอาคารจะต้องแข่งขันกันในด้านค่าเช่าและสิ่งจูงใจที่ไม่ใช่ตัวเงินเพื่อคงรักษาจำนวนผู้เช่าโดยเน้นไปที่สิ่งจูงใจที่ให้ความสำคัญด้านสุขภาพ ความปลอดภัย
นายมาร์คัส กล่าวว่า จากงานวิจัยไนท์แฟรงค์ยังพบว่าในไตรมาสที่ 3/63 ที่ผ่านมา จำนวนซัปพลายรวมในตลาดมีปริมาณเพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีซัปพลายอยู่ 5.41ล้านตางเมตร (ตร.ม.) หลังอาคารสำนักงานใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 3 แห่งทำให้มีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 30,900 ตร.ม.อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลและการคาดการณ์ในปัจจุบันคาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มเข้าสู่ตลาดอีก 73,400 ตร.ม. ก่อนสิ้นปี 63 นี้ โดยประมาณ 71% หรือ 52,400 ตร.ม.ของซัปพลายใหม่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
สำหรับอัตราการเติบโตของซัปพลายใหม่คาดการณ์ว่าจะมีซัปพลายใหม่ทยอยเพิ่มเข้ามาประมาณ 1.08 ล้าน ตร.ม. ภายในปี 66 ซึ่งจะส่งผลให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นและจะมีผลต่อค่าเช่าและการครอบครองพื้นที่ให้มีจำนวนลดลงในช่วงสั้นๆ เว้นแต่ดีมานด์จะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ นอกจากนี้ ยังอาจเป็นไปได้ว่าการก่อสร้างที่เกิดความล่าช้าเนื่องจากโควิด-19 และการเพิ่มขึ้นของการถอดถอนอาคารเก่าอาจลดผลกระทบของซัปพลายส่วนเกินที่อาจเกิดขึ้นในตลาด
ขณะที่ความต้องการพื้นที่เช่าออฟฟิศในตลาด ณ ปัจจุบันมีจำนวนจำกัดเนื่องจากมีอัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 45,000 ตร.ม. ลดลงจาก 74,800 ตร.ม.ตามที่บันทึกไว้ในไตรมาสก่อน ซึ่งสถิติล่าสุดยังต่ำกว่าอัตราดูดซับเฉลี่ยต่อไตรมาสในช่วง 10 ปี โดยลดลงถึง 33% อยู่ที่ 67,400 ตร.ม.นอกเหนือจากกิจกรรมการเช่าที่มีจำกัดพื้นที่จำนวนมากถูกคืนกลับสู่ตลาดเนื่องจากมีปริมาณผู้เช่าย้ายออกโดยคิดเป็นจำนวนพื้นที่มากถึง 96,200 ตร.ม.เมื่อรวมกัน
ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้การดูดซับสุทธิลดลงไปอีกถึง 49,700 ตร.ม.ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดที่ถูกบันทึกไว้ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยในปี 63 มีพื้นออฟฟิศเช่าสุทธิ 78,185 ตร.ม.ถูกคืนกลับสู่ตลาดในช่วง 9 เดือนแรกของปี สะท้อนให้เห็นได้ชัดกับการเติบโตของซัปพลายจำนวน 179,271ตร.ม.จากในช่วงเดียวกันซึ่งบ่งชี้ถึงช่องว่างระหว่างซัปพลายและดีมานด์ที่กว้างขึ้นไปอีก และจะส่งผลให้พื้นที่ที่ถูกครอบครองทั้งหมดลดลง 1.1%มเมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส ซึ่งเกิดจากการลดการใช้พื้นที่ออฟฟิศเช่าของบริษัทต่างๆ อันเป็นมาตรการการประหยัดต้นทุนเนื่องจากผลกระทบของโควิด-19 ยังคงสร้างความอ่อนแอต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง และบริษัทหลายแห่งอาจต้องปิดกิจการและออกจากตลาดเป็นจำนวนมากขึ้น
ประเด็นที่น่าสนใจคือ ปริมาณความสนใจในพื้นที่สำนักงานมีเพิ่มขึ้นผ่านการเช่าช่วงเนื่องจากการเช่าช่วงมีความยืดหยุ่นในการเช่ามากกว่า รวมถึงค่าเช่าที่ถูกกว่าและสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีพร้อมใช้อยู่แล้วแม้ว่าหลักการปฏิบัตินี้จะถูกกีดกันอย่างหนักจากเจ้าของอาคารในอดีต แต่ในขณะนี้เจ้าของอาคารจำนวนมากอาจให้ความเปิดกว้างในทางเลือกนี้ในอนาคตเนื่องจากเจ้าของอาคารออฟฟิศเช่าต้องเผชิญกับความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าปัจจุบันจะย้ายออกจากอาคารโดยจะมีโอกาสด้านการทดแทนผู้เช่าในอนาคตน้อยลง
โดยเฉพาะหลังจากที่มีการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในระลอกที่ 2 ซึ่งมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่จังหวัดสมุทรสาคร และเริ่มกระจายไปสู่พื้นที่จังหวัดต่างๆ ทั่วประเทศและยังไม่มีทีท่าว่ารัฐบาลจะสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้ในระยะเวลาอันสั้นนี้ และสิ่งสำคัญหรือประเด็นที่หลายฝ่ายกังวลในปัจจุบันคือการประกาศล็อกดาวน์ประเทศรอบ 2 หากยังไม่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดและอัตราการระบาดของเชื้อขยายเป็นวงกว้างมากขึ้น ซึ่งนั่นจะทำให้ธุรกิจต่างๆ ต้องกลับมาใช้รูปแบบการทำงานแบบ Work From Home กันอีกครั้ง ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลต่อปริมาณการใช้พื้นที่ออฟฟิศเช่าในปี 64 ให้ลดลง และส่งผลต่อการแข่งขันในตลาดออฟฟิศเช่าให้เพิ่มสูงขึ้น
นอกจากนี้ ยังหลีกเลี่ยงไม่ได้ว่าผลพวงดังกล่าวจะมีผลต่อราคาพื้นที่ออฟฟิศเช่าในปี 64 ให้ปรับตัวลดลงอย่างแน่นอน ทั้งนี้ จากผลการวิจัยตลาดไนท์แฟรงค์ฯ พบว่า แนวโน้มราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในไตรมาส 3/63 เริ่มได้รับแรงกดดันเชิงลบอย่างหนักเนื่องจากราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลงไปเป็นประจำทุกไตรมาสเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 54 ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยลดลงไป 0.3% อยู่ที่ 794 บาท/ตร.ม./เดือน การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่ 1.2% เทียบปีต่อปีค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นเป็นประจำทุกปีแม้ว่าจะอยู่ในระดับที่ช้ากว่าอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีในช่วง 10 ปีที่ 3.9% ค่าเช่าสำหรับอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ลดลง 0.3% เทียบไตรมาสต่อไตรมาส
จากแนวโน้มของราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่ลดลงในไตรมาสที่ 3/63 ประกอบกับการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในช่วงปลายเดือน ธ.ค.63 ทำให้คาดการณ์ได้ว่าค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในปี 64 มีแนวโน้มจะปรับตัวลดลงได้อีกหากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ขยายตัวในวงกว้างมากขึ้นซึ่งจะทำให้บริษัทต่างๆ กลับมา Work From Home และทำให้ต้องลดการใช้พื้นที่สำนักงานลงอีกครั้งซึ่งในรอบนี้อาจจะมีการลดจำนวนใช้พื้นที่ออฟฟิศเช่ามากกว่าช่วงที่ผ่านมา
