ไนท์แฟรงค์ฯ เผยผลสำรวจตลาดพื้นที่ค้าปลีก พบแนวโน้มค่าเช่าพื้นที่ยังหดตัวต่อ หลังสถานการณ์การระบาดเชื้อโควิด-19 กระทบความต้องการเช่าพื้นที่ปรับตัวลดลง ส่งผลเจ้าของพื้นที่เช่าต้องคงค่าเช่าพื้นที่รักษาลูกค้าเดิม
นายคาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การเพิ่มขึ้นของรายได้ การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่ดีในประเทศไทย เป็นปัจจัยสำคัญผลักดันให้การอุปโภคบริโภคเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าในช่วง10ปีที่ผ่านมา และส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯขยายตัว โดยดีมานด์รวมของพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ณ ปี 63 มีจำนวนกว่า 9 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) โดยศูนย์การค้ามีสัดส่วนมากกว่า 60% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด อุปทานพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯปรับเพิ่มขึ้นในอัตราเฉลี่ยต่อปี อยู่ที่ 6.1% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
“ตลาดค้าปลีกยังคงขยายตัวตามการคาดการณ์จากซับพลายใหม่ในปี 63 ซึ่งมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และนักพัฒนาหลายรายประกาศแผนการพัฒนาซับพลายพื้นที่ค้าปลีกใหม่ๆเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องทุกปี โดยคาดการณ์ว่าจะมีซับพลายใหม่เพิ่มขึ้นรวม1.4 ล้าน ตร.ม. เข้าสู่ตลาดไม่เกินปี 66 คิดเป็นสัดส่วนการเพิ่มขึ้นถึง 16% ของซับพลายพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด โดยซับพลายใหม่ที่จะถูกสร้างขึ้นเป็นประเภทของศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ โดยเฉพาะในพื้นที่เขตชานเมือง ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาพื้นที่ชานเมืองควบคู่ไปกับการขยายเส้นทางระบบขนส่งมวลชน และส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการไม่มีที่ดินที่เหมาะสมและมีการแข่งขันสูงในย่านใจกลางเมือง”
ทั้งนี้ หากดูจากพื้นที่อาคารค้าปลีกรวมต่อหัวเพื่อวัดความหนาแน่นของพื้นที่ค้าปลีก ในภาพรวมแบบกว้าง ข้อมูลดังกล่าวชี้ให้เห็นว่า กรุงเทพฯมีพื้นที่อาคารค้าปลีกรวมต่อหัวอยู่ที่ 0.6 ตร.ม. ซึ่งใกล้กับปริมาณซับพลายล้นตลาดมากที่สุด เมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น ๆ ในภูมิภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาถึงระดับพื้นที่ค้าปลีกจะต้องคำนึงถึงปริมาณนักท่องเที่ยว และระดับการใช้จ่ายของผู้บริโภคด้วย จากการประมาณการ ฮ่องกงและสิงคโปร์จะถูกจัดอยู่ในอันดับสูงสุด ซึ่งคาดการณ์ได้กว่า เนื่องจากทั้งสองเมืองนี้เป็นแหล่งช้อปปิ้งชั้นนำในภูมิภาค และมีรายได้ต่อหัวที่ค่อนข้างสูง พื้นที่อาคารค้าปลีกรวมต่อหัวมีไม่เพียงพอที่จะระบุปริมาณที่รองรับได้ แต่ก็เป็นข้อมูลที่มีประโยชน์ในการติดตามสัญญาณเตือนของการพัฒนาที่มากเกินไป
สำหรับ อัตราการครอบครองพื้นที่ค้าลีกโดยเฉลี่ยอยู่ในระดับค่อนข้างดี โดยอยู่ระหว่าง 92% - 94% ในช่วง5 ปีที่ผ่านมา โดยมีราคาเช่าเฉลี่ยระดับคงที่ในช่วงสี่ปีที่ผ่านมา หลังประสบกับค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้นในปีก่อนหน้านี้ ซึ่งบริษัทคาดว่าจะไม่เห็นราคาเช่าเพิ่มขึ้นในช่วงระยะสั้น อย่างไรก็ตาม จากรายงานของผู้ประกอบการค้าปลีกรายใหญ่หลายๆแห่ง แจ้งว่ารายได้ค่าเช่าปรับลดลงไป 20% -30% ซึ่งเป็นผลมาจากการยกเว้นค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือผู้เช่าในช่วงล็อคดาวน์ในปี63 ซึ่งเป็นส่วนช่วยให้ผู้ประกอบการยังสามารถรักษาอัตราการครอบครองให้อยู่ในระดับสูงได้ และเป็นสิ่งสำคัญสำหรับศูนย์การค้าปลีกทุกแห่งที่ควรรักษาไว้
ทั้งนี้ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงส่งสัญญาณถึงการใช้จ่ายที่ประหยัดมากขึ้นตามการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง อย่างไรก็ตาม ยอดขายปลีกบางส่วนฟื้นตัวอย่างรวดเร็วหลังการสิ้นสุดการล็อคดาวน์ ความคาดหวังของผู้บริโภคในเรื่องเศรษฐกิจวัดโดยดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (CCI) ปรับลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากประมาณ 70 ในช่วงต้นปี 63 สู่ระดับต่ำสุดที่ 47 ในเดือนเม.ย. 63 โดยมีการฟื้นตัวเพียงเล็กน้อยในเดือน พ.ย.63 ในทำนองเดียวกัน ดัชนียอดขายค้าปลีกที่วัดระดับความต้องการสินค้าและบริการลดลงจาก 260 ในไตรมาสที่ 4 ปี 62 เหลือ 198 ในไตรมาสที่ 2 ปี 63 และแสดงการฟื้นตัวเพียงบางส่วนที่ 238 ในไตรมาสที่ 3 ปี 63
“ในปี 63 ผู้บริโภคใช้จ่ายน้อยลงเนื่องจากการระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยและส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงตาม นอกจากนี้ การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี63 มีสัดส่วนเพียง 16% ของ 1.9 ล้านล้านในปี 2562 ซึ่งสอดคล้องกับค่าการประมาณที่คาดการณ์ไว้สำหรับปี 64” นายมาร์ติเนซ กล่าว
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีการฟื้นตัวขึ้นมาบางส่วนในช่วงครึ่งหลังของปี63 แต่แนวโน้มในอนาคตอันใกล้ของธุรกิจค้าปลีกจะขึ้นอยู่กับระดับความสามารถของรัฐบาลไทยในการกระตุ้นเศรษฐกิจในระหว่างที่กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอยู่ในภาวะต่ำเนื่องจากการแพร่ระบาดของไวรัสทั่วโลกในปี 63 รัฐบาลได้ประกาศแผนกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้บริโภคในช่วงปี63 อย่างไรก็ตาม มันสร้างผลกระทบเพียงระยะสั้นต่อตลาดค้าปลีกเท่านั้น หากไม่มีการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและการเปิดพรมแดนต้อนรับนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศเข้ามา ก็ไม่น่าเป็นไปได้ที่กำลังซื้อจะกลับเข้าสู่ตลาดไทยอย่างแข็งแกร่งได้ในปี 64
ส่วนในระยะกลาง ปริมาณยอดขายจากร้านค้าปลีกอาจได้รับผลกระทบเชิงลบจากสัดส่วนหนี้สินครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงต่อจีดีพี ซึ่งคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 88%-90% ภายในสิ้นปี 63 คิดเป็นร้อยละ 8-10 (Percentage Points) สูงกว่าในปี62 และสูงสุดนับตั้งแต่ปี 46 และคิดเป็นระดับสูงสุดในเอเชีย
