ปัจจัยลบที่โหมกระหน่ำตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี 2563 นับตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการในประเทศเริ่มชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไป เพราะผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่เริ่มเห็นได้ชัดมาตั้งแต่ครึ่งหลังของปีที่แล้ว และโดยเฉพาะผลกระทบจากการป้องกันการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อทุกคนในประเทศ รวมไปถึงในระดับโลก เศรษฐกิจของทุกประเทศในโลกจึงหยุดชะงักและถดถอยทันทีในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ซึ่งรวมไปถึงตลาดที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องกับการใช้จ่ายเงินจำนวนมาก อีกทั้งยังเป็นการสร้างภาระผูกพันในระยะยาวด้วย เมื่อการซื้อขายที่อยู่อาศัยลดลง ผู้ประกอบการทุกรายจึงมีรายได้ลดลง ประกอบกับการที่ธนาคารต่างๆ ยังคงเข้มงวดในการพิจารณาการขอสินเชื่อเพราะคนจำนวนมากมีความไม่มั่นคงในหน้าที่การงานของตนเองจากผลกระทบจากโควิด-19 ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้จึงมีผลต่อการตัดสินใจเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ
นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า การร่วมทุนกับนักลงทุนหรือบริษัทต่างชาติเป็นอีก 1 ทางเลือกในการลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการลงโดยการใช้เงินของบริษัทต่างชาติรวมไปถึงยังเป็นการลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการไปในตัวเพราะทั้งสองฝ่ายจะแบกรับความเสี่ยงกันตามแต่จะตกลงกันก่อนการตกลงเซ็นสัญญาร่วมทุน แต่ก็ต้องไม่ลืมว่าเมื่อเงินที่ลงทุนไปนั้นมีของผู้อื่นด้วยไม่ว่าจะสัดส่วนเท่าใดก็ตามผลตอบแทนสุดท้ายก็ต้องแบ่งให้แก่ทางบริษัทที่เข้ามาร่วมทุนด้วยเช่นกัน การใช้เงินของผู้ที่เข้ามาร่วมทุนยังเป็นการลดภาระของผู้ประกอบการและลดการขอสินเชื่อโครงการของผู้ประกอบการด้วย
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการที่มีบริษัทต่างชาติเป็นผู้ร่วมลงทุนในการพัฒนาก็เริ่มแสดงออกชัดเจนว่ายังไม่ต้องการลงทุนเพิ่มในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวแบบนี้ ฝั่งของบริษัทต่างชาติเองก็ต้องการชะลอการลงทุนออกไปก่อนและคงอยากได้ผลตอบแทนจากเงินที่ลงทุนหรือร่วมทุนไปก่อนหน้านี้คืนมาก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนเพิ่มเติม โดยเฉพาะฝั่งของบริษัทจากประเทศญี่ปุ่นที่ร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการไทยมาหลายโครงการแล้วแต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะยังไม่มีการร่วมทุนใหม่ๆ เกิดขึ้นหรือไม่มีการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยกับบริษัทต่างชาติอีก เพราะในปี 2563 ยังคงมีบริษัทต่างชาติอีกหลายบริษัทที่เปิดตัวร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย
โดยเป็นบริษัทจากประเทศญี่ปุ่นมากที่สุดเช่นเดิม แต่เป็นผู้ประกอบการที่เคยร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติมาก่อนหน้านี้แล้วแต่ยังมีผู้ประกอบการไทยที่ยังไม่เคยร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติเลยเช่นกัน เช่น บริษัทธนาสิริ กรุ๊ปจำกัด (มหาชน) ที่ร่วมทุนกับอนาบูกิโคซันกรุ๊ป จากประเทศญี่ปุ่น และกลุ่มบริษัทเอ็นริช ร่วมทุนกับบริษัทไซบุแก๊ส จำกัด จากประเทศญี่ปุ่นเช่นกัน รวมไปถึงการร่วมทุนขนาดใหญ่ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กับบริษัทฮ่องกงแลนด์โฮลดิ้ง จำกัด จากอังกฤษ ที่ร่วมกันพัฒนาโครงการบ้านหรูมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท แม้ว่าการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและบริษัทต่างชาติจะชะลอลงในช่วงปี พ.ศ.2563 และยังคงต้องดูทิศทางเศรษฐกิจต่อเนื่องในปี พ.ศ.2564 แต่คงยังมีการร่วมทุนใหม่ๆ ออกมาต่อเนื่องทั้งจากการที่ผู้ประกอบการไทยยังคงเดินหน้าหาพันธมิตรต่างชาติต่อเนื่อง และบริษัทต่างชาติเองก็เข้ามาหาพันธมิตรในประเทศไทยเช่นกัน
นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นการร่วมทุนของตระกูลมหากิจศิริกับ Kanden Realty & Development จากประเทศญี่ปุ่น บนถนนสาทรอีก 1 โครงการ ซึ่งอาจะเปิดขายปี พ.ศ.2564 จากความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นในปี พ.ศ.2563 จะเห็นได้ว่าแม้ในสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งมีผลให้ภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกชะลอตัวไปแบบชัดเจน แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก็ยังคงเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการต่างชาติเพราะเกิดการร่วมทุนกันหลายราย รวมไปถึงการเปิดขายโครงการใหม่ของการร่วมทุนเดิมที่เคยเปิดขายโครงการด้วยกันมาก่อนหน้านี้
การร่วมทุนกันในธุรกิจการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นอกจากจะเป็นการร่วมทุนกับนักลงทุนต่างชาติแล้ว ยังมีอีก 1 รูปแบบคือ การร่วมทุนกันระหว่างผู้ประกอบการไทยและนักลงทุนหรือบริษัท รวมไปถึงกับเจ้าของที่ดินเพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย โดยรูปแบบที่ทางผู้ประกอบการต้องการคือ การร่วมทุนกันระหว่างผู้ประกอบการและเจ้าของที่ดินเพื่อที่ฝั่งของผู้ประกอบการจะได้ไม่ต้องจ่ายเงินเพื่อพัฒนาโครงการแบบ 100% แม้ว่าสุดท้ายแล้วการร่วมทุนระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้ประกอบการอาจจะเกิดขึ้นได้ยาก
“สุดท้ายแล้วผลตอบแทนที่ตกลงกันไว้นั้นจำเป็นต้องรอจนกว่าโครงการที่พัฒนาร่วมกันจะสมบูรณ์ และมีการโอนกรรมสิทธิ์ครบเรียบร้อยแบบ 100% ดังนั้น ถ้าเจ้าของที่ดินไม่อยากรอนานและไม่ได้อยากได้เงินมากกว่าค่าที่ดินก็อาจจะไม่อยากร่วมทุนพัฒนาโครงการกับผู้ประกอบการ”
นายสุรเชษฐ์ กล่าวว่า แม้ว่าเศรษฐกิจทั้งโลกจะอยู่ในภาวะชะงักงันจากโควิด-19 ที่มีผลต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจทุกประเทศ แต่ก็ยังคงมีบางประเทศที่ได้รับความสนใจอยู่เพียงแต่อาจจะไม่ได้มีการแสดงออกที่ชัดเจนหรือมากมายแบบก่อนหน้านี้ ประเทศไทยเองก็เป็น 1 ในประเทศที่ได้รับความสนใจเช่นกันเพราะมาตรการและนโยบายของรัฐบาลในการจัดการกับไวรัสโควิด-19 ที่ได้รับการยอมรับจากหลายประเทศทั่วโลก
ดังนั้น เมื่อประเทศไทยเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาพักอาศัยหรือรักษาพยาบาลได้ภายใต้เงื่อนไขของการกักตัวจึงได้รับความสนใจค่อนข้างมาก รวมไปถึงเรื่องของการพัฒนาในด้านต่างๆ โดยเฉพาะเรื่องของโครงสร้างพื้นฐานทั่วประเทศและโครงการขนาดใหญ่ที่พัฒนาภายใต้นโยบายของรัฐบาล เช่น EEC ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีผลต่อการพัฒนาเมืองใหม่และอุตสาหกรรมใหม่ๆ รวมไปถึงทิศทางการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งยังคงมีแนวโน้มไปได้เพียงแต่ไม่มากและเป็นเพียงบางตลาดเท่านั้น ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นที่สนใจต่อเนื่องรวมไปถึงด้านโลจิสติกส์
ปัจจัยดังกล่าวทำให้บริษัทต่างชาติยังคงให้ความสนใจในการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยต่อเนื่องถ้าไม่นับเรื่องของการลงทุนด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์แล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นอีก 1 รูปแบบที่ได้รับความสนใจปี พ.ศ.2563 ก็ยังคงมีการร่วมทุนจากบริษัทไทยและต่างชาติเกิดขึ้นรวมแล้วไม่น้อยกว่า 17,400 ล้านบาท โครงการที่ร่วมทุนในปี พ.ศ.2563 มีความแตกต่างจากปีก่อนหน้านี้แบบชัดเจน เพราะปี พ.ศ.2563 มูลค่าการร่วมทุนของโครงการบ้านจัดสรรมีมากขึ้น ในขณะที่ปีก่อนหน้านี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียม นั่นแสดงให้เห็นว่าบริษัทต่างชาติเองก็ตระหนักว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีปัญหาและจำเป็นต้องระมัดระวังในการลงทุน
แต่หากพิจารณาถึงทิศทางการลงทุนในปี 2564 ก็ยังคงเน้นไปที่คอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร 2 ประเภทนี้ เพราะแม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมดูแล้วยังไม่ควรลงทุนในช่วง 1-2 ปีนี้ แต่ก็ยังคงเป็นตลาดที่น่าสนใจ อีกทั้งถ้าปิดการขายได้จะได้รับผลตอบแทนที่ค่อนข้างเร็วและน่าพอใจ การลงทุนในบ้านจัดสรรอาจจะใช้เงินลงทุนต่อ 1 โครงการน้อยกว่าคอนโดมิเนียม แต่ผลตอบแทนก็น้อยกว่าเช่นกัน แต่ในช่วง 1-2 ปีนี้เป็นอีก 1 ทางเลือกในการกระจายความเสี่ยงของการร่วมทุนบริษัทต่างชาติที่มีการร่วมทุนในช่วงปี พ.ศ.2563 จึงให้ความสนใจในตลาดบ้านจัดสรรมากกว่าแบบชัดเจนแต่ยังคงไม่ละทิ้งโครงการคอนโดมิเนียม
การลงทุนหรือร่วมทุนในโครงการรูปแบบอื่นๆ นั้นอาจจะไม่ชัดเจนเท่าที่ควร อาจจะมีการเข้าซื้อกิจการโรงแรมบ้างแต่ก็ไม่ได้มากมายนัก เพราะต่างชาติที่ต้องการซื้อโรงแรมในช่วงนี้นั้นต้องมีเงินทุนในการแบกรับกิจการให้ผ่านพ้นช่วงนี้ไปให้ได้ก่อน ดังนั้น การซื้อขายกิจการโรงแรมของต่างชาติจริงๆ แล้วอาจจะไม่ได้มากมายนัก ในขณะที่กิจการอาคารสำนักงานก็เป็นอีกรูปแบบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างชาติให้ความสนใจแต่เจ้าของอาคารสำนักงานใประเทศไทยคงไม่ขาย เพราะช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา เป็นช่วงที่ค่าเช่าและอัตราการเช่าปรับตัวขึ้นมาต่อเนื่อง อีกทั้งการขายเข้ากอง REIT เป็นทางเลือกที่พวกเขาให้ความสนใจมากกว่าการขายอาคารสำนักงานแบบ 100%
บริษัทจากประเทศญี่ปุ่นยังคงเป็นบริษัทที่ต้องการเข้ามาลงทุนหรือหาการร่วมทุนในประเทศไทยต่อเนื่อง โดยตอนนี้มีไม่ต่ำกว่า 10 บริษัท ทั้งขนาดใหญ่ ลงไปถึงขนาดเล็กที่แสดงความชัดเจนว่าสนใจเข้ามาหาผู้ร่วมทุนในประเทศไทย แม้แต่บริษัทที่เข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยแล้วในตอนนี้เองก็ยังคงเปิดกว้างในการหาผู้ร่วมทุนใหม่เพราะพวกเขาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยแบบโครงการต่อโครงการ ไม่ใช่ผูกขาดเจ้าเดียวในประเทศไทย
ดังนั้น การร่วมทุนระหว่างบริษัทไทยและต่างชาติจะยังคงเห็นได้ต่อเนื่องในอนาคตบริษัทจากประเทศอื่นๆ ก็อาจจะมีบ้างแต่สัดส่วนไม่มากนักเมื่อเทียบกับทางญี่ปุ่นบริษัทจากประเทศจีนที่เริ่มมีการพัฒนาโครงการมากขึ้นในประเทศไทยก็ไม่ใช่การร่วมทุนแบบชัดเจนเหมือนบริษัทจากประเทศญี่ปุ่น แต่เป็นการร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน เจ้าของโครงการเดิม หรือบริษัทไทยที่เป็นบริษัทขนาดไม่ใหญ่มาก แม้ว่าพวกเขาจะมองหาการร่วมทุนกับบริษัทขนาดใหญ่ของประเทศไทยแต่ด้วยรูปแบบการบริหารงานซึ่งทางฝั่งบริษัทจีนต้องการผูกขาดเกือบ 100% จึงมีผลให้พวกเขาไม่สามารถหาผู้ร่วมทุนที่เป็นบริษัทไทยขนาดใหญ่ได้ แต่ถ้าพวกเขาลดเงื่อนไขตรงนี้ก็เป็นไปได้ที่บริษัทจากประเทศจีนจะเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้นในอนาคต
