โบรกเกอร์รายใหญ่ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯปี 63 ไม่เลวร้ายเหมือนยุคต้มยำกุ้ง ชี้ผู้ประกอบการพึ่งพาแหล่งเงินทุนพัฒนาโครงการหลากหลายช่องทาง ต่างจากอดีต แบงก์เป็นเจ้าหนี้รายใหญ่ ชี้ราคาอสังหาฯลดต่ำกว่า 20-30% อาจเกิดขึ้นได้ หากสินทรัพย์สภาพไม่ดี ยูนิตเหลือขายไม่มาก
นายวิทย์ กุลธนวิภาส Regional Operating Principle and Founder, Keller Williams Thailand ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ Keller Williams (KW) ที่ถูกจัดอันดับให้เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐฯ กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังโควิด-19 ว่า จากสถานการณ์ปัจจุบันที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจโดยรวม ภาคอสังหาฯ เป็นอีกธุรกิจที่ได้รับผลกระทบและเป็นเรื่องธรรมดา เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์วงจรธุรกิจจะตามสภาวะเศรษฐกิจของประเทศ โดยหากย้อนหลังไปช่วงปี 2540 ที่เกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง ราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ลดลงจริงเนื่องจากปัจจัยหลัก 2 สาเหตุ ได้แก่ ธนาคารระงับสินเชื่อธุรกิจ ทำให้เจ้าของทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันกับทางธนาคารต้องขายออกเพื่อนำเงินไปปิดวงเงินกู้กับธนาคาร หรืออาจจะเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และถูกนำมาขายทอดตลาด
เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2535-2540 ได้เพิ่มขึ้นสูงมากเกินไปหรือเกิดอาการฟองสบู่ บางพื้นที่ราคาสูงขึ้น 5-6 เท่า ทำให้การขายในราคาที่ลดลง เจ้าของไม่ได้ขาดทุนจริง นอกจากผู้ซื้อที่ซื้อในช่วงก่อนเกิดวิกฤต หรือในต้นปี 2540 ดังนั้นจึงเป็นเรื่องธรรมดาของเจ้าของทรัพย์สินในช่วงนั้นที่จะยอมลดราคา เพื่อเก็บเงินสดแต่ไม่ขาดทุนจากการขาย
ณ ปัจจุบัน ทุกธุรกิจมีบทเรียนจากการทำธุรกิจที่อาศัยเงินกู้มากเกินไป จนก่อให้เกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง ทำให้บริษัททั่วไป รวมทั้งบริษัทที่พัฒนาโครงการมีความแข็งแรงทางด้านการเงิน ซึ่งอาจจะเป็นไปได้ว่า จะมีบางบริษัททนกับแรงเสียดทานทางเศรษฐกิจไม่ได้ และต้องปิดกิจการไป แต่ในภาคธุรกิจยังคงแตกต่างจากปี 2540 รวมทั้งสถาบันธนาคารที่มีความแข็งแรงทางด้านการเงินจึงไม่จำเป็นต้องกดดันภาคธุรกิจมากนักเหมือนปี 2540
นอกจากนั้น แหล่งเงินทุนในการพัฒนาโครงการ ณ ปัจจุบัน มีโครงสร้างต่างจากปี 2540 อย่างสิ้นเชิง เนื่องจากเวลานั้น ธนาคารจะเป็นแหล่งเงินสนับสนุนหลักของการพัฒนาโครงการ ทำให้เมื่อภาคการธนาคารมีปัญหา จึงกดดันผู้ประกอบการและธุรกิจไม่มีทางเลือกในการหาแหล่งเงินทุน แต่ ณ ปัจจุบันผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะใช้เครื่องมือทางการเงินอื่นๆ ที่ยังคงมีทางออกให้โครงการในการจัดหาแหล่งเงินทุนได้โดยไม่อยู่ในสภาวะขาดสภาพคล่อง แต่อาจจะต้องมีต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นสำหรับบางรายที่มีปัญหา
ดังนั้น การลดราคา 20-30% อาจจะเป็นไปได้สำหรับทรัพย์สินที่อยู่ในสภาพไม่ดี หรือ คอนโดฯ บางยูนิตที่อยู่ใน Location ที่ไม่ดี และเหลือขายในอาคาร ซึ่งอาจจะไม่ได้มีจำนวนมาก และผู้ประกอบการโครงการบางรายอาจจะเพิ่มราคา เพื่อให้ดูส่วนลดมากขึ้น
"จึงขอเรียกร้องให้ผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องในธุรกิจอสังหาฯ พิจารณาโดยอ้างอิงถึงสภาพความเป็นจริง ในส่วนของรัฐบาลขอให้ช่วยผ่อนคลายมาตรการ LTV เนื่องจากในความเป็นจริงแล้ว ไม่ได้มีส่วนช่วยให้หนี้ภาคครัวเรือนจากอสังหาริมทรัพย์ต่อตัวเลขการซื้อขายลดลงจริง ตัวเลขที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมี อาจจะดูลดลงของหนี้ภาคครัวเรือนจากอสังหาฯ แต่เกิดจากการลดลงของการถดถอยของสภาพตลาด ที่ทำให้มีการซื้อขายลดลง"
